Para alacaklarının güvenceye bağlanmasında başvurulan en yaygın araçlardan biri taşınmaz rehnidir. İpotek, borçlunun edimini yerine getirmemesi ihtimaline karşı alacaklıya, üzerinde rehin kurulmuş taşınmazın sattırılmasını ve satıştan elde edilecek bedelden alacağının karşılanmasını isteme yetkisi tanıyan bir sınırlı ayni haktır. Satış işlemi alacaklının kendi eliyle değil, icra organları aracılığıyla gerçekleştirilir.
İpoteğin alacaklıya sağladığı yetki bununla sınırlıdır: taşınmazı sattırmak. Bunun ötesinde bir imkân söz konusu değildir. Nitekim lex commissoria yasağı gereği, alacaklı ile taşınmaz maliki arasında borcun ödenmemesi halinde mülkiyetin doğrudan alacaklıya geçeceğine ilişkin bir anlaşma yapılması mümkün değildir. İpotek aynı zamanda alacak hakkına bağlı bir haktır; alacak üçüncü bir kişiye devredildiğinde rehin hakkı da onunla birlikte el değiştirir, alacak sona erdiğinde ise rehin de sona erer. Tapu kütüğüne tescil edilmiş bir ipotekle güvence altına alınan alacak bakımından ayrıca zamanaşımı işlemez.
Rehin kurulmuş olması taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini ortadan kaldırmaz; mülkiyet ve buna bağlı yetkiler malikte kalmaya devam eder. Malik taşınmaz üzerinde işlem yapmayı sürdürebilir. Ancak bu işlemler taşınmazın değerini düşürüyor veya düşürme tehlikesi yaratıyorsa, alacaklının hâkimden söz konusu davranışların yasaklanmasını isteme hakkı doğar. Aşağıda ipoteğin kuruluşundan sona ermesine kadar uzanan süreci, hâkim olan ilkeleri ve uygulamada sıkça tartışılan başlıkları sırasıyla ele alıyoruz.
İpoteğin Kuruluşu
İpotek kurulmasına yönelik sözleşme resmi şekilde yapılmak zorundadır. Bu sözleşmeyi düzenlemeye yetkili resmi makam tapu müdürlüğüdür; noter huzurunda düzenlenen bir ipotek sözleşmesi geçerlilik doğurmaz. Sözleşmenin ardından hakkın tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Dolayısıyla hem resmi şekil hem de tescil, geçerlilik şartı niteliğindedir.
Taşınmaz rehninde rehin veren, yani malın sahibi, malı alacaklıya teslim etmez. Zilyetlik mülkiyet hakkı sahibinde kalmaya devam eder; bu yönüyle ipotek, teslimi zorunlu kılan taşınır rehninden ayrılır.
Rehne konu edilecek taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabiyse, ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına ipotek altına alınabilir. Paylı mülkiyetin bulunduğu hallerde ise her paydaş yalnızca kendi payı üzerinde rehin kurdurabilir. Pay üzerinde bu şekilde bir ipotek kurulduktan sonra, taşınmazın tamamı üzerinde ayrıca ipotek tesis edilmesine imkân yoktur.
İpoteğin Dava Yolu İle Kurulması
Taşınmazı üzerinde ipotek kurma taahhüdü altına giren kişi bu borcunu kendiliğinden yerine getirdiğinde herhangi bir sorun doğmaz. Buna karşılık borçlu taahhüdünü ifa etmezse, rehnin kurulmasını talep etme hakkına sahip alacaklı bir tescil davası açabilir. Mahkeme davacıyı haklı bulursa rehnin kurulması yönünde hüküm verir.
Doktrinde bir görüş, hâkimin verdiği bu kararla birlikte rehin hakkının doğduğunu, dolayısıyla kararın yenilik doğurucu nitelik taşıdığını savunur. Bu yaklaşıma göre tapuya yapılacak tescil kurucu değil, yalnızca açıklayıcı bir işlemdir. Karşı görüşteki yazarlar ise ipoteğin doğabilmesi için her hâlükârda tapuda tescil işleminin tamamlanmasının zorunlu olduğunu ileri sürmektedir.
İpotekte İyi Niyetin Korunması
Bir ipotek yolsuz biçimde, yani hukuka uygun olmayan bir şekilde tapuya kaydedilmiş olsa dahi, tapuya güven ilkesi gereği sicildeki kayda güvenen iyiniyetli üçüncü kişiler bu rehin hakkını kazanabilir. Ne var ki bu korumanın işleyebilmesi için ipoteğin bağlı bulunduğu alacağın geçerli olması aranır.
