Yapı stokunun yenilenmesi, ülkemizde uzun süredir yalnızca mühendislik boyutuyla tartışılan bir konu olmaktan çıkmış durumdadır. Bir binanın dönüşüm kapsamına alınması; mülkiyet hakkının sınırları, birlikte yaşamın kuralları ve maliklerin birbirine karşı yükümlülükleri bakımından da ciddi hukuki başlıklar doğurur. Aynı yapıda hak sahibi olan kişilerin bu konuda tek bir irade etrafında buluşması ise pratikte istisnadır; dosyaların önemli bölümünde maliklerin bir kısmı süreci baştan reddetmektedir.
Böyle bir tabloda birkaç soru öne çıkar. Apartman ya da site sakinleri arasında görüş birliği kurulamadığında süreç nasıl yürür? Kanunun aradığı çoğunluk oluştuğunda muhalefet eden malik de sonuca katlanmak durumunda mıdır? Taşınmazı üzerindeki hakkını korumak isteyen kişinin elinde hangi başvuru araçları bulunur?
Bu bilgi notunda, dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hukuki konumunu; toplantı kararının denetlenmesi, müteahhitle kurulan ilişkinin sorgulanması ve arsa payının satışına karşı açılabilecek davalar üzerinden ele alıyoruz. Yargı kararlarına da yer vererek, sürecin her aşamasında hangi mekanizmanın devreye girdiğini sade bir anlatımla ortaya koymayı amaçlıyoruz.
Riskli Yapı Tespiti ve Kararı
Dönüşümün başlangıç noktası, yapının riskli olarak nitelendirilmesidir. Mevzuat, bir binanın bu statüye girebilmesi için iki ölçüt öngörmüştür:
- Ağır hasar görme ya da yıkılma tehlikesi altında bulunması
- Ekonomik ömrünü doldurmuş olması
Tespitin bilimsel ve teknik verilere dayandırılması zorunludur. Bu işlem için maliklerin tamamının rızası aranmaz; hak sahiplerinden yalnızca birinin başvurusu süreci başlatmaya elverişlidir.
Tespitin hukuka aykırı biçimde yapıldığını düşünen her malik, riskli yapı raporuna itiraz edebilir veya iptali için dava açabilir. İtiraz mekanizması sonuçlandığında ya da başvuru için tanınan yasal süre geçtiğinde rapor kesinleşir ve dönüşüm süreci resmen işlemeye başlar.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Kat Maliklerinin Toplantısı
Riskli yapı tespiti, itirazın reddedilmesiyle veya hiç itiraz edilmemesi nedeniyle kesinleştiğinde, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ilgili İdareden gerekli tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını ister. İdare, yıkım için maliklere en fazla 90 günlük bir süre tanır; bu süre içinde bina boşaltılmaz ya da yıkılmazsa tahliye ve yıkım idari makamlarca zorla gerçekleştirilir.
Bu aşamada maliklerin bir araya gelerek sürecin nasıl yürütüleceğini karara bağlaması belirleyici olur. Projelerin sağlıklı ilerleyebilmesi, hak sahiplerinin ortak hareket edebilmesine bağlıdır.
Toplantıya Davet
Riskli statüsü kesinleşen yapılarda süreci başlatabilmek için kat maliklerinin usulüne uygun biçimde toplantıya çağrılması gerekir. 6306 sayılı Kanun bu konuda özel bir düzenleme getirmemiştir; ancak bu boşluk, riskli yapılarda toplantı yapılmayacağı anlamına gelmez. Doktrinde ve uygulamada benimsenen görüş, mevcut boşluğun Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerinin kıyasen uygulanmasıyla doldurulması gerektiği yönündedir.
Toplantı çağrısı, yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinden en az üçte birinin talebi üzerine yapılabilir. Çağrının, toplantı gününden en az onbeş gün önce hak sahiplerine ulaştırılması; bunun da imzalatılacak bir bildirim ya da taahhütlü mektup yoluyla sağlanması gerekir. Davet yazısında toplantının hangi amaçla düzenlendiği ve gündemin neleri kapsadığı açıkça gösterilmelidir; böylece malikler görüşülecek konular hakkında önceden bilgilenmiş olur.
