Kamuoyunda "imar barışı" adıyla anılan uygulama, afet risklerine karşı hazırlık amacı güden ve ruhsatsız ya da ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağlayan bir uzlaşma mekanizmasıdır. İmar Kanununa eklenen Geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmiş ve ruhsata ya da ruhsat eklerine aykırılık taşıyan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesine imkân tanımıştır. Bu belgenin niteliği konusunda yanlış anlaşılmalar yaygındır: belge imar bakımından yeni bir hak doğurmaz, kazanılmış hak oluşturmaz ve yapının ruhsata uygun hale getirilmesine ya da kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olan geçici bir kayıttır.
İdari makamlar, çeşitli gerekçelerle bu belgeyi sonradan iptal edebilmektedir. İptalin sonuçları hafif değildir: idari para cezası uygulanabilir, yapı hakkında yıkım kararı alınabilir, hatta imar kirliliğine neden olma suçundan ceza yargılaması gündeme gelebilir. İdari, mali ve cezai boyutları bulunan bu tablo karşısında ilgililerin başvurabileceği hukuki yol, iptal işleminin yargısal denetimidir.
İmar barışından yararlandırılıp yapı kayıt belgesi düzenlenen taşınmazlarda, sonradan usulsüzlük iddiasıyla belgenin geri alınmasına uygulamada sıkça rastlanmaktadır. Bu çalışmada, belgesi iptal edilen malikin izleyebileceği yolları ve sürecin aşamalarını ele alıyoruz.
Yapı Kayıt Belgesinin Niteliği
Yapı kayıt belgesi, imar barışı süreci kapsamında başvuru sahiplerine verilen ve 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16. maddesinde düzenlenen bir belgedir. Belgenin düzenlenmesinde esas alınan ölçüt başvurucunun beyanıdır; 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar bakımından, ilgilinin talebi üzerine ve bu beyana dayanılarak işlem tesis edilir. Malikin bildirdiği veriler doğrultusunda yapının ve arsanın mülkiyet durumu, sınıfı, grubu ve diğer nitelikleri yapı kayıt sistemine işlenir. Konunun başvuru usulü ve süreleri yönünden ayrıntısı için "İmar Barışı Müracaat Usulü ve Süreleri" başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Belge, yapının kullanımına yönelik birtakım imkânlar sağlar. İlgilisine su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin tesisi bakımından hak tanır. Belge düzenlenen yapılar hakkında İmar Kanunu ile Boğaziçi Kanununa dayanılarak alınmış yıkım kararları ortadan kalkar; henüz tahsil edilmemiş idari para cezaları da iptal edilir. Ayrıca yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yürütülmesi mümkün hale gelir; aynı şekilde işyeri açma ve çalışma ruhsatı da iskân belgesi istenmeden verilebilir. Bankaların kredi taleplerinde yapıyı değerlendirmesine olanak tanıması ve hazine ile belediye mülkiyetindeki arsanın rayiç bedelle yapı malikine satılabilmesi de belgenin sağladığı imkânlar arasındadır.
Yapı kayıt belgesi hukuki niteliği bakımından bir idari işlemdir. Bu nedenle belgeye ilişkin uyuşmazlıklarda idari işlemlere itiraz ve iptal davası yolları işletilebilir.
İptal Kararının Dayanaklarını Oluşturan Haller
Beyanın Gerçeği Yansıtmaması
Yukarıda değinildiği üzere belge, malikin kendi bildirimi esas alınarak düzenlenmektedir. Başvuru, ilgilinin kendisinden istenen bilgileri sisteme girmesiyle tamamlanır ve idare bu aşamada ayrıntılı bir doğrulama yapmaz. Sonradan beyanın gerçeğe aykırı olduğunun ortaya çıkması, belgenin geri alınmasına yol açar. Uygulamada karşılaşılan tipik örneklerden biri, taşınmazın yüzölçümünün olduğundan düşük gösterilmesidir; bu tür bir eksik bildirim tek başına iptal sebebi sayılmaktadır.