Alacak geçersizse, sicilde görünen yolsuz ipotek hakkı iyiniyetle bile kazanılamaz. Bu sonuç, aşağıda ayrıntılandırılan alacağa bağlılık ilkesinin somut bir görünümüdür.
İpoteğin Alacağa Bağlılığı İlkesi
İpotek, güvence altına aldığı alacaktan bağımsız bir varlık taşımaz. Bu bağlılık daha kuruluş aşamasında kendini gösterir: rehin hakkının tesis edilebilmesi için öncelikle geçerli bir alacağın bulunması gerekir.
Bağlılık kapsam bakımından da geçerlidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 875, rehnin alacaklıya sağladığı güvencenin hangi unsurları kapsadığını sayar. Bu unsurlar ana para, takip gideri, gecikme faizi, iflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden itibaren işleyen faizdir. Görüldüğü üzere teminatın kapsamına yalnızca alacağın kendisi değil, ona bağlı olarak doğabilecek fer'iler de girmektedir.
İlkenin bir diğer sonucu, rehin hakkının alacağın akıbetini izlemesidir. İpotekli alacak rehin kurulduktan sonra temlik edilir, yani üçüncü bir kişiye devredilirse, ipotek hakkı da devirle birlikte yeni alacaklıya intikal eder.
Aynı bağlılık sona erme bakımından da işler. Rehinle güvenceye alınan alacak herhangi bir sebeple ortadan kalktığında ipotek de kendiliğinden sona erer.
İpotekte Belirlilik İlkesi
Belirlilik ilkesi esas olarak iki noktada karşımıza çıkar. Bunlardan ilki rehinle güvence altına alınan alacağın tutarı, ikincisi ise rehnin konusunu oluşturan taşınmazın hangi taşınmaz olduğudur. Her iki unsurun da açıkça belirlenmiş olması, hem rehni kuran malik hem de lehine rehin kurulan alacaklı bakımından önem taşır.
Rehin Yükünün Belirliliği
İpotek yalnızca belirli bir alacağın varlığı halinde kurulabilir. TMK m. 851 uyarınca ipoteğin tutarının Türk parası üzerinden gösterilmesi gerekir. Rehin kurulurken alacağın tutarı henüz belli değilse üst sınır ipoteği gündeme gelir. Bu kurumla amaçlanan, taşınmaza yüklenen rehin yükünün sözleşmenin kurulduğu anda belirli olmasıdır. Böylece ileride rehin kapsamında talep edilebilecek tutar, taşınmazın üzerindeki yükü öngörülemez biçimde artırmaz. Bu nedenle üst sınır ipoteğinde sonradan doğacak faizler ve alacağa bağlı yan giderler de belirlenen üst sınırın içinde kalır.
Kural tutarın Türk parası üzerinden gösterilmesi olmakla birlikte, Medeni Kanun belirli hallerde yabancı para birimi üzerinden rehin kurulmasına da izin vermiştir. Yurt içinde veya yurt dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden ya da yabancı para ölçüsüyle kullandırılan kredilerin güvencesi için yabancı para üzerinden ipotek kurulabilir. Burada gösterilecek para birimi, ipotekli alacağın para birimidir. Hangi yabancı paraların kullanılabileceğini Cumhurbaşkanı belirler. Aynı derecede yalnızca tek bir para türüne yer verilebilir; birden fazla para türünün aynı derecede gösterilmesi mümkün değildir.
Yabancı para üzerinden kurulmuş bir ipoteğin derecesi boşaldığında, o derecede söz konusu para biriminin karşılığı Türk parası üzerinden veya yine yabancı para üzerinden yeni bir rehin kurulabilir. Boşalan derecede daha önce Türk parası üzerinden ipotek bulunuyorsa, yerine kurulacağı tarihteki karşılığı tutarında yabancı para üzerinden rehin tesis edilmesi mümkündür.
Rehnin kapsamına ana paranın yanı sıra faiz de dâhil edilebilir. Medeni Kanun'daki sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla taraflar faiz oranını serbestçe kararlaştırabilir.
Rehin Konusunun Belirliliği
Rehin kurulurken üzerinde hak tesis edilecek taşınmazın da belirli olması aranır. Aynı borç için tek bir taşınmaz rehnedilebileceği gibi, birden fazla taşınmaz da rehne konu edilebilir. Tek taşınmaz söz konusu olduğunda, bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehnin konusunu oluşturamaz.
