Bir alacağın ödenmeme riskine karşı korunmasında en yaygın tercih, borçluya ya da bir başkasına ait mal üzerinde rehin hakkı (ipotek) kurulmasıdır. Taşınmazlar üzerinde tesis edilen ipotekler, alacaklıya kalıcı ve güçlü bir teminat sağlar. Borç zamanında ödenmediğinde bu teminatın nakde dönüştürülmesi ise kendine özgü kuralları olan bir takip yolunu, yani "ipoteğin (rehnin) paraya çevrilmesi yoluyla icra takibini" gerektirir.
Bu takip türü, gerek izlenecek usul gerek uyulacak süreler bakımından genel ilamsız takiple aynı çerçevede yürümez. Takip talebinin verilmesinden taşınmazın ihaleyle satışına uzanan zincirin her halkasında alacaklıyı bağlayan teknik gereklilikler ve kanuni yükümlülükler bulunur.
Aşağıda, ipotekle veya taşınır rehniyle güvenceye bağlanmış alacakların tahsilinde işletilecek prosedürü, ilamlı ve ilamsız takip arasındaki ayrımı, borçluya tanınan hakları ve uygulamada sık karşılaşılan sorun alanlarını ayrıntılı biçimde inceliyoruz.
Taşınmaz Rehni (İpotek) Kavramı
Rehin Hakkının Niteliği
Rehin, bir alacağa güvence sağlamak üzere borçlunun veya üçüncü bir kişinin malvarlığına dahil bir unsur üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Bu hak sayesinde alacaklı, ödeme yapılmadığında rehne konu malın paraya çevrilmesini isteyebilir ve elde edilen bedelden öncelikli olarak tahsilat yapabilir.
Rehin hakkı, üzerinde kurulduğu malın türüne göre iki başlıkta ele alınır.
- Taşınır Rehni: Araç, makine, kıymetli eşya veya alacak senedi gibi menkul değerler üzerinde tesis edilir. Kural olarak zilyetliğin karşı tarafa geçirilmesiyle doğar; buna karşılık Ticari İşletme Rehni Kanunu ve Finansal Kiralama Kanunu gibi özel düzenlemeler, zilyetlik devredilmeksizin de taşınır rehni kurulmasına imkân tanır.
- Taşınmaz Rehni (İpotek): Konut, arsa, tarla veya işyeri niteliğindeki taşınmazlar üzerinde kurulur. Doğumu tapu siciline tescile bağlıdır ve ancak resmî şekil kurallarına uyulduğunda geçerlilik kazanır. Taşınmaz rehninin bir görünümü olan ipotek, alacakların güvenceye bağlanmasında en sık başvurulan teminat aracıdır.
Anapara İpoteği ve Üst Sınır İpoteği
İpotek, güvence altına alınan alacağın belirli olup olmamasına göre iki biçimde tesis edilir.
- Anapara İpoteği: Miktarı önceden bilinen, sabit bir borç için kurulur. Tapuda gösterilen rakam doğrudan alacağın kendisini ifade eder; sicile örneğin "300.000 TL anapara ipoteği" biçiminde kayıt düşülür. Takip aşamasında alacaklının isteyebileceği tutar bu rakamla sınırlıdır.
- Üst Sınır (Maksimum) İpoteği: Miktarı henüz belli olmayan ya da ileride doğacak alacaklar bakımından tercih edilir. Tapuya yalnızca aşılamayacak azami rakam yazılır; "500.000 TL'ye kadar üst sınır ipoteği" kaydı buna örnektir. Bankaların genel kredi sözleşmelerinde, cari hesap ilişkilerinde ve ticari kredilerde sıkça karşılaşılır. Borcun nihai tutarı belirsiz olsa bile ipotek, sicile yazılan üst sınır çerçevesinde hüküm ifade eder.
Alacaklının rehinli taşınmaz üzerindeki öncelik hakkı her iki türde de korunur; ne var ki üst sınır ipoteği uygulamada daha geniş ve esnek bir koruma alanı yaratır.
İpoteğin Sağladığı Güvencenin Kapsamı
İpotek, alacaklıya kişisel nitelikte değil, doğrudan taşınmaza bağlı ayni bir güvence verir. Bu niteliği onu tahsilat açısından güçlü ve süreklilik taşıyan bir teminata dönüştürür. Taşınmazın el değiştirmesi ipotek hakkını sona erdirmez; dolayısıyla mülkiyetteki değişiklikler güvencenin varlığını etkilemez.
