Ecrimisil tazminatı, malikin taşınmazını izinsiz kullanan kişiden isteyebileceği bir bedeldir ve işgal edenin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın doğduğu için uygulamada haksız işgal tazminatı olarak da anılır. Bu talep yalnızca özel mülkiyete konu taşınmazlarla sınırlı değildir; kamuya ait taşınmazlar bakımından da gündeme gelir. Kamu kurum ve kuruluşlarına ait bir taşınmazı işgal ettiği değerlendirilen kişilere, idarece düzenlenen taşınmaz tespit tutanağı esas alınarak ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilir.
Tebliğ edilen ihbarname kesin ve yürütülebilir nitelikte bir idari işlem olduğundan, idari işlemler için öngörülen itiraz ve iptal prosedürüne tabidir. Hukuka aykırı bulunan bir ecrimisil ihbarnamesinin iptali amacıyla, İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesine başvurulabilir. Dava yoluna gitmeden önce ihbarnameye karşı düzeltme istenmesi de mümkündür; bunun için tebliğ tarihinden başlayarak 30 gün içinde ilgili idareye dilekçeyle başvurulması gerekir. Başvuruyu alan idarenin 30 gün içinde yanıt vermesi beklenir. Bu süre içinde olumlu ya da olumsuz herhangi bir cevap gelmezse istem reddedilmiş sayılır ve ret tarihinden itibaren dava açma süresi içinde yargı yoluna gidilebilir.
Uygulamada büyükşehir belediyeleri, il ve ilçe belediyeleri, Milli Emlak birimleri ve valilikler tarafından kamu taşınmazları için sık sık ihbarname düzenlendiği görülmektedir. Kendisine tebliğ edilen ihbarnamenin hukuka aykırı olduğunu düşünen kişiler, itiraz ya da dava yoluna başvurarak işlemin ortadan kaldırılmasını sağlayabilir.
İhbarname Neden Kesin ve Yürütülebilir Bir İdari İşlemdir?
İdarece düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel olarak kesin ve uygulanabilir bir idari işlem sayılır. Dolayısıyla ihbarnamenin hukuka aykırılığı ileri sürülürken, idari işlemlere karşı öngörülen itiraz veya iptal usulünün gerekleri gözetilmelidir.
İdari yargı denetimine açık bir işlemin iptali, yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az birinin sakat olmasına bağlıdır. Bununla birlikte söz konusu sakatlığın varlığı ve buna dayanarak dava açılmış olması, dava sonuçlanıncaya ya da yürütmenin durdurulmasına karar verilinceye kadar işlemin geçerliliğini etkilemez. Zira idari işlemler hakkında hukuka uygunluk karinesi işler; bir başka anlatımla işlem, yargı yerince iptal edilene kadar hüküm doğurmayı sürdürür. İdari işlemlere itiraz ve iptal davası, kendi başına ayrıntılı biçimde ele alınması gereken bir konudur.
Taşınmaz Tespit Tutanağı
İdare, kendisine ait bir taşınmazın haksız biçimde işgal edildiğini öğrendiğinde Taşınmaz Tespit Tutanağı düzenler ve ecrimisil bedeli bu tutanak esas alınarak belirlenir. İhbarnamenin hukuken ayakta kalabilmesi, dayanağını oluşturan tutanağın hukuka uygunluğuna bağlıdır. Tutanakta yer alması zorunlu unsurlar Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)'nin 5. maddesinin 1. fıkrasında sayılmıştır. Buna göre tutanağın geçerli sayılabilmesi için içermesi gereken bilgiler şunlardır:
- Taşınmazı işgal eden kişiler,
- İşgalin hangi tarihte başladığı,
- Taşınmazın işgale ya da kullanıma konu edilen yüzölçümü,
- Taşınmazın hangi amaçla kullanıldığı,
- Bedel takdirinde yararlanılabilecek veriler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler.
Bu unsurlardan yalnızca birinin dahi eksik bırakıldığı tutanak geçersiz sayılacağından, ona dayanılarak düzenlenen ihbarname de baştan itibaren hukuki değerden yoksun kalır. Tutanağa göre haksız işgalin saptandığı günden başlayarak 15 gün içinde, yetkili komisyonun taşınmaza ilişkin bedeli belirlemesi gerekir.
Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar
Tespit tutanağının düzenlenmesinin ardından yetkili komisyon, işgalin belirlendiği günden başlayan 15 günlük süre içinde bedeli saptar. Bu tespite dayanılarak düzenlenecek ihbarnamede aşağıdaki bilgilerin yer alması beklenir:
- İşgalci konumundaki kişinin adı ile T.C. kimlik numarası ve adresi,
- İşgale konu taşınmazın bulunduğu adres,
- İdarenin ilgili taşınmaz üzerindeki hissesi veya metrekare payı,
- İşgal edilen alanın yüzölçümü, işgalin niteliği ve saptanan aylık ecrimisil bedeli,
- İhbarnameye dayanak oluşturan komisyon kararının tarihi ve numarası,
- Talep edilen toplam bedel ile bu borcun hangi döneme ait olduğu,
- İşgalciye ödeme için tanınan süre,
- Ödeme yapılmadığı takdirde idarenin tahliye yetkisini kullanabileceği ve alacağını gecikme zammıyla birlikte cebri icra yoluyla tahsil edebileceği uyarısı.
Bu unsurların eksikliği hâlinde ihbarnamenin şekil yönünden sakat olduğu ileri sürülerek iptali istenebilir.
Bedel Tespitinde ve İhbarnamenin Düzenlenmesinde Yetki
İdareye ait bir taşınmazda izinsiz kullanım saptandığında, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde bedel belirlenir. Bu belirlemeyi yapacak organ, taşınmazın kime ait olduğuna göre değişir: taşınmaz Hazine'ye aitse Bedel Tespit Komisyonu, belediyeye aitse Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir.
Komisyonun bütün üyelerinin katılımıyla toplanması kanuni bir zorunluluktur. Üye eksiğiyle alınan bedel tespiti kararı yetki yönünden sakat olacağından, bu karara dayanılarak düzenlenecek ihbarname de hukuka aykırı hâle gelir.
Komisyon üyelerinin çekimser oy kullanamayacağı kuralı da ayrı bir yasal zorunluluk oluşturur; bu kurala aykırı biçimde alınan karar hukuka aykırılıkla sakatlanır.
Ecrimisil Bedelinin Tespiti
Bedelin hukuka uygun biçimde belirlenebilmesi, komisyonun yeterli genişlikte bir inceleme ve değerlendirme yapmasına bağlıdır. Somut olayın gerektirdiği ek araştırmalar saklı kalmak üzere, tespit sırasında mutlaka gözetilmesi gereken ölçütler şunlardır:
- Taşınmazın konumu ve imar durumu,
- Yüzölçümü ile niteliği,
- Tarım arazilerinde verim kapasitesi,
- Altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,
- Taşınmazın hangi biçimde kullanıldığı ve işgalden gelir elde edilip edilmediği.
Komisyon, taşınmazın bu özellikleriyle uyumlu bir emsal araştırması yapmakla yükümlüdür. Başka bir deyişle yakın konumdaki ve benzer nitelik taşıyan taşınmazlara uygulanan kira ya da ecrimisil bedelleri, yeni tespitte mutlaka dikkate alınmalıdır. Bedel belirlenirken; belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası ve borsa gibi taşınmazla ilgili bilgi sahibi olması beklenen kuruluşların görüşlerine de başvurulmalıdır. İptal davası açılmışsa mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak taşınmazın niteliklerinin tespit tutanağıyla örtüşüp örtüşmediği ve bedelin ne olması gerektiği araştırılmalıdır. Ecrimisil ihbarnamesinde yer alan saptamaların ve bedelin hukuka uygunluğu ancak bu yolla ortaya çıkabilir; aksi yönde kurulan hüküm eksik incelemeye dayandığı gerekçesiyle bozma sebebi oluşturabilir.
Bu itibarla, yukarıda sıraladığımız ölçütlere uygun bir emsal araştırması yapılmadan belirlenen bedel hukuka aykırıdır. Aynı şekilde, taşınmaz hakkında yeterli bilgiye sahip idari makamlardan ve meslek odalarından görüş alınmaksızın saptanan bedel de hukuka uygun sayılamaz.
Hazine taşınmazı üzerine kamusal amaca hizmet eden yapılar inşa edilmesi ve işgalin bu biçimde ortaya çıkması hâlinde idarece ecrimisil istenip istenemeyeceği, idari ecrimisil ihbarnamesi başlığı altında ayrıca ele alınması gereken bir tartışmadır.
Ecrimisil Hangi İşgal Dönemi İçin İstenebilir?
Milli Emlak Tebliği'nin 5. maddesinin 2. fıkrası şu düzenlemeyi içermektedir:
Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336) m. 5/2
"Taşınmazların tespitlerinin yılda en az bir defa yapılması esastır. Ancak, zorunlu durumlarda tespit programlarının süresi bir yıldan fazla olabilir. Fakat, tespit programları beş yıldan fazla süreli yapılamaz. Programların hazırlanmasında; taşınmazların beş yılda en az bir defa, önemli görülen taşınmazların her yıl, tarımsal amaçla kullanılan taşınmazların hasat zamanları da dikkate alınarak, belediye mücavir alanlarındaki taşınmazların her yıl (zorunlu hallerde daha uzun süreli) tespitinin yapılması hususları dikkate alınır. Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa milli emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar."
Hesaplama kural olarak yılda bir kez yapılan tespitler üzerinden yürütülür; zorunluluk hâlinde bu aralığın uzaması mümkündür. Ancak her durumda 5 yıldan uzun bir dönem için hesaplanan ecrimisile ilişkin ihbarnameler hukuka aykırı olacaktır.
Bedelde Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması
Bu alanda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taşınmaz aynı biçimde kullanılmaya devam ettiği hâlde bedelin olağandışı ölçüde yükseltilmesidir. Örneğin belediyeye ait bir taşınmaz uzun yıllardır büfe olarak işletiliyorsa ve kullanım biçiminde bir değişiklik olmadığı hâlde bedel başka bir gerekçe gösterilmeden kat kat artırılmışsa, yapılan artırım hukuka aykırıdır. Gerek mevzuat gerek yerleşik içtihat, böyle bir artırıma dayanan ihbarnamenin iptali istemiyle dava açılmasına imkân tanır. Konuya ilişkin bir Danıştay kararının ilgili bölümü şöyledir:
Danıştay 10. Daire E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019
"Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3'ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)"
Buna göre taşınmazı aynı biçimde kullanmayı sürdüren işgalciler, önceki dönem bedelleriyle kıyaslandığında fahiş sayılacak yeni bedellerin iptalini sağlayabilir. Bunun için ihbarnamenin kendilerine tebliğinden başlayan 60 günlük süre içinde idare mahkemesine başvurulması yeterlidir.
Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu
Kendisine ihbarname tebliğ edilen ve tespitin hatalı olduğunu düşünen kişi, işlemi tesis eden idareye dilekçeyle başvurarak düzeltme talebinde bulunabilir. Dilekçenin, tebliğden itibaren 30 gün içinde verilmesi gerekir. İdare de başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde talebi karara bağlar. Düzeltme istemini inceleyen komisyonlar, ihtiyaç duyduklarında yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkisine sahiptir. Bu komisyonlar ayrıca üye tam sayısıyla toplanma, çoğunlukla karar alma ve çekimser oy kullanmama kurallarına uymakla yükümlüdür.
İhbarnameye karşı dava açmak isteyen kişinin öncelikle itiraz yoluna gitmesi zorunlu değildir; doğrudan iptal davası açılması mümkündür. Bu husus, Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun güncel bir kararında açıkça vurgulanmıştır:
Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu 2016/10 E., 2017/4317 K., 14.12.2017
"(…) ecrimisil ihbarnamesi üzerine itiraz yolu mutlak olarak tüketilmesi gereken bir yol olmamakla birlikte, ilgililerin bu yola başvurarak düzeltme isteminde bulunması halinde, idarenin bu istemi görüşerek karara bağlaması ve ilgiliye ecrimisil düzeltme ihbarnamesini tebliğ etmesi zorunludur."
Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası
Yazının başında belirttiğimiz üzere ihbarname kesin ve uygulanabilir bir idari işlemdir. Bu nedenle sebep, konu, amaç, şekil veya yetki unsurlarından herhangi biri bakımından sakat olduğu ileri sürülerek idareye karşı dava açılabilir. Davanın, tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde açılması gerekir. Buna karşılık önce idareye itiraz edilmişse dava açma süresi durur; düzeltme istemi hakkında idarece verilecek olası bir ret kararının ardından duran süre kaldığı yerden işlemeye devam eder.
Bir örnekle açmak gerekirse: tebliğden 15 gün sonra itiraz yoluna başvurulması hâlinde 60 günlük süre durur. İtirazın reddine ilişkin kararın ilgiliye tebliğ edildiği tarihten itibaren ise geriye kalan 45 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İdare mahkemesinde avukatla temsil zorunlu mudur?
Türk hukuku, tarafların yargı önünde kendilerini bizzat savunmalarına ve temsil etmelerine imkân tanır; sınırlı birkaç istisna dışında avukatla temsil zorunlu değildir. İdare mahkemeleri bakımından da böyle bir zorunluluk öngörülmemiştir. Ancak idare hukuku mevzuatının karmaşıklığı ile İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda öngörülen sürelerin kısa ve kesin oluşu nedeniyle, süreci hukukçu olmayan kişilerin yürütmesi hâlinde usul ve esas bakımından telafisi güç hatalar yapılabilir. Bu nedenle herhangi bir adım atılmadan önce idare hukuku alanında çalışan avukatlardan destek alınması yerinde olur.
Ecrimisil ve ecrimisil ihbarnamesi nedir?