Kapsam Dışı Bırakılan Taşınmazlar
İmar Kanununun Geçici 16. maddesi, bazı alanları imar barışının dışında tutmuştur:
- Özel mülkiyete tabi ve üçüncü kişilere ait taşınmazlar üzerinde konumlanan yapılar
- Sosyal donatı amacıyla tahsis edilmiş hazine arazileri üzerindeki yapılar
- 18.11.1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tarif edilen Boğaziçi sahil şeridi ile öngörünüm bölgesinde kalan ve İmar Kanununa ekli kroki ve listede sınırları ile koordinatları belirtilen alanlar
- İstanbul tarihi yarımadada yer alan ve yine İmar Kanununa ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilmiş alanlar
- 19.06.2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde tanımlanan Tarihi Alan
Bu sınırlamalar gözetilmeksizin düzenlenmiş bir belge, ilgili idarelerce her zaman iptal edilebilir. Yargılama aşamasında mahkemenin öncelikle inceleyeceği husus da, iptale konu taşınmazın sayılan istisnalardan birinin kapsamına girip girmediğidir. Taşınmaz bu alanlardan birinde yer alıyorsa idarenin iptal işlemi hukuka uygun bulunacağından, açılan davanın reddi yönünde karar verilmesi beklenir.
Yapım Tarihine İlişkin Çekişme
Belge yalnızca 31.12.2017 tarihinden önce tamamlanmış yapılar için düzenlenebildiğinden, yapının bu tarihten sonra inşa edildiğinin saptanması iptal sonucunu doğurur. Malik, yapının söz konusu tarihten önce mevcut olduğunu ileri sürerek işlemin iptali istemiyle dava açabilir. Böylece taraflar arasında, inşaatın hangi tarihte gerçekleştirildiği noktasında bir hukuki çekişme doğmuş olur.
Bu tür uyuşmazlıklarda mahkemenin toplaması gereken deliller arasında şunlar sayılabilir: uydu görüntüleri ve hava fotoğrafları; taşınmaz başında yapılacak keşif; keşif sonrasında hazırlanacak bilirkişi raporu; belge başvurusuna ait forma iliştirilen fotoğraflar. Bunlarla birlikte uyuşmazlığı aydınlatmaya elverişli diğer tüm belgelerin de dosyaya kazandırılması gerekir. Delil toplama işlemi eksik bırakılarak kurulan hükümlere karşı kanun yolları açıktır.
İşlemin Denetlenen Unsurları
İptal davası, bir idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarından biri veya birkaçının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılır. Yapı kayıt belgesinin geri alınması işlemi de aynı yöntemle denetlenir.
Yetki — İmar Kanunu uyarınca yapı kayıt belgesi düzenleme yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ve Bakanlığın yetkilendirdiği kurum ile kuruluşlara aittir. Belgeyi geri alma yetkisi de aynı makama tanınmıştır. Bu kurala aykırı biçimde başka bir idarece tesis edilen iptal işlemine karşı, davada yetki unsurundaki sakatlık ileri sürülebilir.
Şekil ve usul — İptal işleminin yapı sahiplerine usulünce tebliğ edilmiş olması aranır. Söz konusu işlemler birel işlem niteliği taşıdığından, kararda hangi itiraz ve yargı yollarına başvurulabileceğinin gösterilmesi gerekir.
Sebep ve konu — İşlemin tesisine yol açan maddi ve hukuki nedenler sebep unsurunu, işlemin hukuk âleminde doğurduğu sonuç ise konu unsurunu oluşturur. Her iki unsur da yargısal denetimin kapsamındadır.
Maksat — Diğer bütün idari işlemlerde olduğu gibi, yapı kayıt belgesine ilişkin işlemlerin de nihai amacı kamu yararını gerçekleştirmektir. Amaç unsuru bakımından yapılacak inceleme de davada ele alınacak konular arasındadır.
Yargı Yoluna Başvuru
İdarenin, yetki, şekil, sebep, konu ve maksat bakımından hukuka uygun işlem tesis etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu unsurlardan birine veya birkaçına aykırı biçimde yapı kayıt belgesinin geri alınması halinde, işlemin muhatabı iptal istemiyle idari yargıya başvurabilir. Söz konusu dava, idari yargılama hukukunda idari işlemin iptali davası olarak adlandırılır.
Bunun yanında, belgesi iptal edilen kişi dava açmadan önce 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 11. maddesi çerçevesinde idareye başvurarak işlemin kaldırılmasını isteyebilir. Ancak bu başvuru zorunlu değildir; dava açılabilmesi bakımından ön koşul teşkil etmez.
Görev ve Yetki
Yapı kayıt belgesinin geri alınmasına karşı açılacak dava idari yargının görev alanına girdiğinden, başvurunun idare mahkemesine yapılması gerekir.
Yetkili yargı yeri bakımından ölçüt taşınmazın konumudur: dava, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde görülür.
Süre
İYUK'un 7. maddesi uyarınca dava, iptal kararının tebliğ edildiği tarihten itibaren altmış gün içinde açılmalıdır. Söz konusu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, geçmesiyle birlikte dava açma imkânı tamamen ortadan kalkar.
Altmış günlük süre içinde idareye itiraz yolu da kullanılabilir. İdare otuz gün içinde bir yanıt vermezse başvuru zımnen reddedilmiş sayılır ve bu otuz günün dolmasının ardından, kalan dava açma süresi içinde yargıya gidilebilir. İdare otuz gün dolmadan başvuruyu açıkça reddederse, ret kararının tarihinden itibaren dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder.
İptalin Kesinleşmesi Halinde Doğan Sonuçlar
Malik süresinde dava açmazsa ya da yargılama sonucunda iptal işlemi hukuka uygun bulunursa, belgenin geri alınmasına ilişkin karar kesinleşir. Bu andan itibaren yapı imar mevzuatına aykırı konuma düşeceğinden bir dizi idari ve cezai sonuç doğar:
- İmar Kanununun 42/2. maddesinde öngörülen idari para cezasına hükmedilmesi ve yapı hakkında yıkım kararı alınması
- Yapı için daha önce verilmiş bulunan işyeri açma ve çalışma ruhsatının geri alınması
- Belgenin gerçeğe aykırı beyanla elde edilmiş olması halinde, TCK m. 206'da düzenlenen resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan suçu bakımından malik hakkında suç duyurusunda bulunulması
Yıkım kararlarına karşı izlenecek yol konusunda "Yıkım Kararlarına Karşı İtiraz ve Dava Yolu" başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
İdari yargıda avukatla temsil zorunlu mudur?
Türk hukukunda taraflar mahkeme önünde kendilerini bizzat savunabilir ve temsil edebilir; sınırlı istisnalar dışında vekille temsil zorunluluğu yoktur. İdare mahkemelerinde de bu yönde bir zorunluluk aranmaz.
Ne var ki idare hukuku mevzuatının karmaşıklığı ve İdari Yargılama Usulü Kanunundaki sürelerin kısa ve kesin olması, sürecin hukukçu olmayan kişilerce yürütülmesini riskli hale getirir. Bu koşullarda hem usul hem esas yönünden geri dönüşü olmayan hatalar yapılabilmektedir. Ayrıntılı düzenlemelerle örülü idari yargı sürecinde hak kaybı yaşanmaması için, herhangi bir işlem yapılmadan önce idare hukuku alanında çalışan avukatlardan destek alınması tavsiye edilir.
Yapı kayıt belgesi kalıcı bir imar hakkı doğurur mu?
Hayır. Belge müktesep hak yaratmaz ve süresiz bir imar hakkı sağlamaz. Belge düzenlenmiş bir yapı yenilendiğinde, o tarihte yürürlükte bulunan imar mevzuatı uygulanır. Belgenin geçerliliği, yapının ruhsata uygun duruma getirilmesine veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar devam eden geçici bir nitelik taşır.