İpoteğin konusu yalnızca hâlihazırda mevcut ve tutarı belli borçlarla sınırlı değildir. İleride doğması mümkün alacaklar, henüz kurulmamış ancak doğması beklenen borç ilişkileri ile şarta veya vadeye bağlanmış yükümlülükler de ipotekle güvenceye alınabilir. Bu esneklik, ipoteği banka kredilerinde, ticari sözleşmelerde, cari hesap ilişkilerinde ve garanti amaçlı teminat yapılarında işlevsel kılar.
Bilhassa üst sınır ipoteği, başlangıçta tutarı saptanamayan veya zaman içinde artıp azalan alacaklarda etkili bir çözüm sunar. Böylece alacaklı ileride ortaya çıkabilecek risklere karşı korunurken, taraflar arasındaki borç ilişkisinin sürdürülebilirliği de desteklenmiş olur.
Önce Rehne Başvurma Zorunluluğu (İİK m. 45/1)
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 45/1. maddesine göre, rehinle -örneğin ipotekle- güvenceye bağlanmış bir alacağın icra yoluyla tahsili isteniyorsa, alacaklının ilk olarak rehnin paraya çevrilmesi yoluna gitmesi zorunludur.
Bu zorunluluk takip hukukuyla sınırlıdır. Alacaklı isterse genel mahkemede borçluya karşı alacak davası açabilir. Ancak bu yargılama sonunda elde edilecek ilam genel haciz yoluyla icraya konulamaz; söz konusu ilam yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatılmasında kullanılabilir.
"Önce rehne başvurma" kuralı kamu düzenindendir; taraflar sözleşmeyle bu kuralı bertaraf edemez.
Rehinli Malın Önceliği
İlkenin gereği olarak alacaklı, teminata konu edilen rehinli mal nakde çevrilmeden borçlunun diğer malvarlığına yönelemez ve o değerler üzerinde haciz uygulatamaz.
Kuralın uygulamadaki yansımaları şu şekildedir: alacaklı ilamlı ya da ilamsız genel haciz yolunu işletemez; borçlunun maaşı, banka hesapları veya taşınır ve taşınmaz malları doğrudan hacze konu edilemez; işlemler yalnızca rehinle teminat altına alınmış mal üzerinden yürütülebilir ve rehinli mal satılmadıkça borçlunun geri kalan malvarlığına geçilemez.
Kuralın İstisnaları
"Önce rehnin paraya çevrilmesi" ilkesi genel geçerliliğe sahip olmakla birlikte, bazı hallerde alacaklı rehnin satışını beklemeden genel haciz veya iflas yoluna başvurabilir. Bu istisnalar üç başlıkta toplanır.
- Kambiyo Senedine Bağlanmış Alacaklar: Alacak bono, çek veya poliçe gibi bir kambiyo senedinden doğuyor ve aynı zamanda rehinle de güvenceye alınmış bulunuyorsa, alacaklı kambiyo senetlerine özgü haciz veya iflas takibini doğrudan başlatabilir. Bu ihtimalde önce rehne başvurma zorunluluğu işlemez.
- Konut Finansmanı ve TOKİ Kaynaklı Alacaklar: Konut Finansmanı Sözleşmeleri kapsamındaki alacaklarda ya da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) lehine tesis edilmiş ipoteklerden doğan alacaklarda, alacaklı genel haciz yoluyla takip yapabilir.
- İpotekle Güvenceye Alınmış Faiz ve Taksit Kalemleri: Asıl borcun dışında kalan faiz, taksit, kira veya aidat gibi kalemler ipotek kapsamındaysa, alacaklı rehnin paraya çevrilmesini beklemeksizin genel haciz veya iflas takibi başlatabilir. Bu nitelikteki yan alacaklar için ayrı takip açılması uygulamada sıkça görülür.
Takibe Başvurulabilmesinin Şartları
Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 148 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir ve yalnızca alacağı ipotekle güvenceye bağlanmış alacaklıların kullanabileceği bir yoldur.
