İmar planı, kâğıt üzerindeki bir çizim çalışmasından çok daha fazlasıdır; insan ile çevre arasındaki ilişkiyi merkeze alan, sosyolojik verilere dayanan bir tasarım ürünüdür ve kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyet hakkına müdahale edilmesi sonucunu doğurur. Mevzuatımızda bu planlar kademeli bir yapı içinde ele alınır: bölge planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı. İdare, plan ve düzenlemelerini oluştururken belirli temel ölçütleri göz ardı ederse, açılacak davalar sonunda planın iptali gündeme gelebilir.
Yargılama sonucunda bir imar planının iptaline hükmedilmesi, o plana dayanılarak tesis edilmiş işlemler bakımından da sonuç doğurur. Bununla birlikte planın iptal edilmiş olması, tek başına ona göre kurulmuş işlemi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Aşağıda imar hukukundaki plan türlerini, aralarındaki hiyerarşik ilişkiyi, plana karşı başvurulabilecek idari ve yargısal yolları, dava ehliyetini ve süre rejimini sırasıyla değerlendiriyoruz.
İmar Hukukunda Plan Türleri
İmar düzenlemelerinin temelinde, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun bir planlamanın yapılması amacı yatar; planlar 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınarak hazırlanır. Kapsadıkları alan ve güttükleri amaç bakımından imar hukukundaki planlar iki başlık altında toplanır:
- Bölge planları
- İmar planları (nazım imar planı ve uygulama imar planı)
Planlar Arasındaki Kademelenme
Planlar kademelendirilmiş olduğundan aralarında hiyerarşik bir ilişki bulunur.
Bölge planı, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sosyoekonomik gelişme eğilimlerini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve altyapının dağılımını belirler. Gerekli görülen hallerde Devlet Planlama Teşkilatı tarafından yapılır veya yaptırılır.
Çevre düzeni planı, ülke ve bölge planı kararlarıyla uyumlu olarak konut, sanayi, tarım, turizm ve ulaşım gibi alanlara ilişkin yerleşme ve arazi kullanım kararlarını ortaya koyar.
Nazım imar planı, bir bölge planı ya da çevre düzeni planı mevcutsa bunlarla uyumlu biçimde hazırlanır. Hâlihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durum da işlenerek çizilir ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini gösterir. Uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas teşkil eden bu plan 1/5000 ile 1/25000 arası ölçeklerde düzenlenebilir.
Uygulama imar planı, tasdikli hâlihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durum işlenmiş olarak nazım imar planına göre çizilir. Çeşitli bölgelerin yapı adalarını, yolları, uygulama için gerekli etapları ve diğer bilgileri ayrıntılarıyla gösterir. Bu planın ölçeği 1/1000'dir.
Kademelenmenin doğal sonucu olarak alt kademedeki planın, üst kademedeki planda benimsenen planlama ana ilkelerine ve kararlarına uygun olması gerekir.
Çevre Düzeni Planı ile Nazım İmar Planı İlişkisi
Bir yerde çevre düzeni planı bulunmasa dahi nazım imar planı yapılabilir. Ancak üst ölçekli plan olan çevre düzeni planı sonradan hazırlanır ve mevcut nazım imar planı bununla çelişirse, kural olarak nazım imar planının değiştirilmesi gerekir.
Nazım İmar Planı ile Uygulama İmar Planı İlişkisi
Nazım imar planı bulunmadan uygulama imar planı yapılamaz. Buna karşılık bir yerde nazım imar planının iptal edilmiş olması, ona dayanılarak hazırlanmış uygulama imar planını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Böyle bir durumda uygulama planını yapmaya yetkili idare durumu değerlendirir ve gerekli görürse planı revize eder ya da yürürlükten kaldırır.
Planlara Karşı Yargı Yolu
İmar planları birer idari işlem niteliğindedir. İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası başlıklı çalışmamızda ayrıntılı biçimde ele alındığı üzere, idarenin diğer işlem ve eylemleri gibi imar planları aleyhine de iptal davası açılabilir.
