Evlilik birliğinin fiilen sürdürüldüğü konut, hukukumuzda sıradan bir taşınmaz gibi değerlendirilmez. Tapu kütüğünde hangi eşin adına kayıtlı olduğundan bağımsız olarak bu taşınmaz, ailenin yaşam merkezini oluşturduğu için malikin dilediği gibi elden çıkarabileceği bir malvarlığı unsuru olmaktan çıkar. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, kayden malik görünen eşin satış, ipotek ya da kiralama niteliğindeki işlemleri ancak diğer eşin açık onayıyla gerçekleştirebileceğini öngörmüştür. Hükmün amacı, ortak yaşam alanının tek bir iradeyle ortadan kaldırılmasını engellemek ve eşlerin bu alan üzerindeki menfaatlerini güvence altına almaktır.
Söz konusu sınırlama yalnızca tapu siciline düşülmüş bir kayda bağlı değildir. Taşınmazın aile konutu niteliği, fiilen nasıl kullanıldığına bakılarak da ortaya konabilir. Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulaması, kütükte herhangi bir şerh görünmese dahi bu nitelikten doğan hakların üçüncü kişilere ileri sürülebileceğini kabul etmektedir. Dolayısıyla malik eş, kayıtta şerh bulunmadığını gerekçe göstererek taşınmazı serbestçe devredemez; iyi niyetli görünen alıcılara yapılan devirler bile diğer eşin itirazı üzerine hükümsüz sayılabilir.
Bu bilgi notunda, aile konutunun malik olmayan eşe tanıdığı korumanın kapsamını, bu korumanın dayandığı hükümleri, uygulamada nasıl işlediğini ve üçüncü kişilere karşı hangi yollarla ileri sürülebileceğini ele alıyoruz.
Aile Konutu Şerhi ve Tapuya Tescili
Aile konutu şerhi, bir taşınmazın eşlerin birlikte yaşadıkları yer olarak kullanıldığını tapu kütüğünde görünür kılan bir belirtmedir. Bu belirtme kütüğe düşüldüğünde, malik eşin diğerini devre dışı bırakarak satış veya ipotek gibi tasarruflarda bulunması engellenmiş olur.
Şerhin tescili için karmaşık bir prosedür öngörülmemiştir. Eşlerden herhangi biri, evlilik cüzdanı ile taşınmazda oturulduğunu gösteren ikametgâh belgesi başta olmak üzere ilgili evrakla tapu müdürlüğüne müracaat ederek şerhin işlenmesini sağlayabilir.
Mülkiyeti Eşe Ait Konutta Tasarruf Yetkisinin Sınırı
Ortak yaşam alanı olma özelliği, aile konutu üzerindeki tek taraflı tasarruf yetkisini daraltır. Kütükte malik sıfatıyla yer alan eş, diğerinin onayını almadan bu yetkiyi kullanamaz. Konutun devredilmesi, kullanımının bir başkasına bırakılması ya da üzerindeki hakların kısıtlanması, ancak iki eşin iradesinin birleşmesiyle mümkün olur.
Aile birliğini ve ortak yaşamı korumayı amaçlayan bu düzenleme, mülkiyet hakkına dahi müdahale eden istisnai nitelikte bir hükümdür. Bununla birlikte diğer eş, ortada haklı bir gerekçe bulunmasına rağmen onay vermekten kaçınıyorsa malik eşin elleri bağlı değildir; mahkemeye başvurarak hâkimden izin talep edebilir. Mahkeme, onay vermeyen eşin bu tutumunun haklı bir nedene dayanıp dayanmadığını inceleyerek sonuca varır.
Aşağıda, açık rıza bulunmadıkça gerçekleştirilemeyecek başlıca işlemleri sırasıyla ele alıyoruz.
Konutun Satışı
Kütükte malik görünen eş, aile konutunu diğer eşin onayı olmaksızın devredemez. Bu husus, aile konutuna dayalı tapu iptali davalarının da temelini oluşturur. Rıza alınmadan kurulan satış işlemi hükümsüzdür ve iptali istenebilir. Buna karşılık tapuda herhangi bir aile konutu şerhi yoksa ve alıcı taşınmazın bu niteliğini bilmeksizin iyi niyetle iktisap etmişse, devrin geçerliliğini koruması ihtimal dahilindedir.
Üçüncü Kişi Lehine İntifa veya Oturma Hakkı Kurulması
Malik eşin, diğerinin onayını almaksızın bir başkası yararına intifa ya da sükna (oturma) hakkı tesis etmesi de mümkün değildir. İntifa hakkı, taşınmazdan yararlanma yetkisinin başka bir kişiye bırakılmasını ifade eder; oturma hakkı ise belirli bir kişinin o taşınmazda barınma yetkisinin tapuya kaydedilmesidir. Her iki hak da konutun kullanımını doğrudan etkilediğinden, diğer eşin onayı olmaksızın kurulamaz.
Konutun Kiraya Verilmesi
Malik eş, aile konutunu diğer eşin açık onayına başvurmadan kira sözleşmesine konu edemez. Böyle bir sözleşme yapıldığında diğer eş, işlemin iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir. Hâkim, ailenin yerleşik düzeninin bozulmasını önlemek amacıyla kiralamayı geçersiz kabul edip sözleşmeyi ortadan kaldırabilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesiyle Devir
Bir kimsenin, kendisine bakılması karşılığında taşınmazının mülkiyetini karşı tarafa geçirmesini konu alan sözleşme türü ölünceye kadar bakma sözleşmesidir. Malik eşin bu yolla aile konutunu üçüncü bir kişiye devretmesi, diğer eşin izni bulunmadıkça geçerli olmaz. Böyle bir sözleşmenin kurulması halinde diğer eş işleme itiraz edebilir ve iptalini talep edebilir.
Bağışlama
Bir malvarlığı değerinin herhangi bir karşılık beklenmeksizin bir başkasına geçirilmesi bağışlama olarak nitelendirilir. Aile konutunun bağışlanabilmesi de diğer eşin onayına bağlı tutulmuştur. Onay alınmadan yapılan bağışlar, diğer eşin başvurusu üzerine iptal ettirilebilir.
Kira ile Sağlanan Aile Konutunda Koruma
Aile konutuna ilişkin güvence, yalnızca mülkiyeti eşlerden birine ait taşınmazlarla sınırlı değildir; kira yoluyla edinilmiş konutlar da özel bir rejime tabidir. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi, aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda eşlerden birinin kira ilişkisi üzerinde tek başına belirleyici olmasının önüne geçmiştir.
Türk Medeni Kanunu m. 194 – Aile Konutu
"…..Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur."
Türk Borçlar Kanunu m. 349 – Aile Konutu
"Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır."
Feshin İki Eşin Ortak İradesine Bağlanması
Kira sözleşmesini sona erdirme yetkisinin, sözleşmede imzası bulunan eşe münhasır olmadığı 194. maddede açıkça ortaya konmuştur. Kiracı sıfatını taşıyan eş, diğerinin açık onayı bulunmadıkça sözleşmeyi feshedemez. Eşlerden birinin tek başına yönelttiği fesih beyanı hukuken sonuç doğurmaz; kira ilişkisi kesintiye uğramaksızın devam eder.
Sözleşmeye Taraf Olma ve Müteselsil Sorumluluk
Aynı hüküm uyarınca, kira ilişkisi tek bir eş adına kurulmuş olsa bile, sözleşmede adı geçmeyen eş kiraya verene yönelteceği bir bildirimle sözleşmenin tarafı konumuna gelebilir. Bildirimin ulaşmasıyla birlikte bu eş de kiracı konumuna girer ve kira bedelinden müteselsil biçimde sorumlu hale gelir. Uygulamadaki karşılığı şudur: eşlerden biri ödemeden kaçındığında, kiraya veren alacağını diğer eşe de yöneltebilir.
