Riskli olarak tespit edilen yapıların yenilenmesinde mevzuat, bütün maliklerin uzlaşmasını beklemek yerine belirli bir çoğunluğun iradesine hukuki sonuç bağlamıştır. Bu iradenin dışında kalan paydaşların arsa payları, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde açık artırma yoluyla elden çıkarılabilir. Söz konusu satış, kişinin mülkiyetini rızası bulunmaksızın sona erdirdiğinden, sıkı biçim ve usul kayıtlarına bağlanmıştır.
Uygulamada malikler çoğu kez satışın kesin ve geri döndürülemez olduğu izlenimine kapılır. Oysa çoğunluğun hiç oluşmadığı, bildirimin hatalı yapıldığı, rayiç bedelin gerçeği yansıtmadığı ya da artırmanın öngörülen usule aykırı yürütüldüğü hallerde işlemin yargı eliyle ortadan kaldırılması gündeme gelir.
Bu bilgi notunda, karara katılmayan malike ait payın satışının hangi hukuka aykırılıklar nedeniyle iptal edilebileceğini, dava açma süresini, yargılamanın işleyişini ve iptal hükmünün doğurduğu sonuçları ana hatlarıyla değerlendiriyoruz.
Arsa Payı Satışının Kentsel Dönüşümdeki Yeri
Kentsel dönüşüm süreci, yapı stokunun fiziki olarak yenilenmesinden ibaret değildir; kamu yararı gözetilerek mülkiyet ilişkilerinin de yeniden kurulduğu bir hukuki mekanizmadır. Bu mekanizma içinde karara katılmayan paydaşın payının satılması, mülkiyete yönelik müdahalelerin en ağırı olarak kabul edilir. Bu nedenle sürecin her basamağının 6306 sayılı Kanun ile Uygulama Yönetmeliği hükümlerine uygun yürütülmesi zorunludur.
Satışın Hukuki Niteliği
Dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı satışı, tarafların serbest iradesiyle kurulan sıradan bir taşınmaz satımı değildir; kamu gücü kullanılarak yürütülen cebri bir prosedürdür ve idari işlem sayılır. Bu nitelendirmenin uygulamada iki somut yansıması bulunur.
İlk olarak uyuşmazlık, paydaşlar arasındaki özel hukuk ilişkisi olmaktan çıkar; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da yetkilendirilmiş idarenin gözetiminde ilerleyen kamusal bir işleyişe dönüşür. İkinci olarak, işlemin idari niteliği yargı kolunu da tayin eder: satışın kaldırılması istemiyle açılacak davalarda görev İdare Mahkemelerine aittir.
Mülkiyet Hakkının Sınırlanması ve İdari Denetim
Anayasal güvence altındaki mülkiyet hakkı, dönüşüm mevzuatında toplum yararı ve deprem güvenliğiyle bağlantılı yaşam hakkı gerekçeleriyle sınırlandırılmıştır. Bu sınırlamanın keyfî bir uygulamaya dönüşmemesi ise idari denetim mekanizması sayesinde sağlanır.
- Bedel denetimi: Mülkiyetin korunması amacıyla Bedel Tespit Komisyonu, satışa konu payın rayiç karşılığını belirler. Piyasa gerçeğinin altında kalan bir rakam, mülkiyet hakkının ihlali olarak nitelendirilir ve satışın iptalini gerektirir.
- Usul denetimi: İdare, satışa geçmeden önce salt çoğunluğun oluşup oluşmadığını, karara katılmayan malike geçerli bir bildirimin ulaşıp ulaşmadığını ve kanunun aradığı 15 günlük sürenin kullandırılıp kullandırılmadığını kendiliğinden araştırmakla yükümlüdür.
- Yargısal güvence: Bu denetim sırasında ortaya çıkan hatalar — hatalı bedel tespiti veya usulsüz tebligat gibi — malike idari yargıda iptal davası açma imkânı tanıyarak mülkiyetin yargı eliyle korunmasını mümkün kılar.
Arsa Payı Satışının İptalini Gerektiren Haller
Arsa payı satışı idari işlem sayıldığından yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarının tamamı bakımından hukuka uygunluk taşımak zorundadır. Bu unsurlardan yalnızca birindeki sakatlık dahi, işlemin idari yargı tarafından iptal edilmesine yol açar.
Aşağıda, uygulamada ve yerleşik yargı kararlarında en çok öne sürülen sakatlık halleri ana hatlarıyla açıklanmaktadır.
Arsa Payı Çoğunluğunun Oluşmaması
6306 sayılı Kanun, riskli yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesine ilişkin kararın arsa payları toplamının salt çoğunluğuyla (%50+) alınmasını esas almıştır.
