Yapı ruhsatı, dayanağını imar planından alır. Bir taşınmaz imar planı bulunmayan bir alanda konumlanıyorsa, o taşınmaz için ruhsat düzenlenmesi hukuka aykırılık oluşturur. Ruhsatın alınmasını izleyen iki yıl içinde inşaata fiilen başlanması, ruhsat tarihinden itibaren beş yıl içinde de yapının bitirilmesi zorunludur; bu sürelere riayet edilmemesi halinde ruhsat kendiliğinden hükümsüz kalır. Aranan koşullar karşılanmış ve başvuru usulünce yapılmış olmasına rağmen talebin reddedilmesi durumunda, ilgililerin işletmesi gereken yol idari işlemin iptali davasıdır. Dava öncesinde idareye başvurulabileceği gibi, hiçbir ön aşama izlenmeden doğrudan yargıya da gidilebilir. Her iki durumda da altmış günlük dava açma süresinin titizlikle takip edilmesi, hak kaybının önlenmesi bakımından belirleyicidir. 3194 sayılı İmar Kanununun kapsamına giren sınırlı istisnalar dışında bütün yapılar için belediyeden ya da valilikten ruhsat alınması gerekmektedir.
Ruhsatın verilmesi işlemi, imar hukuku açısından planlamanın hayata geçirilmesini ve planlara uygunluğun denetlenmesini sağlayan birel idari işlem niteliğindedir. Talebin reddine ilişkin karar da idari işlemin bütün unsurlarını taşımak zorundadır; aksi takdirde tesis edilen işlem hukuka aykırı hale gelir.
Yapı Kavramı
Bir inşaatın hukuka uygun biçimde gerçekleştirilebilmesi ruhsat alınmasına bağlı olduğundan, ilk olarak hangi yapıların bu kapsamda değerlendirildiğinin belirlenmesi gerekir.
3194 sayılı İmar Kanunu m. 5
"Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir."
Kanundaki bu tanıma giren bir inşaata ruhsat alınmaksızın başlanması, yapıyı hukuka aykırı konuma sokar. Nitekim Danıştay 14. Dairesinin 2011/12209 Esas, 2012/6816 Karar sayılı ilamında baz istasyonları da yapı kabul edilmiş ve GSM şirketlerinin ruhsat alma yükümlülüğü altında bulunduğu vurgulanmıştır.
Uygulama imar planının bulunmadığı bir yerde ruhsat düzenlenemez. Uygulama imar planları 1/1000 ölçekli olarak hazırlanır. Nazım imar planı esas alınarak verilen bir ruhsat ise hukuka aykırıdır.
Ruhsatlı yapılarda değişikliğe gidilmek isteniyorsa yeniden ruhsat alınması gerekir. Bununla birlikte bağımsız bölümlerin brüt oranında artış olmuyor ve nitelikleri değişmiyorsa, düzenlenecek ruhsattan herhangi bir vergi, resim veya harç alınmaz. Taşıyıcı sistemi etkilemeyen derz, iç ve dış sıva, boya badana, oluk, dere, doğrama ile döşeme ve tavan kaplaması gibi tadilat ve tamiratlar ruhsata bağlı değildir. Aynı şekilde elektrik ve sıhhi tesisat onarımları, çatı tamiri ve kiremit aktarımı gibi işler için de ruhsat aranmaz; zira bunlar yapıda köklü bir değişiklik ya da esaslı tadilat meydana getirmez. Esaslı tadilat, taşıyıcı unsuru etkileyen veya inşaat alanı ile ruhsat eki projelerde değişiklik doğuran işlemleri ifade eder.