İmar barışından yararlanan yapılarda kat mülkiyetine geçilebilir mi?
İmar barışı kapsamındaki taşınmazlarda iskân alınamadığından kat mülkiyetine geçiş kural olarak mümkün olmamaktadır. Bununla birlikte yapı kayıt belgesi, yapının kullanımına yönelik olarak su, elektrik ve doğalgaz hizmetlerinden yararlanma imkânı verir. Belgenin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri yürütülebilir; ancak bunun için belge alındıktan sonra maliklerin tamamının muvafakat etmesi ve umumi hizmete ayrılmış yerlere rastlayan alanlar varsa bunların terk edilmesi gerekir. Aynı belge sayesinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı da iskân belgesi istenmeksizin düzenlenebilir.
Kat mülkiyetine geçiş arsa paylarını değiştirir mi?
Belge alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi, tek başına arsa paylarını etkileyen bir işlem değildir. Arsa paylarında değişiklik yapılması ancak geçiş işlemleri sırasında bütün maliklerin muvafakati bulunması halinde söz konusu olabilir.
Satın alınan taşınmazın yapı kayıt belgesi iptal edilmişse ne yapılabilir?
İptal kararının tebliğinden itibaren altmış günlük süre içinde idari yargıda dava açılması ya da idareye itiraz başvurusunda bulunulması gerekir. Buna karşılık belge, satın alma işleminden önce iptal edilmiş ve dava süresi de tükenmişse idari yargı bakımından işletilebilecek bir yol kalmaz. Bu durumda uyuşmazlık, satış ilişkisinin tarafları arasında özel hukuk sorunu olarak ele alınır.
Belgenin iptali halinde hangi seçenekler bulunmaktadır?
İki yol vardır. Birincisinde altmış günlük dava açma süresi içinde idareye itiraz başvurusu yapılır; idare otuz gün içinde reddederse ret kararının tebliğinden itibaren, otuz gün içinde hiç yanıt vermezse zımni ret oluştuktan sonra kalan süre içinde idari yargıya gidilir. İkinci yolda ise idareye başvurulmaksızın doğrudan dava açılır; bu halde iptal işleminin tebliğinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası ikame edilir.
Site ortak alanına yapılan eklentiye karşı diğer kat malikleri ne yapabilir?
Ortak alana projeye aykırı biçimde yapılan bir eklenti, diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkına müdahale oluşturur. Yapı kayıt belgesi hakları zedelenen üçüncü kişilere tebliğ edilmediğinden, önce belgeyi düzenleyen idari makama başvurularak iptal talep edilmelidir. İdare otuz gün içinde cevap vermezse başvuru reddedilmiş sayılacağından dava süresi işlemeye başlar; talebin açıkça reddi halinde ise altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kurulan sitelerin ortak alanlarına yönelik her türlü el atma ve işgal bu Kanunla koruma altındadır. Bir kat malikinin ortak alanda izinsiz olarak yaptığı yapı için belge alınmış olması, KMK'ya tabi yerlerdeki işgali meşrulaştırmaz. Bu nedenle diğer kat malikleri veya yönetim, el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme istemiyle dava açabilir.
Ortak alandaki yapı için belge alınması mülkiyet kazandırır mı?
Hayır. Ortak alanda bulunan bir yapı hakkında imar barışı kapsamında belge alınması, başvuruyu yapan kişiye tek başına mülkiyet hakkı sağlamaz. Ortak alanda pay sahibi olan herkes payını korumaya devam eder ve belgeye konu yapı üzerinde malik sıfatını sürdürür. Yapının yıktırılması talep edildiğinde ise sonuç, yapının bulunduğu yerin hukuki niteliğine göre değişir. Örneğin apartman bahçesine ek bir yapı yapılmışsa, Kat Mülkiyeti Kanununda aranan çoğunluk sağlanarak malikler yıkım yönünde karar alabilir.
