Kentsel dönüşüm uygulamalarının, büyük ölçekli konut projelerinin ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin çoğalması, taşınmaz edinmenin yükleniciyle kurulan bir sözleşme üzerinden gerçekleşmesini olağan hale getirmiştir. Bu sözleşmelerin hemen tamamında yapının hangi tarihte teslim edileceği yükleniciler tarafından taahhüt edilir. Taahhüt edilen günün geçmesine rağmen teslimin gerçekleşmemesi durumunda, taşınmazı satın alan ya da kat karşılığı sözleşmeyle inşa ettiren kişilerin bu gecikmeden doğan zararlarını kanuni çerçevede yükleniciden isteme hakkı bulunmaktadır.
Yüklenicinin Taşınmaz Tesliminde Temerrüde Düşmesi
Taşınmaz satın alım sözleşmelerinde ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, teslim borcunun borçlusu; taşınmazı satın alan veya inşa ettiren kişi ise bu borcun alacaklısı konumundadır. Borçlu sıfatını taşıyan yüklenicinin, sözleşmede gösterilen tarihte, yani vade geldiğinde taşınmazı alacaklıya devretmesi gerekir. Bu tarihte teslim gerçekleşmezse borç muaccel hale gelir ve alacaklı, taşınmazın kendisine devredilmesini isteme hakkını kazanır.
Temerrüt İçin İhtar Şartı
Teslim borcu vadenin gelmesiyle muaccel hale gelse dahi, borçlunun temerrüde düşmesi için kural olarak alacaklının ihtarda bulunması aranır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 117/1 bu kuralı şöyle ifade etmektedir:
Türk Borçlar Kanunu m. 117/1
"Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer."
Bununla birlikte ihtar aranmaksızın temerrüdün doğduğu haller de vardır. Taraflarca kesin bir vadenin belirlenmiş olması, borcun ifa edilmeyeceğinin dürüstlük kuralları çerçevesinde açıkça anlaşılması ya da sözleşmede ihtar şartının aranmayacağının kararlaştırılmış olması bu kapsamdadır. Dürüstlük kurallarına aykırı bir durum bulunmadığı sürece bu hallerde ayrıca ihtar çekilmesine gerek kalmaz.
Temerrüt İhtarında Şekil Şartı
Borçluyu temerrüde düşürmek amacıyla gönderilen ihtar bakımından kural olarak bir şekil koşulu öngörülmemiştir. Yine de noter aracılığıyla ya da başka bir yazılı yolla ihtarda bulunulması, ileride doğacak ispat sorunlarını önemli ölçüde ortadan kaldırır.
Ticari ilişkiler bakımından ise durum farklıdır. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) uyarınca tacirler arasında karşı tarafı temerrüde düşürmeye yönelik ihtarlar yalnızca dört yoldan biriyle gönderilebilir: taahhütlü mektup, telgraf, noter kanalı veya güvenli elektronik imzayla kayıtlı elektronik posta sistemi.
Kira Kaybı Talebinin Hukuki Dayanağı
Taşınmazın kararlaştırılan günden sonra teslim edilmesi ve yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde, alıcı ya da iş sahibi bakımından ortaya çıkan zararların başında kira kaybı gelir. Teslim için öngörülen tarih ile fiilî teslimin gerçekleştiği tarih arasındaki dönemde uğranılan kira kaybı yükleniciden istenebilir.
Bu zarar kalemi, TBK'nın 125. maddesinin 1. fıkrası uyarınca gecikme tazminatı kapsamında değerlendirilir:
Türk Borçlar Kanunu m. 125/1
"Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir."
Buna göre yüklenici teslim borcunu süresinde yerine getirmediğinde, taşınmazı devralacak kişi gecikmeden kaynaklanan zararlarının karşılanmasını gecikme tazminatı adı altında talep edebilir; kira kaybı da bu zararlar arasında yer alır. Ancak bir noktanın altını çizmek gerekir: kira kaybının istenebilmesi, alıcının ya da iş sahibinin yükleniciyle yaptığı sözleşmeden dönmemiş olmasına bağlıdır. Sözleşmeden dönülmüşse kira kaybı talebi sonuç doğurmaz.
Sözleşmede Gecikme Tazminatı Kararlaştırılmamış Olması
Yükleniciyle imzalanan sözleşmede, teslimin gecikmesi ihtimaline karşı cezai şart ödenmesi ve kira kaybını da kapsayan bir gecikme tazminatı öngörülmesi mümkündür. Böyle bir kayıt bulunmasa dahi kira kaybının talep edilmesinin önünde bir engel yoktur.
Yargıtay 15. HD. 2019/3047 Esas, 2020/2498 Karar sayılı ve 21.09.2020 tarihli kararına göre;
"Davacının alacak talebi bakımından yasal düzenlemelere bakıldığında ise; sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 106/1, dava tarihinde yürürlükte olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 123. maddesi hükmünce, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyerek karşı tarafı temerrüde düşürdükten sonra BK'nın 106/II, TBK'nın 125. maddesindeki seçimlik haklarını kullanabilir. BK'nın 107, 6098 sayılı TBK'nın 124. maddesindeki süre verilmesini gerektirmeyen durumların varlığı halinde alacaklı süre vermeden temerrütten doğan haklarını kullanabilir. Sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde BK 106/II. maddesi hükmünce arsa sahibi yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aylık rayiç kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı isteyebilecektir."
Geç Teslim Nedeniyle Açılacak Kira Kaybı Davası
Yüklenici, sözleşmeyle üstlendiği teslim tarihinde taşınmazı devretmemişse, kararlaştırılan tarihten fiilî teslime kadar geçen dönemde doğan kira kaybı kendisinden istenebilir. Bu kayıp, yukarıda açıklandığı üzere TBK m. 125/1 anlamında gecikme tazminatı sayıldığından dava yoluyla ileri sürülebilir.
Yargılamada izlenen sıra genellikle şudur: önce taşınmazın emsal kira değeri, alanında uzman bilirkişiler eliyle saptanır; ardından bu veri üzerinden yükleniciden istenebilecek tazminat tutarı hesaplanır.
Kira Kaybı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkemenin tespitinde belirleyici olan husus, taşınmazın tüketici sıfatıyla mı yoksa ticari bir ilişki çerçevesinde mi edinildiği ya da inşa ettirildiğidir.
Tüketici sıfatıyla taşınmaz satın alınmış veya inşa ettirilmişse kira kaybı davalarında görev tüketici mahkemelerine aittir. Ne var ki 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 73/A maddesiyle tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle, şartın istisna kapsamına girmediği hallerde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. Konuya ilişkin ayrıntı için Tüketici Mahkemelerinde Zorunlu Arabuluculuk başlıklı çalışma incelenebilir.
Taşınmazın her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili olarak edinildiği hallerde ya da kanun uyarınca görevin ticaret mahkemesine bırakıldığı bir halin bulunması durumunda ise uyuşmazlık ticaret mahkemelerinde görülür.
Yetki bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'ndaki genel kurallar uygulanır ve borçlunun bulunduğu yer mahkemesi genel yetkili sayılır.
Independent Legal Değerlendirmesi
Geç teslim dosyalarında talebin akıbetini belirleyen ilk başlık temerrüdün ne zaman doğduğudur. Sözleşmede kesin vade kararlaştırılmışsa ihtara gerek kalmadan temerrüt gerçekleşir; aksi halde tazminatın başlangıç tarihi, çekilen ihtarın karşı tarafa ulaştığı ana bağlanır. Bu ayrım, talep edilebilecek tutarı doğrudan etkilediğinden sürecin en başında netleştirilmelidir.
İkinci önemli nokta, sözleşmeden dönme ile gecikme tazminatı talebinin bir arada ileri sürülemeyeceğidir. Dönme iradesi açıklandığında kira kaybı istemi dayanaksız kalacağından, hangi yolun izleneceğine ilişkin karar dosyanın ekonomisi gözetilerek verilmelidir.
Uygulamada öne çıkan başlıklar şunlardır:
- Sözleşmedeki teslim tarihinin kesin vade niteliği taşıyıp taşımadığının incelenmesi
- İhtarın noter aracılığıyla gönderilerek tebliğ tarihinin belgelenmesi
- Tacirler arasındaki ilişkilerde TTK'nın öngördüğü ihtar yollarına uyulması
- Emsal kira bedeline ilişkin verilerin dava öncesinde derlenmesi
- Sözleşmede cezai şart bulunup bulunmadığının ve kira kaybıyla ilişkisinin değerlendirilmesi
- Tüketici sıfatının bulunduğu dosyalarda zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması
Independent Legal, taşınmaz teslimindeki gecikmelerden doğan kira kaybı ve gecikme tazminatı taleplerinde ihtar aşamasından yargılamanın sonuna kadar danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.