Bir taşınmazın maliki, mülkünün kendi rızası dışında kullanıldığını saptadığında, bu kullanımdan somut bir zarar doğup doğmadığına ya da kullanan kişinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın tazminat isteyebilir. Uygulamada bu talep ecrimisil, bir diğer adıyla haksız işgal tazminatı olarak anılır. Talebin muhatabı yalnızca özel mülkiyete tabi taşınmazlar değildir; kamunun elindeki yerler bakımından da aynı imkân mevcuttur. Kamu tüzel kişilerine ait bir taşınmazda işgalci konumunda görülen kişiye, ilgili idare tarafından ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilir. Bu ihbarnamenin dayanağını taşınmaz tespit tutanağı oluşturur. İhbarname kesin ve yürütülmesi gereken bir idari işlem sayıldığından, idari işlemler için öngörülen itiraz ve iptal rejimi burada da devreye girer.
Sahadaki tabloya bakıldığında bu tebligatları en sık yapan birimlerin büyükşehir, il ve ilçe belediyeleri ile valilikler ve milli emlak birimleri olduğu görülür. Kendisine ihbarname ulaşan kişi, tespitte veya bedelde hukuka aykırılık bulunduğu kanaatindeyse idareye başvurup düzeltme isteyebileceği gibi doğrudan yargı yoluna da gidebilir.
Bu bilgi notunda ihbarnamenin hukuki niteliğini, dayanak tutanakta ve ihbarnamenin kendisinde aranan zorunlu içeriği, bedelin belirlenmesinde uyulması gereken ölçütleri, hesaplamaya konu edilebilecek dönemi ve nihayet itiraz ile dava sürecini uygulamaya dönük biçimde ele alıyoruz.
Ecrimisil İhbarnamesinin Hukuki Niteliği
İdarenin tanzim ettiği ecrimisil ihbarnamesi, kamu gücü kullanılarak tesis edilmiş, kesin ve uygulanabilir sonuç doğuran bir karar olduğundan idari işlem sayılır.
İdari işlemler hukuka uygunluk karinesinden yararlanır. Bu nedenle ihbarnameye karşı dava açılmış olması tek başına onun geçerliliğini etkilemez; işlem, yargılama sonuçlanıncaya ya da yürütmenin durdurulmasına hükmedilinceye kadar sonuç doğurmaya devam eder. Buna karşılık yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarından herhangi biri sakat ise, işlemin yargı kararıyla ortadan kaldırılması gerekir.
Dayanak Belge: Taşınmaz Tespit Tutanağı
Kamuya ait bir yerin haksız biçimde işgal edildiği bilgisi idareye ulaştığında, gerekli inceleme ve araştırmalar yürütülür ve sonuçları Taşınmaz Tespit Tutanağı ile kayıt altına alınır. İhbarnamenin ayakta kalabilmesi, kendisine temel oluşturan bu tutanağın hukuka uygun düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Tutanakta yer alması zorunlu bilgiler, sınırlı sayıda olmamak üzere, Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)'nin 5. maddesinin 1. fıkrasında gösterilmiştir. Anılan düzenleme uyarınca tutanağın geçerli sayılabilmesi için şu hususları içermesi aranır:
- Taşınmazı fiilen kullanan, yani işgalci konumundaki kişilerin kimliği
- İşgalin hangi tarihte başladığı
- Kullanımın hangi amaçla sürdürüldüğü
- Kullanıma veya işgale konu olan alanın yüzölçümü
- Bedelin takdirinde yararlanılabilecek veriler ve bilinmesinde fayda görülen diğer bilgiler
Sayılanlardan yalnızca birinin dahi tutanakta bulunmaması, belgeyi hukuken geçersiz kılar. Geçersiz bir tutanak üzerine inşa edilen ecrimisil ihbarnamesi de baştan itibaren sakatlanacağından, tek başına bu eksiklik dahi iptal sonucunu doğurabilir.
İhbarnamede Yer Alması Gereken Bilgiler
Tespit tutanağının düzenlenmesinin ardından, haksız kullanımın saptandığı tarihten itibaren 15 gün içinde yetkili komisyonun taşınmaza ilişkin ecrimisil bedelini belirlemesi gerekir.
Tebliğ edilecek ihbarnamenin içeriğinde şunlar aranır:
- İşgalci konumundaki kişinin adı, T.C. kimlik numarası ve adres bilgisi
- Kullanıma konu taşınmazın bulunduğu adres
- İdarenin o taşınmazdaki hissesi veya metrekare olarak payı
- Fiilen işgal edilen alanın yüzölçümü ile işgalin ne şekilde gerçekleştiği
- Aylık olarak takdir edilen ecrimisil tutarı
- İhbarnameye dayanak oluşturan komisyon kararının tarihi ve numarası
- İstenen toplam bedel ile bu borcun hangi döneme ait olduğu
- Ödeme için işgalciye tanınan süre
- Bedelin süresinde ödenmemesi halinde idarenin tahliye yetkisini kullanabileceği ve alacağı gecikme zammıyla birlikte cebri icra yoluyla tahsil edebileceği uyarısı
Bu bilgilerin eksik bırakılması durumunda ihbarnamenin şekil unsuru bakımından sakat olduğu ileri sürülerek iptali istenebilir.
