Yapı kullanma izin belgesi, bir yapının hukuki ve mimari bakımdan aranan bütün ölçütleri karşıladığını ortaya koyan resmi belgedir; günlük dilde iskân belgesi olarak anılır. Belgenin alınabilmesi, inşaat ruhsatının düzenlendiği tarihten itibaren iki yıl içinde yapıya fiilen başlanmasına ve izleyen beş yıl içinde inşaatın bitirilmesine bağlıdır. Ne var ki bu süre içinde tamamlanmış olmak tek başına yeterli değildir; yapı onaylı projeye aykırı biçimde inşa edilmişse hakkında yıkım kararı verilmesi mümkündür. Belge, yapının bulunduğu yerin belediyesine yapılacak başvuru üzerine düzenlenir.
Uygulamada, inşaat ruhsata uygun biçimde bitirilmiş olmasına rağmen yapının kullanıma açılmasını sağlayacak iskân talebinin reddedildiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu ret kararı bir idari işlem niteliği taşıdığından, ilgililer bakımından idari işlemin iptali davası yolu açıktır.
İmar hukuku, idare hukukunun imar faaliyetlerine hukuki çerçeve çizen bir alt dalıdır ve temel kaynağı 3194 sayılı İmar Kanunudur. İmar kavramı, bir yerin bayındır hale getirilmesini, geliştirilmesini ifade eden idari bir faaliyeti karşılar. Aşağıda bu sürecin son halkasını oluşturan yapı kullanma izni aşamasını ve talebin reddi halinde işletilecek hukuki mekanizmaları inceliyoruz.
Yapı Kullanma İzin Belgesinin İşlevi
İskân ruhsatı, yapı ruhsatına uygun olarak tamamlanan bir yapının hukuken kullanılmaya başlanabileceğini ortaya koyan izin belgesidir. Yapının hem mevzuata hem de onaylı projeye uygun biçimde meydana getirildiğini belgelendirir. Ruhsat ve eki mimari projeye uygun şekilde inşa edilen yapılar için ilgililer, belgenin düzenlenmesi istemiyle yetkili kuruma başvurabilir. Başvurunun ardından belgenin otuz gün içinde düzenlenmesi zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğindeki tanım şu şekildedir:
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — yapı kullanma izin belgesi tanımı
"Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren, Ek-9'da yer alan forma uygun olarak düzenlenen, onaylı belgeyi, İskân ruhsatı alınmamış olması, yapının kullanıma müsait olmadığını gösterir."
Başka bir anlatımla süreç iki aşamalıdır: inşaat, alınan yapı ruhsatına uygun biçimde bitirildikten sonra idareye yeniden başvurulur ve bu kez yapı kullanma izni istenir. Dolayısıyla iskân ruhsatı, yapı ruhsatının verilmesinden sonraki döneme ilişkin bir belgedir. Ruhsat aşamasındaki uyuşmazlıklar için "Yapı Ruhsatı Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve Dava Yolu" başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
İskân Ruhsatı İçin Aranan Koşullar
Yapının tamamının bitirilmesi halinde bütünü için, kullanıma elverişli bölümlerin tamamlanması halinde ise bu kısımlar için izin alınması gerekir. İzin mercii, inşaat ruhsatını düzenlemiş olan belediye ya da valilik birimidir. Yapının ruhsat ve eklerine uygunluğu saptanır ve kullanılmasında bir sakınca bulunmadığı sonucuna varılırsa yapı kullanma izni verilir.
Başvuruda sunulması gereken belgeler şunlardır:
- İskân ruhsatı talebini içeren dilekçe ve tapu kaydı
- Yapı denetim kuruluşu belgesi ile proje müellifleri raporu
- Sığınak raporu ve yangın tesisat raporu
- Bina cephe fotoğrafları
- Vergi dairesinden temin edilecek "Vergi Borcu Yoktur" yazısı
- Emlak ve çevre temizlik vergileri bakımından "Borcu Yoktur" belgesi
- SGK'dan alınacak "SGK Borcu Yoktur" belgesi
- İZSU dış kanal belgesi
- Telekom uygunluk yazısı
İdarelerin başvuruyu otuz gün içinde sonuçlandırma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu süre sessiz geçirilirse, yapının tamamının ya da bitmiş bölümünün kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Diğer bir deyişle otuz günlük suskunluk zımni kabul sonucu doğurur. Böylelikle idare iskân denetimini geciktirdiğinde, yapı hakkında sanki izin verilmiş gibi kullanıma hazır kabul edilir.
Buna ek olarak, belgeye konu yapının inşaatına ruhsatın alınmasından itibaren iki yıl içinde başlanmış olması aranır. İnşaatın beş yıl içinde bitirilmesi ve bu süre içinde iskân ruhsatının temin edilmesi gerekir. Aksi halde yapı kaçak ve hukuka aykırı konuma düşer; hakkında yıkım kararı alınabilir. Bu konuda "Yıkım Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası" başlıklı çalışmamız incelenebilir.
