Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere ayrılan arsa paylarının bu bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı biçimde tespit edilmemiş olması halinde başvurulan bir yoldur. Dava sonucunda hatalı belirlenmiş oranlar hukuka uygun biçimde yeniden saptanır ve kat maliklerinin mülkiyet hakkı güvence altına alınır.
Uygulamada payların bağımsız bölümlerin değerine bakılmaksızın eşit dağıtılması, mimari projeyle uyumsuz oranlar belirlenmesi ya da hesaplamanın baştan hatalı yapılması sık rastlanan durumlardır. Bu hataların bedeli çoğu zaman yıllar sonra, özellikle kentsel dönüşüm sürecinde ödenir; paylaşım aşamasında ciddi hak kayıpları ortaya çıkar. Arsa payının isabetli belirlenmesi, taşınmazın ekonomik değerinin adil paylaşılması bakımından bu nedenle belirleyici bir öneme sahiptir.
Aşağıda arsa payının düzeltilmesi davasının koşullarını, yargılamanın işleyişini, davanın taraflarını, süre bakımından geçerli rejimi ve görev–yetki kurallarını uygulamaya dönük biçimde inceliyoruz.
Arsa Payı Kavramı
Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken ana taşınmazın üzerinde yer aldığı arsa üzerinde her bağımsız bölüme, o bölümün değeriyle orantılı olarak özgülenen payı ifade eder. Bir başka anlatımla arsa payı, bir daire veya işyeri malikinin yalnızca kendi bağımsız bölümünde değil, binanın oturduğu arsada da belirli bir oranda hak sahibi olduğunu gösterir.
Bu kavram, kat mülkiyeti sisteminin taşıyıcı unsurlarından biridir. Zira arsa payı oranı;
- Ortak giderlere katılım,
- Yönetim kararlarında oy hakkı,
- Sigorta bedelinin paylaşımı
- Taşınmazın yeniden yapılması
- Kentsel dönüşümde bağımsız bölümlerin paylaşımı
gibi pek çok konuda belirleyici işlev görür. Bu nedenle payın doğru saptanması, maliklerin hak kaybına uğramaması ve taşınmazın ekonomik değerinin adil paylaşılması açısından kritik bir eşiktir.
Arsa Payının Hukuki Tanımı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin (d) bendi arsa payını, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlar. Bu pay bağımsız bölümden ayrı biçimde devredilemez; onun ayrılmaz bir bileşenidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/d
"Arsa payı: Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını ifade eder."
Tanımdan anlaşılacağı üzere arsa payı, bağımsız bölüm malikinin arsa üzerinde de belirli oranda mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren hukuki bir paydır. Bu yönüyle kat mülkiyeti ve kat irtifakı düzeninin temel unsurlarından biri olarak kabul edilir.
Arsa payı hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti aşamasında belirlenir. Kat irtifakı kurulurken ileride oluşacak bağımsız bölümler için paylar saptanır; kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte bu oranlar kesinleşir. Dolayısıyla arsa payı, bağımsız bölüm mülkiyetinden ayrı düşünülemeyen ve mülkiyet hakkının kapsamını çizen bir unsurdur.
Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca arsa payı, her bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenir. Buradaki ölçüt salt metrekare değildir; bağımsız bölümün bütünsel değeri esas alınmalıdır.
Anılan madde çerçevesinde payın tespitinde bölümün konumu ve nitelikleri gözetilir. Bu kapsamda özellikle;
- Bağımsız bölümün kullanım alanı,
- Bulunduğu kat ve konumu,
- Cephe ve manzara durumu,
- Kullanım amacı (konut veya işyeri olması)
- Güneş alma durumu ve benzeri özellikler
gibi nesnel kriterler değerlendirmeye alınır.
Örnek vermek gerekirse, aynı büyüklükteki iki daireden biri üst katta yer alıyor, daha elverişli bir cepheye bakıyor veya daha değerli bir konumda bulunuyorsa, bu bölümün ekonomik değeri yüksek olacağından arsa payının da buna paralel biçimde fazla olması gerekir. Görüldüğü gibi payın belirlenmesi yalnızca teknik bir hesap işlemi değil, hakkaniyet ve denge ilkelerine dayanan bir değerlendirme sürecidir.
Payın bağımsız bölümün gerçek değerini yansıtmadığı hallerde ise kat malikleri düzeltme davası açabilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Bu dava, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen payların gerçek değerlerle orantılı biçimde belirlenmemiş olması halinde açılır. Amaç, hatalı ya da hakkaniyete aykırı biçimde oluşturulmuş oranların hukuka uygun şekilde yeniden saptanmasıdır.
Bazı taşınmazlarda payların bölümlerin değeri hiç dikkate alınmadan eşit dağıtıldığı, bazılarında ise teknik hatalar nedeniyle gerçeği yansıtmayan oranların tapuya işlendiği görülmektedir. Böyle hallerde payı düşük belirlenmiş malikler, özellikle binanın yeniden yapılması veya kentsel dönüşüm sürecinde ciddi kayıplarla karşılaşabilir. Bu nedenle düzeltme davası, mülkiyet hakkını koruyan etkili bir hukuki araç niteliği taşır.
Davanın Hukuki Dayanağı
Düzeltme davasının dayanağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinde yer alan ve arsa payının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı biçimde belirlenmesini zorunlu kılan düzenlemedir. Kanun koyucu, payın tespitinde temel ölçüt olarak bağımsız bölümün ekonomik değerini benimsemiş ve böylece taşınmaz üzerindeki hakların adil dağıtılmasını amaçlamıştır.
Bu çerçevede davanın dayandığı temel ilkeler şunlardır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3: Arsa payının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmesi zorunludur.
- Arsa payı ile bağımsız bölüm değeri arasındaki bağ: Değeri yüksek olan bölüme daha yüksek pay ayrılması gerekir.
- Hakkaniyet ve denge ilkesi: Maliklerin taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülüklerinin adil biçimde belirlenmesi esastır.
Bu ilkeler gereği, payların bağımsız bölümlerin gerçek değerini yansıtmadığı durumlarda kat malikleri düzeltme talebiyle mahkemeye başvurabilir.
Davanın Şartları
Düzeltme davasının açılabilmesi için payların gerçek değerlerle orantısız belirlenmiş olması ve bu durumun somut biçimde ortaya konulması gerekir. Her pay farklılığı dava sebebi oluşturmaz. Mahkemeler bu nedenle, payların belirlenmesinde açık bir oransızlık ve hakkaniyete aykırılık bulunup bulunmadığını özellikle araştırır.
Uygulamada davanın kabulü için birtakım şartların bir arada gerçekleşmesi aranır. Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen bu şartlar aşağıda başlıklar halinde açıklanmaktadır.
Arsa Payının Bağımsız Bölüm Değeriyle Orantısız Olması
Davanın temel şartı, arsa payının bağımsız bölümün gerçek değeriyle örtüşmemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi payın her bölümün değeriyle orantılı belirlenmesini emrettiğinden, pay ile değer arasında açık bir uyumsuzluk bulunması dava yolunu açar.
Örneğin benzer nitelik ve büyüklükteki bağımsız bölümlerden birine diğerine kıyasla belirgin ölçüde düşük pay verilmişse ya da daha değerli bir bölüm için daha düşük oran belirlenmişse, bu tablo düzeltme davasına konu edilebilir.
Açık ve Belirgin Bir Haksızlığın Bulunması
Paylar arasındaki küçük farklılıklar tek başına dava açmak için yeterli görülmez. Mahkemeler, farkın açık ve belirgin bir haksızlık yaratıp yaratmadığını denetler. Yani her oransızlık dava sebebi sayılmaz; ancak hakkaniyete aykırı ve ciddi bir dengesizlik varsa dava açılması mümkün olur.
Bu denetim yapılırken bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, kullanım amacı ve ekonomik değeri birlikte gözetilir. Fark makul sınırlar içinde kalıyorsa dava reddedilebilir; buna karşılık hakkaniyetin açıkça zedelendiği hallerde payların düzeltilmesine hükmedilebilir.
Hatanın Kat Mülkiyetinin Kurulduğu Tarihte Mevcut Olması
Düzeltme davasında esas alınacak değerler, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerdir. Bu nedenle bağımsız bölümün sonradan değer kazanması ya da yitirmesi, payın değiştirilmesi için tek başına yeterli değildir.
Yargıtay içtihatlarına göre payın hatalı belirlenip belirlenmediği, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu andaki koşullar üzerinden değerlendirilir. Dolayısıyla sonradan yapılan tadilatlar, çevresel dönüşümler veya taşınmazın değerindeki artış gibi gelişmeler başlı başına bir düzeltme gerekçesi oluşturmaz.
Tek başına dava sebebi sayılmayan durumlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:
- Bağımsız bölümde sonradan tadilat yapılması
- Çevredeki değişiklikler nedeniyle taşınmazın değer kazanması
- Sonradan bir manzara veya kullanım avantajı doğması
- Bölgenin ekonomik değerinin yükselmesi
Yargıtay uygulaması, payın hatalı olup olmadığının değerlendirilmesinde kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşulları esas almaktadır.
Süre Bakımından Durum
Düzeltme davası bakımından kanunda özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı devam ettiği sürece bu dava açılabilir.
Bununla birlikte özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde göz ardı edilmemesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır.
Şu noktalar önem taşır:
- Yapının yıkılmasıyla birlikte kat mülkiyeti sona erer
- Kat mülkiyeti sona erdiğinde arsa payına dayalı dava açmak güçleşebilir
- Bu nedenle dava, mümkün olduğunca yıkımdan önce açılmalıdır
- Uygulamada keşif işleminin yıkımdan önce yapılması çoğu zaman belirleyicidir
Bu itibarla payların hatalı olduğu düşünülen hallerde davanın gecikmeksizin açılması, hak kaybının önlenmesi bakımından önemlidir.
Davayı Kimler Açabilir?
Arsa payındaki eşitsizlikten zarar gören ya da bu eşitsizliğin giderilmesinde hukuki yararı bulunan kişiler davayı ikame edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde davacı sıfatı taşıyabilecek kişiler şunlardır:
Kat Malikleri
Binadaki bağımsız bölümlerin güncel sahibi olan kat malikleri, payın düzeltilmesini isteme hakkına sahiptir. Kendi payının düşük belirlendiğini düşünen malik dava açabileceği gibi, diğer maliklerin payının haksız biçimde yüksek olduğunu ve bu durumun kendi hakkını etkilediğini ileri süren malik de aynı yola başvurabilir.
Kat İrtifakı Sahipleri
Henüz inşaat aşamasındaki veya iskânı alınmamış yapılarda tapuda kat irtifakı kurulmuşsa, pay sahipleri de düzeltme talebinde bulunabilir. Pay hatası çoğunlukla projenin en başında oluştuğundan, kat irtifakı sahiplerinin bu hakkı erken kullanması ileride doğacak kayıpların önlenmesi açısından kritiktir.
Sonradan Satın Alan Yeni Malik
Uygulamada en çok merak edilen sorulardan biri şudur: Bağımsız bölümü mevcut arsa payıyla bilerek satın alan kişi dava açabilir mi?
- Cevap olumludur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre taşınmazı sonradan iktisap eden malik, önceki malikin haklarına halef olur. Arsa payındaki orantısızlık bir mülkiyet hakkı ihlali oluşturduğundan, yeni malik tapudaki bu hatanın düzeltilmesini her zaman talep edebilir.
Mirasçılar
Kat malikinin vefatı halinde mirasçıları, veraset ilamıyla birlikte bu davayı açma ya da açılmış bulunan davaya devam etme hakkına sahiptir.
Davanın Kime Karşı Açılacağı (Husumet)
Düzeltme davasında davalı tarafın doğru belirlenmesi, davanın akıbeti bakımından hayati önem taşır. Karar tapu kaydında değişiklik yaratacağından, mülkiyet hakkı etkilenen herkesin yargılamaya dahil edilmesi zorunludur.
Dava Tüm Kat Maliklerine Karşı Açılmalıdır
Arsa payları bir bütünün birbirine bağlı parçaları gibidir; bir malikin payı arttığında diğerlerinin payı teknik olarak değişmek durumundadır. Bu nedenle dava, payının düzeltilmesini isteyen malik dışındaki tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir. Ana gayrimenkulde elli daire bulunuyorsa ve bir daire maliki dava açıyorsa, kalan kırk dokuz malikin tamamının davalı olarak gösterilmesi gerekir.
Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Hukuk dilinde bu tabloya "mecburi dava arkadaşlığı" denir. Mahkeme, tapudaki tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden işin esasını inceleyip karar veremez.
- Davalı olarak gösterilmeyen tek bir malik dahi kalırsa mahkeme, eksikliğin giderilmesi için süre verir.
- Bu eksiklik tamamlanmadan davanın esastan sonuçlanması mümkün değildir.
Yalnızca Yöneticiye Karşı Dava Açılamaz
Uygulamada en sık düşülen yanılgılardan biri, muhatap olarak apartman veya site yönetiminin gösterilmesidir.
Gözden kaçırılmamalıdır ki: arsa payı yönetimin değil, gerçek ve tüzel kişi maliklerin mülkiyetindedir. Yalnızca yöneticiye veya yönetime karşı açılan dava, husumet yokluğu gerekçesiyle reddedilir.
Yargılama Sırasında Taşınmazın El Değiştirmesi
Dava sürerken davalı maliklerden birinin dairesini devretmesi halinde nasıl hareket edileceği ayrı bir sorundur.
- Böyle bir durumda müddeabihin, yani dava konusunun devri söz konusu olur.
- Davacının yeni maliki de davaya dahil etmesi veya davasını ona yöneltmesi gerekir. Bu takip yapılmadığında yargılamanın seyri sekteye uğrar.
Not: Dava açılmadan hemen önce güncel bir tapu kaydı ve takyidat belgesi temin ederek malik listesini teyit etmek, sürecin başında atılacak en isabetli adımdır. Vefat etmiş malikler bulunması halinde mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekeceği unutulmamalıdır.
Davada Süre Rejimi
Arsa payının düzeltilmesi davasında süre meselesi, talebin mülkiyet hakkına dayanması nedeniyle diğer dava türlerinden ayrılır.
Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı Öngörülmemiştir
Kural olarak bu davayı açmak için kanunda belirlenmiş bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi taşınmazdaki pay hatalarının düzeltilmesi her zaman talep edilebilir.
Kat Mülkiyetinin Kurulmasından İtibaren Geçen Süre
Binanın on, yirmi ya da kırk yıl önce yapılmış olması dava açılmasına engel oluşturmaz. Burada belirleyici olan, hatanın kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu ilk andan itibaren var olmasıdır. Payların belirlenmesindeki bu ilk hataya karşı her zaman yargı yoluna gidilebilir.
Sonradan Satın Alan Malikin Konumu
Taşınmazı mevcut arsa payıyla satın alan kişi, tapu kaydındaki yanlışlığı kabul etmiş sayılmaz. Yeni malik, hatayı öğrendiği anda veya dilediği zaman önceki malikin sahip olduğu dava haklarının tamamını kullanabilir. Satın alma tarihinden başlayan bir süre kısıtı da söz konusu değildir.
Dürüstlük Kuralı ve İstisnai Haller
Kanunen bir süre sınırı bulunmasa da Yargıtay, bazı özel durumlarda Türk Medeni Kanunu m. 2 (Dürüstlük Kuralı) çerçevesinde değerlendirme yapabilmektedir.
Örneğin payların belirlenmesinde bizzat imzası bulunan ya da oranların bu biçimde oluşmasını özellikle talep etmiş bir malikin, aradan onlarca yıl geçtikten sonra hata bulunduğunu ileri sürerek dava açması, bazı somut olaylarda hakkın kötüye kullanılması olarak yorumlanabilir. Ancak bu değerlendirme her dosya için ayrıca yapılır; genel kural süresizliktir.
Yargılama Süreci
Arsa payı düzeltme davaları, teknik inceleme gerektiren ve usul kurallarının titizlikle uygulandığı bir yargılamaya tabidir. Mahkeme, payların bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı olup olmadığını saptamak amacıyla çoğu zaman keşif yapılmasına ve bilirkişi incelemesine hükmeder.
Bu yönüyle söz konusu davalar, salt hukuki değil aynı zamanda teknik değerlendirme gerektiren uyuşmazlıklar arasında yer alır.
Arabuluculuk Dava Şartı Mıdır?
Arsa payının düzeltilmesi davasında arabuluculuk meselesi doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, uygulamada bu dava türü bakımından arabuluculuğa başvurulmasının dava şartı olduğu kabul edilmektedir.
Dolayısıyla dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi ve tamamlanması önem taşımaktadır. Aksi halde arabuluculuğa başvurulmaksızın açılan davaların, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi riski doğar.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davada görev ve yetkinin doğru saptanması büyük önem taşır. Yanlış mahkemede açılan dava, zaman kaybına ve usulden redde yol açabilir.
Söz konusu davada:
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33).
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı kesin niteliktedir. Bu nedenle taraflar anlaşarak davayı başka bir yer mahkemesinde göremezler.
Harçlar ve Yargılama Giderleri
Harç ve giderlerin isabetli belirlenmesi de sürecin bir parçasıdır. Bu davalar genellikle taşınmazın aynına ilişkin nitelik taşıdığından, harçlandırma davanın niteliğine göre yapılır.
Bu kapsamda:
- Harç: Uygulamada çoğunlukla maktu harç alınmaktadır. (Arsa payının düzeltilmesi talebi bir tescil ve düzeltme niteliği taşır.)
- Yargılama Giderleri: Bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve tebligat masrafları davacı tarafından peşin olarak karşılanır.
- Vekâlet Ücreti: Davanın kabulü halinde mahkemece hükmedilen yasal vekâlet ücreti davalıdan tahsil edilir.
Bu dosyalarda özellikle bilirkişi ve keşif giderleri, toplam yargılama giderlerinin önemli bir bölümünü oluşturur.
İspat ve Bilirkişi İncelemesi
Düzeltme davasında ispatın temel aracı bilirkişi incelemesidir. Hakim, teknik bir konu olan değer tespitinde uzman görüşüne başvurur ve çoğu zaman birden fazla uzmandan oluşan bir bilirkişi heyeti görevlendirir.
İnceleme kapsamında genellikle şu adımlar izlenir:
- Değer Tespiti: Bilirkişiler, binanın yapıldığı tarihteki ekonomik ve teknik koşulları esas alarak bağımsız bölümlerin değerini saptar.
- Proje İncelemesi: Belediyede bulunan onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve tapu kayıtları dosyaya celbedilerek irdelenir.
- Keşif Yapılması: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif icra ederek teknik verilerin fiili durumla örtüşüp örtüşmediğini denetler.
Bu nedenle arsa payı düzeltme davalarında bilirkişi raporu, yargılamanın sonucunu belirleyen en güçlü delil konumundadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Delil Tespitinin Önemi
Düzeltme davaları uygulamada çoğunlukla kentsel dönüşüm süreciyle birlikte gündeme gelir. Özellikle riskli yapı tespiti yapılmış binalarda, payların gerçeği yansıtmadığı kanaati, yıkım süreci başlamadan dava açma ihtiyacını doğurur.
Ancak kentsel dönüşüm sürecinde önemli bir risk vardır: binanın yıkılması.
Delillerin Kaybolması Riski
Bu davada mahkeme, bağımsız bölümlerin değerini belirlemek için yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi heyeti dairenin cephesini, manzarasını, güneş alıp almadığını ve şerefiyesini bizzat yerinde gözlemleyerek raporlar.
Bina riskli yapı ilan edilmiş ve yıkım süreci başlamışsa, dava sürerken yapının ortadan kalkması bu teknik incelemeyi fiilen imkânsız kılar. Başka bir ifadeyle yıkımla birlikte davada kullanılabilecek en önemli deliller yok olabilir.
Değişik İş Dosyasıyla Delil Tespiti
Bu nedenle payların hatalı olduğu düşünülen hallerde, yapı yıkılmadan önce delillerin korunması amacıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400 uyarınca delil tespiti yoluna başvurulması büyük önem taşır. Delil tespiti, ileride açılacak davada kullanılmak üzere mevcut durumun mahkemece yerinde incelenip kayıt altına alınmasını sağlayan bir imkândır.
Sulh hukuk mahkemesine yapılacak delil tespiti talebi ile;
- Taşınmazın mevcut durumu,
- Bağımsız bölümlerin konumu ve nitelikleri,
- Mimari proje ile fiili durum arasındaki uyum
- Bağımsız bölümlerin değerine etki eden unsurlar
mahkeme huzurunda bilirkişi eliyle tespit edilebilir.
Riskli yapı kararının ardından yıkım sürecinin hızla ilerlediği dikkate alındığında, düzeltme talebi bulunan kişilerin gecikmeksizin delil tespiti başvurusunda bulunmaları hak kaybının önlenmesi bakımından belirleyicidir.
Uygulamada Önemli Bir Husus
"Yıkım kararı çıktı, dava açsak da yetişmez" şeklindeki bir yaklaşım isabetli değildir. Delil tespiti dosyası, binanın teknik özelliklerini ve mevcut durumunu kayıt altına alarak hakların korunmasını sağlar ve ileride açılacak davada en güçlü delillerden biri olarak kullanılabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Arsa payı uyuşmazlıklarında davanın kaderini belirleyen iki unsur öne çıkar: zamanlama ve taraf teşkili. Kanunda süre öngörülmemiş olması, davanın istenildiği zaman açılabileceği yönünde bir rahatlık doğursa da uygulamadaki gerçeklik farklıdır. Yapının yıkılmasıyla birlikte hem kat mülkiyeti hem de değer tespitinin dayanağı olan fiziki veriler ortadan kalkar; bu nedenle riskli yapı sürecine girmiş taşınmazlarda hareket alanı fiilen daralır.
İkinci kritik başlık, mecburi dava arkadaşlığıdır. Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda maliklerin eksiksiz tespiti, vefat etmiş maliklerin mirasçılarının belirlenmesi ve yargılama sırasındaki devirlerin takibi, dosyanın esasa girebilmesinin ön koşuludur.
Somut bir dosyada şu başlıklar öncelikli olarak ele alınmalıdır:
- Hatanın kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte mevcut olduğunun proje ve tapu kayıtlarıyla ortaya konulması
- Oransızlığın "açık ve belirgin haksızlık" eşiğini aşıp aşmadığının önceden değerlendirilmesi
- Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi üzerinden tüm maliklerin ve mirasçıların tespiti
- Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması
- Riskli yapı kararı bulunan taşınmazlarda HMK m. 400 uyarınca delil tespiti başvurusunun ivedilikle yapılması
- Yargılama sırasında gerçekleşen devirlerin izlenerek yeni maliklerin davaya dahil edilmesi
Independent Legal, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arsa paylarının teknik ve hukuki denetiminden delil tespiti ve dava sürecinin yürütülmesine kadar her aşamada danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.