Çağrı usulüne aykırılık, KMK hükümlerinin ihlali sonucunu doğurduğunda toplantının geçerliliği Sulh Hukuk Mahkemesi denetimine tabidir. Paylı mülkiyete konu binalar bakımından da toplantıyı düzenleyen özel bir hüküm bulunmadığından, aynı şekilde KMK hükümlerine kıyasen başvurulur.
Davet metninde, toplantının riskli yapı kararı doğrultusunda dönüşüm kapsamında yapılacak düzenlemelerin görüşülmesi ve karara bağlanması amacını taşıdığı belirtilmelidir. Bu sayede malikler sürecin içeriğini önceden öğrenir ve toplantıya hazırlıklı biçimde katılabilir.
Davetin gerçekleştirilmesinde kullanılabilecek yöntemler şunlardır:
- Taahhütlü mektup gönderilmesi
- Tüm paydaşlara imza karşılığı verilecek yazılı bildirim
- İhtiyaç duyulması halinde noter kanalıyla tebligat
Toplantıda Karara Bağlanabilecek Konular
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından binanın akıbeti, kat maliklerinin salt çoğunluğu (%50 +1) üçte iki çoğunluğu ile karara bağlanmalıdır. Sürecin hangi yönde ilerleyeceği bu toplantıda belirlenir.
Toplantı gündeminde yer alması beklenen başlıca konular şöyle sıralanabilir:
- Müteahhidin belirlenmesi ve kurulacak sözleşmenin esasları
- Yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi ya da güçlendirilerek korunması yönündeki tercih
- Yıkım takvimi ile maliklerin geçici barınma ihtiyacına ilişkin düzenlemeler
- Hazırlanacak proje ile bağımsız bölüm planlarının içeriği
- Kamu desteklerinden ve finansman imkânlarından yararlanılması yönündeki irade
- Sürece katılmayan ya da karara muhalif kalan maliklere uygulanacak işlemler
- Muhalif maliklerin arsa paylarının satışa çıkarılması
Bunların yanı sıra parsellerin tevhit edilmesi (birleştirilmesi), ifraz (ayrılması), taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi veya imar adası bazında uygulama yapılması yönündeki kararlar da salt çoğunlukla alınabilir.
Bu toplantı, dönüşümün seyrini tayin eden en kritik aşamadır. Alınan kararların mevzuata uygun olması ve hak sahipleri arasında kayıp doğmaması için sürecin titizlikle yönetilmesi gerekir.
Karar Alma Usulü ve Aranan Hukuki Şartlar
Dönüşüm kararlarında çoğunluk, bağımsız bölüm adedi üzerinden değil, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranı esas alınarak hesaplanır. Geçerli bir karar için toplam arsa payının salt çoğunluğunu (%50 +1) elinde bulunduran maliklerin onayı aranır.
Kararın ve Teklifin Diğer Maliklere Bildirilmesi
Alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif — ya da teklifin nerede incelenebileceği bilgisi — karara katılmayan maliklere, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi çerçevesinde şu yollardan biriyle duyurulur:
- Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olanlara → elektronik tebligat yoluyla
- Böyle bir adres bildirmemiş olanlara → noter kanalıyla
- Riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında → Ek-10 formu düzenlenerek ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle
- Riskli yapılarda → Ek-8 formu düzenlenerek ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle
Bildirimin Karara Katılmayan Malikler Bakımından Sonuçları
Muhalif maliklere yapılan bildirimde, tebligatın yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı günden başlayarak 15 gün içinde teklifin incelenmesi, değerlendirilmesi ve salt çoğunlukla alınan karar ile sunulan teklifin kabul edilmesi gerektiği duyurulur.
Teklifin reddedilmesi veya hiç incelenmemesi halinde ise şu işlem uygulanır:
- İlgili malikin arsa payı, Başkanlıkça belirlenen ya da belirlettirilen rayiç değerin altına düşmemek kaydıyla, anlaşmaya varan diğer maliklere açık artırmayla satılır.