Bu oran hesaplanırken tapuda kayıtlı arsa payı oranları esas alınır; malik sayısı, bağımsız bölüm adedi veya bağımsız bölümlerin metrekare büyüklüğü belirleyici değildir. Kanunun aradığı çoğunluk sağlanmadan alınmış bir karara dayanılarak yürütülen satış, hukuki dayanağından yoksun kalacağından iptal istemine konu edilebilir.
Bildirimin Usulsüz Yapılması veya Sürenin Tanınmaması
Sürecin en kritik şekil şartlarından biri, çoğunluk kararının karara katılmayan malike geçerli biçimde ulaştırılmasıdır.
Mevzuat gereği bildirim metninde; alınan kararın kapsamı, imzalanması beklenen sözleşmenin temel koşulları ve malike imza için tanınan süre açık şekilde gösterilmelidir. Malike, çoğunluğun teklifini değerlendirip sözleşmeyi imzalayabilmesi için en az 15 günlük süre verilmeden ya da bu süre henüz dolmadan satış aşamasına geçilmesi, işlemin iptalini gerektirebilecek ağır bir usul sakatlığı oluşturur.
Nitekim iptal taleplerinin önemli bir bölümü, bildirimin hiç yapılmamış olmasına veya mevzuatın aradığı yönteme uyulmamasına dayanmaktadır.
Değerleme Raporundaki ve Bedel Tespitindeki Sakatlıklar
Satışa esas alınan rayiç değer, işlemin hukuki temelini oluşturan unsurlardandır. Bu nedenle değerlemenin nesnel ölçütlerle, şeffaf biçimde ve gerçek piyasa verilerine dayanılarak yapılması beklenir.
Uygulamada iptal gerekçesi olarak ileri sürülen başlıca sakatlıklar şunlardır:
- Raporun somut ve doğrulanabilir verilerle desteklenmemesi
- Karşılaştırmaya esas alınan emsal taşınmazların yanlış belirlenmesi
- Taşınmazın konumunun, fiili kullanım biçiminin veya fiziksel niteliklerinin hesaba katılmaması
- Belirlenen rakamın piyasa gerçekliğiyle açıkça bağdaşmayacak ölçüde düşük tutulması
Bununla birlikte her düşük rakam tek başına iptal sonucu doğurmaz. Mülkiyet hakkının ihlalinden söz edilebilmesi için bedelin, rayiç değerin bariz biçimde altında kaldığının ortaya konulması aranır.
Sözleşmedeki Haksız Şartlar ve Aşırı Yararlanma (Gabin)
Güncel yargı kararlarında, satışın dayanağını teşkil eden inşaat sözleşmesinin içeriğinin de hukuka uygunluk denetimine tabi tutulduğu görülmektedir. Bu bakımdan iki başlık öne çıkar.
Haksız şartlar:
Müteahhide tek yanlı üstünlük tanıyan, maliki güvencesiz bırakan ya da dürüstlük kuralıyla açıkça çelişen hükümler taşıyan bir metni imzalamadığı gerekçesiyle malikin payının satışa çıkarılması, hukuka aykırı kabul edilebilir.
Aşırı yararlanma (gabin):
Karşılıklı edimler arasında bariz bir dengesizlik bulunması — örneğin müteahhit lehine olağanın çok üzerinde bağımsız bölüm ayrılması — halinde, idarenin gözetim ve denetim ödevini gereği gibi yerine getirmediği sonucuna varılarak satış iptal edilebilir.
Açık Artırma ve İlan Usulüne Aykırılıklar
Satışın gerçekleştiği artırma aşamasındaki usul sakatlıkları da işlemin geçerliliğini doğrudan sarsar. Bu kapsamda uygulamada sıklıkla şu haller ileri sürülmektedir:
- İhale tutanaklarının eksik tutulması veya kendi içinde çelişki barındırması
- Satış ilanının mevzuatta gösterilen yöntemlere uyulmadan yapılması
- Paydaşların artırmaya girmesinin fiilen ya da hukuken engellenmesi
- Satışın öngörülen usule uygun biçimde tamamlanmaması
Bunlara ek olarak, ilk ihalede paydaşlara tanınmış olan öncelikli satın alma hakkının kullandırılmaması da tek başına iptal sonucu doğurabilecek nitelikte bir usul hatasıdır.
İptal Davasının Açılma Süresi
Arsa payı satışına karşı açılacak davalarda süre, uyuşmazlığın esasına hiç girilmeden davanın reddedilmesine yol açabilecek nitelikte kritik bir konudur. Bu yüzden hem sürenin uzunluğunun hem de hangi tarihten itibaren işlemeye başladığının doğru saptanması büyük önem taşır.
Satış idari işlem niteliği taşıdığından, iptali istemiyle görülecek uyuşmazlıklarda İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) düzeni kural olarak geçerlidir.
- Dava açma süresi
Arsa payı satışının kaldırılması istemiyle açılacak davalarda genel kural, sürenin 60 gün olarak uygulanmasıdır.
Bu süre;
- İşlemin malike usulünce tebliğ edildiği günden
- Ya da malikin satıştan haberdar olduğunun kanıtlanabildiği tarihten
itibaren işlemeye başlar. Dolayısıyla satışa veya satış kararına ilişkin bildirim usulüne uygun biçimde yapılmışsa, altmış günlük süre kural olarak tebliğ tarihi esas alınarak hesaplanır.
Yargılamanın İşleyişi
Arsa payı satışının iptali istemi, 2577 sayılı İYUK (İdari Yargılama Usulü Kanunu) çerçevesinde görülür. Dilekçenin verilmesiyle başlayan süreç; idarenin savunmasının alınması, ihtiyaç duyulduğunda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması ve nihayet hüküm kurulmasıyla tamamlanan teknik bir yargılamadır.
Bu nedenle davanın görevli ve yetkili yargı yerinde açılması, husumetin doğru yöneltilmesi ve özellikle yürütmenin durdurulması isteminin vaktinde ileri sürülmesi, sonucu doğrudan belirleyen unsurlar arasında yer alır.
Görev ve Yetki
Uyuşmazlığın doğru mahkemeye taşınması, usul ekonomisi ve zaman kaybının önlenmesi bakımından ilk sırada gelir.
Görevli mahkeme: Arsa payı satışı idari işlem olduğundan, buna karşı açılacak iptal davalarında görev İdare Mahkemesine aittir.
Yetkili mahkeme: Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda idari yargı bakımından geçerli olan genel yetki kuralı uyarınca dava, taşınmazın yer aldığı idare mahkemesine yöneltilir.
Taraflar
İdari davalarda husumetin doğru kurulması, davanın bu yönden reddedilmemesi bakımından belirleyicidir.
Davacı: Payı satışa konu edilen malik kural olarak davacı sıfatını taşır. Malikin ölümü halinde yasal mirasçıları da dava açabilir. Somut olayın koşullarına göre, pay üzerinde ayni hak sahibi bulunan kişilerin dava ehliyeti de gündeme gelebilir.
Davalı (husumet): Husumet, satışı tesis eden idareye yöneltilir. Bu sıfat uygulamada çoğunlukla kentsel dönüşüm başkanlığına, yetki devrinin yapıldığı hallerde ilgili belediye başkanlığına ya da işlemi gerçekleştiren diğer kamu kurumuna ait olur.
Müdahil: Artırma sonucunda payı satın alan üçüncü kişi ile diğer paydaşlar, verilecek karardan doğrudan etkilenecekleri için davalı idare yanında yargılamaya katılabilirler.
Yürütmenin Durdurulması
Dava açılmış olması, satışı veya buna dayanan tahliye işlemlerini kendiliğinden askıya almaz. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması uygulamada büyük önem taşır.
Şartları:
Yürütmenin durdurulması kararı verilebilmesi için şu iki koşulun bir arada gerçekleşmesi aranır:
- İşlemin açık biçimde hukuka aykırı olması
- Uygulanması halinde giderilmesi güç ya da olanaksız bir zararın doğması
Dönüşüm sürecindeki önemi:
Payın satılmasının ardından binanın yıkılması, inşaata girişilmesi veya mülkiyetin üçüncü kişilere aktarılması gibi gelişmeler, kural olarak telafisi güç veya imkânsız zarar kavramı içinde görülür.
Mülkiyetin fiilen el değiştirmesini ya da taşınmazın büsbütün ortadan kalkmasını önlemek bakımından yürütmenin durdurulması talebi, davanın en kritik halkalarından biri olarak kabul edilmektedir.
İstinaf ve Temyiz Aşamaları
İlk derece mahkemesince kurulan hüküm, yargılamanın her zaman son noktası olmayabilir; taraflar üst yargı mercilerine başvurma imkânına sahiptir.
İstinaf:
İdare mahkemesi kararına karşı, tebliğ tarihini izleyen 30 gün içinde Bölge İdare Mahkemesine istinaf yoluna gidilebilir.
Temyiz:
Bölge idare mahkemesinin istinaf incelemesi sonucunda verdiği kararların bir kısmına karşı, kanunda aranan koşulların gerçekleşmesi kaydıyla Danıştay nezdinde temyiz imkânı bulunur.
Bu başvurulara ilişkin süreler de hak düşürücü nitelik taşıdığından titizlikle izlenmelidir.
