Kira bedelini vadesinde ödemeyen bir kiracıya aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar yöneltilmişse, kiraya veren bu olguya dayanarak kiralananın boşaltılmasını talep edebilir. Uygulamada iki haklı ihtar nedeniyle tahliye olarak anılan bu dava türü, ödeme disiplinini sürekli biçimde zedeleyen kiracılar karşısında kiraya verene tanınmış özel bir imkândır.
Mahkemenin boşaltma yönünde karar verebilmesi, yalnızca bedelin geç ödenmiş olmasına bağlı değildir. İhtarların haklı sayılması, ikisinin de aynı kira yılına düşmesi, kanuna uygun biçimde kiracıya yöneltilmiş olması ve davanın hak düşürücü süre içinde açılması gerekir. Bu koşullardan birinin eksikliği, esasa girilmeksizin talebin reddine yol açabilir.
Aşağıda bu davanın kanuni dayanağını, aranan şartları, geçerli sayılan ihtar yöntemlerini, sürelerin hesaplanmasını, ispat yükünü, yargılamanın işleyişini ve uygulamada sık rastlanan aksaklıkları ayrıntılı biçimde değerlendiriyoruz.
İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası Nedir?
Bu dava, kiracının kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içinde kendisine iki haklı ihtar gönderilmiş olması hâlinde, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına dayanarak kira ilişkisinin sona erdirilmesini ve kiralananın boşaltılmasını istediği dava türüdür. Kira hukukunda sayılan tahliye sebepleri arasında yer alan bu yol, bedelin sonradan ödenmiş olması durumunda dahi kanuni koşullar gerçekleşmişse kiraya verene dava hakkı tanır.
Temerrüt ve Kiracının Temerrüdü
Temerrüt, borçlunun edimini kanunda ya da sözleşmede belirlenen zamanda yerine getirmemesi hâlinde ortaya çıkan hukuki durumdur. Edimin hiç ifa edilmemesi, geç ifa edilmesi veya eksik ifa edilmesi borçluyu temerrüde düşürür. Borçlar hukukunda temerrüt, borçlu bakımından sorumluluk doğuran ve alacaklıya çeşitli yetkiler tanıyan bir kurumdur.
Kiracının temerrüdü ise, kira sözleşmesi uyarınca ödemekle yükümlü olunan bedelin sözleşmede ya da kanunda belirlenen zamanda ödenmemesiyle gündeme gelir. Bedelin vadesinde ödenmemesi, eksik ödenmesi veya gecikmeli ödenmesi hâllerinde kiracı temerrüde düşmüş sayılır.
Kanuni Dayanak: TBK m. 352/2
Davanın dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasıdır:
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2
"Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."
Hükmün özü şudur: bir kira yılı içinde bedelin ödenmemesi yüzünden kiracıya iki haklı ihtar yöneltilmişse, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açarak kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.
Davanın Şartları
Talebin kabul edilebilmesi, TBK m. 352/2'de öngörülen koşulların bir arada gerçekleşmesine bağlıdır. Bu koşullardan yalnızca birinin eksik kalması dahi talebin reddiyle sonuçlanır.
Kira Bedelinin Vadesinde Ödenmemiş Olması
Tahliye hakkının doğabilmesi için kiracının, sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması aranır. Bedelin hiç ödenmemesi, eksik ödenmesi ya da vadeden sonra ödenmesi kiracıyı temerrüde düşürür.
Bu bağlamda kiraya verenin gönderdiği bildirimin haklı kabul edilebilmesi için, ihtarın düzenlendiği tarihte kiracının gerçekten muaccel bir kira borcunun bulunması şarttır. Aksi hâlde gönderilen bildirim haklı ihtar sayılmaz.
İki İhtarın Aynı Kira Yılına Düşmesi
Dava açılabilmesi için kiracıya yöneltilen iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınarak belirlenen bir yıllık dönemi ifade eder.
