Bir yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi, uygulama modelinin seçilmesi, yüklenici belirlenmesi ya da inşaat sözleşmesinin kurulması gibi kentsel dönüşümün temel başlıklarında maliklerin belirli bir çoğunlukla irade ortaya koyması gerekir. Burada ölçüt malik sayısı değildir; belirleyici olan arsa payı üzerinden hesaplanan salt çoğunluktur (%50 + ).
Uygulamada karşılaşılan sorunların önemli bir bölümü hesaplama hatasından doğar. Payların yanlış toplanması, maliklerin usulüne uygun biçimde bilgilendirilmemesi veya sürecin eksik yürütülmesi, alınmış kararların geçerliliğini tartışmaya açar. Bu yüzden çoğunluğun nasıl hesaplanacağı ve kararın hangi usulle oluşacağı, dönüşümün en kritik halkalarından biridir.
Bu bilgi notunda karar alma sürecinin ne zaman başladığını, malikler toplantısının zorunlu olup olmadığını, arsa payı esasına dayalı salt çoğunluk hesabını ve karara katılmayan maliklerin hukuki konumunu ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci
Karar alma süreci, riskli olduğu saptanan bir yapı hakkında yeniden yapım, güçlendirme veya proje kapsamındaki başka bir uygulama yönteminin seçilmesi amacıyla kat maliklerinin kanunda aranan çoğunlukla irade açıklamasını ifade eder.
Sürecin Kanuni Zemini
Karar alma sürecinin dayanağını esas olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu Kanun'a dayanılarak yürürlüğe konulan uygulama yönetmelikleri oluşturur. Anılan düzenlemeler riskli yapının nasıl tespit edileceğini, kararın hangi usulle alınacağını ve uygulamanın ne şekilde yürütüleceğini ayrıntılı olarak ortaya koyar.
Sürecin işleyebilmesi için yapının riskli yapı niteliğiyle tespit edilmiş ve bu tespitin kesinleşmiş olması aranır. Kesinleşme, dönüşümün hukuken başlaması bakımından temel eşiktir.
Alınan Kararların Kapsamı
Kat maliklerince alınan kararlar taşınmazın geleceğini doğrudan tayin eder ve uygulamanın çerçevesini çizer. Bu kararlar yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasıyla sınırlı kalmaz; uygulama yönteminin seçilmesi, yüklenici belirlenmesi ve sözleşme ilişkilerinin kurulması gibi başlıkları da kapsar.
Uygulamada maliklerin çoğunlukla karara bağladığı konular şu şekilde sıralanabilir:
- Yapının güçlendirilmesi yönünde tercihte bulunulması
- Binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesi
- İnşaatın hangi model üzerinden yürütüleceğinin belirlenmesi
- Yüklenici sıfatını taşıyacak müteahhidin belirlenmesi
- Sözleşme ilişkisinin kurulması
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imza altına alınması
- Projenin, finansman yapısının veya uygulama yönteminin saptanması
Bu başlıkların her biri sürecin hukuken ilerlemesi bakımından belirleyicidir. Özellikle yüklenici seçimi ve sözleşmenin kurulması aşamasında alınan kararlar maliklerin hak ve borçlarını doğrudan şekillendirdiğinden, usule uyulması ve çoğunluğun doğru hesaplanması ayrı bir önem kazanır.
Sürecin Başlangıç Anı
Karar alma süreci, yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılması ve bu tespitin kesinleşmesiyle işlemeye başlar. Tespite süresinde itiraz edilmemesi ya da itirazın reddedilmesi durumunda yapı hukuken riskli nitelik kazanır; böylece maliklerin dönüşüme ilişkin karar alması gündeme gelir.
Tespitin kesinleşmesinin ardından yapının yıktırılması için maliklere uygulamada genellikle 90 gün süre tanınır. Bu süre, riskli yapının malikçe yıktırılmasına ve dönüşüme ilişkin kararların oluşturulmasına ayrılmış bir hazırlık aralığıdır. Maliklerden bu aralıkta yeniden yapım, güçlendirme veya müteahhitle sözleşme kurulması gibi konularda karar üretmeleri beklenir.
