İmar düzenlemelerinin varlık sebebi, yerleşimin fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun kurgulanmasıdır; planlar bu amaçla 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınarak hazırlanır. Mevzuatımız planlar arasında hiyerarşik bir düzen öngörmüş, alt kademedeki planın üst kademedeki planın ana ilkelerine ve kararlarına uymasını zorunlu kılmıştır. Uygulamada ise planlarda kimi zaman usule, kimi zaman esasa ilişkin hukuka aykırılıklar ortaya çıkmakta; hiyerarşik bağ nedeniyle sakat bir planın altındaki planların akıbeti de tartışmalı hale gelmektedir. Her durumda, birer idari işlem olan imar planlarının hukuka aykırılık iddiasıyla iptal davasına konu edilmesi mümkündür.
İptal davası, bir idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarından biri ya da birkaçı bakımından hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle hukuk düzeninden çıkarılması istemiyle açılır. İmar planlarına yönelik davalarda da bu unsurların her birinin ayrı ayrı ele alınması gerekir.
İmar Planları Arasındaki Hiyerarşi
İmar planları, kamusal ihtiyaçları çevrenin doğal yapısı ve demografik gelişimle birlikte değerlendiren, kamu yararını gözeten ve sosyolojik verilere dayanan bir yaklaşımla kurgulanmalıdır. Bu planlar, kamu menfaati adına anayasal güvence altındaki özel mülkiyet hakkına dahi müdahale edilmesine imkân tanır. Bu ölçüde önem taşıyan planlara ilişkin çok sayıda düzenleme bulunmakla birlikte, temel hukuki kaynak 3194 sayılı İmar Kanunu'dur.
İmar hukukunun konusunu oluşturan planlar, kapsadıkları alan ve güttükleri amaç bakımından "bölge planları" ve "imar planları" şeklinde ikiye ayrılır. Konumuzu ilgilendiren imar planları ise bölge planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı biçiminde hiyerarşik bir sıra izler.
Bu çerçevede, planın hukuka aykırı biçimde tesis edildiği iddiasıyla iptal davası açılabilmesi için, dava konusu planda aşağıda ele alınan sakatlıklardan en az birinin bulunması aranır.
Yetki Unsuru Bakımından Sakatlık
Büyükşehir belediyesi sınırları içinde nazım imar planını büyükşehir belediyeleri, uygulama imar planını ise ilçe belediyeleri hazırlar. Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde her iki planı da belediye sınırları içinde ilgili belediye yapar.
İmar Kanunu'nun 9. maddesi uyarınca belediyeler dışındaki merkezi idarelere, bu kapsamda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na da geniş yetkiler tanınmıştır. Bu nedenle her olayda planın yetkili makamca yapılıp yapılmadığının saptanması önem taşır.
Nazım imar planları, çevre düzeni planına uygun olmak koşuluyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki ölçeklerin her birinde büyükşehir belediyesince yapılır, yaptırılır ve onaylanır.
Uygulama imar planlarını, Büyükşehir Belediye Kanunu'nun uygulama alanı bulduğu yerlerde belediyeler hazırlar. Bununla birlikte ilçe belediyesi, nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıllık süre içinde uygulama imar planı ile parselasyon planını yapmazsa, bu planlar da büyükşehir belediyesi tarafından yapılır, yaptırılır ve onaylanır.
Yetki sınırlarını aşarak plan hazırlayan idarelerin işlemleri, idari yargıda iptal davasının konusunu oluşturur.
Şekil Unsuru Bakımından Sakatlık
İmar planlarının hazırlanması, onaylanması ve ilanı Kanun'un öngördüğü usule uygun gerçekleştirilmelidir. Planların yürürlüğe girişi 8. maddede ayrıntılı olarak düzenlenmiştir: planlar çeşitli aşamalardan geçerek onayla yürürlük kazanır, ancak onayın ardından ayrıca ilan edilmeleri de gerekir.
Sebep Unsuru Bakımından Sakatlık
İdarenin, planı hazırlamadan önce tamamlaması gereken ön çalışmaları yapmamış olması işlemi sebep unsuru yönünden sakatlar. Nazım imar planı bulunmaksızın uygulama imar planı düzenlenmesi bunun tipik örneğidir.
Danıştay 6. Dairesi'nin 26.5.2009 tarihli ve 2007/6847 Esas, 2009/6134 Karar sayılı kararında da uygulama imar planının nazım plandan önce yapılmasının işlemi hukuka aykırı kıldığı, sonradan nazım plan düzenlenmesinin ise işlemi hukuka uygun hale getirmeyeceği belirtilmiştir.
Konu Unsuru Bakımından Sakatlık
İmar planlarının sonuçlarını en çok hissettirdiği alan mülkiyet hakkıdır. Planlar genel kullanımı belirlemeye ve işleve ilişkin olsa da, uygulamaları sonucunda kişilerin mülkiyet hakkı zarar görebilir. Bu noktada Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne ek 1 No'lu Protokol hükümleri ile Anayasa'nın 35. maddesi gözetilmelidir.
Maksat Unsuru Bakımından Sakatlık
Diğer idari işlemlerde olduğu gibi imar planlarının da kamu yararına hizmet etmesi gerekir. Planların amacı kamu yararının yanı sıra planlama esasları ve şehircilik ilkeleriyle belirlenir.
Danıştay kararlarına yansıyan iki tipik durum maksat unsurunun zedelendiği hallerdir: kamu yararı ile şehircilik ve planlama ilkeleri yerine kişisel çıkarların gözetilmesi; plan notlarının her yapı için eşit biçimde uygulanmaması.