Ayrı kira yıllarına ait ihtarlar bir araya getirilerek boşaltma talebine dayanak yapılamaz. Bu nedenle her ihtarın hangi kira yılına ait olduğunun titizlikle saptanması büyük önem taşır.
İhtarların Yazılı Biçimde Yapılması
İki haklı ihtardan söz edilebilmesi için bildirimlerin yazılı olarak düzenlenmiş ve kiracıya yöneltilmiş olması gerekir. Noter aracılığıyla gönderim zorunlu değildir; ancak yazılı ve ispat edilebilir bir yöntem kullanılması aranır.
Uygulamada noter ihtarnamesi ile icra takibi kapsamında tebliğ edilen ödeme emri, yazılı ihtar koşulunu karşılayan en güvenli yöntemler olarak öne çıkmaktadır.
İhtarların Haklı Bir Sebebe Dayanması
Bildirimin haklı sayılabilmesi, ihtar tarihinde kiracının kira borcunu süresinde ödememiş olmasına bağlıdır. Bedel vadesinde ödenmişse gönderilen bildirim haklı ihtar niteliği taşımaz.
Dolayısıyla haklılık değerlendirmesi, kiracının ödeme yapıp yapmadığı ve ödemenin hangi tarihte gerçekleştiği üzerinden yapılır. Haklı sayılmayan bildirimler, iki haklı ihtar koşulunun oluşup oluşmadığı incelenirken hesaba katılmaz.
Sonradan Yapılan Ödemenin Tahliye Hakkına Etkisi
Kiracının borcunu daha sonra ödemiş olması, önceden gönderilmiş haklı ihtarların hukuki değerini ortadan kaldırmaz. Bir başka anlatımla, ödeme ihtardan sonra yapılmış olsa bile o ihtar haklı ihtar olarak dikkate alınmaya devam eder.
Kanun koyucu bu düzenlemeyle, kira bedelini sürekli biçimde geciktirerek ödeyen kiracılar karşısında kiraya verene tahliye imkânı tanımış ve ödeme disiplininin korunmasını amaçlamıştır.
İhtarın Usulü ve Geçerli Sayılan İhtar Yöntemleri
Bu davada bildirimin geçerli kabul edilebilmesi, yazılı biçimde düzenlenmesine ve kiracıya usulüne uygun ulaştırılmasına bağlıdır. Noter kanalı zorunlu tutulmamıştır; buna karşılık ihtarın gönderildiğinin ve muhatabına ulaştığının ortaya konulabilmesi belirleyicidir. Bu nedenle uygulamada çoğunlukla noter ihtarnamesi ya da icra takibi kapsamındaki ödeme emri tercih edilmektedir.
Noter Aracılığıyla Gönderilen İhtarname
Noter üzerinden yapılan bildirim, hem gönderim olgusunun hem de içeriğin ispatı bakımından en güvenli yöntemlerden biridir. Noter ihtarnamesi kiracıya resmî tebligat yoluyla ulaştırıldığından, bildirimin tarihi ve içeriği konusunda tereddüt doğmaz.
Kiraya verenlerin en sık başvurduğu yöntem bu nedenle noter ihtarnamesidir. Noter kanalıyla gönderilip kiracıya tebliğ edilen bildirim, iki haklı ihtar koşulu bakımından geçerli sayılır.
Tahliye Talepli İcra Takibinde Ödeme Emri
Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan tahliye talepli icra takibi kapsamında kiracıya tebliğ edilen ödeme emri de hukuken ihtar niteliği taşır. Bu nedenle ödenmeyen kira borcu üzerine yürütülen icra takibi, iki haklı ihtar koşulunun gerçekleşmesi bakımından geçerli bir bildirim olarak kabul edilir.
Özellikle tahliye talepli takipte ödeme emrinin tebliğ edilmesine rağmen borcun süresinde ödenmemesi hâlinde, bu işlem haklı ihtar olarak değerlendirilir. İcra takibi üzerinden yapılan bildirimlerin uygulamada önemli bir yer tutmasının nedeni de budur.