Tapuda Tescilli ve Geçerli Bir İpotek Bulunması
Takibin hukuki temelini oluşturan ipoteğin, Türk Medeni Kanunu m. 856 ve devamı hükümlerine uygun biçimde kurulmuş ve tapu siciline işlenmiş olması aranır. Bu bağlamda ortada resmî şekle uygun ve tapuya tescil edilmiş, geçerli bir rehin hakkı bulunmalıdır. Feshedilmiş, süresi dolmuş ya da başka bir sebeple sona ermiş bir ipoteğe dayanılarak takip açılamaz.
Alacağın Doğmuş ve Muaccel Olması, Borçlunun Temerrüdü
İİK m. 149/1 hükmü gereği bu yola ancak teminat altına alınmış bir alacağın varlığı halinde gidilebilir. Ayrıca alacağın doğmuş, yani fiilen gerçekleşmiş olması gerekir. Alacak bir şarta bağlanmışsa şartın gerçekleşmesi, vadeye bağlanmışsa vadenin gelmesi, kısacası muacceliyetin doğması aranır.
Henüz doğmamış, vadesi dolmamış veya muacceliyet koşulu gerçekleşmemiş bir alacak bakımından bu takip yolunun işletilmesi mümkün değildir.
Takibin Yürütülme Biçimleri
İpotekle güvenceye bağlanmış bir alacağın tahsilinde alacaklı, İcra ve İflas Kanunu'nun 148 ve devamı maddelerindeki "ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip" yolunu kullanır. Bu takip iki farklı biçimde işletilebilir: İİK m. 150/a çerçevesinde ilamsız takip ya da İİK m. 149 ve devamı uyarınca ilamlı takip.
Hangi yolun izleneceğini belirleyen ölçüt, alacağın veya ipotek hakkının bir ilama ya da ilam niteliğindeki bir belgeye dayanıp dayanmadığıdır.
İlamsız Yolla Paraya Çevirme (İİK m. 149/b)
Elinde ipoteği gösteren resmî senet ya da tapu kaydı dışında bir ilam veya ilam niteliğinde belge bulunmayan alacaklı için ilamsız takip yolu öngörülmüştür. Bu yolda süreç şöyle işler:
- Alacaklı, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine takip talebini sunar.
- Talebin ekine ipoteği ortaya koyan tapu kaydı ya da ipotek sözleşmesi konulur.
- İcra müdürlüğü borçluya, taşınmaz üçüncü kişiye aitse rehin veren malike de ödeme emri tebliğ eder.
- Borçlunun ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.
- İtiraz rehin hakkını hedef alıyorsa alacaklı, rehin hakkının kaldırılması istemiyle mahkemeye gidebilir.
Alacaklının, takibin genel haciz yoluyla sürdürülmesini istemesi de mümkündür. Borçlu 7 günlük süre içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemeyi de yapmazsa, alacaklı taşınmazın satışını isteyebilir.
Not: Üst sınır ipoteğiyle güvenceye alınmış ve ileride doğacak alacaklar bakımından da ilamsız takip yolu açıktır. Banka kredilerinde bu uygulamaya sıkça rastlanır.
İlamlı Yolla Paraya Çevirme (İİK m. 149)
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 149. maddesi uyarınca ipotekli alacaklarda ilamlı takip, ancak alacağın ya da ipotek hakkının belirli nitelikteki belgelere dayanması halinde işletilebilir. Alacaklının doğrudan ilamlı takip başlatabileceği haller şunlardır:
- Alacağın veya ipotek hakkının bir ilama ya da ilam niteliğindeki belgeye dayanması
Mahkeme kararlarının yanında noter senetleri ve hakem kararları da bu kategoride sayılır. Bu tür bir belgeye dayanan alacaklı doğrudan icra dairesine başvurabilir.
- İpotek akit tablosunda kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarının bulunması
Böyle bir tablo İİK m. 68 anlamında ilam niteliğinde belge sayılır. Anapara ipoteklerinde sıkça görülen bu durumda alacaklı ilamlı takip yapabilir.
- Alacaklının kredi kurumu olması ve alacağın muaccel bir kredi ilişkisinden doğması
Kredi sözleşmesinden kaynaklanan ve ödenmemesi nedeniyle muaccel hale gelen cari hesap alacakları ile nakdi veya gayrinakdi kredi alacaklarında, kredi kurumu doğrudan ilamlı takip yoluna gidebilir. Bu özel imkânın dayanağı İİK m. 150/ı fıkrasıdır.
Not: İlamlı takipte borçlunun genel anlamda bir itiraz hakkı yoktur; takibi durdurabilmesi ancak icranın geri bırakılması (tehir-i icra) kararı sunmasına bağlıdır.
