Bir konutun hangi niteliklerle inşa edileceğinin, hangi malzemelerin kullanılacağının ve ne zaman teslim edileceğinin yazılı bir metne bağlanması, gayrimenkul edinme sürecinde artık istisna değil kural haline gelmiştir. İnşaatı yürüten firma ile alıcı arasında imzalanan bu metin, ileride bir anlaşmazlık doğduğunda tarafların karşılıklı yükümlülüklerinin ölçüldüğü temel belge işlevi görür.
Böyle bir sözleşmenin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında değerlendirilebilmesi iki koşula bağlıdır: satışı gerçekleştiren tarafın bu işlemi ticari faaliyetinin bir parçası olarak yapması ve karşı tarafın taşınmazı ticari bir amaç gütmeksizin edinmesi. Bu iki unsur bir araya geldiğinde ilişki tüketici işlemi niteliği kazanır ve alıcı, genel hükümlerin ötesinde koruyucu bir rejimden yararlanır.
Aşağıda, satış sözleşmesinin tüketici mevzuatı kapsamına girdiği varsayımından hareketle, teslim edilen taşınmazın taahhüt edilen özellikleri taşımaması halinde alıcının hangi taleplerde bulunabileceğini ve bu taleplerin yanında tazminat isteme imkânının nasıl doğduğunu değerlendiriyoruz.
Taraflar Arasında Kurulan Taşınmaz Satış Sözleşmesi
Alıcı ile satıcı; taşınmazın nitelikleri, karşılıklı borçlar ve ödeme düzeni gibi başlıkları bir satış sözleşmesinde düzenler. Bu sözleşme tipine tamamlanmış yapılarda da rastlanabilir; ancak asıl yaygın kullanım alanı, henüz inşası süren ya da yalnızca proje aşamasında bulunan gayrimenkullerdir. Yapı ortada olmadığı, dolayısıyla alıcının satın aldığı şeyi gözle görüp denetleme imkânı bulunmadığı için, taşınmazın hangi niteliklerle meydana getirileceğinin sözleşmede ayrıntılı biçimde gösterilmesi özellikle alıcı bakımından hayati önem taşır.
Uygulamada bu sözleşmelerde şu hususların düzenlendiği görülmektedir:
- Anahtar teslimin gerçekleşeceği tarih olarak gösterilen gün
- Bağımsız bölümün metrekare üzerinden ifade edilen büyüklüğü
- Oda, salon ve ıslak hacimlerin adedi bakımından iç kurgu
- Taşıyıcı sistemde kullanılacak beton ve demirin markası ile kalite sınıfı
- Zemin, duvar ve doğrama imalatlarında tercih edilecek malzemeler gibi iç mekân özellikleri
- Yapının ses ve ısı yalıtımı bakımından hangi standarda kavuşturulacağı
- Elektrik, su ve doğalgaz altyapısının kullanıma hazır biçimde devredilmesi
- Yapının onaylı projesine, ruhsatına ve iskân şartlarına uygunluğu
- Parselin yakın çevresinde gerçekleştirilecek düzenleme çalışmaları
- Taşınmazın hangi konumda yer aldığı
Bu başlıkların hiçbiri sözleşmenin geçerliliği bakımından zorunlu unsur değildir; taraflar dilerse listeyi daraltabileceği gibi, burada sayılmayan pek çok hususu da sözleşmeye ekleyebilir.
Teslim Edilen Taşınmazın Sözleşmedeki Nitelikleri Taşımaması
Anahtar teslim edildiğinde taşınmaz, tarafların üzerinde anlaştığı özellikleri karşılamıyorsa ortada ayıplı ifa vardır ve bu şekilde devredilen konut hukuken ayıplı mal sayılır. Kavramın yasal tanımı TKHK'nın 8. maddesinde yer almaktadır:
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 8
"Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır."
Tanımdan anlaşılacağı üzere ölçüt yalnızca sözleşme metni değildir; taşınmazın niteliği gereği objektif olarak bulunması beklenen özelliklerden yoksun olması da ayıp sonucunu doğurur. Böyle bir durumda alıcı, ayıplı ifayı satıcıya karşı ileri sürerek kanunun tanıdığı talepleri gündeme getirebilir.
Ayıplı Teslim Halinde Tüketicinin Seçimlik Hakları
TKHK'nın 9. maddesi satıcıya, malı sözleşme koşullarına uygun biçimde devretme yükümlülüğü yükler. Bu yükümlülüğün ihlal edildiği, yani konutun kararlaştırılandan farklı niteliklerle teslim edildiği hallerde alıcının elinde iki ayrı imkân bulunur: Kanunun 11. maddesinde sayılan seçimlik haklar ve bunlara ek olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) genel hükümleri uyarınca ileri sürülebilecek tazminat talebi.
Tüketici bu haklardan hangisini usulüne uygun biçimde tercih ederse etsin, satıcı tarafın seçilen hakkın gereğini yerine getirmesi zorunludur. Ayrıca TKHK m. 11/6 uyarınca, seçimlik hakkın kullanılması dolayısıyla doğan masrafların tamamı o hakkı ifa eden tarafa yüklenir; tüketiciden ayrıca bir bedel istenemez.
Sözleşmeden Dönme Hakkı
Kanunun 11/1-a bendi, malın ayıplı olduğunun ortaya çıkması halinde tüketiciye, satılanı iade etmeye hazır bulunduğunu beyan ederek sözleşme ilişkisinden dönme imkânı tanır. Konut satışları bakımından bu, alıcının taşınmazı iade edeceğini beyan ederek sözleşme ilişkisini tasfiye etmesi anlamına gelir.
Aynı maddenin beşinci fıkrası, dönme yolunun tercih edilmesi halinde tüketicinin ödediği bedelin tamamının derhâl kendisine geri verilmesini öngörmektedir.
Satış Bedelinden İndirim İsteme Hakkı
İkinci imkân, 11/1-b bendinde düzenlenen ve tüketicinin malı elinde tutmayı sürdürerek ayıp oranında bedelde indirim istemesine dayanan haktır. Alıcı, teslim aldığı konutu iade etmeksizin, taşınmazda tespit edilen eksikliğin karşılığı ölçüsünde satış bedelinin azaltılmasını talep edebilir.
Bu yol seçildiğinde de m. 11/5 devreye girer: indirime karşılık gelen tutar, ödenen bedelden düşülerek tüketiciye gecikmeksizin iade edilir.
Ücretsiz Onarım İsteme Hakkı
Üçüncü seçenek 11/1-c bendinde yer alır ve aşırı bir masrafa yol açmaması kaydıyla, giderler tamamen satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını istemeye ilişkindir. Konut alıcısı bu hakkı kullanarak, taşınmazdaki eksik ve kusurlu imalatların masrafı kendisine yansıtılmadan giderilmesini isteyebilir.
Onarımın gündeme gelebilmesi için yapılacak işin orantısız ya da malın değerini aşan bir gidere yol açmaması gerekir. Bu sınır aşılıyorsa alıcı, elindeki diğer iki seçenekten birine, yani dönmeye veya bedelden indirime yönelmek durumundadır. Kanunun bu konudaki düzenlemesi şöyledir:
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 11/3
"Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesinin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır."
Taşınmaz satışlarında ayrıca bir süre sınırı bulunur. Onarım istemi satıcıya, üreticiye ya da ithalatçıya iletildiği andan başlamak üzere, konut ile tatil amacı taşıyan taşınmazlarda bu talebin altmış iş günü içinde karşılanması zorunludur.
Satılanın Ayıpsız Misliyle Değiştirilmesini İsteme Hakkı
Kanunun tanıdığı son seçimlik hak, 11/1-ç bendinde düzenlenmiş olup imkân bulunması şartıyla satılanın ayıpsız bir misliyle değiştirilmesini istemeye ilişkindir. Ayıplı biçimde devredilen konut yerine, aynı niteliklere sahip başka bir bağımsız bölümün verilmesi bu kapsamda talep edilebilir.
Değişimin istenebilmesi, satıcı bakımından orantısız bir güçlük doğurmamasına bağlıdır. Böyle bir güçlük söz konusuysa alıcının önünde yine iki yol kalır: sözleşmeden dönmek veya bedelden indirim istemek. Yukarıda aktarılan TKHK m. 11/3 hükmü bu ihtimal bakımından da aynen uygulanır.
Misliyle değişim istemi de süreye bağlıdır. Talep satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltildikten sonra, konut ile tatil amacı taşıyan taşınmazlar bakımından altmış iş günlük süre içinde yerine getirilmelidir.
Seçimlik Hakların Yanında Tazminat Talep Edilmesi
Yukarıda sayılan dört imkân, ayıplı ifanın doğrudan sonuçlarını tasfiye etmeye yöneliktir. Bunların dışında alıcının uğradığı başkaca zararlar varsa, tüketici konumundaki taşınmaz alıcısı Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine dayanarak ayrıca tazminat isteyebilir. Bu imkân, seçimlik haklardan birinin kullanılmasına engel teşkil etmez; ikisi bir arada ileri sürülebilir.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 11/6
"…Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir."
Tazminat talebinin dayanağını oluşturan genel hüküm ise şudur:
Türk Borçlar Kanunu m. 112
"Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür."
Ayıplı bir taşınmaz devreden satıcı, teslim borcunu gereği gibi ifa etmiş sayılmaz. Bu nedenle alıcının söz konusu aykırılıktan doğan zararlarını TBK'nın genel hükümleri çerçevesinde karşılaması gerekir; kusursuz olduğunu ispat edemediği sürece bu sorumluluktan kurtulamaz.
Independent Legal Değerlendirmesi
Ayıplı konut uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman ayıbın varlığından çok hangi seçimlik hakkın tercih edildiğidir. Dönme talebiyle yürütülen bir süreç, taşınmazın iadesini ve bedelin tamamının geri alınmasını gerektirdiğinden ekonomik olarak en ağır sonucu doğurur; buna karşılık bedelden indirim, alıcının konutta oturmayı sürdürmesine imkân verdiği için uygulamada daha sık başvurulan yol olmaktadır. Tercihin baştan doğru yapılması, sonraki aşamalarda geri dönülmesi güç bir tablonun önüne geçer.
Ayrıca ayıbın niteliği ile talebin niteliği arasındaki uyum gözetilmelidir. İskân alınmamış olması gibi hukuki nitelikteki eksiklikler ile malzeme kalitesine ilişkin fiziki eksiklikler, hem ispat yöntemi hem de talep edilebilecek tazminat kalemleri bakımından farklı biçimde ele alınmayı gerektirir.
Somut bir dosyada şu başlıklar öncelikle değerlendirilmelidir:
- Satış ilişkisinin tüketici işlemi sayılıp sayılmadığının, tarafların sıfatları üzerinden netleştirilmesi
- Sözleşme ekindeki teknik şartname, proje ve tanıtım belgelerinin ayıp iddiasını destekleyecek biçimde derlenmesi
- Seçimlik haklardan hangisinin somut olayın ekonomisine uygun düştüğünün baştan kararlaştırılması
- Onarım veya misliyle değişim talep edilecekse altmış iş günlük sürenin işleyişinin kayda geçirilmesi
- Seçimlik hakkın yanında istenebilecek ek zarar kalemlerinin ayrı ayrı belgelendirilmesi
- Talebin satıcıya iletildiği tarihin, ihtarname veya benzeri bir yazılı bildirimle ispatlanabilir kılınması
Independent Legal, konut satış sözleşmelerinin denetlenmesinden ayıplı ifa nedeniyle yürütülecek uyuşmazlıkların takibine kadar sürecin bütününde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.