Dolayısıyla süreç hukuken riskli yapı kararının kesinleşmesiyle doğar; uygulamada ise çoğu kez 90 günlük süre içinde maliklerin bir araya gelerek temel kararları almasıyla somutlaşır.
Malikler Toplantısının Yapılma Usulü
Riskli yapı hakkındaki kararların nasıl oluşacağı ve hangi usulde geçerlilik kazanacağı, uygulamada en çok tereddüt yaratan konuların başında gelir. Maliklerin fiilen bir araya gelmesinin şart olup olmadığı da bu tereddütlerin merkezinde yer alır.
Toplantı Çağrısı Zorunlu mudur?
Maliklerin alışılmış anlamda bir toplantıya çağrılıp bir araya getirilmesi, mevzuat açısından geçerlilik şartı değildir. Nitekim 6306 sayılı Kanun'da ve ilgili yönetmelikte, kat maliklerinin kararlarını mutlaka toplantı yaparak almalarını öngören açık bir hüküm yer almamaktadır.
Hukuken belirleyici olan nokta, taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda maliklerin arsa payı oranına göre salt çoğunluğu (%50,01) sağlayacak biçimde anlaşmış olmaları ve bu iradenin yazılı bir belgeye dökülmesidir. Toplantı yapılması süreci kolaylaştıran, uygulamada tercih edilen bir yöntemdir; ancak kararın geçerliliği bakımından aranan bir unsur değildir.
Yazılı Karar ve Sözleşme İradesi
Alınan kararların hukuken sonuç doğurabilmesi, malik iradesinin yazılı bir belgeyle ortaya konulmasına bağlıdır. Bu belgenin klasik bir toplantı tutanağı biçiminde düzenlenmesi şart değildir. Aranan husus, arsa payı bakımından gerekli salt çoğunluğu temsil eden maliklerin belirli bir konuda uzlaştıklarının yazılı olarak belgelenmesidir.
İrade uygulamada çoğunlukla karar tutanağı, ortak karar protokolü ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi metinlerle ortaya konulur. Bu belgeler; yeniden yapım, müteahhit seçimi veya uygulama modelinin belirlenmesi gibi konularda ortak bir iradenin oluştuğunu gösteren temel hukuki dayanağı oluşturur.
Kısacası süreçte esas olan, bir toplantının fiilen yapılmış olması değil, çoğunluğu temsil eden iradenin yazılı bir metinde somutlaşmasıdır. Yazılı karar ya da sözleşme, sürecin ilerlemesi ve kararların geçerli sayılması bakımından vazgeçilmez bir unsurdur.
Toplantıya Katılmayan Maliklerin Konumu
Bazı maliklerin karara katılmaması ya da toplantıda bulunmaması, kararı tek başına geçersiz kılmaz. Arsa payı üzerinden gerekli salt çoğunluk sağlandığı sürece alınan karar tüm maliklerin hukuki durumunu etkiler ve sürecin ilerlemesine engel oluşturmaz.
Bununla birlikte karara katılmayan maliklere, alınan karar ile sözleşme şartlarının usulüne uygun biçimde bildirilmesi gerekir. Bildirim çoğunlukla noter aracılığıyla yapılır; bu maliklerin önünde ise belirli bir süre içinde karara katılma ya da taşınmazın satış sürecine ilişkin işlemlerle karşılaşma ihtimali doğar.
Dolayısıyla toplantıda bulunmamak veya karara imza atmamak, maliki sürecin dışına çıkarmaz; çoğunluk sağlandığında karar, katılmayan malik bakımından da hüküm ifade eder.
Aranan Çoğunluk Oranı
Kentsel dönüşümde kararlar artık genel olarak 2/3 çoğunluk ile değil, büyük ölçüde arsa payına göre salt çoğunluk (%50,01) ile alınmaktadır. Mevzuatta yapılan değişiklikler sonucunda yeniden yapıma ilişkin temel kararlar için aranan oran belirgin biçimde aşağı çekilmiş ve karar üretimi kolaylaştırılmıştır.