Ecrimisil, idareye ait bir taşınmazın izin alınmaksızın gerçek veya tüzel kişilerce kullanılması nedeniyle; idarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve kullananın kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın istenen tazminattır. İhbarname ise sözleşmeye dayanmaksızın taşınmazı kullandığı ileri sürülen kişiye idarece gönderilen ve saptanan bedelin tanınan süre içinde ödenmesi gerektiğini bildiren belgedir.
Bedelin emsallere göre fahiş olduğu düşünülüyorsa ne yapılabilir?
Bedel Tespit Komisyonu, taşınmazın özelliklerine uygun bir emsal araştırması yapmakla yükümlüdür. Belirlenen bedeli emsallerine göre fahiş bulan kişi, ihbarnamenin tebliğ edildiği günden itibaren 30 gün içinde idareye itiraz edebilir. İtirazın reddi ya da kısmen kabulü hâlinde ihbarnamenin iptali için idare mahkemesinde idari işlemin iptali davası açılmalıdır.
Geriye dönük en fazla kaç yıl için ecrimisil istenebilir?
Hazine taşınmazını işgal ettiği ileri sürülen kişiden, işgalin saptandığı tarihten geriye doğru yalnızca beş yıllık dönem için ecrimisil hesaplanabilir. İhbarname tespit tarihinden geriye dönük beş yılı aşan bir dönem için düzenlenmişse iptali gerekir.
Kira sözleşmesi bulunan taşınmaz için ecrimisil istenebilir mi?
Ecrimisil, Hazine taşınmazının idarenin izni ve herhangi bir sözleşme ilişkisi olmaksızın kullanıldığı hâllerde söz konusu olur. Kira sözleşmesine dayanılarak kullanılan bir taşınmaz için ihbarname düzenlenmesi hukuka aykırıdır. Böyle bir ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idareye itiraz edilebilir; itirazın reddi veya kısmen kabulü hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılmalıdır.
Mirasbırakan adına düzenlenen ecrimisil borcu sona erer mi?
İdarenin mirasbırakan hakkında düzenlediği ihbarname bir ceza niteliği taşımadığından, mirasbırakanın ölümüyle borç ortadan kalkmaz. Mirasçılar ihbarnamedeki borçtan müteselsilen sorumludur.
Bedelin ödenmesi tahliyeyi önler mi?
Ödeme yapılmış olması, Hazine taşınmazından tahliyeyi engellemez. İdarenin talebi üzerine, işgal altındaki taşınmaz bulunduğu yerin mülki amiri eliyle en geç 15 günlük süre içinde boşaltılır ve idareye teslim edilir.
İhbarnamenin kısmen iptali mümkün müdür?
İptal davasında yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda gerçek bedelin ihbarnamede gösterilenden daha düşük olduğu kanaatine varılırsa, ihbarnamenin kısmen iptaline karar verilebilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Ecrimisil uyuşmazlıklarında dosyalar çoğu zaman bedelin yüksekliği üzerinden tartışılmaya başlansa da, iptal sonucunu doğuran asıl gerekçe genellikle usule ilişkindir. Tespit tutanağındaki bir eksiklik, komisyonun eksik üyeyle toplanması ya da emsal araştırması yapılmadan bedel belirlenmesi, esasa girilmeksizin işlemin ortadan kaldırılmasına yol açabilir. Bu nedenle savunma stratejisi kurulurken önce dayanak belgelerin hukuka uygunluğu denetlenmeli, bedel tartışması ikinci aşamaya bırakılmalıdır.
Süreç yönetiminde şu başlıkların gözetilmesi önerilir:
- Tespit tutanağının zorunlu unsurları taşıyıp taşımadığının belge üzerinden denetlenmesi
- Komisyon kararının toplantı ve karar yeter sayısı bakımından incelenmesi, karar tarih ve numarasının ihbarnameyle karşılaştırılması
- Talep edilen dönemin, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı aşıp aşmadığının hesaplanması
- Önceki dönem bedelleriyle karşılaştırma yapılarak fahiş artış iddiasının sayısal olarak ortaya konulması
- İtiraz yoluna başvurulacaksa 30 günlük sürenin, doğrudan dava açılacaksa 60 günlük sürenin takvimlenmesi ve duran sürenin doğru hesaplanması
- Yargılama aşamasında keşif ve bilirkişi incelemesi talebinin dilekçede açıkça ileri sürülmesi
Independent Legal, kamu taşınmazlarına ilişkin ecrimisil uyuşmazlıklarında itiraz dilekçesinin hazırlanmasından iptal davasının yürütülmesine kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.
Bu bilgi notu genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İdare hukuku mevzuatı ve özellikle İdari Yargılama Usulü Kanunu, diğer hukuk dallarına kıyasla daha ayrıntılı kurallar içerdiğinden, hak kaybı yaşanmaması bakımından herhangi bir işlem yapılmadan önce bu alanda çalışan avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.