Ruhsat Başvurusunun Usulü
Ruhsat almak isteyen yapı sahipleri ya da kanuni vekilleri, belediye veya valilik bürolarına dilekçeyle müracaat eder. Dilekçeye yalnızca aşağıdaki belgelerin eklenmesi gerekir:
- Tapu; istisnai hallerde tapu senedinin yerini tutacak belge
- Mimari proje ile statik proje
- Elektrik ve tesisat projeleri, bunlara ilişkin resim ve hesaplar
- Röperli kroki; bulunmuyorsa ebatlı kroki
İdare ilk olarak ruhsat ve eklerini inceler. Herhangi bir eksiklik ya da yanlışlık saptanmazsa, başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde ruhsat düzenlenir. Eksiklik veya yanlışlık bulunması halinde ise, başvuru tarihini izleyen on beş gün içinde bunların tamamı başvurucuya yazılı olarak bildirilir. Eksikler giderildikten sonra yapılan başvurudan itibaren en geç on beş gün içinde ruhsatın verilmesi gerekir.
Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesisleri bakımından ruhsat verilmesi usulü İmar Kanununun 26. maddesinde ayrıca düzenlenmiş olup, bu alanda kendine özgü kurallar geçerlidir.
İnşaata Başlama ve Tamamlama Süreleri
Yapıya, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmış olmalıdır. Bu süre içinde inşaata girişilmezse alınan ruhsat hükümsüz hale gelir. İki yıl içinde başlanmış olsa dahi, başlama süresi de dahil olmak üzere beş yıl içinde inşaat bitirilmezse ruhsat yine geçerliliğini yitirir. Ruhsatın hükümsüzleştiği hallerde inşaata devam edilebilmesi yeni bir ruhsat alınmasına bağlıdır.
Ruhsatın yenilenmesi ve plan tadili işlemlerinde ayrıca harç tahsil edilmez. Buna karşılık inşaat sahasında artış meydana gelmişse ya da bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişiklik olmuşsa harç yeniden hesaplanır ve daha önce ödenen tutar bu hesaplamadan mahsup edilir.
Ret Kararına Karşı İptal Davası
Usulüne uygun biçimde ruhsat talebinde bulunulmasına karşın talep hukuka aykırı olarak reddedilmişse, idari işlem niteliği taşıyan bu karara karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. İlgililer doğrudan dava yoluna gidebilecekleri gibi, öncesinde idareye başvurmayı da tercih edebilirler. İdarenin olumsuz yanıt vermesi ya da otuz gün içinde hiç cevap vermemesi halinde dava hakkı saklı kalır. Önemle belirtmek gerekir ki idareye başvuru yapıldığında, altmış günlük dava açma süresi durur.
İdari yargıdaki iptal davalarının ayrıntısı için "İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası" başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
İdari başvurunun ardından dava açılması. Dava açılmadan önce, ret kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde üst makamdan; üst makam yoksa kararı tesis eden idari makamdan kararın kaldırılması talep edilebilir. Bu başvuru, işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurur. Talebe otuz gün içinde karşılık verilmemesi halinde istek reddedilmiş sayılır ve bu tarihten itibaren altmış günlük süre içinde iptal davası açılabilir.
Diğer olasılıkta idare, kendisine yöneltilen kaldırma talebini açıkça reddetmiştir. Bu halde de ret kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde dava açılması mümkündür.
Doğrudan dava açılması. Ret kararının tebliğ edildiği tarihten başlayarak altmış gün içinde, idareye hiç başvurulmaksızın iptal davası ikame edilebilir.
İdareye başvuru zorunlu bir aşama olmayıp ilgilinin tercihine bırakılmıştır. Dileyen önce idareye başvurarak ret kararının kaldırılmasını isteyebilir, dileyen ise doğrudan idare mahkemesinde dava açabilir.
Davada İleri Sürülebilecek Hukuka Aykırılıklar
Hukuka ve usule uygun ruhsat talepleri haksız biçimde reddedilen ilgililer iptal davası açabilir ve bu davada ret işleminin hukuka aykırılığını ortaya koyarlar. Ret kararları idari işlem olduğundan, sakatlığın yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarından biri veya birkaçı yönünden ileri sürülmesi gerekir. Dava dilekçesinin içeriği, idarenin ret cevabında dayandığı gerekçelere göre biçimlenir. Yapı ruhsatını idari işlemin unsurları bakımından değerlendirdiğimizde şu tablo ortaya çıkar:
Yetki — Ruhsat talebi, karar verme yetkisi bulunmayan bir makamca reddedilirse bu karar hukuka aykırı olur. İmar Kanununun 21/1. maddesi ruhsat talepleri bakımından karar merciini belediyeler ve valilikler olarak belirlemiştir. Ret kararı bu makamlar dışında bir merci tarafından verilmişse, hukuka aykırı olan işlemin mahkemece iptal edilmesi gerekir.
Şekil — Ret kararlarının ilgilisine usulünce tebliğ edilmesi zorunludur; tebligat yapılmaksızın tesis edilen karar hukuka aykırıdır. Bunun yanında ret için başka bir idari makamın önceden karar vermesi gerekiyor ve bu karar alınmamışsa işlem yine sakatlanır. Bu hallerde hukuka aykırı hale gelen idari işlemin mahkemece iptali gerekir.
Konu — İdari işlemin konusu, işlem sonucunda hukuk düzeninde doğan değişikliği anlatır. Ret işleminin konusunun meşru ve mevzuata uygun olması aranır. Örneğin mevcut olmayan bir arazi için inşaat ruhsatı düzenlenmesi konu unsuru yönünden hukuka aykırılık taşır. Hazine arazisi üzerinde inşaat yapmak isteyen kişiye ruhsat verilmesi de aynı şekilde hukuka aykırıdır.
Maksat — İdari işlemlerin güttüğü tek amaç kamu yararıdır; işlemlerin bu gerekliliği karşılaması beklenir. Ruhsat taleplerinin kamu yararı gözetilmeksizin, salt kişisel çıkarlar nedeniyle reddedilmesi maksat unsurunu zedeler ve ret işlemini hukuka aykırı kılar.
Bu noktada altı çizilmelidir ki, imar planlarının iptal edilmiş olması, o plana dayanılarak verilmiş ruhsatın da doğrudan iptali sonucunu doğurmaz.
Öte yandan ruhsatın alınması ve yapının bu ruhsata uygun biçimde tamamlanması, yapının kullanılabilir duruma gelmesi için yeterli değildir. İnşaat, tahsis edilen ruhsata uygun şekilde bitirildikten sonra yapının kullanıma açılabilmesi için yapı kullanma izin belgesi, yani iskân ruhsatı temin edilmelidir. Ancak inşaat ruhsata uygun tamamlanmış ve başvuru hukuka uygun yapılmış olsa bile iskân talebi reddedilebilmektedir. Bu konuda "Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı) Talebinin Reddi ve İptal Davası" başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İdari işlem niteliğindeki yapı kullanma izin belgesi talebinin reddi işlemine karşı, söz konusu ret kararını veren idarenin bağlı bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir.
Dava Açma Süresi
Yapı kullanma izin belgesi talebi hakkında verilebilecek bir ret kararının ilgilisine tebliğinden itibaren altmış gün içinde iptal istemiyle dava açılması gerekir. Tebliğden itibaren işleyen bu altmış günlük süre, dava açılabilmesi bakımından hak düşürücü niteliktedir. Yukarıda açıklandığı üzere idareye başvurulması halinde dava açma süresi duracak, idarece ret kararı verilmesiyle birlikte süre işlemeye devam edecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
İdare mahkemesinde avukatla temsil zorunlu mudur?
Türk hukuku, tarafların mahkemede kendilerini bizzat savunmasına ve temsil etmesine imkân tanımaktadır; sınırlı istisnalar dışında vekille temsil zorunluluğu bulunmaz. İdare mahkemeleri bakımından da bu yönde bir yükümlülük öngörülmemiştir.
Bununla birlikte idare hukuku mevzuatının karmaşık yapısı ile İdari Yargılama Usulü Kanunundaki sürelerin kısa ve kesin olması, sürecin hukukçu olmayan kişilerce yürütülmesi halinde ciddi riskler doğurur. Hem usul hem esas yönünden telafisi mümkün olmayan hatalar yapılabilmektedir. Son derece ayrıntılı düzenlemeler barındıran idari yargı sürecinde hak kaybı yaşanmaması için, herhangi bir işlem yapılmadan önce idare hukuku alanında hizmet veren avukatlardan destek alınması tavsiye edilir.