İskân alınmamış yapılar, izin temin edilinceye kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve bu tesislerden yararlandırılmaz. Ayrıca inşaat aşamasında kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler, ancak projeye uygun biçimde tamamlanıp iskân izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilebilir. İskân ruhsatının bulunmadığı hallerde kat irtifakı tapusunun kat mülkiyetine dönüştürülmesi mümkün olmaz.
Ret Kararına Karşı İptal Davası
Usulüne uygun biçimde iskân talebinde bulunan ilgililer, taleplerinin hukuka aykırı olarak reddedildiği kanaatindeyse idari yargıda iptal davası açabilirler.
Önce idareye başvurularak dava açılması. İptal davasından önce, ret kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde üst makama; üst makam bulunmuyorsa kararı tesis eden idari makama başvurularak işlemin kaldırılması istenebilir. Uygulamada bu makam, yapının bulunduğu yerdeki belediye ya da valiliktir. İdareye yapılan bu başvuru, işlemeye başlamış olan dava açma süresini durdurur. Başvuruya otuz gün içinde karşılık verilmezse talep reddedilmiş sayılır ve bu tarihten itibaren altmış günlük süre içinde iptal davası açılabilir.
İkinci ihtimalde idare, kendisine yöneltilen kaldırma talebini açıkça reddeder. Bu halde de ret kararının tebliğ edildiği tarihten başlayarak altmış gün içinde dava yoluna gidilebilir.
Doğrudan dava açılması. İdareye başvuru zorunlu bir aşama değildir; tercih ilgiliye bırakılmıştır. İsteyen önce idareye başvurup ret kararının geri alınmasını talep edebilir, isteyen ise hiçbir ön başvuru yapmaksızın doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir.
İdari yargıda açılan iptal davalarının genel çerçevesi bakımından "İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası" başlıklı çalışmamız yol gösterici olacaktır.
Davada İleri Sürülebilecek Hukuka Aykırılık Sebepleri
Mevzuata uygun bir iskân talebinin haksız yere reddedildiğini düşünen ilgililer dava açabilir ve bu davada ret işleminin hukuka aykırılığını ileri sürerler. Ret kararları idari işlem olduğundan, sakatlığın yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarından biri veya birkaçı bakımından ortaya konulması gerekir. Talebin imar planına ve yapı ruhsatiyesine uygun olduğu gerekçesiyle işlemin iptali istenebilir. Dava dilekçesi kurgulanırken, idarenin ret gerekçesinde dayandığı sebepler esas alınır.
Yetki — İskân talebi hakkında karar verme yetkisi bulunmayan bir makam tarafından ret kararı tesis edilmişse, işlem bu yönüyle hukuka aykırı olur.
Şekil — Ret kararlarının ilgilisine usulünce tebliğ edilmesi zorunludur; tebligat yapılmaksızın tesis edilen işlem sakatlanır. Aynı şekilde, ret için başka bir idari makamın ön kararının alınması gerekiyor ve bu karar alınmamışsa işlem yine şekil yönünden hukuka aykırı hale gelir.
Konu — Ret işleminin konusunun meşru ve mevzuata uygun olması gerekir. Örneğin imar planı belirli bir kat adedine kadar yapılaşmaya izin veriyorsa, bunun üzerinde bir yapılaşmaya olanak tanıyan inşaat ruhsatı konu unsuru bakımından hukuka aykırıdır.
Maksat — İdari işlemlerin güttüğü tek amaç kamu yararıdır ve işlemler bu gerekliliğe uygun olmalıdır. İskân taleplerinin kamu yararı dışında, salt kişisel çıkarlar gözetilerek reddedilmesi maksat unsurunu zedeler ve işlemi hukuka aykırı kılar.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İdari işlem niteliğindeki iskân talebinin reddi kararına karşı açılacak davada görev ve yetki, ret kararını tesis eden idari kurumun bulunduğu yer idare mahkemesine aittir.
Dava Açma Süresi
Yapı kullanma izin belgesi talebi hakkında verilen ret kararının ilgilisine tebliğinden itibaren altmış gün içinde iptal istemiyle dava açılması gerekir. Bu altmış günlük süre hak düşürücü niteliktedir. Yukarıda açıklandığı üzere idareye başvuru yapılması halinde dava açma süresi durur; idarenin ret kararı vermesiyle birlikte süre kaldığı yerden işlemeye devam eder.
Yapı ruhsatı taleplerinin de hukuka aykırı biçimde reddedilebildiği göz önünde bulundurulmalıdır; bu konuda "Ruhsat Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve İptal Davası" başlıklı çalışmamıza başvurulabilir.
İskân Ruhsatı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
İdare mahkemesinde avukatla temsil zorunlu mudur?
Türk hukuku, tarafların yargı önünde kendilerini bizzat savunmasına ve temsil etmesine olanak tanır; belirli istisnalar dışında avukatla temsil zorunlu değildir. İdare mahkemeleri bakımından da böyle bir yükümlülük öngörülmemiştir.