Birden fazla taşınmazın aynı borç için rehnedilebilmesi, bu taşınmazların aynı malike ait olmasına veya maliklerinin müteselsil borçlu konumunda bulunmasına bağlıdır. Bu şartlar gerçekleşir ve rehin birden çok taşınmaz üzerinde kurulursa, her bir taşınmazın alacağın hangi miktarı için güvence oluşturduğu rehnin tesisi sırasında gösterilmelidir. Aksi yönde bir anlaşma bulunmuyorsa güvence, tapu idaresince re'sen taşınmazların değerleri oranında dağıtılır.
Rehnin taşınmazın hangi unsurlarını kapsadığı TMK m. 862'de düzenlenmiştir. Hükme göre taşınmaz, bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükümlenir; üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklı tutulur. Taşınır malların rehninde ana kural teslim olmakla birlikte, ipotekte taşınmazın eklentileri taşınır nitelik taşımalarına rağmen teslim edilmeksizin rehnin kapsamına girer.
Sabit Dereceler Sistemi
Bir taşınmaz üzerinde birden çok alacak için rehin kurulması mümkündür. Türk hukukunda tek taşınmaz üzerindeki birden fazla ipotek bakımından sabit dereceler sistemi benimsenmiştir. Bu sistemde rehinlerden biri sona erdiğinde bir sonraki sırada yer alan rehin onun yerine geçmez; her rehnin bulunduğu sıra sabittir. Sona eren rehnin derecesi boş kalır ve malik dilerse boşalan bu dereceye başka bir alacak için yeni bir rehin kurdurabilir.
Aynı derecede birden fazla ipoteğin kurulmasına da engel yoktur. Böyle bir durumda aynı sıradaki alacaklılar, o sıraya düşen satış bedelinden alacaklarının miktarı oranında tatmin edilir.
Sabit dereceler ana kural olmakla birlikte, taşınmaz maliki ile rehin hakkı sahibi aralarında yapacakları bir anlaşmayla alacaklıya boşalan dereceye ilerleme hakkı tanıyabilir. Bu hak tapuya şerh edilebilir; şerhin yapılmasıyla birlikte ipotekli alacaklı hakkını yeni maliklere ve diğer rehin hakkı sahiplerine karşı da ileri sürebilir.
Anlatılan düzen, tek taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı bulunduğu hallere ilişkindir. Buna karşılık aynı taşınmaz üzerinde birden çok sınırlı ayni hak kurulmuşsa artık derece değil, hakkın kuruluş tarihi esas alınır ve öncelik daha önce kurulmuş olan haktadır.
Kanundan Doğan İpotek Hakları
İpotek kural olarak tarafların karşılıklı iradeleriyle kurulan bir haktır. Bununla birlikte çeşitli kanunlarda, tarafların bu yönde bir anlaşma yapmasına gerek olmaksızın doğrudan kanun gereği doğan rehin haklarına yer verilmiştir.
Kanundan doğan bu rehin haklarının bir kısmı bakımından sicile tescil dahi zorunlu değildir. Bu kapsamdaki haklar için talep halinde tescil yapılabilir; ancak yapılan tescil kurucu değil açıklayıcı nitelik taşır.
Tescile ihtiyaç duyulmadan doğan rehin haklarının ilki, alacaklının malikin taşınmazın değerini düşürmeye yönelik davranışlarını engellemek amacıyla yaptığı giderlerden kaynaklanan rehindir. Bu hakkın tapuya tescili gerekmez ve tescil edilmiş diğer yüklerden önce gelir.
İkincisi, alacaklının rehinle yüklü taşınmazın korunması amacıyla ödediği bedellerden doğar. Özellikle malikin ödemediği sigorta primlerinin onun hesabına sigortacıya ödenmesi bu kapsamdadır. Söz konusu rehin hakkı, alacaklının esas rehinli alacağıyla aynı sırada yer alır ve tescile tabi değildir.
Bunların yanında çeşitli kanunlarda, yine tarafların anlaşmasına gerek olmaksızın doğan başka kanuni ipotek halleri de sayılmıştır. Ancak bu ipotekler bakımından yukarıdakilerden farklı olarak tescil zorunludur.
Yapı Alacaklısı İpoteği (İnşaatçı İpoteği)
Yapı alacaklıları taşınmazda bir değer artışı yaratmalarına karşın, emeklerinin karşılığı olan alacaklarını zaman zaman tahsil edemeyebilir. Kanun koyucu bu kesimi korumak amacıyla kanuni bir rehin hakkı olan yapı alacaklısı ipoteğini düzenlemiştir.