Paydaşlar arasında satış sonuçlanmazsa devreye şu ihtimaller girer:
- Riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında, projeyi yürüten Başkanlık, İdare ya da TOKİ payı rayiç bedelden satın alır.
- Riskli yapılarda, varılan anlaşmaya uyulması koşuluyla üçüncü kişilere satış yapılması mümkündür.
- Projenin bizzat kat malikleri eliyle yürütüldüğü alanlarda, satış gerçekleşinceye kadar diğer maliklere öncelik verilerek işlem yinelenir.
Karara Katılmayan Maliklerin Başvurabileceği Hukuki Yollar
Dönüşüm kararları, kat maliklerinin iradesi doğrultusunda hayata geçirilir. Buna karşılık sürecin mevzuata aykırı yürütüldüğünü düşünen muhalif maliklerin elinde birden çok başvuru imkânı bulunur. Bu yollar, hem mülkiyet hakkının korunmasına hem de süreçteki usul hatalarının giderilmesine hizmet eder.
Başvurulabilecek başlıca yollar şunlardır:
- Satış işlemine ve belirlenen satış bedeline yönelik itiraz ile iptal davası
- Salt çoğunlukla alınmış dönüşüm kararının iptali talebi
- Taraflar arasındaki dengeyi bozan ve maliklere ölçüsüz yük yükleyen müteahhit sözleşmesine itiraz
Aşağıda bu davalar ayrı ayrı ve ayrıntılı biçimde incelenmektedir.
Salt Çoğunlukla Alınan Dönüşüm Kararının İptali Davası
Muhalif malikin gündeme getirebileceği ilk yol, toplantıda alınan kararın iptalini istemektir. Bu talebin dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur ve bu tür uyuşmazlıklarda görev Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Karara muhalefet eden ya da toplantıya hiç katılamayan kat maliklerinden her biri, mevzuata aykırı kararların ortadan kaldırılması için bu yola başvurabilir.
Gerekli Çoğunluğun Oluşmaması
Dönüşüm kararının hukuka uygun sayılabilmesi, kat maliklerinin hisseleri oranında salt çoğunluk (%50 +1) sağlanarak alınmış olmasına bağlıdır. Bu eşik aşılmadan karar üretilmişse ortada bir aykırılık bulunur ve maliklere iptal talebinde bulunma imkânı doğar.
Kararın iptaline yol açabilecek başlıca sebepler şunlardır:
- Oy hakkının hatalı hesaplanması: Maliklerin oy ağırlığı sahip oldukları arsa payına göre belirlenir. Arsa paylarındaki bir hata, kimi maliklerin oyunun olduğundan fazla ya da eksik değerlendirilmesine yol açar; bu da kararın iptalini gerektirebilir.
- Aranan çoğunluk sağlanmadan karar üretilmesi: Dönüşüm kararlarının salt çoğunlukla alınması zorunludur. Toplantıya katılım yetersiz kalmışsa ya da oylama yasal orana ulaşmamışsa çıkan sonuç hukuken geçersiz olabilir.
Çağrı ve Tebligat Aşamasındaki Eksiklikler
Toplantı davetinde yapılan usul hataları, malikin karar sürecine katılımını fiilen imkânsız kılabilir. Tebligatın hiç yapılmaması, malikin toplantıya çağrılmaması ya da eksik ve yanıltıcı bilgi verilmesi hukuka aykırılık oluşturur ve kararın iptali sonucunu doğurabilir.
Müteahhit ile Kurulan Anlaşmaya İtiraz
Dönüşüm sürecinde müteahhitle imzalanan sözleşmenin, maliklerin haklarını gözetecek biçimde kurgulanması büyük önem taşır. Sözleşme hükümleri hak sahiplerine ölçüsüz yükümlülükler getirmemeli, taraflar arasında adil bir denge kurmalıdır. Uygulamada ise maliklerin aleyhine düzenlenmiş maddelere sıkça rastlanır. Bu tür koşullarla karşılaşan malikler yargı yoluna giderek sözleşmeye itiraz edebilir; iptal veya düzeltme talebinde bulunabilir.