Buna karşılık her karar için aynı oranın geçerli olduğu söylenemez; kararın niteliğine göre farklı çoğunluk oranları uygulanabilmektedir.
Yeniden İnşa ve Sözleşme Kurulmasında Aranan Oran
Yıkılan ya da yıkılmasına karar verilen binanın yerine yapılacak yeni yapının şartlarının belirlenmesi, müteahhidin seçilmesi ve inşaat sözleşmesinin imzalanması bakımından paydaşların arsa payı oranı itibarıyla salt çoğunluğu (%50,01) aranır.
Bu oran sağlandığında alınan karar, katılmayan malik yönünden de hukuki sonuç doğurur.
Önemli Not:
Çoğunluk oluştuktan sonra, sürece katılmayan ya da karara iştirak etmeyen paydaşların hisseleri kanunda öngörülen usule göre rayiç bedel üzerinden satış sürecine konu edilebilir. Söz konusu satış, belirli aşamalar tamamlandıktan sonra idarece yürütülen bağımsız bir süreçtir.
Güçlendirme Kararında Aranan Oran
Güçlendirme, yapının yıkılıp yeniden yapılmasından farklı bir hukuki statüde değerlendirilir; bu nedenle farklı çoğunluk kurallarına tabi olabilir.
Bir yapının güçlendirilmesinden söz edilebilmesi için, güçlendirmenin teknik olarak yapılabilir olduğunun bilimsel ve teknik raporlarla ortaya konulması ön koşuldur.
Karar Oranı:
Kat mülkiyetine tabi yapılarda güçlendirme kararı kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir ve uygulamada genellikle kat maliklerinin beşte dört (4/5) çoğunluğu aranır. Ancak yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılmış olması ve güçlendirmenin mevzuat kapsamında bir seçenek olarak görülmesi halinde karar süreci, somut olayın özelliklerine göre farklı biçimde değerlendirilebilmektedir.
Oy Oranının Hesaplanması
Kararların geçerli sayılabilmesi için çoğunluğun doğru hesaplanması belirleyicidir. Uygulamadaki en yaygın yanılgı, hesabın bağımsız bölüm sayısı üzerinden yapılabileceği düşüncesidir. Oysa kentsel dönüşüm kararlarında ölçüt malik sayısı değil, taşınmaz üzerindeki arsa payı oranıdır.
Bu sebeple hesap yapılırken her paydaşın taşınmazdaki payı esas alınır ve toplam arsa payının yarısının aşılıp aşılmadığına bakılır. Hatalı bir hesap, kararların geçerliliğini tartışmalı hale getirebileceği gibi sürecin gecikmesine de yol açar.
Arsa Payı Esasına Dayalı Hesap
Çoğunluk, malik sayısına göre değil tapuda kayıtlı arsa payı oranlarına göre bulunur. Hesapta her malikin sahip olduğu pay dikkate alınır ve kararın geçerli olabilmesi için toplam arsa payının yarısından fazlasını, yani %50,01'ini temsil eden maliklerin aynı yönde irade açıklaması gerekir. Uygulamada bu oran çoğu kez "%50 + 1" biçiminde dile getirilmekte, bu ifade ise %51 gibi anlaşılabilmektedir. Oysa ölçüt arsa payı olduğundan teknik bakımdan doğru anlatım, toplam arsa payının yarısının aşılmasıdır.
Bu yapı nedeniyle yüksek paya sahip az sayıda malik çoğunluğu sağlayabilir. Buna karşılık payları düşük olan kalabalık bir malik grubunun çoğunluğu oluşturamaması mümkündür.
Hisseli Taşınmazlarda Oy Hakkı
Bir bağımsız bölümün paylı mülkiyet biçiminde birden çok kişiye ait olması halinde, paydaşların oy hakkı sahip oldukları hisse oranına göre belirlenir. Başka bir anlatımla her paydaş yalnızca kendi payı ölçüsünde oy kullanabilir.