Yapı alacaklısının kimler olduğu Medeni Kanun m. 893/1'de gösterilmiştir:
Türk Medeni Kanunu m. 893/1
"Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar"
Yapı alacağının doğabilmesi için inşaata emek ve malzemeyle katkıda bulunulmuş ve bu yolla yapıda bir değer artışı sağlanmış olması gerekir. Aranan bir diğer şart, inşaatın malik tarafından ya da onun rızası alınarak yaptırılmış olmasıdır.
Yapı alacaklısı, tapu memuruna yönelteceği tek taraflı bir beyanla hakkın tescilini sağlayabilir. Kanun bu hakkın kime karşı ileri sürülebileceğini sınırlamıştır: alacaklı rehin hakkını, inşaatın yapıldığı dönemde malik sıfatını taşıyan kişiye karşı ileri sürebilir. İnşaat tamamlandıktan sonra taşınmaz el değiştirirse, rehin hakkı yeni malike karşı ileri sürülemez.
Yapı ipoteğinin kuruluşunda da tapuya tescil şarttır. Farklılık, tescili talep edebilecek kişide ortaya çıkar. Genel kurala göre rehin taşınmaz maliki tarafından tescil ettirilirken, yapı alacaklısı ipoteğinde tescil talebinde bulunacak olan yapı alacaklısının kendisidir. Bu talebin, üstlenilen inşaat işinin bitim tarihinden itibaren en geç üç ay içinde yapılması gerekir. Tescilin gerçekleşebilmesi için alacağın taşınmaz maliki tarafından tanınmış olması aranır; malik iş yapılmış olmasına rağmen alacağı tanımıyorsa alacak mahkemece tespit edilir. Tescilin inşaat işinin tamamlanmasından itibaren üç ay içinde yapılmış olması zorunludur ve bu üç aylık süre hak düşürücü niteliktedir.
Yapı alacaklısı ipoteğinin sırası, rehnin kuruluş tarihine göre belirlenir. Daha önce geçici bir tescil şerhi verilmişse esas alınacak tarih şerhin yapıldığı tarihtir. Aynı taşınmaz üzerinde birden çok yapı alacaklısı ipoteği bulunuyorsa bunlar arasında sıra eşitliği vardır; rehin paraya çevrildiğinde elde edilen tutardan alacakları oranında tatmin edilirler.
İpotekli Taşınmazın Değerinin Korunmasına Yönelik İmkânlar
Rehin kurulmuş olsa dahi mülkiyet hakkı malikte kaldığından, malik taşınmaz üzerinde çeşitli tasarruflarda bulunmayı sürdürebilir. Bu tasarrufların bir kısmı taşınmazın değerinin düşmesi sonucunu doğurabilir. Böyle bir ihtimalde ipotekli alacaklının zarara uğrama riski doğacağından, Medeni Kanun taşınmazın değerinin korunmasına yönelik bir dizi önlem öngörmüştür.
Malik rehinli taşınmazın değerini düşüren davranışlarda bulunursa alacaklı, hâkimden bu davranışların yasaklanmasını isteyebilir. Hâkim, gerekli önlemleri almak üzere alacaklıya yetki verebilir. Gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde ise alacaklı, böyle bir yetkiye ihtiyaç duymaksızın gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir. Alacaklı, aldığı önlemler için yaptığı giderleri malikten talep etme hakkına sahiptir ve bu giderler bakımından taşınmaz üzerinde ayrı bir rehin hakkı kazanır. Bu rehin hakkının tesciline gerek yoktur; tescil edilmiş diğer yüklerden önce gelir.
İpotek İle Güvence Altına Alınan Alacak İçin Zamanaşımı
Alacaklar kural olarak belirli zamanaşımı sürelerine tabidir. Buna karşılık bir alacak ipotekle güvenceye bağlanmış ve rehin tapu kütüğüne tescil edilmişse, o alacak bakımından zamanaşımı işlemez.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi
Borç muaccel hale geldiği hâlde ifa edilmiyorsa alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkını kazanır.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 45 uyarınca, rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi kişilerden olsa bile alacaklı yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir. Rehin tutarının borcu ödemeye yetmemesi hâlinde ise alacaklı, kalan alacağı için iflas veya haciz yoluna başvurabilir.
Lex Commissoria Yasağı
Medeni Kanun, alacağın ödenmemesi durumunda rehinli taşınmazın mülkiyetinin ipotekli alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşmeleri geçersiz saymıştır. Alacaklının alacağı, rehinli malın kendisiyle değil, o malın satışından elde edilecek bedelle karşılanır.
