Ortak yaşam alanlarının işletilmesi bir maliyet doğurur; bu maliyet, bağımsız bölüm sahiplerinden aylık olarak toplanan aidatla karşılanır. Yapılar büyüyüp ortak alan çeşitlendikçe tutar da kaçınılmaz biçimde yukarı hareket etmektedir. Son yıllardaki fiyat dalgalanmaları tabloyu ağırlaştırmış, aidat pek çok hane için ciddi bir bütçe kalemine dönüşmüştür. İşletme projesinin iptali istemiyle açılan davaların artması da bunun doğrudan yansımasıdır.
Aidatın kat malikleri kurulu kararıyla saptanmış ve ilgililere usulünce bildirilmiş olması, tutarın her koşulda tartışılamaz olduğu sonucunu doğurmaz. Kanunun aradığı koşullar mevcutsa, ölçüsüz biçimde belirlenmiş bir aidatın iptali gündeme gelebilir.
Bu bilgi notunda aidatın kanuni dayanağını, ödeme yükümlüsünü, lüks harcamaların kime yükletilebileceğini, itiraz usulünü ve ödememenin yaptırımlarını ele alıyoruz.
Aidat Kavramı ve Kanuni Dayanağı
Aidatın çerçevesi Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20'de çizilmiştir:
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20
"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz."
Hükmün son bendi uygulamadaki en tartışmalı noktayı kapatır: ortak tesisleri kullanmadığını veya bunlara ihtiyaç duymadığını ileri süren malik, bu gerekçeyle katılım payından kurtulamaz. Ödeme elden yapılabileceği gibi, yalnızca bu tahsilat için açılmış bir banka hesabına havale yoluyla da toplanabilir; ikinci yöntem ispat kolaylığı sağladığından tavsiye edilmektedir.
Tahsilat görevi bulunan site, apartman veya iş merkezi yöneticisi, toplanan paranın hangi kaleme ne tutarda harcandığını sakinlere açıklamakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün kaynağı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 39'dur:
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 39
"Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir."
Anılan düzenleme yönetimin hesap verme yükümlülüğünü şeffaflık ilkesine bağlar; gelir ve gider kalemleri ayrıntılı biçimde ortaya konularak hem maliklere hem kiracılara bildirilmelidir. Aidatın belirlenmesi ve ödenmemesi halinde izlenecek yollar için "Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)" başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Aidatı Ödemekle Kim Yükümlüdür?
Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuşsa borcun muhatabı maliktir. Bağımsız bölümün fiilen kullanılmıyor, boş bırakılıyor olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz; tapuda malik görünen kişi ödemekle sorumludur.
Taşınmaz kiraya verilmişse tablo değişir. Türk Borçlar Kanunu hükümleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 birlikte değerlendirildiğinde kiracı ile malik aidat bakımından müteselsil sorumludur. Bu nedenle alacaklı yönetim, tahsilat için dilerse kiracıya dilerse malike yönelebilir.
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ise şu tablo sıktır: mirasbırakan ölüme bağlı bir tasarrufta bulunmamış, mirasçılar da paylaşımda uzlaşamamıştır. Bu halde mirasçılar taşınmaza elbirliğiyle mülkiyet esasına göre sahip olduklarından aidat borcundan da müştereken sorumludur.
Çok Masraflı ve Lüks Nitelikli Giderler
Olağan ortak alan giderlerinden ayrı olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 43'te "Çok Masraflı ve Lüks Olanlar" başlığıyla düzenlenen özel kullanımlar bulunur. Bu kapsama giren yeni tesislerin bedeli, aidata eklenerek bütün kat maliklerine yüklenemez.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 43
"Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar."
Maddeden çıkan sonuç açıktır: lüks sayılan ya da yüksek maliyet doğuran bir ilavenin yapım, bakım ve onarım külfeti yalnızca o ilaveye karar veren maliklerin üzerinde kalır. Sonradan arsa payı oranında bu giderlere katılan malik ise tesisten yararlanma imkânını kazanır.
İşletme Projesine İtiraz Yolu
Aidatın fahiş sayılabilmesi için mutlaka lüks bir yatırım yapılmış olması gerekmez. Bugün kira bedeline yaklaşan aidat tutarları hem kiracıları hem malikleri zorlamaktadır. Bunun ardında ekonomik dalgalanmalar kadar, tutarı belirleyen kurula katılımın düşük kalması da yatar; denetim zayıfladıkça ölçüsüz rakamlar ortaya çıkmaktadır. Atılacak ilk adım, toplantılara katılıp itirazları kayda geçirtmektir.
Bunun dışında, ölçüsüz hazırlanmış işletme projesine itiraz da mümkündür. Yönetim ya da kurulca hazırlanan proje, sakinlere posta yoluyla veya imza karşılığı tebliğ edilir. Tebligatın hiç yapılmamış veya usulsüz yapılmış olması borcu ortadan kaldırmaz.
İtiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür. İtiraz, apartman, site veya iş merkezi yönetimine hitaben yazılan bir dilekçeyle yapılır; dilekçede projenin itirazlar gözetilerek yeniden ele alınması istenir. Dilekçe yöneticiye iadeli taahhütlü postayla ya da imza karşılığı elden ulaştırılabilir.
İtiraz üzerine kurulun projeyi yeniden değerlendirmesi gerekir. Gerekiyorsa yeni bir proje düzenlenir; değişikliğe gidilmezse bu tercihin gerekçesi itiraz sahibine bildirilir. Yedi günlük süre itirazsız geçerse proje kesinleşir. İtiraza rağmen projenin hukuka ve hakkaniyete aykırı kaldığı hallerde uyuşmazlığın çözümü Sulh Hukuk Mahkemesinden istenebilir.
Aidatın Ödenmemesinin Sonuçları
Ödeme yapılmadığında borçluya karşı icra takibi başlatılabilir veya doğrudan dava açılabilir. Aynı yetki intifa hakkı sahiplerine de tanınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca gecikilen süre için aylık %5 gecikme tazminatı işler. İlamsız takip yoluna başvurulurken kat malikleri kurulu kararının takip talebine eklenmesi mümkündür; ancak bu belge olmadan da takip başlatılabilir.
Ödememekte ısrar eden kat maliki bakımından çok daha ağır bir sonuç, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25'te öngörülmüştür:
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25
"Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler."
Görüldüğü üzere borcunu sürekli biçimde yerine getirmeyen malik, bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkını diğer maliklere devretmek zorunda bırakılabilir.
Son olarak: itirazda bulunulması tutarın mutlaka düşeceği anlamına gelmez. Uyuşmazlık sonuçlanana dek ödemelerin aksatılmadan sürdürülmesi büyük önem taşır.
Salgın Döneminin İş Yeri ve AVM Aidatları Bakımından Etkisi
Covid-19 kapsamındaki tedbirler, yoğun kullanılan pek çok mekânın geçici olarak kapanmasına ya da bireysel önlemler nedeniyle ziyaretçi sayısının azalmasına yol açmış; çıkarılan kararnamelerle çok sayıda iş kolunun faaliyeti bir süre durdurulmuştur. Altyapısı uygun olan işletmelerin uzaktan çalışma düzenine geçmesiyle birlikte iş merkezlerinde ve plazalarda bulunan kişi sayısı da ciddi biçimde gerilemiştir. Olağan dönemde yoğun kullanılan bu alanların boşalması, söz konusu yerlere ilişkin aidatın akıbetini tartışmalı hale getirmiştir.
Alışveriş merkezlerindeki işletmelerin ortak giderlere hangi ölçüde katılacağı, 29636 sayılı Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmeliğe ters düşmemek kaydıyla taraflar arasındaki sözleşmeyle belirlenir. Yönetmeliğin 11. maddesi şu düzenlemeyi içerir:
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik m. 11
"Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan ve alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak giderler, bu Yönetmelik ekindeki usul ve esaslara göre hesaplanarak paylaştırılır.
Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden, birinci fıkradaki ortak giderler dışında kalan pazarlama ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetler için katılım payı talep edilebilmesi, bu hususun, taraflar arasındaki sözleşmede belirtilmiş olmasına bağlıdır. Taraflar arasındaki sözleşmede aksi belirtilmedikçe bu giderler de bu Yönetmelik ekindeki usul ve esaslara göre hesaplanır."
Bu kalemler, alışveriş merkezinin aksamadan işleyebilmesi için katlanılan masraflardır; ziyaretçi sayısı düşse de güvenlik, temizlik ve teknik destek hizmetleri sürdürülmek zorundadır. Sözleşmede kiraya verene yüklenen kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcu ile alışveriş merkezinin personeline karşı yasal yükümlülükleri birlikte değerlendirildiğinde, kiracı işletmelerin aidat borcu devam etmektedir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Fahiş aidat uyuşmazlıklarında belirleyici olan husus, tutarın yüksekliğinden çok bu tutarın hangi usulle ve hangi gider kalemlerine dayanılarak oluşturulduğudur. Hesap verme yükümlülüğünün karşılanmadığı, gider dökümünün belgelenmediği ya da lüks yatırımların bütün maliklere yansıtıldığı dosyalarda itirazın başarı ihtimali yükselir. Salt tutarın yüksekliğine dayanan ve belge desteğinden yoksun itirazlar ise sonuç vermemektedir.
Sürecin doğru yürütülmesi bakımından şu noktalar önceliklendirilmelidir:
- Tebliğ tarihinin belgelendirilmesi ve yedi günlük itiraz süresinin kaçırılmaması
- İtiraz dilekçesinin iadeli taahhütlü posta veya imza karşılığı teslimle kayda geçirilmesi
- Gider kalemlerinin fatura ve banka hareketleriyle karşılaştırılarak denetlenmesi
- Lüks veya çok masraflı ilavelerin, m. 43 kapsamında ayrı bir başlık olarak ele alınması
- Kiralanan taşınmazlarda müteselsil sorumluluğun sözleşmeyle netleştirilmesi
- Uyuşmazlık sürerken ödemelerin aksatılmaması ve %5 gecikme tazminatı riskinin bertaraf edilmesi
Independent Legal, kat mülkiyetinden doğan aidat uyuşmazlıklarında işletme projesinin denetiminden yargılama aşamasına kadar danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.