Paydaşlar birlikte hareket etmiyorsa, bağımsız bölüme düşen arsa payı bölünerek hesaba katılır. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda çoğunluk hesaplanırken her paydaşın pay oranının ayrı ayrı gözetilmesi gerekir.
Uygulamada paydaşlardan birinin bağımsız bölümün tamamı adına karar verebileceği düşünülse de, bu ancak diğer paydaşların açık rızası ya da verecekleri yetki ile mümkündür.
Karşı Oy ve Katılmama Halinin Etkisi
Bazı maliklerin toplantıya gelmemesi veya karara karşı oy kullanması, gerekli çoğunluk sağlandığı sürece kararı tek başına geçersiz kılmaz. Belirleyici olan, arsa payı oranı bakımından aranan çoğunluğun oluşmuş olmasıdır.
Bu itibarla bir malikin imzadan kaçınması, karara katılmaması ya da açıkça muhalefet etmesi, çoğunluk mevcutsa uygulamayı durdurmaz. Ancak bu maliklerin alınan karar ve sözleşme şartları konusunda usulüne uygun biçimde bilgilendirilmesi gerekir.
Hesaplamada Sık Yapılan Hatalar
Çoğunluk hesabı yapılırken uygulamada belirli hatalar tekrar tekrar görülmekte, bu hatalar kararların geçerliliği konusunda ciddi uyuşmazlıklara zemin hazırlamaktadır.
En sık rastlanan yanlışlar şunlardır:
- Hesabın arsa payı yerine bağımsız bölüm sayısı üzerinden yapılması
- Arsa paylarının eksik ya da hatalı biçimde toplanması
- Hisseli taşınmazlarda pay oranlarının hesaba katılmaması
- Toplanan imza sayısının çoğunluk için yeterli sayılması
- Tapu kaydı yerine taşınmazın fiili kullanım durumuna itibar edilmesi
Bu nedenle çoğunluk belirlenirken tapu kayıtlarının titizlikle incelenmesi ve arsa paylarının doğru hesaplanması gerekir. Arsa payı dağılımının adaletsiz olduğu kanaatindeki kat maliki ise, koşulları oluşmuşsa bu aşamada Arsa Payı Düzeltilmesi Davası açma imkanına sahiptir.
Karara Katılmayan Maliklerin Durumu
Bazı maliklerin alınan karara katılmaması ya da sürece hiç dahil olmaması sık rastlanan bir tablodur. Ne var ki arsa payı bakımından gerekli çoğunluk oluştuğunda karar, katılmayan malik yönünden de sonuç doğurur ve sürecin ilerlemesini engellemez.
Bu durum, söz konusu maliklerin haklarını tümüyle yitirdikleri anlamına gelmez. Katılmayan maliklerin korunan belirli hakları bulunur ve bazı hallerde yargı yoluna gitmeleri mümkündür.
Katılmayan Maliklerin Hakları
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hakları, mülkiyet hakkının korunması ve taşınmazın gerçek değerinin kendilerine ödenmesi düşüncesine dayanır. Bu çerçevede söz konusu maliklerin başlıca hakları şunlardır:
- Hukuka aykırı işlemleri yargı önüne taşıma imkanı
- Alınan karar ile sözleşme şartlarının usulüne uygun biçimde kendilerine bildirilmesini talep etme
- Belirlenen satış bedeline itiraz etme ve bu konuda dava açma
- Taşınmazın rayiç bedel üzerinden satılmasını isteme
Bu haklar, dönüşüm sürecinde azınlıkta kalan maliklerin korunması amacıyla mevzuata alınmıştır.
Katılmayanların Hisselerinin Satışı
Arsa payı bakımından gerekli çoğunluk oluştuktan sonra, karara katılmayan maliklerin hisseleri kanunda öngörülen usule göre satışa konu edilebilir. Bu, idarece yürütülen ve belirli aşamalara bağlanmış bir işlemdir.
Süreç uygulamada genellikle şu sırayı izler:
- Arsa payı esasına göre aranan çoğunluk oluşur
- Karara katılmayan maliklere noter kanalıyla bildirim gönderilir
- Bu maliklere karara katılabilmeleri için belirli bir süre tanınır
- Tanınan süre içinde katılım gerçekleşmezse hisseler rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılır
Satışın hukuka uygun yürütülmesi, özellikle bedelin tespiti ve ihale aşaması bakımından belirleyici bir önem taşır.
Açılabilecek Davalar
Sürecin hukuka aykırı yürütüldüğü kanaatindeki malikler çeşitli dava yollarına başvurabilir. Bu davalar genellikle işlemin geçerliliğine ya da belirlenen bedelin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığına ilişkindir.
Karara katılmayan maliklerin haklarını korumak amacıyla açabileceği başlıca davalar şunlardır:
- Tapu iptali ve tescil davası
- Satış işleminin iptali davası
- Sözleşmenin iptali davası
- Bedel tespiti ve bedel artırımı davası
Bu davalar somut olayın özelliğine göre farklı yargı kollarında görülebilir; sürecin hukuka uygun yürütülüp yürütülmediği mahkemece denetlenir.
Sonuç olarak;
Dönüşüm kararlarında aranan çoğunluk oranı mevzuat değişiklikleriyle önemli ölçüde sadeleşmiş, temel ilke olarak arsa payına göre salt çoğunluk (%50,01) benimsenmiştir. Kararın geçerliliğini belirleyen unsur, imza atan malik sayısı değil, bu imzaların temsil ettiği arsa payı oranıdır.
Karara katılmayan maliklerin bulunması, gerekli çoğunluk mevcutsa süreci durdurmaz. Bununla birlikte bu maliklerin mülkiyet hakları korunmakta; satış işlemi, bedel tespiti ve sözleşme aşamalarındaki hukuka aykırılıklara karşı yargı yoluna başvurma imkanları saklı tutulmaktadır.
Bu sebeple kararların geçerliliği için çoğunluğun doğru hesaplanması, iradenin yazılı biçimde belgelenmesi ve azınlıkta kalan maliklerin haklarının gözetilmesi gerekir. Usule uygun yürütülen bir süreç, hem dönüşümün hızlanmasını hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kentsel dönüşüm dosyalarında karşılaştığımız uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, hukuki bir tartışmadan değil basit bir hesap hatasından kaynaklanmaktadır. Bağımsız bölüm sayısı ile arsa payı oranının birbirine karıştırılması, hisseli bağımsız bölümlerde payların bölünmeden hesaba katılması veya güncel olmayan tapu kaydıyla çalışılması, aylar süren müzakerelerin sonunda alınan kararı geçersiz kılabilmektedir.
Bu nedenle karar aşamasına geçilmeden önce tapu kayıtlarına dayalı bir pay tablosu hazırlanmasını ve tüm bildirimlerin ispat edilebilir biçimde belgelendirilmesini öneriyoruz. Somut süreçlerde özellikle şu başlıklar öne çıkmaktadır:
- Güncel tapu kayıtları üzerinden paydaş bazlı arsa payı tablosunun oluşturulması
- Riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediğinin ve 90 günlük sürenin başlangıcının doğrulanması
- Çoğunluk iradesinin karar tutanağı ya da sözleşme metniyle yazılı olarak somutlaştırılması
- Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin usulüne uygun ve ispat edilebilir biçimde gönderilmesi
- Güçlendirme seçeneğinin gündemde olduğu dosyalarda uygulanacak çoğunluk oranının önceden netleştirilmesi
- Satış aşamasına geçilmeden önce bedel tespitinin rayiç değerle uyumunun denetlenmesi
Independent Legal, kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma aşamasının kurgulanmasından sözleşme müzakerelerine ve satış işlemlerine karşı açılacak davalara kadar sürecin bütününde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.