Planların iptal davasına konu edilmesine yol açabilecek hukuka aykırılık örnekleri ve bunlara ilişkin ayrıntılı değerlendirmeler için İmar Planlarının İptal Sebepleri başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Dava Öncesinde İdareye Başvuru Zorunlu mudur?
İmar Kanunu'nun 8. maddesi uyarınca ilgililer, planların ilanından itibaren bir ay boyunca bu planlara itiraz edebilir. Belediye meclisi kendisine ulaşan itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin biçimde karara bağlar.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) bakımından iptal davası öncesinde itiraz yoluna gitmek zorunlu bir başvuru yolu değildir. Dolayısıyla plana hiç itiraz etmemiş kişilerin de planın iptali istemiyle dava açması mümkündür.
Dava Açma Ehliyeti
İmar uygulamaları kamu yararını yakından ilgilendirdiğinden, ehliyet koşulu da bu çerçevede değerlendirilir. Nitekim sendikalar ve meslek kuruluşları gibi sivil toplum örgütleri, üyelerini ilgilendiren ve tüzüklerinde yer alan konularda dava açma ehliyetine sahiptir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu'nun 15.10.2015 tarih ve 2015/3346 Esas, 2015/3526 Karar sayılı ilamında da davacı sendikanın kuruluş amacı gözetilerek, açılan davada sübjektif ehliyetin (menfaat koşulunun) bulunduğu sonucuna varılmıştır.
Açılacak davada hasım olarak, planı yapmaya yetkili idarenin gösterilmesi gerekir.
Kesin ve Yürütülebilir İşlem Koşulu
İmar planları, İmar Kanunu'nun 8. maddesindeki usule göre onaylanmakla yürürlüğe girer. Planların kesinleşebilmesi için ayrıca bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilmeleri gerekir. Onay yürürlük için yeterli olsa da kesinleşme ilana bağlı olduğundan, ilan süresi dolmadan açılan dava ilk inceleme aşamasında reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görev bakımından, imar planları idari işlem niteliği taşıdığından bunlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Ancak plan Bakanlık düzeyinde yapılmışsa, ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlem niteliği nedeniyle Danıştay Kanunu'nun 24. maddesi uyarınca dava, ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay'da görülür.
Yetki bakımından ise plana konu taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir.
Dava Açma Süresi
Bir aylık askı süresi içinde plana itiraz edilmişse dava açma süresi, zımni ret veya açık ret kararının tebliğinden itibaren işlemeye başlar.
İdareye başvuru zorunlu bir yol olmadığından, plana itiraz edilmemiş olsa dahi askı süresinin bitiminden itibaren altmış gün içinde dava açılabilir.
İmar planları düzenleyici işlem niteliğinde olduğundan, İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7/4. maddesi gereğince dava açma süresi ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Bununla birlikte düzenleyici işlemin uygulanması üzerine dava açma süresinin yeniden canlanması söz konusu olabilir. Bu konuda ayrıntılı bilgi İdari Yargıda Dava Açma Süresinin Canlanması başlıklı çalışmamızda yer almaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
İdare mahkemesindeki davada avukatla temsil zorunlu mudur?
Türk hukukunda taraflar mahkeme önünde kendilerini bizzat savunabilir; belirli istisnalar dışında avukatla temsil zorunluluğu bulunmaz. İdare mahkemeleri bakımından da idare hukuku alanında çalışan bir avukat tutma yükümlülüğü yoktur.
Ne var ki idare hukuku mevzuatının karmaşıklığı ve İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki sürelerin kısa ve kesin olması, sürecin hukukçu olmayan kişilerce yürütülmesi halinde şekil ve esas yönünden telafisi güç hatalara yol açabilir. Ayrıntılı kurallar içeren idari yargı sürecinde hak kaybı yaşanmaması için, herhangi bir işlem yapılmadan önce idare hukuku alanında hizmet veren avukatlardan destek alınması önerilir.
İmar uygulaması yapılmamış bir alanda ifraz veya tevhit mümkün müdür?
İmar planı bulunan ancak daha önce imar uygulaması görmemiş bir alanda öncelikle İmar Kanunu'nun 18. maddesinin uygulanması gerekir. Kanun'un 15 ve 16. maddelerindeki ifraz ya da tevhit işlemleri, ancak daha önce imar planına uygun biçimde 18. madde uygulaması yapılmış alanlarda gerçekleştirilebilir.
Nazım imar planı, sonradan yapılan çevre imar planına aykırı olursa ne olur?
Planlar arasındaki hiyerarşi gereği nazım imar planının çevre imar planıyla uyumlu olması gerekir. Nazım imar planı, kendisinden sonra hazırlanan çevre imar planına aykırılık taşıyorsa, bu plana uygun hale getirilmek üzere değiştirilmelidir.
Parselasyon planı hangi süre içinde yapılmalıdır?
Parselasyon planlarının, imar planlarının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapılıp onaylanması gerekir.
Parselasyon sonrasında yeşil alandan hisse verilebilir mi?
Bir alanda parselasyon düzenlemesi tamamlandıktan sonra taşınmaz sahibine, üzerinde yapılaşabileceği bir imar parselinden hisse verilmesi gerekir. Yapı adasında hisse verilmesi gerekirken bunun yerine yeşil alan ve park alanından hisse tahsis edilmesi, parselasyon işlemini hukuka aykırı hale getirir.
Daha önce yapılan terk, düzenleme ortaklık payından düşülür mü?
Malikler tarafından ilk parsellerin tevhit ve ifrazı sırasında yapılan hibenin, taşınmazdan alınacak düzenleme ortaklık payından mahsup edilmesi gerekir. Önceden yapılmış terk göz ardı edilerek fazladan kesinti yapılması hukuka aykırıdır ve parselasyon işleminin iptaline yol açabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
İmar planlarına yönelik uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan sorun, esasa ilişkin iddiaların güçlü olmasına rağmen davanın usul nedeniyle sonuçsuz kalmasıdır. Askı süresi dolmadan açılan dava ilk incelemede reddedilir; askı süresinin bitiminden itibaren işleyen altmış günlük sürenin kaçırılması ise esasa hiç girilmeden dosyanın kapanmasına yol açar. Bu nedenle askıya çıkarma ve indirme tarihlerinin idareden belge olarak temin edilmesi, sürecin ilk adımı olarak görülmelidir.
İkinci kritik başlık, hangi kademedeki plana yönelineceğidir. Uygulama imar planından kaynaklanan bir mağduriyetin gerçek sebebi çoğu zaman nazım imar planında ya da çevre düzeni planında yer alan bir karardır. Yalnızca alt ölçekli plana dava açılması, üst plan yürürlükte kaldığı için kalıcı bir sonuç doğurmayabilir.
Somut bir dosyada şu başlıklara öncelik verilmesi yerinde olur:
- Askı ilanının başlangıç ve bitiş tarihlerinin idari kayıtlarla belgelenmesi
- İtiraz yoluna gidilecekse bir aylık sürenin ve meclisin on beş günlük inceleme süresinin takip edilmesi
- Uyuşmazlığın kaynağının hangi plan kademesinde bulunduğunun tespit edilerek davanın buna göre yöneltilmesi
- Planı yapan yetkili idarenin doğru belirlenmesi ve hasmın buna göre gösterilmesi
- Bakanlık işlemi söz konusuysa görevli yargı yerinin Danıştay olduğunun gözetilmesi
- Yürütmenin durdurulması talebinde, plana dayalı yapılaşmanın yaratacağı fiili durumun somut biçimde ortaya konulması
Independent Legal, imar hukukundan doğan uyuşmazlıklarda plan askı sürecinin izlenmesinden iptal davasının yürütülmesine kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.