Ayrılık Döneminde Kötüniyetli Fesihlerin Önlenmesi
Uygulamada sıkça rastlanan tablolardan biri, ayrılık aşamasında evden ayrılan eşin kira sözleşmesini kötüniyetle sona erdirmeye çalışmasıdır. Kanun koyucu, başta kadın ve çocuklar olmak üzere geride kalanların mağdur edilmemesi amacıyla bu nitelikteki fesihlere geçerlilik tanımamıştır. Eşlerden biri onay vermiyor ve ortada haklı bir sebep de bulunmuyorsa, mahkeme kararı alınmadıkça fesih gerçekleştirilemez.
Kira yoluyla sağlanan aile konutlarında getirilen sınırlamalar toparlanacak olursa: sözleşmede adı bulunmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak taraf sıfatı kazanabilir ve sorumluluğu paylaşabilir; kiracı eşin diğerinin açık onayı olmadan fesih yoluna gitmesi mümkün değildir; boşanma veya ayrılık sürecinde konutu terk eden eşin kötüniyetli fesihle diğerini zor durumda bırakmasının önü kapatılmıştır. Buna karşılık kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için eşlerin onayını alması gerekmez. Bütün bu kurallar, aile birliğinin ve özellikle eşlerin ekonomik güvenliğinin korunması düşüncesinden doğmuştur.
Korumadan Yararlanmak İçin Şerh Zorunlu mudur?
Şerhin tapuya işlenmesi kurucu değil açıklayıcı nitelik taşır. Taşınmazın aile konutu sayılması, kütükteki bir kaydın varlığına bağlanmış değildir. Bu nedenle şerh hiç konulmamış olsa dahi taşınmaz bu statüyü kazanır ve hukuki koruma varlığını sürdürür.
Öte yandan şerhin kütükte yer alması, korumanın üçüncü kişilere karşı etkisini belirgin biçimde pekiştirir. Özellikle malik eşin onay almaksızın kurduğu satış, ipotek ve benzeri işlemlerin iptali gündeme geldiğinde bu kaydın varlığı belirleyici olabilmektedir.
Şerhin Tescilinin Sağladığı Üstünlükler
- Üçüncü kişilere karşı etki: Kayıtta görünen şerh sayesinde taşınmazı edinmek isteyenler, karşılarında bir aile konutu bulunduğunu baştan öğrenir ve işlemlerini buna göre kurgulamak zorunda kalır. Malik eş, diğerinin onayını temin etmeden satış, ipotek ya da başka bir tasarruf gerçekleştiremez.
- İyi niyet savunmasının bertaraf edilmesi: Kütükte şerh varken taşınmazı satın alan veya üzerinde ipotek tesis ettiren kişilerin iyi niyetli olduklarını savunması mümkün değildir. Şerhin bulunmadığı hallerde ise üçüncü kişi, taşınmazın aile konutu olduğundan haberdar olmadığını ileri sürerek kazandığı hakları koruyabilir.
Şerh Bulunmasa Dahi Araştırma Yükümlülüğü
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 22.09.2021 tarihli 2021/5337 Esas ve 2021/6414 Karar sayılı ilamında, kütükte şerh bulunmasa bile eşin rızasının araştırılması gerektiği sonucuna varmıştır:
"…İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, BK 584. maddesinde düzenlenen kefalet akdinin geçersizliğine yönelik olmayıp, TMK 194. maddesinde düzenlenen aile konutunda rıza alınmadan konulan ipoteğin kaldırılmasına ilişkindir. Mahkemece dava konusu taşınmazın aile konutu olup olmadığı, rızanın olup olmadığı araştırılarak tüm deliller toplanarak bir bütün halinde değerlendirilerek sonucu uyarınca karar verilmesi gerekirken aile konutu olduğuna dair şerh bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir."
Karardan çıkan sonuç açıktır: mahkemelerin yalnızca kütükte bir kayıt bulunmadığından hareketle aile konutu korumasını bir kenara bırakması kabul edilemez. Şerh yoksa dahi taşınmazın gerçekte aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığı yargılama sırasında araştırılmak zorundadır.
Şerh Yokken Hakların Korunması
Kütükte kayıt bulunmaması, onay alınmadan yapılan işlemlerin akıbetsiz kalacağı anlamına gelmez. Bu durumda eşin izleyebileceği yol şu unsurlardan oluşur: taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanıldığının ispatlanması, onay alınmadan kurulan satış, ipotek veya devir işlemlerine karşı dava yoluna başvurulması ve mahkemeden bu işlemin ortadan kaldırılmasının istenmesi.
Ne var ki şerhin yokluğu ispat yükünü ağırlaştırır; üçüncü kişilerin iyi niyet savunmasına dayanma ihtimali de bu ihtimalde belirgin biçimde artar.
Rıza Alınmadan Yapılan Tasarruflara Karşı Açılabilecek Davalar
Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, aile konutu üzerindeki tasarrufların iki eşin ortak iradesiyle yapılmasını zorunlu tutmuştur. Malik eşin diğerinin açık onayı olmaksızın kurduğu işlem hukuken geçersiz sayılabilir ve iptali için yargı yoluna gidilebilir.
| Rıza alınmadan yapılan işlem | Başvurulacak mahkeme | İleri sürülecek talep |
|---|---|---|
| Kira sözleşmesinin feshedilmesi | Aile konutunun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi | Feshin geçersizliğinin tespiti ve kira ilişkisinin sürdüğüne hükmedilmesi |
| Aile konutunun satılması | Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi | Tapu iptali ve tescil |
| Konut üzerine ipotek tesisi | Asliye hukuk mahkemesi | İpoteğin terkini |
| Üçüncü kişi lehine intifa veya oturma hakkı kurulması | Tapu iptali davası yoluyla | Söz konusu hakkın kaldırılması |
| Konutun üçüncü kişiye kiralanması | Sulh hukuk mahkemesi | Kiracının tahliyesi |
Tablodaki her başlık, işlemin niteliğine göre farklı bir hukuki sonuca bağlanmıştır. Onay alınmaksızın yapılan satış geçersiz olduğundan tapu kaydının düzeltilmesi istenebilir; aynı şekilde rıza dışı kurulan ipotek de hukuken sonuç doğurmadığı için sicilden silinmesi talep edilebilir. Üçüncü kişi lehine kurulan sınırlı ayni haklar bakımından tapu iptali yoluna gidilirken, onaysız kiralamalarda kiracının taşınmazdan çıkarılması gündeme gelir. Kira sözleşmesinin tek taraflı feshinde ise talep, ilişkinin hiç sona ermediğinin tespitine yöneliktir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Aile konutuna ilişkin uyuşmazlıklar, görünürde tek bir tapu işleminden kaynaklanıyor olsa da uygulamada boşanma, mal rejiminin tasfiyesi ve üçüncü kişilerin iktisabı gibi başlıklarla iç içe ilerler. Bu nedenle taşınmazın aile konutu niteliğinin ne zaman ve hangi delillerle ortaya konacağı, sürecin en belirleyici teknik unsurudur. Şerhin bulunmaması korumayı ortadan kaldırmaz; ancak ispat faaliyetinin ağırlık merkezini fiili kullanıma kaydırır.
Somut bir dosyada yol haritası belirlenirken şu başlıkların öncelikle değerlendirilmesini öneriyoruz:
- Taşınmazın fiilen ortak yaşam alanı olarak kullanıldığını gösteren kayıtların (ikametgâh, abonelik, okul ve komşu beyanları) önceden derlenmesi
- Tapu kütüğünde şerh bulunup bulunmadığının tespiti ve gerekiyorsa gecikmeden tescil başvurusunda bulunulması
- Devir veya ipotek işlemi yapılmışsa üçüncü kişinin iyi niyetli sayılıp sayılamayacağının somut verilerle tartışılması
- Talebin tapu iptali ve tescil mi, ipoteğin terkini mi yoksa tahliye mi olduğunun dava dilekçesinde açıkça belirlenmesi
- Kira ilişkisi söz konusuysa bildirim yoluyla sözleşmeye taraf olma imkânının zamanında kullanılması
- Onay vermeyen eşin tutumu haklı bir sebebe dayanmıyorsa hâkimden izin alınması yolunun gözden kaçırılmaması
Independent Legal, aile konutundan kaynaklanan tapu iptali, ipoteğin kaldırılması ve tahliye uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.