Kira ilişkisinin ileriki aşamalarında ortaya çıkabilecek tahliye sorunlarını baştan öngörebilmek için uygulamada en çok başvurulan araçlardan biri tahliye taahhüdüdür. Bu belge, kiracının taşınmazı belirlenen bir günde boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesini ifade eder ve kiraya veren bakımından güçlü sonuçlar doğurur. Buna karşılık belgenin kanunun aradığı koşulları karşılamaması halinde, taahhüt hukuken hüküm ifade etmeyebilir.
Aşağıda önce tahliye taahhüdünün hukuki niteliğini ve geçerlilik koşullarını, ardından uygulamada kullanılabilecek örnek bir metni ele alıyoruz.
Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği
Tahliye taahhüdü, kiracının kullanmakta olduğu taşınmazı belirli bir günde boşaltma borcunu yazılı biçimde üstlendiği ve kiraya verene bu yönde güvence sağlayan tek taraflı bir irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu, kanunda öngörülen koşulları taşıyan bu beyanın kiraya verene tahliye isteme yetkisi verdiğini kabul etmektedir.
Nitekim Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi çerçevesinde; kiralanan kendisine teslim edildikten sonra kiracı, taşınmazı belirli bir günde boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak taahhüt etmiş olmasına rağmen o tarihte tahliyeyi gerçekleştirmezse, kiraya veren icra dairesine ya da mahkemeye başvurarak tahliye talebinde bulunabilir.
Hukuken ayakta kalabilecek bir taahhüdün; kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması, yazılı biçimde düzenlenmesi ve boşaltma gününün tereddütsüz gösterilmesi gerekir. Bu koşullar bir arada gerçekleştiğinde kiraya veren, taahhüt edilen günde taşınmazın boşaltılmasını yasal yollardan isteyebilir.
Konunun icra ve dava boyutu için Kiracının Tahliye Taahhüdü ile Tahliyesi başlıklı çalışmaya bakılabilir.
Taahhüdün Geçerlilik Koşulları
Bir tahliye taahhüdünün hukuken sonuç doğurabilmesi, belirli koşulların birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. Bu koşullara uyulmadan düzenlenen belgeler kiraya verene tahliye hakkı sağlamayabilir. Bu nedenle belge hazırlanırken aşağıdaki hususlar özellikle gözetilmelidir:
- Teslimden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Koşulların en kritiği budur. Taahhüt, kira sözleşmesiyle eşzamanlı ya da ondan önce değil, kiracı taşınmazı fiilen teslim aldıktan sonra düzenlenmelidir; aksi halde geçersizlik gündeme gelir.
- Yazılı biçimde düzenlenmelidir. Belge mutlaka yazıya dökülmüş olmalıdır; sözlü olarak verilen beyanlara hukuki sonuç bağlanmaz.
- Boşaltma günü tereddüde yer bırakmamalıdır. Kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı metinde açık ve kesin biçimde gösterilmelidir.
- Kiracının imzasını taşımalıdır. Beyanın bizzat kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanması gerekir; imzasız belgeler hüküm doğurmaz.
- Serbest iradeyle verilmiş olmalıdır. Tehdit, baskı veya zorlama altında alınan taahhütler hukuken geçersiz sayılır.
Bu koşulların tamamı sağlandığında belge, kiraya veren açısından önemli bir güvence işlevi görür ve gerektiğinde icra ya da dava yoluyla tahliye istenmesine imkân tanır.
Örnek Tahliye Taahhüdü Metni
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
………… ili, …………… ilçesi, ……….. Mahallesi, ……….. Sokak, No: …., Daire: ….., adresinde bulunan taşınmazda hâlen kiracı sıfatıyla oturmaktayım.
Bilgileri aşağıda yer alan kiracı olarak, yukarıda adresi gösterilen ve kiracı sıfatıyla kullandığım taşınmazı; Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi kapsamında, aşağıda gösterilen tahliye tarihinde herhangi bir ihtar veya ihbara gerek kalmaksızın boş ve hasarsız biçimde boşaltarak kiraya verene teslim edeceğimi kabul, beyan ve taahhüt ederim.
TAAHHÜT EDEN (KİRACI) :
MAL SAHİBİ (KİRAYA VEREN) :
TAHLİYE EDİLECEK MECURUN ADRESİ :
TAAHHÜT TARİHİ :
TAHLİYE TARİHİ :
Taşınmazı belirtilen günde boşaltmadığım takdirde kiraya verenin yasal yollara başvurabileceğini; bu sebeple doğacak yargılama giderlerini, icra giderlerini, vekâlet ücretini ve tahliyeyi geciktirmem nedeniyle ortaya çıkabilecek her türlü zarar ve ziyanı ayrıca üstleneceğimi şimdiden kabul ederim.
TAAHHÜT EDEN KİRACI KİRAYA VEREN
Independent Legal Değerlendirmesi
Uygulamada tahliye taahhütlerinin geçersiz sayılmasının başlıca nedeni, belgenin kira sözleşmesiyle birlikte ve boş tarihli olarak imzalatılmasıdır. Kiracı bu durumda taahhüdün teslimden önce alındığını ileri sürerek belgeyi tartışmaya açabilir. Bu nedenle taahhüdün düzenlenme anının belgelenebilir olması, metnin içeriği kadar önemlidir.
İkinci kritik nokta, taahhüdün nasıl kullanıldığıdır. Belirlenen günde tahliye gerçekleşmediğinde kiraya verenin önünde icra dairesine başvurma ve dava açma seçenekleri bulunur; hangi yolun tercih edileceği, kiracının olası itirazları ve delil durumu birlikte değerlendirilerek kararlaştırılmalıdır.
Belge hazırlanırken ve kullanılırken şu başlıklar gözetilmelidir:
- Taahhüdün, kiralananın teslim tarihinden sonraki bir günde düzenlendiğinin kayıt altına alınması
- Düzenleme tarihi ile tahliye tarihinin ayrı ayrı ve okunaklı biçimde gösterilmesi
- İmzayı atan kişinin kiracı ya da yetkili temsilci olduğunun doğrulanması
- Birden çok kiracı bulunan sözleşmelerde taahhüdün tümü tarafından imzalanması
- Tahliye gerçekleşmediği takdirde izlenecek yolun ve başvuru takviminin önceden planlanması
Independent Legal, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taahhütnamenin düzenlenmesinden tahliye takibinin yürütülmesine kadar sürecin her aşamasında hukuki destek sunmaktadır.