Ruhsat talebi haksız yere reddedilirse hangi yol izlenir?
Talebin mevzuata uygun olduğu ve idarece hukuka aykırı biçimde reddedildiği düşünülüyorsa, ret işleminin tebliğ tarihinden itibaren altmış günlük süre içinde, başvuruyu reddeden idarenin bulunduğu yer idare mahkemesinde idari işlemin iptali davası açılabilir. Dava yoluna gitmeden önce, dava açma süresi içinde idareye başvurulması da mümkündür. İdarenin başvuruyu reddetmesi halinde dava açma hakkı saklı kalır.
Ruhsata aykırı inşaatın sonucu nedir?
Yapının, imar planı ile ilgili mevzuata uygun olarak düzenlenmiş ruhsata ve ruhsat eki mimari projeye uygun biçimde inşa edilmesi gerekir. Bir yapı ruhsatsız olarak ya da ruhsat eki projeye aykırı biçimde inşa ediliyor ve bu durum idarece saptanıyorsa, inşaat yetkili idare tarafından durdurulur. İdare süre tanıyarak aykırılıkların giderilmesini ister. Verilen süre içinde aykırılıklar giderilmezse yapının yıkılmasına karar verilir. Yıkım kararıyla birlikte yapı sahibi hakkında idari para cezası da uygulanır. Konuya ilişkin olarak "Yıkım Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası" başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Başkasına verilen yapı ruhsatının iptali istenebilir mi?
Menfaati bulunan herkes ruhsatın iptalini talep etme hakkına sahiptir. Örneğin komşu taşınmaz için alınan ruhsata dayanılarak yapılacak inşaatın kendi taşınmazına zarar vereceğini düşünen kişi, komşusunun ruhsatının iptalini isteyebilir.
Malikin muvafakati olmadan ruhsat alınabilir mi?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesinde şu düzenleme yer almaktadır:
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 55/8
"Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz."
Bu hüküm uyarınca müteahhit, taşınmaz malikleriyle yaptığı anlaşmaya aykırı bir mimari proje hazırlar ve bu projeye dayanarak ruhsat alırsa, malikler söz konusu ruhsatın iptalini talep edebilirler.
Independent Legal Değerlendirmesi
Ruhsat uyuşmazlıklarında dosyanın seyrini genellikle idarenin ret gerekçesinin niteliği belirler. Eksik evrak ya da düzeltilebilir proje hataları söz konusuysa, on beş günlük bildirim mekanizmasının işletilip işletilmediği önem kazanır; idarenin eksiklikleri usulünce bildirmeden doğrudan ret kararı vermesi, işlemi şekil yönünden tartışmalı hale getirir. Buna karşılık ret, imar planına ya da parselin hukuki durumuna dayanıyorsa uyuşmazlık esasa ilişkin bir plan denetimine dönüşür.
Süre yönetimi bu alanda da belirleyicidir. İdareye başvurunun dava açma süresini durdurması ilgililer için bir imkân sağlasa da, zımni ret tarihinin yanlış hesaplanması hak düşürücü sürenin fark edilmeden tükenmesine yol açabilir. Somut dosyalarda öne çıkan başlıklar şunlardır:
- Ret kararının tebliğ tarihinin belgelenmesi ve altmış günlük sürenin baştan takip altına alınması
- İdarenin eksiklikleri on beş gün içinde yazılı olarak bildirip bildirmediğinin denetlenmesi
- Parselin uygulama imar planı kapsamında bulunup bulunmadığının teyit edilmesi
- Ret gerekçesinin işlemin hangi unsurunda sakatlık doğurduğunun dilekçede açıkça ortaya konulması
- Ruhsattan itibaren iki yıllık başlama ve beş yıllık bitirme sürelerinin izlenerek hükümsüzlük riskinin önlenmesi
- Üçüncü kişilerin açtığı iptal davalarında menfaat ilişkisinin somut biçimde ortaya konulması
Independent Legal, imar mevzuatından doğan uyuşmazlıklarda ruhsat başvurusunun hazırlanmasından idare mahkemesindeki dava sürecinin yürütülmesine kadar hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır.