Bir alacağın cebri icra yoluyla tahsili çoğu zaman haczedilen malvarlığının paraya çevrilmesiyle sonuçlanır. Bu paraya çevirme işlemi kamu gücü kullanılarak yürütüldüğü için, mevzuat satışın her aşamasını ayrıntılı biçimde kurala bağlamıştır. Kuralların ihlal edildiği hallerde ise ortaya yalnızca teknik bir usul hatası değil, çoğu kez borçlunun malvarlığını gerçek değerinin altında kaybetmesi gibi ağır bir sonuç çıkar.
İşte ihalenin feshi, tamamlanmış bir cebri satışın hukuka uygunluğunun yargısal denetime açılmasını sağlayan mekanizmadır. Artırma sürecinde usule aykırılık bulunduğu kanaatinde olan borçlu, alacaklı veya satıştan menfaati zedelenen diğer ilgililer, bu yola başvurarak ihalenin ortadan kaldırılmasını isteyebilir.
Aşağıda, hangi aykırılıkların fesih sonucu doğurabileceğini, başvuru hakkının kimlere tanındığını, hak düşürücü süreleri, başvurunun mali yükünü ve yargılamanın işleyişini sırasıyla değerlendiriyoruz.
İhalenin Feshi Kavramı
İcra takibinde haczedilmiş taşınır ve taşınmaz mallar, alacaklının satış istemi üzerine icra dairesince paraya çevrilir. Paraya çevirmenin olağan yöntemi açık artırmadır ve artırmanın bütün aşamaları 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) çizdiği çerçeveye tabidir.
Sürecin bütününe ilişkin ayrıntılar için İcra Yoluyla Haczedilen Malların Satış ve İhale Süreci başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Satışın mevzuata aykırı yürütülmesi, örneğin ilanın eksik yayımlanması, taşınmaza biçilen değerin hatalı belirlenmesi ya da artırmanın usulsüz yapılması, satışın geçersiz kılınmasını gündeme getirir. Bu ihtimal İİK m. 134 ve devamında, özellikle de m. 134/2'de düzenlenmiştir.
İcra ve İflas Kanunu m. 134/2
"İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir."
Hüküm, artırmada hukuka aykırılık bulunduğunu ileri süren satış isteyen alacaklıya, borçluya, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve pey sürerek ihaleye iştirak edenlere, ihale gününden başlayarak 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunma imkânı tanımaktadır.
Uygulamada bu başvuru "ihalenin feshi davası" adıyla anılmakla birlikte teknik anlamda bir dava değil, şikâyet yoludur. Bu nitelik, sürecin olağan dava usulünden ayrılmasına ve belirgin biçimde daha kısa sürede sonuçlanmasına yol açar.
Fesih ile İptal Aynı Şey Değildir
Cebri satış hukukunda "iptal" ve "fesih" terimleri benzer bir neticeye ulaşsa da, dayandıkları hukuki temel ve devreye girdikleri aşama birbirinden ayrılır.
İhalenin iptali, satışın hiç tamamlanamadığı, dolayısıyla ihalenin geçerlilik kazanmadığı durumları anlatır. Sürülen peyin muhammen bedelin altında kalması, en yüksek teklif sahibinin bedeli yasal süre içinde yatırmaması ya da satışa konu malın teslimi hukuken veya fiilen imkânsız hale gelmesi bu duruma örnektir. Sayılan hallerde ihale sonuç doğurmaz ve iptal edilmiş sayılır; bu tür iptaller çoğunlukla idari niteliktedir ve kural olarak ayrı bir mahkeme başvurusu gerektirmez.
İhalenin feshi ise geçerli biçimde sonuçlanmış bir satışın, sonradan saptanan aykırılıklar gerekçesiyle mahkeme kararıyla hükümsüz kılınmasıdır. Burada satış hüküm doğurmuştur; ancak ilanın eksikliği, kıymet takdirinin hatalı olması veya artırma usulünün çiğnenmesi gibi aksaklıklar şikâyete konu edilerek satışın ortadan kaldırılması istenir.
Farkı tek cümleyle özetlemek gerekirse: iptal, sonuçlanmamış bir satışın akıbetine; fesih ise sonuçlanmış bir satışın sonradan yargı eliyle geçersiz sayılmasına ilişkindir.
Hangi Aykırılıklar Fesih Sebebi Sayılır?