Müteahhit Sözleşmesine Hangi Gerekçelerle İtiraz Edilebilir?
Sözleşmenin adil olmadığı kanaatindeki malikler mahkemeye başvurabilir. Uygulamada en çok karşılaşılan gerekçeler şunlardır:
- Yetersiz imza sayısıyla kurulan anlaşma: Kat malikleri kurulunda aranan çoğunluk sağlanmadan yapılan sözleşmeler geçersiz olabilir. Belge yeterli sayıda malikin onayını taşımıyorsa mahkeme geçerliliği sorgulayabilir ve iptaline hükmedebilir.
- Tarafların konumunu eşitsizleştiren hükümler: Sözleşme maddeleri malikin hakkını zedeliyor, müteahhide haksız bir üstünlük sağlıyor ya da hak sahiplerini mağdur ediyorsa, bu hükümlerin iptali mahkemeden istenebilir.
- Ölçüsüz yükümlülükler: Maliklere hakkaniyete aykırı ekonomik ve hukuki yükler bindiren düzenlemeler aykırılık teşkil edebilir. Malikin aleyhine işleyen tek yönlü cezai şartlar veya müteahhide geniş ayrıcalık tanıyan maddeler buna örnektir. Mahkeme bu hükümleri iptal edebileceği gibi, sözleşmenin malikler lehine düzeltilmesine de karar verebilir.
Görevli Mahkeme: Müteahhit sözleşmesine yönelik davalar Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Mahkeme, sözleşme hükümlerinin dengeli olup olmadığını inceleyerek maliklerin haklarını koruyacak yönde karar verebilir.
İtiraz Sürecinde Gözetilmesi Gereken Hususlar
- Sürelerin takibi: Sözleşmeye karşı açılacak davalarda belirli süreler işler. Hak kaybı yaşanmaması için bu sürelerin dikkatle izlenmesi gerekir.
- Metnin imza öncesinde denetlenmesi: Maliklerin, müteahhitle imzalayacakları sözleşmeyi imza aşamasından önce bir hukukçuya incelettirmesi büyük önem taşır.
- Uzlaşma seçeneklerinin gözden geçirilmesi: Dava açılmadan da müteahhitle müzakere yürütülerek sorunlu maddelerin tadil edilmesi mümkün olabilir.
Dönüşüm sürecinde imzalanan müteahhit sözleşmeleri, hak sahiplerinin mali ve hukuki yükümlülüklerini doğrudan şekillendiren belgelerdir. Bu nedenle maliklerin dengesiz sözleşme koşulları karşısında sahip oldukları hakları bilmesi ve gerektiğinde yargı yoluna başvurması önem taşır. Sözleşmenin dikkatle incelenmesi ve mağduriyet doğmaması için gerekli hukuki adımların zamanında atılması gerekir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1495 E., 2020/3300 K. sayılı 22.12.2020 tarihli kararında;
"Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 6360 sayılı Yasa uyarınca kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmamış olması sebebiyle sözleşme geçerli olarak kurulmadığı anlaşılmış olup, karşı ve birleşen davadaki iptâl kararının düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti niteliğinde olduğunun anlaşılmasına, arsa sahibi …, …, …, …'ın yıkılan yapı nedeniyle karşı ve birleşen davada tazminat taleplerinin bulunmamasına göre davacı-karşı davalı birleşen dosya davalısı … ile davalı-karşı davacılar …, …, … ve birleşen dosya davacısı …'ın yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,"
şeklinde hüküm kurmuştur.
Satış İşlemine ve Satış Bedeline Karşı İptal Davası
Sürece dahil olmayan maliklerin paylarının satışa çıkarılması, belirli bir usul çerçevesinde yürütülür. Ne var ki satışta bir usulsüzlük saptanması ya da belirlenen bedelin piyasa değerinin altında kaldığının düşünülmesi halinde ilgili malik iptal davası açabilir. Bu dava, satış sürecinin adil ve mevzuata uygun biçimde yürütülüp yürütülmediğinin yargısal denetime tabi tutulmasını sağlar.