İptal Kararının Doğurduğu Sonuçlar
Planın iptaline karar verilmesi, önceki plana dayanılarak tesis edilmiş işlemler bakımından da sonuçlar doğurur. Bununla birlikte iptal, tek başına o plana göre kurulan işlemi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 2015/1064 E. sayılı ve 30.09.2015 tarihli kararında, yapının tamamlanmış bölümü yönünden malik lehine kazanılmış hak bulunduğu sonucuna varılmıştır:
"…İmar işlerinde, kazanılmış hakkın saptanmasında, inşaatın yargı kararı verilirken fiilen bulunduğu aşama öncelikle dikkate alınmalıdır. Kazanılmış hak, verildiği anda hukuka uygun olan inşaat izninin tamamı için değil yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilinceye kadar binanın fiilen yapılan kısmı için kabul edilmelidir."
Buna karşılık Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 2012/477 E., 2014/3990 K. sayılı ve 12.11.2014 tarihli kararında, inşa edilen yapının bütünü yönünden hukuka aykırılık sonucunun doğacağı benimsenmiştir:
"…yapı ruhsatına dayanak alınan imar planının hukuka aykırılığı saptanarak yargı yerince iptal edilmiş olması karşısında inşaat ruhsatının da dayanağının kalmadığı, hukuka aykırı olan ruhsata göre inşa edilen yapının ilgiliye ileriye yönelik olarak koşulsuz bir kazanılmış hak tanımasının olanaklı olmadığı sonucuna varıldığından…"
Danıştay'ın benimsediği yaklaşıma göre, plana uygun biçimde inşaat ruhsatı verildikten sonra planın değişmesi, ilgilisi bakımından mutlak nitelikte bir kazanılmış hak doğurmaz. Ancak ruhsat alınmış ve inşaat belirli bir seviyeye ulaşmış ya da tamamlanmışsa, yapının biten bölümünün malik yönünden kazanılmış hak sayılması gerekir. Şu var ki Danıştay'ın bu konudaki uygulaması istikrarlı bir görünüm arz etmemektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
İmar planı nedir?
İmar planı, imar uygulamasının yapılacağı yere ilişkin ayrıntılı bilgi sunan planı ifade eder. Mevzuatımız, nüfusu 10.000'i aşan yerlerde imar planı yapılmasını zorunlu kılmıştır. Plan, nazım imar planı ile uygulama imar planından oluşur.
Nazım imar planı nasıl tanımlanmıştır?
3194 sayılı İmar Kanunu'nda yer alan tanım şöyledir:
3194 sayılı İmar Kanunu — nazım imar planı
"Varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır."
Uygulama imar planı nasıl tanımlanmıştır?
Kanun'daki tanım şu şekildedir:
3194 sayılı İmar Kanunu — uygulama imar planı
"Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır."
İmar planının iptali için kimler dava açabilir?
Dava hakkı, iptali istenen plan nedeniyle menfaati zedelenen herkese tanınmıştır. Menfaati ihlal edilen gerçek kişiler kadar sivil toplum kuruluşlarının da bu davayı açması mümkündür.
Tek bir kişinin açtığı dava bütün parselleri etkiler mi?
İmar planı düzenleyici nitelikte bir idari işlem olduğundan, tek bir kişinin açtığı davanın kabulü halinde verilen karar plan kapsamındaki tüm parseller yönünden sonuç doğurur.
Planın iptal edildiği yerdeki tamamlanmış yapılar ne olur?
Danıştay'ın yaklaşımına göre plan sonrasında ruhsat alınmış ve inşaat belirli bir aşamaya gelmiş ya da bitirilmişse, yapının tamamlanan bölümü malik bakımından kazanılmış hak sayılmalıdır; bu nedenle planın iptal edildiği yerde tamamlanmış yapısı bulunanların hakkı kural olarak zedelenmez. Ancak bu yaklaşımın yerleşik olduğunu söylemek güçtür; farklı yönde kararlarla karşılaşılabilir.
Uygulama imar planı nazım imar planına uymak zorunda mıdır?
Planlar arasında hiyerarşik bir bağ bulunduğundan alt kademedeki plan, üst kademedekine uygun olmak zorundadır. Uygulama imar planı nazım imar planının altında yer aldığından ona uymalıdır; nazım planda bir alan hangi amaca ayrılmışsa, uygulama planında da aynı amaca tahsis edilmelidir.
Independent Legal Değerlendirmesi
İmar planlarına karşı açılan davalarda sonuç, çoğu zaman iddianın hangi sakatlık unsuruna oturtulduğuna bağlıdır. Planı hazırlayan makamın yetkisi, onay ve ilan usulü, üst ölçekli planla uyum ve plan notlarının eşit uygulanıp uygulanmadığı ayrı ayrı ortaya konulduğunda yargısal denetimin kapsamı somutlaşır. İkinci kritik başlık iptalin geriye dönük etkisidir: ruhsatın dayanağının kalıp kalmadığı ve tamamlanmış yapı yönünden kazanılmış hakkın korunup korunmayacağı, içtihadın istikrarlı olmaması nedeniyle her dosyada ayrıca tartışılmalıdır.
- Planın hangi makamca, hangi ölçekte ve hangi tarihte onaylandığının baştan tespit edilmesi
- Askı ve ilan sürecinin belgelenerek dava açma süresinin doğru hesaplanması
- Üst ölçekli plana aykırılık iddiasının somut plan kararlarıyla eşleştirilmesi
- Mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük yönünden tartışılması
- Kazanılmış hak savunmasına karşı yapının iptal tarihindeki fiili aşamasının delillendirilmesi
Independent Legal, imar planlarına karşı açılacak iptal davaları ve buna bağlı ruhsat uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.