Takibin Açılması
İpotekli alacağını bu yolla tahsil etmek isteyen alacaklı, takip talebini usulüne uygun biçimde doldurup yetkili icra dairesine verir. Takip, bu talebin sunulmasıyla başlamış olur.
Yetkili İcra Dairesi
İcra ve İflas Kanunu m. 154 hükmü gereğince ipoteğin paraya çevrilmesinde yetki, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine aittir. Borçlunun yerleşim yeri bu belirlemede rol oynamaz.
Takip Talebi ve Eklenecek Belgeler
Takip talebi, alacaklının alacağını tahsil amacıyla icra dairesine sunduğu yazılı istemdir ve ilamlı ya da ilamsız takip biçiminde düzenlenebilir. İcra ve İflas Kanunu'nun 58. maddesi uyarınca talepte yer alması gereken unsurlar şunlardır:
- Alacaklının, varsa temsilcisinin adı, soyadı ve adresi
- Borçlunun adı, soyadı ve adresi
- Alacağın miktarı ve dayanağını oluşturan ipotek hakkı
- Alacağın vadesi ile temerrüdün doğduğu tarih
- Talep edilen faizin türü ve oranı
- Rehnin türü (ipotek, taşınır rehni, üst sınır ipoteği vb.)
- Rehne konu malın taşınır mı taşınmaz mı olduğu ve bulunduğu yer
- Seçilen takip yolu (ilamlı/ilamsız)
İlamsız takipte sunulacak belgeler: ipotek hakkını ortaya koyan tapu kaydı veya resmî senet, mevcutsa alacağı gösteren sözleşme ya da senet ve takip talebi formu.
İlamlı takipte sunulacak belgeler: mahkeme kararı ya da ilam niteliğindeki belge (örneğin ipotek akit tablosu), rehinli taşınmaza ilişkin tapu kaydı ve takip talebi formu.
Ek bilgiler: Rehni üçüncü bir kişi vermişse ya da taşınmazın mülkiyeti sonradan üçüncü kişiye geçmişse, bu kişinin adına da talepte yer verilmelidir. Aynı taşınmaz üzerinde sonradan kurulmuş başka rehin hakları bulunuyorsa, bu hakların sahipleri de gösterilmelidir.
Borçlunun İtiraz Hakkı
Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla açılan ilamsız takipte borçlu, kendisine tebliğ edilen ödeme emrine itiraz edebilir. Bu itiraz takibi durdurabilir ve alacaklıyı yargı yoluna başvurmak zorunda bırakabilir. Ancak itiraz hakkı belirli süre ve şekil kurallarına bağlanmıştır.
İtiraz Süresi
İcra ve İflas Kanunu'nun 150/a maddesi uyarınca ödeme emrine karşı itiraz süresi 7 gündür. Süre, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği tarihte işlemeye başlar. Borçlu bu süre içinde icra dairesine yazılı ya da sözlü olarak başvurup itirazını ileri sürebilir.
İtirazın Konusu
Borçlunun süresinde ileri sürebileceği itirazlar üç şekilde ortaya çıkabilir: itiraz yalnızca alacağa yöneltilebilir (borcun varlığı, tutarı veya temerrüt gibi gerekçelerle); yalnızca rehin hakkına yöneltilebilir (ipoteğin geçerliliği, sona ermiş olması ya da hatalı uygulanması gibi gerekçelerle); ya da hem alacak hem rehin hakkı birlikte hedef alınabilir.
Bu noktada dikkat edilmesi gereken sonuçlar vardır:
- Sadece rehin hakkına itiraz eden ve alacağa itiraz etmeyen borçlu, alacağı kabul etmiş sayılır.
- Sadece alacağa itiraz edip ipotek hakkını tartışma dışında bırakan borçlu, ipotek hakkını kabul etmiş sayılır.
- Hiçbir itiraz ileri sürülmezse hem borç hem ipotek hakkı kesinleşir.
İtirazın Takibe Etkisi
Ödeme emrine itiraz edilmesi takibi durdurur. Sürecin bundan sonra nasıl şekilleneceği ise borçlunun itirazını hangi hususa yönelttiğine bağlıdır.
İtirazın Kaldırılması ve İtirazın İptali
Borçlu yasal süresi içinde itiraz etmişse, alacaklının takibi sürdürebilmesi için itirazı bertaraf edecek yollardan birini seçmesi gerekir.
İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması
Alacaklının elinde noter senedi, imzası ikrar edilmiş senet ya da borç ikrarı içeren resmî belge gibi İİK m. 68 veya 68/a kapsamına giren bir belge varsa, icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Mahkeme sunulan belgeleri inceleyerek takibin devamına ya da devam etmemesine karar verir. İtirazın kaldırılmasına hükmedilirse takip kesinleşir ve ipotekli taşınmazın satışı talep edilebilir hale gelir.
Genel Mahkemede İtirazın İptali
Alacaklı İİK m. 68 anlamında bir belgeye sahip değilse -söz gelimi alacak adi nitelikteyse- genel mahkemede itirazın iptali davası açmak durumundadır. Bu davanın takip tarihinden itibaren 1 yıl içinde açılması gerekir. Borçlunun itirazı haksız görülürse itiraz iptal edilir ve takip yürümeye devam eder. Alacaklı lehine hüküm kurulduğunda takip kesinleşir ve satış aşamasına geçilebilir.
Satış Süreci
Paraya çevirme aşaması, takibin kesinleşmesinin ardından alacaklının talebiyle başlar ve ipotekli taşınmazın satışa çıkarılarak alacağın karşılanmasını amaçlar. Satış işlemleri, İcra ve İflas Kanunu'nun ilgili hükümlerindeki katı şekil ve süre kurallarına tabidir.
Satış Talebi ve Süre
Takip kesinleştikten sonra rehinli alacaklının, ödeme emrinin ya da icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde taşınmazın satışını istemesi gerekir (İİK m. 150/e). Satış hiç talep edilmez veya talep geri alındıktan sonra süre içinde yenilenmezse takip düşer. Bununla birlikte takibin düşmesi rehin hakkını ortadan kaldırmaz; alacaklı ilerleyen dönemde rehnin paraya çevrilmesi yoluyla yeniden takip açabilir.
Satışa Hazırlık: Kıymet Takdiri ve İhale İlanı
Satış talebinin süresinde yapılması üzerine icra müdürlüğü rehinli taşınmaz için kıymet takdiri yaptırır (İİK m. 150/d).
- Kıymet takdiri: Bağımsız bir bilirkişi eliyle yürütülür ve taşınmazın piyasa değeri saptanır. Düzenlenen rapor borçluya ve diğer ilgililere tebliğ edilir.
- Kıymet takdirine itiraz: Rapora karşı, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurulabilir.
- İhale ilanı: Kıymet takdiri kesinleştikten sonra icra müdürlüğü ihaleyi e-satış portalı üzerinden duyurur.
Artırmanın başlangıcı, ilan tarihinden en az 15 gün sonrasına konulmalıdır. Ayrıca kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçmedikçe yeni bir kıymet takdiri yapılamaz (İİK m. 128/a/5).
İhalenin Gerçekleştirilmesi
Belirlenen günde satış, elektronik ortamda açık artırma usulüyle yapılır. İhalenin sonuçlanabilmesi için sunulan teklifin kıymet takdirinin %50'sini aşması ve aynı zamanda alacak ile masrafları karşılayacak tutarın üzerine çıkması gerekir (İİK m. 129 ve İİK 115).
İlk artırmada bu koşulları sağlayan bir teklif gelmezse ya da en yüksek teklifi veren kişi bedeli yatırmazsa ikinci artırmaya geçilir. İkinci artırmanın başlangıç günü, birinci artırmanın kapandığı tarihten itibaren en geç bir ay içinde belirlenir.
Satış Bedelinin Dağıtılması
Rehinli taşınmazın satışından elde edilen paranın paylaştırılması, İcra ve İflas Kanunu'nun 138, 139 ve 140. maddelerine göre yürütülür. Bedel, öncelik sırası gözetilerek alacaklılara aktarılır. Bu kuralların önemi, özellikle birden çok alacaklının bulunduğu ve satış bedelinin tüm alacakları karşılamadığı dosyalarda belirginleşir.
Rehinli Alacaklılar Arasında Öncelik
Taşınmaz rehnine dayanan alacaklarda sıra, tapu sicilindeki tescil sırası ve derece esas alınarak belirlenir. Tapuda birinci derecede yer alan ipoteğe bağlı alacak, ikinci ve üçüncü derecedeki ipotekli alacaklardan önce gelir. Aynı derecede birden fazla ipotek bulunuyorsa tescil tarihi ölçüt alınır.