Satış İşlemi Hangi Hallerde İptal Edilebilir?
Satışın hakkaniyete aykırı ya da usulsüz gerçekleştiği kanaatindeki malikler mahkemeye başvurabilir. Bu kapsamda en sık ileri sürülen gerekçeler şunlardır:
- Bedelin rayiç değerin altında saptanması: Hak kaybı yaşanmaması için satış bedelinin gerçek piyasa koşullarını yansıtması gerekir. Belirlenen tutar rayiç değerlerin altında kalmışsa malik, satışın iptalini ya da eksik kalan bedelin tamamlanmasını dava edebilir.
- Satış sürecinin usule aykırı yürütülmesi: İşlemler ilgili mevzuata aykırı biçimde ilerletilmişse veya maliklerin haklarını zedeleyen bir durum ortaya çıkmışsa satışın iptali istenebilir.
Mahkemenin İncelemesi ve Verilebilecek Kararlar
Mahkeme, hem satışın hukuka uygunluğunu hem de bedelin adil biçimde belirlenip belirlenmediğini değerlendirir. İnceleme sonunda şu yönlerde karar çıkabilir:
- Süreçte usulsüzlük saptanırsa satış işlemi iptal edilebilir.
- Bedelin eksik hesaplandığı anlaşılırsa, aradaki farkın eski malike ödenmesine hükmedilebilir.
Dava Açma Süresi: Pay satışına ilişkin başvurunun reddi, bedel tespiti, satış ilanı ve satış işleminin kendisi idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle malikler, söz konusu işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz (30) gün içinde idari yargıda iptal davası açabilirler.
Maliklerin haklarının korunabilmesi, satış işlemlerinin mevzuata uygun yürütülmesine bağlıdır. Süreçte bir usulsüzlük bulunduğu veya bedelin adil belirlenmediği düşünülüyorsa iptal davası yoluyla hak arama imkânı mevcuttur. Bu davalarda sürecin yakından izlenmesi ve adımların zamanında atılması, mağduriyetin önlenmesi bakımından belirleyicidir.
İlgili Konu Başlıkları
Kentsel dönüşüm sürecinin diğer aşamalarına ilişkin olarak şu başlıklar da incelenebilir:
- Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
- Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
- Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
- Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı
Independent Legal Değerlendirmesi
Dönüşüm uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, kararın içeriğinden değil karar alma usulünden kaynaklanır. Çağrının süresinde yapılmaması, arsa paylarının hatalı hesaplanması ya da teklifin usulüne uygun tebliğ edilmemesi, sonradan giderilmesi güç sonuçlar doğurur. Muhalif malik bakımından kritik olan nokta, hangi işleme karşı hangi yargı koluna ve hangi süre içinde gidileceğinin baştan doğru belirlenmesidir; zira toplantı kararı adli yargıda, pay satışına ilişkin idari işlemler ise idari yargıda denetlenir.
Somut bir dosyada yol haritası kurulurken şu başlıklar önceliklendirilmelidir:
- Çağrı yazısının onbeş günlük süreye ve gündem bildirimi zorunluluğuna uygunluğunun denetlenmesi
- Karar yeter sayısının bağımsız bölüm adedi üzerinden değil arsa payı üzerinden doğrulanması
- Teklif tebligatının hangi tarihte yapıldığının ve on beş günlük değerlendirme süresinin belgelenmesi
- Satış işlemine karşı otuz günlük idari dava süresinin kaçırılmaması
- Müteahhit sözleşmesinin pay ve paydaş çoğunluğuyla kurulup kurulmadığının araştırılması
- Sürecin ilerlemesini engelleyecek geçici koruma taleplerinin zamanında ileri sürülmesi
Independent Legal, kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapı tespitine itirazdan pay satışının denetimine kadar uzanan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.