İadeli Taahhütlü Posta ile Yapılan Bildirim
Kiracıya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilen yazılı bildirim de geçerli bir ihtar yöntemi sayılmaktadır. Bu yöntemde gönderimin yapıldığı ve bildirimin muhatabına ulaştığı, posta kayıtları üzerinden ortaya konulabilir.
Ne var ki iadeli taahhütlü postada tebligatın usulüne uygun gerçekleşip gerçekleşmediği ve bildirimin kiracıya fiilen ulaşıp ulaşmadığı ayrıca tartışma konusu olabilmektedir. Bu nedenle söz konusu yöntemin, ispat gücü bakımından noter ihtarnamesinin gerisinde kaldığı kabul edilmektedir.
Elden Teslim Edilen Yazılı Bildirim
Bildirimin kiracıya doğrudan elden verilmesi de hukuken mümkündür. Ancak burada teslimin gerçekleştiğinin kanıtlanabilmesi belirleyicidir. Bu nedenle teslim sırasında imza alınması ya da işlemin bir tutanakla kayıt altına alınması gerekir.
Elden teslimde ayrıca teslim tarihinin belirlenebilir olması ve kiracının bildirimi aldığının açıkça ortaya konulması aranır. Aksi hâlde ihtarın yapıldığı hususu ispatsız kalabilir.
Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) Üzerinden İhtar
KEP sistemi üzerinden gönderilen iletilerin içerikleri kayıt altında tutulur; gönderim ve teslim bilgileri sistem kayıtlarıyla ortaya konulabilir ve yazılı şekil koşulu bu yolla sağlanır. Bu nedenle KEP aracılığıyla yapılan bildirimlerin, iki haklı ihtara dayalı tahliye davası bakımından geçerli bir ihtar yöntemi olarak kabul edilmesi mümkündür.
Yöntem uygulamada henüz yaygınlaşmamış olmakla birlikte, KEP üzerinden ihtar gönderilmesinin hukuken mümkün olabileceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte ispat kolaylığı ve hukuki güvenlik gerekçesiyle noter ihtarnamesi veya icra takibi yolunun daha sık seçildiği görülmektedir.
WhatsApp, SMS ve E-Posta Yoluyla Yapılan Bildirimler Geçerli midir?
WhatsApp, SMS veya e-posta üzerinden yapılan bildirimler tek başına her zaman geçerli ihtar sayılmamaktadır. Bu iletişim araçları yazılı bildirim niteliği taşısa da, iletinin kiracıya ulaştığının ve içeriğinin kesin biçimde ispatlanması gerekir.
Bu sebeple söz konusu bildirimler uygulamada çoğunlukla yardımcı delil olarak değerlendirilmekte; hukuki güvenlik ve ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesi ya da icra takibi yoluyla ihtar yapılması tercih edilmektedir.
Dava Nasıl Açılır?
Davanın açılabilmesi için önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması, ardından usulüne uygun bir dilekçeyle talepte bulunulması gerekir. Yargılama sırasında mahkeme; ihtarların haklı olup olmadığını, aynı kira yılına düşüp düşmediğini ve davanın süresinde açılıp açılmadığını inceler.
Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu
Kira ilişkisinden kaynaklanan boşaltma taleplerinde dava öncesinde arabuluculuğa gidilmesi zorunludur. 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartı hâline getirilmiştir.
Bu nedenle iki haklı ihtara dayalı dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmiş olması gerekir. Bu aşama atlanarak doğrudan mahkemeye başvurulması hâlinde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Dava Açma Süresi
Süreler bu davada tahliye hakkının kullanılabilmesi bakımından belirleyicidir. TBK m. 352/2 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde davasını açmak zorundadır.
Söz konusu süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde tahliye hakkı ortadan kalkar. Bu nedenle sürenin doğru hesaplanması ve dava dilekçesinin zamanında sunulması kritik önem taşır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davalarda görev Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Talep kira ilişkisinden doğan bir boşaltma istemine ilişkin olduğundan, görev hususu kamu düzenindendir.