Taşınmaz satıldığında elde edilen bedel ipotekli alacaklıya ödenir. Satış bedeli alacak miktarını aşarsa artan kısım malikte kalır. Bunun tersi gerçekleşir, yani bedel alacağın altında kalırsa alacaklıya bir rehin açığı belgesi verilir. Alacaklı bu belgeye dayanarak borçluya karşı takip başlatabilir; bu ihtimalde borçlu diğer malvarlığı unsurlarıyla da sorumlu olur.
İpoteğin Sona Ermesi
Alacağa bağlılık ilkesini açıklarken bu ilkenin sona erme bakımından da işlediğini belirtmiştik. Buna göre alacak herhangi bir sebeple ortadan kalktığında rehin de ona bağlı olarak, onunla birlikte sona erer.
İpoteğin kuruluşu için tescilin şart olduğu yukarıda ifade edilmişti. Rehin sona erdiğinde bu tescilin terkin edilmesi gerekir. Terkinin ne şekilde yapılacağı ise doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre alacağın sona ermesiyle rehin de sona ereceğinden tapudaki kayıt kendiliğinden dayanaksız kalır ve malik tarafından açıklayıcı bir terkinle sildirilebilir. Diğer görüşe göre ise malik terkin işlemini tek başına gerçekleştiremez; bu yaklaşımda malikin önce rehin hakkı sahibinden terkini istemesi, ipotekli alacaklı terkin talebinde bulunmazsa terkine zorlama davası açması gerekir.
Konuyla bağlantılı olarak İpoteğin Kaldırılması Davası ve bankalarca konulan rehinlerin kaldırılmasına ilişkin Konut Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması başlıklı çalışmalar da incelenebilir.
Aile Konutu Üzerinde İpotek Tesisinde Eşin Rızası
TMK m. 194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hükmün uygulanabilmesi için taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi işlenmiş olması gerekmez; zira şerh kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Eşin rızasına ilişkin düzenleme emredicidir. Bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi, hak eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz. Rıza açık biçimde ve belirli bir işlem için verilir; verilmesi bakımından herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir.
İpotek mülkiyet hakkını kısıtlayan bir hak olduğundan, aile konutu üzerinde rehin kurulabilmesi anılan hüküm gereği eşin rızasının alınmasına bağlıdır. Yargıtay kararlarında da malik olmayan eşin rızası alınmaksızın aile konutu üzerinde tesis edilen ipoteğin geçerli olmayacağı ifade edilmiştir. Bu konudaki ayrıntılar için Eşin Rızası Alınmadan Konulan İpoteğin Geçersizliği başlıklı çalışmaya bakılabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
İpotek uygulamada çoğu zaman standart bir bankacılık işlemi gibi algılansa da, geçerliliği birbirinden bağımsız birden çok şarta bağlıdır. Resmi şeklin tapu müdürlüğünde sağlanmaması, güvence altına alınan alacağın yeterince belirlenmemesi ya da taşınmazın aile konutu niteliğinin gözden kaçırılması, sonradan rehnin tamamen etkisiz kalmasına yol açabilir. Bu nedenle kredi ilişkisinin kurulduğu aşamada yapılacak inceleme, alacaklı bakımından teminatın gerçek değerini belirler.
Malik açısından ise tablo tersinden okunmalıdır. Rehin kurulduktan sonra da mülkiyet ve tasarruf yetkisi devam ettiğinden, taşınmazın değerini etkileyen işlemlerin alacaklıya müdahale imkânı doğurabileceği hesaba katılmalıdır. Somut bir dosyada özellikle şu başlıklar önceliklendirilmelidir:
- Rehin sözleşmesinin tapu müdürlüğünde resmi şekilde düzenlenip düzenlenmediğinin denetlenmesi
- Güvence altına alınan alacağın belirli olup olmadığının, belirli değilse üst sınır ipoteği kurgusunun doğru kullanılıp kullanılmadığının incelenmesi
- Derece ve sıra ilişkisinin, boşalan dereceye ilerleme hakkının şerh edilip edilmediğinin tapu kaydı üzerinden tespiti
- Yapı alacaklısı ipoteğinde üç aylık hak düşürücü sürenin işin bitim tarihine göre hesaplanması
- Taşınmazın aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığının, şerh bulunmasa dahi fiilen araştırılması
- Alacağın temliki hâlinde rehnin de yeni alacaklıya geçtiğinin sicil kayıtlarına yansıtılması
Independent Legal, taşınmaz rehninden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ipoteğin kurulmasından paraya çevrilmesine ve terkinine kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.