İcra mahkemesi ancak ihale sürecine ilişkin somut bir hukuka aykırılık ortaya konulduğunda fesih talebini değerlendirebilir. Satışın "adaletsiz" olduğu yönündeki öznel değerlendirmeler tek başına sonuç doğurmaz; ileri sürülen sebebin usule aykırı bir işleme dayanması gerekir. Uygulamada en çok karşılaşılan gerekçeler şunlardır:
- Fesat karıştırılması: Hile, tehdit veya cebir kullanılması, iştirak yasağının çiğnenmesi ve artırmada rekabetin engellenmesi gibi müdahaleler.
- Tebligatın usulsüz yapılması: Satış ilanının borçluya, alacaklıya ya da diğer ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmemesi; bu eksiklik katılma ve savunma hakkının ihlali sonucunu doğurur.
- İlana ilişkin aykırılıklar: İlanın hiç yayımlanmaması, yasal sürelere ya da şekil ve içerik kurallarına uyulmaması, ilanın eksik bilgiyle çıkarılması.
- Hazırlık aşamasında yapılan hatalar: Kıymet takdirinin süresinde tamamlanmaması, bilirkişi incelemesinin eksik bırakılması ya da satış gününün kanuna aykırı biçimde saptanması.
- Artırma sırasındaki aykırılıklar: Açık artırmanın öngörülen usul ve esaslara uyulmadan yürütülmesi, artırma süresinin yerinde olmayan biçimde kısıtlanması veya satışın aleniyetten uzak şekilde yapılması.
- Kıymet takdirinin hatalı olması: Malın gerçek değerinin çok altında gösterilmesi, değerleme yapılırken uzman görüşüne başvurulmaması ya da emsal satışların gözetilmemesi.
- Şartnamedeki eksiklik ve yanlışlıklar: Satışa konu malın niteliklerinin eksik ya da yanıltıcı biçimde yazılması, hukuki durumunun açıkça ortaya konmaması; bu tür eksiklikler alıcıların yanılmasına yol açabilir.
- Malın esaslı vasıflarında yanılma: İlanda tarif edilenden başka nitelikte bir malın satılması; sözgelimi mesken olarak duyurulan taşınmazın fiilen kullanılamaz durumda olduğunun anlaşılması.
- Yasaklı kişilerin artırmaya girmesi: İcra ve İflas Kanunu uyarınca ihaleye katılamayacağı belirtilen kişilerin, örneğin satışta görevli memurların pey sürmesi.
- Türk Borçlar Kanunu m. 281 anlamında ahlaka aykırı davranışlar: Alıcının ihaleyi kazanmak amacıyla sahte belge kullanması veya görevlilere menfaat sağlaması gibi hukuka ya da ahlaka aykırı yöntemlere yönelmesi.
Başvuru Hakkı Kime Tanınmıştır?
Fesih talebinde bulunabilecek kişiler İcra ve İflas Kanunu'nun 134/2. maddesinde sınırlı biçimde sayılmıştır. Bu sayıma göre başvuru hakkı yalnızca satış isteyen alacaklıya, borçluya, haczedilen malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve pey sürmek suretiyle artırmaya katılanlara aittir.
Öte yandan şikâyet yoluna başvuran ilgilinin, iddia ettiği yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zedelendiğini ortaya koyması gerekir. Yargıtay uygulamasında bu menfaatin doğrudan ve güncel nitelik taşıması aranmaktadır.
Başvuru Süresi ve Hak Düşürücü Etkisi
Fesih talebi hak düşürücü süreye bağlıdır; bu nedenle takvimin titizlikle izlenmesi gerekir. Süre kaçırıldığında, ihalede gerçekten bir hukuka aykırılık bulunsa dahi şikâyet hakkı ortadan kalkar.
Kanunda sayılan ilgililer feshi, ihale tarihini izleyen yedi (7) gün içinde isteyebilir. İhalenin gerçekleştiği ana kadar yapılan işlemlerdeki yolsuzluklar bakımından ilgililerin en geç ihale günü bilgi sahibi olduğu varsayılır.
Buna karşılık satış ilanı tebliğ edilmemişse, malın esaslı vasıflarındaki yanılgı ya da ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan anlaşılmışsa, süre öğrenme tarihinde işlemeye başlar. Ancak bu ihtimalde dahi başvurunun son sınırı, ihalenin yapıldığına dair kararın elektronik satış portalındaki ilan tarihini izleyen bir yıldır; bu süre aşılamaz.
Harç, Teminat ve Disiplin Para Cezası
Ödenecek Harç
Fesih talebinde bulunan borçlu, satış isteyen alacaklı, sınırlı ayni hak sahipleri ve resmî sicilde kayıtlı ilgililer maktu harç öderler.
Pey sürerek artırmaya katılmış olanlar bakımından ise rejim farklıdır; bu kişiler ihale bedeli üzerinden hesaplanacak nispi harca tabidir. Söz konusu harcın yarısının talep anında peşin yatırılması zorunludur. Talep kabul edilirse harç başka bir kişiye yüklenmez ve istenmesi halinde iade edilir. Talebin reddi halinde ise peşin alınan kısım geri verilmez; harcın bakiyesi de fesih isteyenden tahsil edilir.
Gösterilmesi Gereken Teminat
Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar, fesih talebini iletirken ilgililerin uğrayabileceği muhtemel zararı karşılamak üzere ihale bedelinin yüzde beşi tutarında teminat göstermek zorundadır.
Para Cezası Riski
Fesih istemi satışın iptali gibi ağır bir neticeye yol açtığından, kanun koyucu dayanaksız ve kötü niyetli girişimleri caydırmak üzere İİK m. 134/5'te para cezası öngörmüştür.
İcra mahkemesi aşağıdaki hallerde istemi reddederse, başvuru sahibi aleyhine disiplin para cezasına hükmedebilir; cezanın tavanı ihale bedelinin %10'udur:
- Talep hakkı bulunmayan kişinin başvurması. Fesih isteme yetkisi borçlu, satış isteyen alacaklı, sınırlı ayni hak sahipleri, haczedilen malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer ve pey süren kişilerle sınırlıdır. Bu çerçevenin dışında kalan biri şikâyette bulunursa para cezası uygulanabilir.
- Talepten feragat edilmesi. Başvuru hakkına sahip kişi şikâyetini ileri sürdükten sonra bundan vazgeçse dahi para cezasından sorumlu tutulabilir.
- Talebin esastan reddedilmesi. Başvuru süresinde ve usulüne uygun yapılmış olmakla birlikte ihalede hukuka aykırılık saptanmadığı için reddedilmişse, mahkeme ret kararıyla birlikte disiplin para cezası verebilir.
Yargılamanın İşleyişi
Görev ve Yetki
Kural olarak, ihalenin gerçekleştirildiği icra dairesinin bulunduğu yer icra mahkemesi hem görevli hem yetkilidir.
Bununla birlikte taşınmaz Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) yoluyla açık artırmayla satılmışsa, fesih istemini inceleme görevi sulh hukuk mahkemesine geçer. Yetki bakımından ise icra dairesinin ya da satış memurluğunun bulunduğu yer mahkemesi esas alınır.
Şikâyetin görevsiz veya yetkisiz bir mahkemeye yöneltilmesi halinde, ilgili mahkeme başvurunun yapıldığı tarihten itibaren en geç on gün içinde görevsizlik ya da yetkisizlik kararı verir. Dosya, masrafı gider avansından karşılanmak suretiyle görevli ve yetkili icra mahkemesine iletilir.
Uygulanacak Usul
Basit yargılama usulü ve hızlandırılmış inceleme
İcra mahkemelerinde bu tür şikâyetler basit yargılama usulüne göre görülür. Usul, dilekçelerin karşılıklı sunulmasıyla sınırlıdır ve duruşma yapılması zorunlu değildir. Hâkim dosya üzerinden hüküm kurabileceği gibi, ihtiyaç duyduğunda tarafları çağırıp sözlü açıklamalarını da dinleyebilir.
Mahkemenin denetimi, şikâyet edenin talebiyle sınırlıdır. Bir başka anlatımla yalnızca ileri sürülen fesih sebepleri incelenir; resen genişletilmiş bir denetim yapılmaz.
Deliller ve İspat Külfeti
İnceleme olağan yargılamalara kıyasla daha hızlı ilerlese de, tarafların iddialarını delillendirme yükümlülüğü aynen sürer.
Feshi isteyen kişi, dayandığı usulsüzlüğü veya hukuka aykırılığı somut delillerle ortaya koymak durumundadır. Yalnızca soyut nitelikte kalan iddialara dayanan bir başvurunun kabul edilmesi beklenemez.
Bu aşamada delil serbestisi ilkesi geçerlidir. Yazılı belgeler, UYAP kayıtları, tanık anlatımları, bilirkişi raporları ve resmî evrakın tamamı mahkemeye sunulabilecek delil türleri arasındadır. Somut olayın koşullarını gözeten icra mahkemesi, dosyaya giren delillerin yeterli ve inandırıcı olup olmadığını takdir ederek hükmünü kurar.
Kararın Doğurduğu Sonuçlar
Talep Kabul Edilirse
İcra mahkemesi usulüne uygun yapılan şikâyeti yerinde bulursa fesih talebini kabul eder. Bu kararla birlikte artırma yoluyla gerçekleştirilen satış hukuken geçersiz hale gelir; satış hiç yapılmamış gibi sonuç doğurur ve bütün neticeleriyle ortadan kalkar.
Fesih kararının kesinleşmesi, ihaleyi alan kişinin taşınır veya taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını geçmişe etkili biçimde sona erdirir. Mal üzerindeki zilyetlik ya da tapu sicilindeki kayıt, artırmadan önceki haline döner.
Alıcının icra dairesine yatırdığı ve icra müdürlüğünce bankada nemalandırılan ihale bedeli de işlemiş faizleriyle birlikte kendisine geri verilir. Sonuçta alıcı mülkiyeti yitirir, buna karşılık yaptığı ödemeyi geri alır.
Borç halen ödenmemişse alacaklı, fesihten sonra aynı malın yeniden satılmasını isteyebilir. Bu ihtimalde satış ve ihale süreci en baştan yeniden yürütülür.
Talep Reddedilirse
İcra mahkemesi, satış sürecinde herhangi bir usulsüzlük saptamayarak şikâyeti hukuki dayanaktan yoksun görürse ya da başvuru süresine ve şekil kurallarına uyulmadığını tespit ederse, fesih talebini reddeder.
Ret kararı kesinleştiğinde, icra dairesine yatırılmış olan ihale bedeli nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir. Satışa konu mal bakımından ise iki ihtimal vardır:
- Taşınırlarda mal alıcıya fiilen teslim edilir.
- Taşınmazlarda tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak tescil sağlanır.
Ayrıca kanunun açık düzenlemesi gereği istemi reddedilen kişi kural olarak disiplin para cezasıyla karşılaşabilir; yaptırımın üst sınırı ihale bedelinin %10'udur. Bu yaptırım, dayanaksız ve kötü niyetli başvuruların önüne geçmek amacıyla getirilmiştir.
Independent Legal Değerlendirmesi
İhalenin feshi, yedi günlük hak düşürücü süresi ve talebe bağlı sınırlı denetim alanı nedeniyle hata payı düşük bir hukuki yoldur. Uygulamada başvuruların önemli bölümü, esasa ilişkin bir aykırılık bulunmadığı için değil, süre kaçırıldığı ya da menfaat ihlali somutlaştırılamadığı için sonuçsuz kalmaktadır. Nispi harç ve teminat yükümlülüğü ile disiplin para cezası ihtimali birlikte değerlendirildiğinde, başvurunun mali riski de ihmal edilemeyecek düzeydedir.
Bu nedenle satış dosyasının ihale gününden önce izlenmeye başlanması, fesih aşamasında yürütülecek çalışmadan çoğu zaman daha belirleyicidir. Somut bir uyuşmazlıkta şu başlıklar öncelikle ele alınmalıdır:
- Tebligat parçalarının ve satış ilanının usule uygunluğunun evrak üzerinden denetlenmesi
- Yedi günlük sürenin hangi tarihte işlemeye başladığının, öğrenmeye dayalı hallerde ayrıca belgelendirilmesi
- Başvuranın İİK m. 134/2 kapsamındaki ilgililerden olup olmadığının baştan netleştirilmesi
- İleri sürülecek fesih sebeplerinin dilekçede eksiksiz sayılması; mahkemenin taleple bağlı olduğunun gözetilmesi
- Pey sürerek katılanlar bakımından nispi harç ve yüzde beşlik teminat yükünün önceden hesaplanması
- Talebin reddi ihtimalinde gündeme gelecek disiplin para cezası riskinin baştan değerlendirilmesi
Independent Legal, cebri icra yoluyla yapılan satışlarda ihale sürecinin denetlenmesinden fesih şikâyetinin takibine kadar bütün aşamalarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.