Yetki bakımından kural, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bununla birlikte taraflar kira sözleşmesinde yetkili mahkemeyi kararlaştırabilirler. Süresi içinde ileri sürülmeyen yetki itirazı ise dinlenmez.
İspat Yükü ve Deliller
İspat yükü kural olarak davacı konumundaki kiraya verenin üzerindedir. Kiraya veren; bedelin vadesinde ödenmediğini, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yöneltildiğini ve davanın süresinde açıldığını ortaya koymakla yükümlüdür.
Bu kapsamda ihtarnameler, tebligat belgeleri, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve banka dekontları başlıca deliller arasında yer alır. İhtarların kiracıya tebliğ edildiği ispatlanamazsa, iki haklı ihtar koşulunun gerçekleştiği kabul edilmez.
İstinaf ve Temyiz
Yargılama sonunda verilen karara karşı taraflar, kanunda öngörülen süreler içinde istinaf ve temyiz yollarına başvurabilirler. İlk derece mahkemesi kararına süresinde istinaf başvurusu yapılması hâlinde dosya bölge adliye mahkemesince incelenir.
Bölge adliye mahkemesi kararına karşı ise kanuni koşulların bulunması hâlinde temyiz yolu açıktır. Kanun yoluna gidilmesi, kararın kesinleşmesini geciktirebileceği gibi boşaltma işleminin icra yoluyla uygulanmasını da erteleyebilir.
Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması
Yargılama sonunda verilen boşaltma kararının fiilen hayata geçirilebilmesi için kararın kesinleşmiş olması ve kiracının taşınmazı kendiliğinden terk etmemiş bulunması gerekir. Kesinleşmenin ardından taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren, icra dairesine başvurarak kararın zorla yerine getirilmesini isteyebilir.
Bu aşamada yetkili icra dairesine boşaltma istemiyle başvurulur ve daire tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde kiracıya, taşınmazı belirli bir süre içinde boşaltması için mühlet tanınır. Bu mühlet sonuçsuz kalırsa boşaltma işlemi icra dairesince zorla gerçekleştirilir.
İşlem sırasında gerek görülürse kolluk kuvvetlerinden destek alınır ve taşınmazın boşaltılması sağlanır. Boşaltmanın tamamlanmasıyla birlikte kiraya veren, taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetini yeniden kazanır.
Independent Legal Değerlendirmesi
İki haklı ihtara dayalı tahliye, kâğıt üzerinde basit görünmesine karşın uygulamada en çok usul hatasıyla kaybedilen dava türlerinden biridir. Reddedilen taleplerin önemli bölümü, ihtarların farklı kira yıllarına dağılmış olmasından, ihtar tarihinde muaccel bir borcun bulunmamasından veya bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesinden kaynaklanır. Bu nedenle dosyanın kaderi çoğunlukla dava dilekçesinden çok önce, ilk ihtarın düzenlendiği anda belirlenir.
Ödeme kayıtlarının baştan sistematik biçimde tutulması da ayrı bir önem taşır; zira ihtarın haklılığı yalnızca gönderim tarihiyle değil, o tarihteki borç durumuyla birlikte değerlendirilir. Somut bir dosyada şu başlıkların önceliklendirilmesini öneriyoruz:
- Kira yılının, sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınarak kesin biçimde belirlenmesi
- Her ihtar için, gönderim tarihinde muaccel borç bulunduğunun ödeme kayıtlarıyla ortaya konulması
- İhtar yöntemi olarak noter ihtarnamesi ya da tahliye talepli icra takibinin tercih edilmesi
- Bir aylık hak düşürücü sürenin takvime bağlanması ve arabuluculuk aşamasının bu süre gözetilerek planlanması
- Tebligat parçalarının, dekontların ve kira sözleşmesinin dava öncesinde eksiksiz derlenmesi
- Sonradan yapılan ödemelerin ihtarların haklılığını etkilemediğinin dilekçede açıkça vurgulanması
Independent Legal, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda ihtarnamelerin hazırlanmasından tahliye kararının icrasına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.