İptal Kararının Doğurduğu Hukuki Sonuçlar
İdare mahkemesince verilen iptal hükmü, hukuka aykırı bulunan arsa payı satışını hukuk âleminden siler. Bu sonuç, mülkiyet durumunun yeniden kurulmasını ve yürüyen dönüşüm projesinin hukuki zemininin baştan değerlendirilmesini gerektirebilir.
Kararın etkisi yalnızca mülkiyet ilişkileriyle sınırlı kalmaz; devam eden inşaat faaliyetini, alınmış idari izinleri ve proje kapsamında tesis edilmiş diğer işlemleri de kapsayabilecek genişliktedir.
İşlemin Geriye Yürüyen Biçimde Ortadan Kalkması
İdari yargıda verilen iptal hükümleri kural olarak işlemin kurulduğu ana kadar geri yürür. Dolayısıyla iptal edilen bir arsa payı satışı hukuken hiç doğmamış sayılır.
Bu durumun başlıca iki yansıması bulunur:
- Hukuki durumun eski haline dönmesi:
Satıştan doğan bütün sonuçlar ortadan kalkar ve işlem hiç yapılmamış gibi kabul edilir.
- Mülkiyet hakkının yeniden tesisi:
Satışa konu pay üzerindeki hak, iptal kararı doğrultusunda eski malik lehine geri kurulur. Uygulamada bu sonuç çoğu kez tapu sicilinde düzeltme işlemi yapılmasını zorunlu kılar.
Projenin ve İnşaat Sürecinin Akıbeti
Satışın iptali, süregelen kentsel dönüşüm projesi bakımından da önemli sonuçlar doğurabilir. Proje boyunca alınmış kararların ve tesis edilmiş işlemlerin hukuki dayanağı yeniden tartışmaya açılabilir.
Bu çerçevede şu hususlar gündeme gelebilir:
- Yeniden karar alınması ihtiyacı:
Payı kendisine geri dönen malik yeniden taşınmazın paydaşı sıfatını kazanır. Projenin sürdürülebilmesi için bu malikin de katılımıyla yeni bir karar alınması ya da yürürlükteki sözleşmenin onu kapsayacak biçimde yeniden düzenlenmesi gerekebilir.
- İnşaatın durması veya gecikmesi riski:
İptal, projenin hukuki temelini etkileyebileceğinden bazı hallerde yapım faaliyetinin geçici olarak durdurulması veya proje takviminin yeniden kurgulanması söz konusu olabilir.
- Ruhsat ve idari izinlerin geçerliliği:
Dayanağı ortadan kalkan bir projede alınmış yapı ruhsatı ile diğer idari izinlerin akıbeti, somut olayın özelliklerine göre yeniden değerlendirilir. Bu değerlendirme kimi durumlarda ruhsat işlemlerinin iptali veya projenin durdurulması riskini beraberinde getirir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Arsa payı satışının iptali davaları, teknik bir idari işlem denetimi gibi görünse de sonuçları itibarıyla hem malikin mülkiyetini hem de yüzlerce kişiyi ilgilendiren bir yapım sürecini etkiler. Bu nedenle uyuşmazlığın başında yapılacak doğru zamanlama ve doğru hukuki nitelendirme, sonraki bütün aşamaların seyrini belirler. Özellikle altmış günlük sürenin kaçırılması, esasa ilişkin en güçlü iddiaların dahi incelenmeden kalmasına yol açar.
Uygulamada dosyaların önemli bir bölümü bedel tartışmasından çok, bildirim ve süre şartlarına ilişkin belgelerin eksikliği üzerinden sonuçlanmaktadır. Bu nedenle satış dosyasının idareden eksiksiz biçimde temin edilmesi, iddiaların kurgulanmasında belirleyici olur.
Somut bir uyuşmazlıkta yol haritası çizilirken şu başlıklar öncelikle ele alınmalıdır:
- Satış işleminin tebliğ tarihinin belgelenmesi ve altmış günlük sürenin buna göre hesaplanması
- Çoğunluğun arsa payı oranları üzerinden gerçekten sağlanıp sağlanmadığının tapu kayıtlarıyla doğrulanması
- Bildirim metninin içerik yönünden denetlenmesi ve 15 günlük sürenin usulüne uygun tanınıp tanınmadığının incelenmesi
- Bedel tespit raporundaki emsal seçimi ile değerleme yönteminin teknik olarak sorgulanması
- Dava dilekçesiyle birlikte yürütmenin durdurulması isteminin, telafisi güç zarar somutlaştırılarak ileri sürülmesi
- İnşaat sözleşmesinin edim dengesi bakımından incelenerek gabin iddiasının değerlendirilmesi
Independent Legal, kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında arsa payı satış dosyasının incelenmesinden idari yargıdaki iptal davasının takibine kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.