Bir eşyanın kullanılması, ondan yararlanılması ve üzerinde tasarrufta bulunulması yetkilerinin; kanundan ya da kanunun izin verdiği bir sözleşmeden doğan topluluğun tümüne birlikte ait olmasına elbirliği mülkiyeti denir. Bu mülkiyet biçimi sınırlı sayıda hâlde kurulabilir ve en tipik görünümü miras ortaklığıdır. Elbirliği mülkiyeti altındaki bir taşınmazda maliklerin payları ya da hangi bölüme sahip oldukları önceden saptanmış değildir; her ortak, taşınmazın bütünü üzerinde eşit ve ortak haklara sahip sayılır.
Bu mülkiyet rejimine tabi bir taşınmazda ortaklardan birinin borcu nedeniyle cebri icra yoluna gidilmesi ve satış zorunluluğunun doğması hâlinde, paylı mülkiyette olduğu gibi doğrudan bir pay satışı yapılamaz; önce taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi gerekir. Ortakların bağımsız biçimde devredebilecekleri belirli bir payları bulunmadığından, alacaklıların yapabileceği tek şey ortaklığın tasfiye edilmesini, borçlu ortağa isabet edecek payın belirlenmesini ve bu pay üzerinden alacağın cebri icra yoluyla karşılanmasını istemektir. Dolayısıyla süreç, zorunlu olarak ortaklığın giderilmesi ve tasfiye aşamasından geçer.
Bu bilgi notunda elbirliği mülkiyetinin hukuki çerçevesini, iştirak payının nasıl haczedileceğini, İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesi uyarınca izlenecek satış usulünü ve uygulamada en çok tereddüt yaratan noktaları ele alıyoruz.
Elbirliği Mülkiyeti Kavramı
Elbirliği mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu'nun 701. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır:
Türk Medeni Kanunu m. 701
"Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla, mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır."
Tanımdan da anlaşılacağı üzere bu rejimde ortakların ayrılmış payları yoktur; her ortağın hakkı, ortaklığa giren malvarlığının bütününe yayılır. Başka bir ifadeyle hak sahiplerinin hakkı kayıtlarda oransal biçimde görünse dahi, taşınmaz üzerinde her ortak eşit konumdadır. Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde malik olanlar paydaş değil ortak sayılır; uygulamada bu kişilerin sahip olduğu hak "iştirak payı" olarak adlandırılmaktadır.
Elbirliği Ortaklığının Doğduğu Haller
Elbirliği mülkiyeti, aralarında ortaklık ilişkisi bulunan kişilerin bu ilişki nedeniyle bir mala birlikte sahip olmalarını anlatır. Paylı mülkiyetten ayrılan yönü de buradadır: ortaklık, mülkiyetin kendi yapısında içkindir. Ne var ki bu ortaklığın tüzel kişiliği bulunmaz. Elbirliği mülkiyeti, esasen söz konusu ortaklık ilişkisinin bir sonucu olarak doğar.
Böyle bir ortaklıktan söz edilebilmesi, yalnızca kanunun buna cevaz verdiği ya da sözleşme yoluyla kurulmasına imkân tanıdığı hâllerde mümkündür. Elbirliği mülkiyeti, kanunda öngörülen hukuki olaylarla ya da yapılan sözleşmelerle meydana getirilebilir.
Bu duruma en bilinen örnek mirastır. Bir kişinin ölümü üzerine birden fazla mirasçısı varsa, bu kişiler terekedeki malvarlığına "miras ortaklığı" çatısı altında elbirliği mülkiyetiyle sahip olurlar. Söz konusu yapı, mirasın yönetilmesi ve paylaştırılması bakımından bir çözüm aracı işlevi görür.
Ortakların Hukuki Konumu
Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortağın üzerinde tek başına tasarrufta bulunabileceği bir payı yoktur; her malikin mülkiyet hakkı malın tamamını kapsar. Bu nedenle ortaklardan hiçbiri ilgili malvarlığı üzerinde bağımsız işlem yapamaz. Buna karşılık her ortak, ortaklık malvarlığının tasfiye edilmesi hâlinde belirli bir pay elde etme hakkına sahiptir; yani ortakların müstakbel nitelikte bir hakkı bulunmaktadır.
Ortakların devredilebilir bir payı olmadığı için alacaklıların talep edebileceği husus da sınırlıdır: ortaklığın tasfiyesini, borçlu ortağa düşecek payın belirlenmesini ve alacağın bu pay üzerinden cebri icra yoluyla karşılanmasını isteyebilirler. Bu nedenle satıştan önce mutlaka taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi ve tasfiyenin tamamlanması gerekir.
İştirak Halindeki Payın Haczi
İcra ve İflas Kanunu'nun 94. maddesi, elbirliğiyle tasarruf edilen malların ne şekilde haczedileceğini ve bu işlemin usulünü düzenler. Anılan hükme göre; paylaşılmamış bir miras, bir şirket ya da elbirliğiyle tasarruf olunan bir mal hissesi icra işlemine konu edildiğinde, icra dairesi yerleşim yerlerini bildiği üçüncü kişileri durumdan haberdar eder. Borçlunun belirli bir taşınmazdaki hissesi haczedilmişse, icra memuru haczin kayıtlara işlenmesi için tapu sicil müdürlüğüne tebligat çıkarır.
Anonim şirketlerde pay senedi veya ilmühaber düzenlenmemişse, borçlunun şirketteki payı icra dairesince şirkete tebligat yapılmak suretiyle haczedilir. Haczin pay defterine kaydedilmesi zorunludur; kayıt yapılmamış olsa dahi haciz, tebliğ tarihinde gerçekleşmiş sayılır. İşlem, tescil edilmek üzere Ticaret Siciline bildirilir. Bu durumda haczedilen payların devri, alacaklının haklarını zedelediği ölçüde geçersizdir. Haczedilen payların paraya çevrilmesinde taşınır satışına ilişkin usul uygulanır. Diğer taşınır değerler bakımından ise icra dairesi devri engelleyecek tedbirleri alır.
İştirak halindeki hisseler ve haczin konusu. Elbirliği mülkiyetindeki hisseler üzerinde tasarrufta bulunulamadığından, icra aşamasında haczedilen şey hissenin kendisi değil, elbirliği ilişkisinin sona ermesiyle ortaya çıkacak paydır.
Diğer hissedarların bilgilendirilmesi. İcra dairesi, borçluya ait iştirak payını hacze konu ettiğinde durumu diğer hissedarlara adreslerinde bildirir. Bu bildirimde; borçlunun payına düşecek tutarın icra dairesine teslim edilmesi gerektiği, bundan böyle tüm tebligatların icra dairesine yapılacağı ve borçlunun onayını gerektiren ortak tasarrufların artık icra dairesinin iznine bağlı olduğu belirtilir.
Semerelerin borçluya verilmesi hâli. Hissedarlar bu bildirime rağmen semereleri icra dairesi yerine borçluya teslim ederlerse, aynı tutarı bu kez icra dairesine ödemekle yükümlü hâle gelirler.
Taşınmaz hacizlerinde tapu şerhi. Borçlunun elbirliğiyle malik olduğu bir taşınmazdaki hissesi haczedildiğinde, tapu sicil memuru bu durumu sicile şerh olarak işler.
Cebri İcra Yoluyla Satış Usulü
Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın ortaklarından biri borçlu konumundaysa, alacaklı bu taşınmaz veya taşınmazlar bakımından cebri icra yoluyla satış talebinde bulunabilir. Bu talep pratikte şu anlama gelir: alacaklı, borçlunun elbirliğiyle malik olduğu taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası açar ve dava sonucunda borçluya isabet eden pay üzerinden alacağını tahsil etme imkânı bulur.
Elbirliğine tabi taşınmazların cebri icra yoluyla nasıl satılacağı İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesinde gösterilmiştir:
İcra ve İflas Kanunu m. 121
"Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarıdaki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazım gelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malum olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir."
Hükme göre icra müdürü, satışın hangi yöntemle gerçekleştirileceğini icra mahkemesine sorar. İcra mahkemesi de adresi bilinen ilgilileri çağırıp gelenleri dinledikten sonra üç yönde karar verebilir:
- Satış işlemini yürütmek üzere bir memur görevlendirebilir,
- Hakların açık artırmayla satılmasına hükmedebilir,
- Somut olayda gerekli gördüğü başka bir tedbire başvurabilir.
Açık artırma yöntemiyle yapılan satışta hissenin gerçek değerinin altında bir bedelle el değiştirmesi ihtimali bulunduğundan, bu yol çoğu zaman ne borçlunun ne de alacaklının menfaatine hizmet eder. Bu nedenle uygulamada yaygın olarak tercih edilen çözüm, elbirliği ilişkisini sonlandırmak amacıyla terekedeki belirli mallar üzerinden ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açma yetkisinin tanınmasıdır. İcra mahkemesi, İİK m. 121/2'de öngörülen tedbirlerden biri olarak, borçlunun hissesini haczettiren alacaklıya ya da icra dairesine, terekedeki bir veya birden çok mal hakkında bu davayı açma yetkisi verir. Burada önemle belirtmek gerekir ki 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması zorunlu tutulmuştur.
Alacaklı ya da icra müdürü, aldığı yetki belgesiyle (arabuluculuk aşaması da tamamlandığı takdirde) ilgili mal bakımından sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açar. Yargılama sonunda malın aynen bölünmesi mümkün görülmez ve satışına karar verilirse, mal satılır; satış bedelinden borçlu ortağa isabet eden tutar icra dosyasına yatırılır ve alacak bu parayla karşılanır. Bu aşamalar tamamlanmadan elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın cebri icra yoluyla satılması ve alacaklı adına tapuya tescil edilmesi hukuken mümkün değildir.
Davanın usulüne ve işleyişine dair ayrıntılar için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası başlıklı çalışmaya bakılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Borca yetecek kadar taşınmaz için mi dava açılır?
Bu ihtimalde, cebri icraya konu borç tutarı esas alınarak dava tarihi itibarıyla taşınmazlardan borçlu ortağın payına isabet eden değerin belirlenmesi gerekir. Yapılan bu belirlemeye dayanılarak borcu karşılamaya yetecek sayıda taşınmaz bakımından ortaklığın giderilmesine hükmedilir; bu sınırı aşan istemler reddedilir. Zira burada güdülen asıl amaç, alacaklının alacağına kavuşmasının sağlanmasıdır.
Davada kimlerin taraf olması gerekir?
Ortaklığın giderilmesi davasında, borçlu ortak da dahil olmak üzere ortakların tamamının yargılamaya dahil edilmesi zorunludur. Ortaklar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır.
Ortakların kendi aralarında yaptığı paylaşım satışa engel olur mu?
Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın malikler tarafından fiilen ya da sözleşmeyle paylaşılması mümkün olsa da, malikler serbestçe tasarruf edebilecekleri bir paya sahip olmadıklarından bu paylaşım tasarruf işlemi niteliği taşımaz. Başka bir anlatımla malikler arasındaki bu düzenleme tapu kayıtlarında herhangi bir değişiklik doğurmaz. Dolayısıyla taşınmazın tamamının cebri icra yoluyla satılmasına da engel oluşturmaz. Söz konusu paylaşım yalnızca malikleri kendi aralarında bağlar ve ileri sürebilecekleri ecrimisil talepleri bakımından haksız işgalin değerlendirilmesine zemin hazırlar. Ayrıntılı bilgi için Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) başlıklı çalışmaya bakılabilir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini kimler isteyebilir?
Bu yöndeki davaları mirasçılar açabilir. Mirasçıların yanı sıra alacaklılar da, İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesi uyarınca icra hâkiminden "yetki belgesi" almaları koşuluyla aynı davayı açma imkânına sahiptir.
Bir yıllık satış isteme süresi bakımından dava açılması yeterli midir?
İcra ve İflas Kanunu'na göre haczin kesinleşmesinden itibaren 1 yıl içinde satış istenmezse haciz kalkar. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi davasının usulüne uygun bir satış talebi yerine geçip geçmeyeceği ise kanunda düzenlenmemiştir. Yüksek yargı içtihatlarında benimsenen görüşe göre alacaklı, borçlunun elbirliğiyle malik olduğu taşınmaza haciz konulduğu tarihten itibaren yasal 1 yıllık süre içinde icra hukuk mahkemesinden aldığı yetkiye dayanarak görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açarsa, dava tarihi itibarıyla haczedilen taşınmazın satışını istemiş sayılır; bu dava süresinde açılmadığı takdirde taşınmaz üzerindeki haciz kalkmış olur.
Independent Legal Değerlendirmesi
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda tahsil süreci, klasik bir haciz–satış döngüsünden farklı ilerler ve icra dosyasıyla sulh hukuk mahkemesindeki davanın eşgüdümlü yürütülmesini gerektirir. Uygulamada alacaklıların en sık kayıp yaşadığı nokta, haczin ardından bir yıllık süre içinde yetki belgesi alınmaması ya da alınan yetkiye dayanarak zamanında dava açılmamasıdır. Zorunlu arabuluculuk aşamasının 01.09.2023 sonrası davalar bakımından sürece eklenmiş olması da takvimlemeyi ayrıca önemli hâle getirmektedir.
Somut bir dosyada yol haritası kurulurken şu başlıklar öne çıkarılmalıdır:
- Haciz tarihinin ve bir yıllık sürenin dosya açılışında takvime bağlanması
- İcra mahkemesinden İİK m. 121/2 kapsamında yetki belgesi alınması ve kapsamının açıkça belirtilmesi
- Arabuluculuk başvurusunun dava açılmadan önce usulüne uygun biçimde tamamlanması
- Borç miktarıyla orantılı sayıda taşınmaz bakımından talep kurularak fazlaya ilişkin ret riskinin azaltılması
- Tüm ortakların taraf olarak gösterilmesi ve mecburi dava arkadaşlığının gözetilmesi
- Satış bedelinden borçlu ortağa düşecek payın icra dosyasına aktarımının takip edilmesi
Independent Legal, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda pay haczinden ortaklığın giderilmesi davasının yürütülmesine ve satış bedelinin tahsiline kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.