Konteynerin prefabrik yapıya dönüştürülmesi belgeyi etkiler mi?
3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinde yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini kapsayan sabit ve müteharrik tesisler olarak tanımlanmıştır. Kanunun 21. maddesi uyarınca yapı niteliğindeki inşaatlar ruhsata bağlıdır. Prefabrik yapılar da bu tanımın içinde kaldığından ve imar mevzuatında bunlar için ayrık bir düzenleme öngörülmediğinden ruhsat alınması gerekir. Bu sebeple konteynerin prefabrik yapıya dönüştürülmesi, yapı kayıt belgesinin iptali sonucunu doğurur.
İptalin ardından cezai sorumluluk doğar mı?
Belge iptal edilmiş ve yapı imar mevzuatına aykırı duruma gelmişse; yapı bina niteliği taşıyor ve belediye sınırları içinde ya da özel imar rejimine tabi bir yerde bulunuyorsa, malik hakkında Türk Ceza Kanununun 184. maddesindeki imar kirliliğine neden olma suçundan soruşturma yürütülür. Suçun işlendiğine dair kuvvetli şüphe oluştuğu takdirde kamu davası açılması mümkündür.
Hangi tadilatlar belgenin iptaline yol açar?
Taşıyıcı sistemi etkilemeyen basit nitelikteki işler ruhsata tabi değildir; derz, iç ve dış sıva, boya badana, oluk, dere, doğrama ile döşeme ve tavan kaplaması gibi tadilat ve tamiratlar bu kapsamdadır ve belgenin iptaline neden olmaz.
Buna karşılık taşıyıcı unsuru etkileyen ya da inşaat alanı ile ruhsat eki projelerde değişiklik doğuran müdahaleler esaslı tadilat sayılır. Köklü değişiklik olarak nitelendirilen bu tür işlemler, yapı kayıt belgesinin iptalini gündeme getirebilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Yapı kayıt belgesinin geri alınmasına ilişkin uyuşmazlıklarda belirleyici olan, çoğu zaman esasa ilişkin tartışmadan önce süre yönetimidir. Altmış günlük hak düşürücü sürenin kaçırılması, esas bakımından ne kadar güçlü olursa olsun bütün itirazları işlevsiz bırakır. İdareye itiraz yolunun süreyi durdurma etkisi ile zımni ret mekanizmasının işleyişi doğru hesaplanmadığında, ilgililer dava açtıklarını zannederken hak düşürücü sürenin dolduğu tablolarla karşılaşabilmektedir.
Esas bakımından ise dosyanın kaderini genellikle yapım tarihine ilişkin delil durumu belirler. Uydu görüntüleri, keşif ve bilirkişi incelemesi taleplerinin dilekçe aşamasında usulünce ileri sürülmesi, sonraki aşamalarda telafisi güç eksiklikleri önler. Somut dosyalarda öne çıkan başlıklar şunlardır:
- İptal işleminin tebliğ tarihinin belgelenmesi ve altmış günlük sürenin baştan takvime bağlanması
- İdareye itiraz ile doğrudan dava seçenekleri arasındaki tercihin, zımni ret süresi hesaba katılarak yapılması
- Taşınmazın Geçici 16. maddedeki kapsam dışı alanlardan birinde kalıp kalmadığının önceden tespit edilmesi
- Yapının 31.12.2017 öncesinde mevcut olduğunu gösteren görsel ve teknik delillerin dava dilekçesiyle birlikte sunulması
- Yıkım kararı ve idari para cezası gibi bağlı işlemlere karşı ayrıca dava açılması gereğinin gözden kaçırılmaması
- Gerçeğe aykırı beyan iddiası bulunan dosyalarda idari süreçle ceza soruşturmasının birlikte değerlendirilmesi
Independent Legal, imar barışı uygulamasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda idari başvuru aşamasından iptal davasının takibine kadar süreç yönetimi ve danışmanlık hizmeti vermektedir.