Bedeli Belirlemeye Kim Yetkilidir?
Kamuya ait bir taşınmazda idarenin izni olmaksızın kullanım bulunduğu tespit edilirse, tespit gününden itibaren 15 gün içinde ilgili komisyon bedeli takdir eder. Taşınmazın Hazine'ye ait olduğu hallerde yetki Bedel Tespit Komisyonu'na, belediyeye ait olduğu hallerde ise Başkanlık Değerleme Komisyonu'na aittir.
Komisyonun üyelerinin tamamının hazır bulunmasıyla toplanması kanuni bir gerekliliktir. Üye eksiğiyle alınan bedel tespiti kararı, yetki yönünden sakat hale gelir.
Bunun yanında hiçbir üyenin çekimser kalmaması da yasal bir zorunluluktur; bu kurala aykırı biçimde oluşturulan karar hukuka aykırılık taşır. Yetki unsuru bakımından sakatlanan bir ihbarnameye karşı idari yargıda iptal istemiyle dava açılabilir.
Ecrimisil Bedelinin Takdirinde Uyulacak Ölçütler
Bedelin hukuka uygun biçimde saptanabilmesi, komisyonun yeterli genişlikte bir inceleme ve değerlendirme yapmasına bağlıdır. Somut olayın gerekleri daha kapsamlı verilere başvurulmasını zorunlu kılabilirse de, takdir sırasında mutlaka gözetilmesi gereken temel ölçütler şunlardır: taşınmazın imar durumu ve konumu, yüzölçümü ve niteliği, tarım arazilerinde verim düzeyi, altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, nihayet hangi biçimde kullanıldığı ve bu kullanımdan gelir elde edilip edilmediği.
Komisyon, bu niteliklerle örtüşen bir emsal araştırması yürütmekle yükümlüdür. Başka bir anlatımla, yakın konumdaki ve benzer özellikler taşıyan taşınmazlara uygulanan kira ya da ecrimisil rakamları yeni takdirde mutlaka dikkate alınmalıdır. Buna ek olarak komisyonun, taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası ve borsa gibi kuruluşların görüşlerine başvurması gerekir.
Uyuşmazlık yargıya taşındığında ise mahkemenin bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın gerçek niteliklerinin tespit tutanağıyla örtüşüp örtüşmediğini ve bedelin ne düzeyde olması gerektiğini araştırması beklenir. İhbarnamedeki saptamaların ve rakamın hukuka uygunluğu ancak bu yolla ortaya çıkabilir. Aksi yönde kurulan hüküm eksik inceleme oluşturacağından bozma sebebi teşkil edebilir.
Hesaplamaya Konu Edilebilecek İşgal Dönemi
Milli Emlak Tebliği'nin 5. maddesinin 2. fıkrası taşınmaz tespitlerinin sıklığını şu şekilde düzenlemektedir:
Milli Emlak Genel Tebliği m. 5/2
"Taşınmazların tespitlerinin yılda en az bir defa yapılması esastır. Ancak, zorunlu durumlarda tespit programlarının süresi bir yıldan fazla olabilir. Fakat, tespit programları beş yıldan fazla süreli yapılamaz. Programların hazırlanmasında; taşınmazların beş yılda en az bir defa, önemli görülen taşınmazların her yıl, tarımsal amaçla kullanılan taşınmazların hasat zamanları da dikkate alınarak, belediye mücavir alanlarındaki taşınmazların her yıl (zorunlu hallerde daha uzun süreli) tespitinin yapılması hususları dikkate alınır. Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa milli emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar."
Kural olarak hesaplama, yılda bir kez yapılması öngörülen tespitler esas alınarak yürütülür; zorunluluk halinde bu aralığın uzaması mümkündür. Ne var ki hiçbir koşulda 5 yılı aşan bir dönem için ecrimisil hesaplanamaz; bu sınırı aşan ihbarnameler hukuka aykırıdır.
Bedelde Fahiş Artış Yapılması Sorunu
Ecrimisil uygulamasında en sık rastlanan uyuşmazlık başlıklarından biri, taşınmazın kullanım biçiminde hiçbir değişiklik olmamasına karşın bedelin olağandışı oranda yükseltilmesidir. Kullanımın niteliğini değiştiren başka bir hukuki gerekçe ortaya çıkmadığı halde, yıllardır aynı amaçla kullanılagelen bir taşınmaz için takdir edilen tutarın fahiş biçimde artırılması hukuka aykırılık oluşturur.
Dolayısıyla taşınmazı önceki dönemlerdeki gibi kullanmayı sürdüren kişiler, geçmiş yıllardaki rakamlarla kıyaslandığında aşırı yüksek kalan yeni bedellerin iptalini talep edebilir.
Danıştay'ın konuya ilişkin emsal niteliğindeki bir kararında şu değerlendirmeye yer verilmiştir:
Danıştay 10. Daire, E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019
"Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3'ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)"
Kamusal Amaca Hizmet Eden Tesislerin Bulunduğu Taşınmazlar
Kuruluş kanunlarıyla kamu hizmetine özgülenmiş bir Hazine taşınmazı üzerinde, ticari bir kazanç hedeflenmeksizin yalnızca sosyal, kültürel veya sportif nitelikte kamusal işlev gören tesisler kurulabilir. Uygulamada bu yapıların izin alınmaksızın inşa edildiği, buna rağmen yetkili idarenin tahsis ya da devir talebini uygun bulduğu durumlara sıkça rastlanır. Böyle hallerde söz konusu tesisler bakımından idari ecrimisil takibatı yürütülmez. Tahsis veya devir gerçekleştiğinde geçmiş dönemler için tahakkuk ettirilmiş bedeller tahsil edilmez; ancak daha önce ödenmiş olan tutarlar da geri verilmez.
İdari ecrimisile konu taşınmazın, kendisine tahsis yapılmış idare tarafından kiraya verilmiş olması ihtimalinde ise tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde hem kiracıya hem de tahsisli idareye birer yazı gönderilir. Bu yazıda, kiralama yönünde bir talepte bulunulmaması veya böyle bir talebin reddedilmesi durumunda taşınmazın tahliye edileceği bildirilir. Yazının devamında, tahsisli idarenin tahsil etmesi gereken kira bedellerinin geçmişe dönük hesaplanarak 15 gün içinde Hazine'ye yatırılması gerektiği, aksi halde yasal yollara başvurulacağı belirtilir.
Tahsisli idarenin taşınmazı hiçbir bedel almaksızın üçüncü kişilerin kullanımına bıraktığı hallerde ise, yukarıda açıklanan usul izlenerek idari ecrimisil takdir edilir ve tahsil yoluna gidilir.
İdareye İtiraz ve Düzeltme Talebi
Kendisine tebliğ edilen ihbarnamede hata bulunduğunu düşünen kişi, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbarnameyi düzenleyen idareye dilekçeyle başvurarak düzeltme talebinde bulunabilir. İdare, başvurunun yapıldığı tarihten itibaren 30 gün içinde bu talep hakkında karar verir. Talebi inceleyen komisyonlar, ihtiyaç duyduklarında yerinde inceleme yapabilir veya yaptırabilir. Bu komisyonlar için de Taşınmaz Tespit Komisyonu'nda olduğu gibi üye tam sayısıyla toplanma, çoğunlukla karar alma ve çekimser oy kullanmama kuralları geçerlidir.
İptal davası açmayı düşünen kişinin önce bu itiraz yolunu tüketmesi zorunlu değildir; doğrudan dava açılmasına engel bulunmamaktadır. Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu'nun güncel içtihadında da bu husus açıkça karara bağlanmıştır.
Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası
Kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliği taşıyan ihbarnamenin, yetki, sebep, şekil, konu ve amaç unsurlarından en az biri yönünden sakat olduğu gerekçesiyle iptali istenebilir. Bunun için ihbarnameyi düzenleyen idare hasım gösterilerek, o idarenin bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi'nde dava açılması gerekir.
Dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir ve ihbarnamenin tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gündür.
Buna karşılık önce idareye itiraz edilmişse dava açma süresi durur. Düzeltme talebinin idarece reddedilmesi halinde, duran süre kaldığı yerden işlemeye devam eder. Konu hakkında ayrıntılı bilgi için Ecrimisil İhbarnamesinin İptali başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Öte yandan özel mülkiyete konu taşınmazlar bakımından da, üçüncü kişilerce haksız kullanım gerekçesiyle ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Bu ihtimalde izlenecek hukuki yollar Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) başlıklı çalışmamızda ele alınmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ecrimisil ihbarnamesine karşı avukatla temsil zorunlu mudur?
Türk hukukunda taraflar mahkeme önünde kendilerini bizzat savunabilir ve temsil edebilir; sınırlı istisnalar dışında vekil tutmak zorunluluk değildir. İdare Mahkemeleri bakımından da böyle bir zorunluluk öngörülmemiştir. Bununla birlikte idare hukuku mevzuatının karmaşıklığı ve İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki sürelerin kısa ve kesin niteliği, sürecin hukukçu olmayan kişilerce yürütülmesi halinde hem usul hem esas bakımından telafisi güç hatalara yol açabilir. Ayrıntılı kurallar içeren idari yargı sürecinde hak kaybı yaşanmaması için, herhangi bir adım atılmadan önce idare hukuku alanında çalışan avukatlardan destek alınması yerinde olur.
Ecrimisil ve ecrimisil ihbarnamesi ne anlama gelir?
Ecrimisil, Hazine taşınmazının yetkili idarenin izni bulunmaksızın gerçek veya tüzel kişilerce işgal ya da tasarruf edilmesi nedeniyle, idarenin zarara uğrayıp uğramadığı ve kullananın kusurlu olup olmadığı araştırılmaksızın istenen tazminattır. Ecrimisil ihbarnamesi ise, herhangi bir sözleşme ilişkisine dayanmadan Hazine taşınmazını kullandığı ileri sürülen kişiye idarece gönderilen ve takdir edilen bedelin tanınan süre içinde ödenmesi gerektiğini bildiren belgedir.
Muhatabın ölümü halinde ecrimisil borcu sona erer mi?
İdarenin mirasbırakan adına düzenlediği ihbarname bir ceza niteliği taşımadığından, ölümle birlikte borç ortadan kalkmaz. Mirasçılar, ihbarnamede gösterilen borçtan müteselsilen sorumlu olur.
Kusuru bulunmayan kullanıcı da sorumlu tutulur mu?
Mevzuat, kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın Hazine taşınmazının zilyetliğini yetkili idarenin izni dışında ele geçiren, elinde bulunduran ya da her ne biçimde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda tutan kişiyi fuzuli şagil saymıştır. Bu nedenle durumdan habersiz olarak ve herhangi bir kusuru bulunmaksızın taşınmazı kullananlar da, usulüne uygun düzenlenmiş ihbarnamedeki bedelden sorumludur.
Geriye dönük olarak en fazla kaç yıllık ecrimisil istenebilir?
Hazine taşınmazını işgal ettiği ileri sürülen kişiden, işgalin saptandığı tarihten geriye doğru yalnızca beş yıllık dönem için tazminat hesaplanabilir. İhbarname tespit tarihinden geriye dönük beş yılı aşan bir süreyi kapsıyorsa iptali gerekir.
Ecrimisil ödemek taşınmaz üzerinde hak sağlar mı?
Bedelin ödenmesi, ödeyen kişiye taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazandırmaz. Ecrimisil, yalnızca geçmiş dönemdeki kullanımın karşılığı olarak alınan bir işgal tazminatından ibarettir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Ecrimisil uyuşmazlıkları çoğu zaman yalnızca rakam tartışmasına indirgenir; oysa dosyaların önemli bir bölümünde asıl sonuç, bedelin yüksekliğinden değil dayanak belgelerdeki usul eksikliklerinden doğar. Tespit tutanağının içeriği, komisyonun toplanma ve karar alma biçimi, emsal araştırmasının yapılıp yapılmadığı ve hesaplamaya konu edilen dönemin sınırı, çoğu kez esasa ilişkin tartışmadan önce ele alınması gereken başlıklardır.
Sürelerin kısalığı da ayrı bir risk kaynağıdır. İtiraz yolunun tercih edilmesi süreyi durdurmakla birlikte, ret kararının tebliğinden sonra kalan sürenin doğru hesaplanmaması dosyanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açabilir. Bu nedenle strateji, ihbarnamenin tebliğ edildiği ilk günden itibaren kurgulanmalıdır.
Somut bir dosyada öncelik verilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Tespit tutanağında zorunlu bilgilerden herhangi birinin eksik bırakılıp bırakılmadığının denetlenmesi
- Bedeli takdir eden komisyonun tam sayıyla toplanıp toplanmadığının ve oy kullanma kurallarına uyulup uyulmadığının araştırılması
- Hesaplamanın beş yıllık üst sınırı aşıp aşmadığının dönem bazında kontrol edilmesi
- Önceki yıllara ait tutarlarla karşılaştırma yapılarak fahiş artış iddiasının belgelendirilmesi
- Emsal kira ve ecrimisil verileri ile ilgili meslek kuruluşu görüşlerinin dosyaya kazandırılması
- İtiraz yoluna başvurulacaksa 30 günlük sürenin, doğrudan dava açılacaksa 60 günlük hak düşürücü sürenin takvimlenmesi
Independent Legal, kamu taşınmazlarına ilişkin ecrimisil uyuşmazlıklarında idareye yapılacak düzeltme başvurusundan iptal davasının takibine kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.