Dağıtımın Sırası
İcra ve İflas Kanunu'nun 138, 139 ve 140. maddeleri bedelin hangi sırayla paylaştırılacağını belirler. Buna göre satıştan elde edilen tutardan ilk olarak rehinli alacaklıya ödeme yapılır; rehinli alacaklı birden fazlaysa yukarıda açıklanan öncelik sırası uygulanır. Rehinli alacaklıların tatmininden sonra para artmışsa, taşınmaz üzerine haciz koydurmuş rehinsiz alacaklılara haciz tarihlerine göre bir sıra cetveli düzenlenerek ödeme yapılır. Bütün alacaklılara ödeme yapıldıktan sonra elde bir tutar kalırsa bu bakiye borçluya geri verilir.
Bedelin Yetmemesi Halinde Tamamlama Takibi
Satıştan elde edilen para rehinli alacaklının alacağını tümüyle karşılamıyorsa, alacaklı açıkta kalan bölüm için genel haciz yoluna başvurarak tamamlama haczi (ek haciz) isteyebilir. Böylece borçlunun rehin dışındaki malvarlığı üzerinden tahsilat mümkün hale gelir.
Sıra Cetveli ve Şikâyet
Alacaklı sayısının birden fazla olduğu dosyalarda icra müdürlüğü bir sıra cetveli hazırlar. Cetvelde her alacaklının alacak tutarı ile tahsilatta hangi sırada yer alacağı açıkça gösterilir.
Alacaklılar bu cetvele karşı 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itirazda bulunabilirler. Şikâyeti inceleyen mahkeme, cetvelde düzeltme yapılıp yapılmayacağına hükmeder.
Bu başlık altındaki kurallar, uygulamada en fazla hatanın yapıldığı, en çok itiraza ve davaya konu olan alanlardan biridir. Bu nedenle satış ve dağıtım aşamasında taraf konumundaki herkesin süreci yakından izlemesi ve gerektiğinde hukuki destek alması önem taşır.
Not: Takibe dayanak yapılan ipotek, yolsuz biçimde, yani hukuka aykırı olarak kurulmuş olabilir. Böyle bir durumda taşınmazı haksız bir sınırlama altında kalan malik, ipoteğin kaldırılması davası açarak mülkiyet hakkını koruyabilir. Teknik nitelikteki bu tür uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Independent Legal Değerlendirmesi
Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip, alacaklıya güçlü bir tahsil imkânı verirken aynı ölçüde biçimsel bir disiplin de dayatır. Yetkili dairenin taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenmesi, satış talebinin bir yıllık süre içinde yapılması ve ipotek akit tablosunun niteliğinin doğru saptanması, dosyanın kaderini değiştirebilecek başlıklardır. Bu unsurlardan birinde yapılan hata, çoğu zaman takibin düşmesi ya da yanlış takip yolunun seçilmesi sonucunu doğurur.
Borçlu ve rehin veren üçüncü kişi bakımından ise itirazın kapsamı belirleyicidir. Yalnızca alacağa ya da yalnızca rehin hakkına yöneltilen bir itirazın, diğer unsuru zımnen kabul etme sonucu doğurduğu göz ardı edilmemelidir. Uygulamada özellikle şu hususların önceden değerlendirilmesini öneriyoruz:
- İpoteğin anapara mı yoksa üst sınır ipoteği mi olduğunun ve talep edilebilecek azami tutarın belirlenmesi
- Alacağın ilamlı takibe elverişli bir belgeye dayanıp dayanmadığının, özellikle akit tablosundaki borç ikrarının incelenmesi
- Önce rehne başvurma kuralının istisnalarından birinin somut olayda bulunup bulunmadığının araştırılması
- İtirazın hem alacağı hem rehin hakkını kapsayacak biçimde açıkça kaleme alınması
- Kıymet takdiri raporuna karşı yedi günlük şikâyet süresinin takvime bağlanması
- Satış bedelinin yetersiz kalma ihtimaline karşı tamamlama haczi seçeneğinin baştan planlanması
Independent Legal, ipotekli ve rehinli alacakların tahsilinde takip talebinin hazırlanmasından sıra cetveline karşı şikâyet aşamasına kadar sürecin bütününde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.