Bununla birlikte idare hukuku mevzuatının karmaşıklığı ve İdari Yargılama Usulü Kanunundaki sürelerin kısalığı ile kesinliği, sürecin hukukçu olmayan kişilerce yürütülmesini sakıncalı kılmaktadır. Böyle hallerde usul ve esas yönünden telafisi imkânsız hatalar ortaya çıkabilir. Ayrıntılı kurallar içeren idari yargı sürecinde hak kaybı yaşanmaması için, adım atılmadan önce idare hukuku alanında çalışan avukatlardan hukuki destek alınması önerilir.
Bir taşınmazın iskânı olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Taşınmazın iskân durumuna ilişkin bilgi tapu kaydında yer alır. Tapuda kat mülkiyeti ibaresinin bulunması, o taşınmaz bakımından iskân ruhsatının alınmış olduğuna işaret eder. Zira belediyece onaylanmamış bir bina için kat mülkiyetine geçilmesi mümkün değildir; geçişin ön koşulu binanın iskânının temin edilmiş olmasıdır.
İskân alınmamasının sonuçları nelerdir?
En önemli sonuç, taşınmazın kat mülkiyetine geçirilememesidir. Belge alınmadığı sürece taşınmazın cinsi tapuda arsa olarak görünmeye devam eder. Belgenin varlığı halinde ise taşınmaz arsa niteliğinden çıkar ve tapuda bina olarak kaydedilir; böylece aboneliklerin tesisi de mümkün hale gelir.
Belediye iskân vermezse hangi yol izlenmelidir?
Yapının hukuki ve mimari standartları karşıladığı, buna karşın belediyenin belgeyi hukuka aykırı biçimde vermediği düşünülüyorsa, ilk adım olarak belediyeye başvuru yapılabilir. Otuz gün içinde ret kararı gelirse bu kararın tebliğ tarihinden, hiçbir cevap gelmezse otuz günlük zımni ret süresinin dolmasından itibaren altmış gün içinde belediyenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir. Alternatif olarak idareye hiç başvurulmadan, belediyenin verdiği ret kararından itibaren altmış gün içinde doğrudan dava yoluna gidilmesi de mümkündür.
Başvuruyu kimler yapabilir?
Belge taşınmaza ilişkin olduğundan, başvuru yapı sahibi yani inşaatı yaptıran kişi tarafından yapılabilir. Müteahhit de başvuruda bulunabilir; ayrıca noterden alınmış yetki belgesiyle yetkilendirilen kişiler de bu işlemi yürütebilir.
Yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi arasındaki fark nedir?
Yapı ruhsatı, inşaata başlanabilmesi için belediyece verilen onay belgesidir. Yapı kullanma izin belgesi ise inşaat tamamlandıktan sonraki aşamaya ilişkindir ve yapının kullanılmasına imkân tanır. Bu nedenle iki belgenin birbirinden farklı nitelikte olduğu söylenmelidir.
Independent Legal Değerlendirmesi
İskân uyuşmazlıklarında sıklıkla gözden kaçan nokta, otuz günlük sürenin sessiz geçirilmesinin ilgili lehine sonuç doğurmasıdır. İdarenin bu süre içinde karar vermemesi halinde oluşan zımni kabul, sonradan tesis edilen ret işlemlerinin hukuki dayanağını tartışmalı hale getirebilir. Bu nedenle başvuru tarihinin ve idareye teslim edilen evrakın kayıt altına alınması, sonraki aşamalarda belirleyici olmaktadır.
Ret kararlarının bir bölümü ise yapıdan değil, borç ve belge eksikliklerinden kaynaklanmaktadır. Bu tür dosyalarda eksikliğin giderilmesi çoğu zaman dava açmaktan daha hızlı sonuç verir; ancak eksiklik giderilirken dava açma süresinin işlemeye devam ettiği unutulmamalıdır. Somut dosyalarda dikkat edilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Başvuru tarihinin belgelenmesi ve otuz günlük karar süresinin takip edilmesi
- Ret gerekçesinin, işlemin hangi unsurunda sakatlık bulunduğunu ortaya koyacak biçimde çözümlenmesi
- İdareye başvuru ile doğrudan dava seçenekleri arasındaki tercihin süre etkisi gözetilerek yapılması
- Ruhsattan itibaren iki yıllık başlama ve beş yıllık tamamlama sürelerinin denetlenmesi
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş hedefleniyorsa iskân sürecinin bu amaçla birlikte planlanması
- Yıkım kararı ya da abonelik kesintisi gibi bağlı işlemlere karşı ayrıca hukuki yol izlenmesi
Independent Legal, imar mevzuatından doğan uyuşmazlıklarda iskân başvurusunun hazırlanmasından idare mahkemesindeki dava sürecinin yürütülmesine kadar danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır.