Kamuoyunda kentsel dönüşüm kararı olarak anılan riskli yapı kararı, hukuki dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dan alır. Kanun, ekonomik ömrünü doldurmuş ve doğal afetler karşısında dayanıksız kalan yapılar ile riskli alanların iyileştirilmesini, yenilenmesini ya da tasfiyesini amaçlar.
Sürecin en belirleyici halkası, riskli yapıların saptanması ve bunlara ilişkin risk tespit raporlarının düzenlenmesidir. Bu raporlar bilimsel ve teknik incelemelerle bir yapının güvenli olmadığını ortaya koyar ve maliklere tebliğ edilir. Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz yoluna gidebilecekleri gibi, itiraz sürecinden bağımsız olarak 30 gün içinde doğrudan idari yargıda iptal davası da açabilirler.
Dava aşamasında, risk tespit kararının yetki, şekil, sebep, konu veya maksat unsurları bakımından hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilir. Bunun yanında yargılama sürerken yürütmenin durdurulması (YD) talep edilerek, yıkım ya da tahliye gibi işlemlerin dava sonuçlanana kadar askıya alınması sağlanabilir.
6306 sayılı Kanun dönüşümü hızlandırmayı ve etkinleştirmeyi hedeflemekle birlikte, özellikle azınlıkta kalan maliklerin korunmasına ilişkin belirsizlikler ve mülkiyet hakkı yönünden ortaya çıkabilecek kayıplar ciddi tartışmalara yol açmaktadır. Bu bilgi notunda riskli yapı kararına karşı izlenebilecek hukuki yolları, itiraz sürecini ve iptal davasının aşamalarını ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.
Riskli Yapı Kavramı
6306 sayılı Kanun ile ilgili yönetmeliklerde yapılan tanıma göre riskli yapı, taşıyıcı sistemindeki zayıflıklar nedeniyle ekonomik ömrünü tamamlamış olan ve deprem gibi olası bir doğal afet karşısında can ile mal güvenliği bakımından tehlike oluşturan yapıyı ifade eder.
Tespite ilişkin raporlar lisanslı kuruluşlarca hazırlanır; bu raporlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da ilgili idarece incelenir. Raporun onaylanmasının ardından yapı resmen "riskli yapı" statüsüne alınır ve kanunda öngörülen süreçler işlemeye başlar.
Riskli Yapı Tespitinin Yapılışı
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde kurgulanmış, bilimsel ve teknik verilere dayanan bir süreçtir. Amaç, yapının mevcut fiziksel durumunu çözümleyerek doğal afetler karşısında güvenli olup olmadığını belirlemektir.
Süreç, hem bireylerin hem de toplumun can ve mal güvenliğini korumaya yönelik teknik ve hukuki bir bütün oluşturur ve temel olarak şu aşamalardan geçer:
- Başvuru: Tespit süreci çoğunlukla maliklerin talebiyle başlar. Bununla birlikte idarenin resen harekete geçerek tespit başlatması da mevzuatça mümkün kılınmıştır.
- Teknik inceleme: Lisanslı kuruluş yapı üzerinde ayrıntılı bilimsel ve teknik incelemeler yürütür. Bu aşamada taşıyıcı sistemin dayanımı, beton kalitesi, zemin verileri ve gözle görülebilir hasarlar değerlendirilir.
- Rapor hazırlanması: İncelemelerin tamamlanmasının ardından, yapının güncel durumunu ve risk derecesini bilimsel ve teknik verilerle ortaya koyan bir rapor düzenlenir.
- Raporun sunulması ve onay: Hazırlanan rapor, taşınmazın bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne ya da yetki devri yapılmışsa belediye gibi yetkili idareye iletilir. İlgili idare raporu inceleyerek yapının "riskli yapı" statüsüne alınıp alınmayacağına karar verir.
Tespit Sürecinin Hukuki Sonuçları
Tespit süreci tamamlanıp rapor ilgili idarece onaylandığında yapı resmen "riskli yapı" niteliği kazanır. Bu statü, hem taşınmazın hukuki durumu hem de malikler bakımından belirli sonuçlar doğurur.
- Tapu şerhi: Riskli olduğu saptanan taşınmazın tapu kaydına "Riskli Yapı" şerhi düşülür. Şerh, taşınmazın hukuki durumunun açıklığa kavuşmasını sağlar.
- Tebligat: 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi gereğince bu şerh, taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hakkı bulunan herkese e-Devlet üzerinden elektronik ortamda ya da ilanen tebligat usulüyle duyurulur. Mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için bu bildirim önemli bir hukuki sonuç doğurur.
Tebligatın yapılmasının ardından maliklerin 15 gün içinde itiraz etme hakkı doğar. Riskli yapı kararı kesinleştiği takdirde ise ilgili idarenin belirleyeceği süreler içinde tahliye ve yıkım işlemlerine geçilir.
Tespite İtiraz Hakkı
Riskli yapı tespitine karşı maliklere veya kanuni temsilcilerine, kararın tebliğinden başlayarak 15 gün içinde itiraz etme imkânı tanınmıştır. Bu süre 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliklerde hak düşürücü nitelikte düzenlenmiştir. Süresi geçtikten sonra yapılan itirazlar dikkate alınmaz ve malikler bakımından hak kaybı riski doğar.
İtirazın Dayanağı ve Sınırları
Rapora yöneltilen itirazlar yalnızca risk tespiti işleminin hukuka uygunluğuyla sınırlıdır. Raporun ayrıntıları maliklerle paylaşılmadığından, itirazlar ancak tespit sürecinde yapılan teknik ve hukuki hatalara dayandırılabilir. Bu çerçevede tespitin bilimsel veya teknik temelinin yetersiz kaldığı ileri sürülebilir.
Malikler, idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarında sakatlık bulunduğunu da öne sürebilir. İtiraza dayanak yapılabilecek gerekçeler arasında, tespitin yetkisiz bir kuruluş eliyle yapılmış olması, teknik ölçümlerde hataya düşülmesi ya da sonucun bilimsel verilerle desteklenmemiş olması sayılabilir.
İtiraz Sürecinin İşleyişi
Riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itirazda bulunabilir. İtirazlar; Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplinindeki öğretim üyeleri arasından görevlendirilen dört üye ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla kurulan teknik heyetlerce incelenerek karara bağlanır.
- Başvurunun yapılması: İtiraz, maliklerin talebiyle ve yazılı olarak, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne ya da yetkili idareye iletilir.
- İncelemenin yürütülmesi: Dosya, Bakanlıkça belirlenen teknik heyetlerce ele alınır. Heyet, üniversitelerden gelen uzman üyeler ile Bakanlık yetkililerinden oluşur.
- Sonuç: İtiraz yerinde görülürse riskli yapı tespit kararı ortadan kaldırılır. Reddedilmesi halinde maliklerin idari yargıda iptal davası açma hakkı devreye girer.
İtiraz Süresi
Malikler, tespit işleminin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. Söz konusu süre hak düşürücüdür; kaçırılması halinde itiraz imkânı ortadan kalkar.
İtiraz Edebilecek Kişiler
İtiraz yetkisi yalnızca yapı maliklerine, malikin ölümü halinde ise yasal mirasçılarına tanınmıştır. Malik sıfatı taşımayan kişiler, örneğin kiracılar veya ayni hak sahipleri bu süreçte itirazda bulunamaz.
İtirazın Yapılacağı Merci
Riskli yapı kararına karşı itiraz, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne yöneltilir. Yetki devri gerçekleştirilmişse itiraz, belediye ya da il özel idaresi gibi ilgili idareye de yapılabilir.
İtirazın İncelenme Usulü
Riskli yapı tespiti, afet riskleri ve yapısal güvenlik bakımından ülkemizde büyük önem taşır. Bununla birlikte yapı sahiplerinin tespite itiraz etme hakkı korunmuştur ve itirazın değerlendirilmesi belirli usul ve esaslara bağlanmıştır.
İtiraz dilekçesinin ele alınması
Teknik heyet, dilekçede hangi sebeplerin ileri sürüldüğüyle bağlı kalmaksızın, tespit raporunu bütün teknik unsurları yönünden inceler. Raporda teknik eksiklikler saptanırsa, bunların giderilmesi amacıyla rapor lisanslı kurum veya kuruluşa geri gönderilir. Eksikliklerin tamamlanmasının ardından yapının riskli olup olmadığına dair nihai karar verilir.
Yerinde inceleme
Teknik heyet gerekli görürse itiraza konu yapıyı yerinde inceleyebilir; bu inceleme için ilgili Müdürlükten veya İdareden talepte bulunulabilir. Yapının risk durumu, riskli yapı tespitinin yapıldığı tarihteki mevcut haline göre değerlendirilir.
Heyet kararı ve bildirim
Teknik heyet, vardığı sonucu teknik gerekçeleriyle birlikte açıklar. Karar, başkan ve üyelerin imzasıyla resmiyet kazanır. İtiraz eden malike yalnızca nihai karar bildirilir; başka bir deyişle malik, tespitle ilgili son karar hakkında bilgilendirilmekle yetinilir. Heyetin kararı yapının risklilik durumunu değiştiriyorsa, karar Başkanlığa iletilir.
Karara bağlanmış itirazın etkisi
Bir malikin itirazı üzerine karara bağlanmış olan riskli yapı tespit raporu, başka bir malikin itirazı gerekçe gösterilerek yeniden incelenmez.
Süresinde yapılmayan itirazlar ile malik sıfatı bulunmayan kişilerce yapılan itirazlar reddedilir. İtirazın haklı görülmesi durumunda ise karar yeniden değerlendirilir ve tapu kayıtlarında gereken düzeltmeler gerçekleştirilir.
Riskli Yapı Kararına Karşı İptal Davası
Riskli yapı tespitine ilişkin kararlar idari işlem niteliğinde olduğundan, bunlara karşı yargı yoluna başvurmak mümkündür. Anayasa'nın 125. maddesinde yer alan "İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır." hükmü bu güvencenin dayanağını oluşturur. Buna göre malikler, itirazlarının reddine ilişkin karara karşı dava açabilecekleri gibi, doğrudan tespit raporunu da yargıya taşıyabilirler.
Bu davaların amacı, idari işlemdeki hukuka aykırılığın saptanması ve işlemin iptal edilmesidir. Mülkiyet hakkının korunması ve hak kaybının önlenmesi bakımından sürecin doğru yürütülmesi büyük önem taşır.
Dava Açma Süresi
Riskli yapı tespitine karşı idari dava açma süresi, itirazın reddine ilişkin kararın veya doğrudan tespite ilişkin tebligatın maliklere ulaşmasından itibaren 30 gündür. Bu süre hak düşürücüdür ve geçirilmesi halinde dava hakkı sona erer.
Sürenin başlangıcı
- İtirazın reddedilmesi halinde: Malikin yaptığı itiraz reddedilmişse, otuz günlük süre ret kararının tebliğ edildiği tarihte işlemeye başlar.
- Doğrudan dava açılması halinde: İtiraz yoluna hiç başvurulmadan dava açılacaksa süre, risk tespitine ilişkin kararın maliklere tebliğiyle birlikte başlar.
Tespite ilişkin karar e-Devlet sistemi üzerinden elektronik bildirimle duyurulur ya da ilgili muhtarlıkta ilan edilir. Hak düşürücü sürenin aşılmaması, mülkiyet hakkının korunabilmesi için titizlikle izlenmesi gereken bir husustur.
Dava Açabilecek Kişiler
Dava hakkı, taşınmaz üzerinde doğrudan hukuki menfaati bulunan kişilere aittir. Bu kapsamda taşınmazın malikleri, maliklerin kanuni temsilcileri ve malikin ölümü halinde yasal mirasçıları dava açabilir. Buna karşılık kiracılar ile taşınmaz üzerinde intifa hakkı gibi sınırlı ayni hakka sahip olanlar dava açma yetkisini haiz değildir. Dava hakkı bulunanların, işlemin hukuka aykırılığını gerekçelendirerek öngörülen süreler içinde idari yargıya başvurmaları gerekir.
Doğrudan Dava Açma İmkânı
İdari işlemin iptali yalnızca itiraz yoluyla sağlanabilecek bir sonuç değildir. Tespit raporu idari işlem niteliği taşıdığından doğrudan dava konusu yapılabilir; malikler itiraz sürecinin sonucunu beklemeden raporun iptali istemiyle idari yargıya gidebilir. Doğrudan dava yoluna gidilirken ileri sürülebilecek gerekçeler arasında işlemin yetkisiz bir idarece tesis edilmiş olması, teknik raporun bilimsel dayanaklarının eksik kalması ve işlemin hukuka ya da amacına aykırı bulunması yer alır.
İtiraz süreci ve dava hakkı, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bu süreçte önemli birer hukuki güvence oluşturur. Hak kaybı yaşanmaması için sürelerin dikkatle izlenmesi ve sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesi önerilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davalarında, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) 34/1. maddesi taşınmazlara ilişkin davalar bakımından özel bir yetki kuralı öngörmüştür. Bu hükme göre imar, kamulaştırma, yıkım ve tahsis gibi taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesine aittir.
- Görev: Riskli yapı tespitine yönelik iptal davalarında görevli yargı yeri idare mahkemesidir.
- Yetki: Yetkili mahkeme, riskli yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın yer aldığı il ya da ilçenin bağlı olduğu idare mahkemesidir.
Yürütmenin Durdurulması Talebi
Bu davalarda maliklerin yürütmenin durdurulması (YD) isteminde bulunma hakkı vardır. YD kararı, yargılama sürerken idari işlemin uygulanmasını, örneğin tahliye veya yıkım işlemlerini geçici olarak askıya almayı amaçlar. Böylece işlemin telafisi güç ya da imkânsız zararlara yol açması engellenmiş olur.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca YD kararı verilebilmesi, iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
- Açıkça hukuka aykırılık: Riskli yapı kararının mevzuata ya da hukuka açık biçimde aykırı olması gerekir.
- Telafisi güç veya imkânsız zarar: İşlemin uygulanması durumunda malikler bakımından geri dönüşü olmayan zararların doğma ihtimali bulunmalıdır.
Mahkeme, talebi değerlendirirken gerek görürse bilirkişi incelemesine başvurabilir. Ancak riskli yapıların doğal afetler karşısında yarattığı tehlike de gözetilerek, işlemin sürmesinin doğurabileceği zararlar bakımından temkinli bir değerlendirme yapılır. Mahkeme, idarenin savunmasını veya bilirkişi raporunu beklemek kaydıyla geçici nitelikte bir durdurma kararı da verebilir.
YD kararı, riskli yapı kararına bağlanan tahliye ve yıkım işlemlerini dava sonuçlanıncaya kadar durdurur ve malikler açısından mülkiyet hakkının korunmasında önemli bir güvence oluşturur. Bununla birlikte mahkeme, yargılama boyunca bu kararı yeniden gözden geçirme yetkisine sahiptir. Talebin reddedilmesi halinde ise işlemin hukuki sonuçları uygulanmaya devam eder.
Kısacası yürütmenin durdurulması, dönüşüm sürecindeki hak kayıplarının önlenmesi ve taşınmaz üzerindeki işlemlerin dava sonuçlanana kadar askıya alınması bakımından etkili bir araçtır. Bu nedenle talebin güçlü hukuki dayanaklarla desteklenmesi önem taşır.
İptal Davasının Sonuçları
Mahkeme, riskli yapı kararına karşı açılan davada iki sonuçtan birine ulaşır. Kararın hukuka aykırı olduğu saptanırsa işlem iptal edilir ve şu sonuçlar doğar:
- Tapudaki şerh kaldırılır: "Riskli yapı" şerhi tapu kaydından silinir.
- Tahliye ve yıkım durur: Yapıya yönelik yıkım veya tahliye işlemleri ortadan kalkar.
- Tasarruf yetkisi geri gelir: Malikler taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve tasarruf haklarına yeniden kavuşur.
Buna karşılık mahkeme kararı hukuka uygun bulursa dava reddedilir ve bu kez şu sonuçlar ortaya çıkar:
- Tahliye ve yıkım sürer: İdarenin yıkım ve tahliye işlemleri uygulanmaya devam eder.
- Şerh yerinde kalır: Tapu kaydındaki "riskli yapı" şerhi geçerliliğini korur.
- Tasarruf yetkisi sınırlanır: Malikler taşınmaz üzerinde yalnızca sınırlı tasarruf imkânına sahip olur.
Yargılama sırasında yürütmenin durdurulmasına karar verilmişse, bu karar davanın sonucuna göre ya varlığını sürdürür ya da kaldırılır. Kaldırılması halinde yıkım ve tahliye işlemleri yeniden uygulanabilir hale gelir.
Kentsel dönüşüm süreçlerini bütünüyle kavrayabilmek için riskli alanlarda ve riskli yapılarda dönüşümün işleyişi, riskli yapı tespitinin esasları, dönüşüm kararına katılmayan kat maliklerinin hukuki durumu, dönüşüme ilişkin inşaat sözleşmelerinin feshi ve riskli yapılarda güçlendirme kararı gibi başlıkların da ayrıca incelenmesi yararlı olur.
Independent Legal Değerlendirmesi
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün tüm zincirini başlatan işlemdir; bu nedenle sürecin ilk halkasında yapılan hata sonraki bütün aşamalara yansır. Uygulamada en sık rastlanan sorun, maliklerin 15 günlük itiraz süresi ile 30 günlük dava süresini birbirine karıştırması ve elektronik tebligatın fark edilmemesi nedeniyle her iki süreyi birden kaçırmasıdır. İtiraz zorunlu bir aşama olmadığından, dosyanın niteliğine göre doğrudan dava yolunun tercih edilmesi de değerlendirilmelidir.
İkinci kritik nokta, itirazın yalnızca teknik zeminde tartışılabildiği yönündeki yaygın kanıdır. Oysa tespit işlemi bir idari işlem olduğundan, yetki ve usul denetimi de en az teknik denetim kadar sonuç doğurma potansiyeli taşır. Somut bir dosyada özellikle şu başlıklar öne çıkar:
- Tebligatın hangi tarihte ve hangi usulle yapıldığının belgelenerek sürelerin buna göre hesaplanması
- Tespiti yapan kuruluşun lisans durumunun ve raporu onaylayan idarenin yetkisinin denetlenmesi
- Rapordaki ölçüm, numune ve zemin verilerinin teknik yönden karşı incelemeye tabi tutulması
- Yıkım veya tahliye takvimi işlemeye başlamışsa yürütmenin durdurulması talebinin dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülmesi
- İtiraz hakkının yalnızca maliklere tanındığı gözetilerek taraf sıfatının baştan doğrulanması
- Tapu kaydındaki şerhin taşınmazın devri ve finansmanı üzerindeki etkisinin önceden değerlendirilmesi
Independent Legal, kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapı tespitine itirazdan idari yargıda açılacak iptal davalarının takibine kadar sürecin bütün aşamalarında hukuki danışmanlık sunmaktadır.