Dükkân vitrinlerinde ya da işyeri camlarında sıkça karşılaşılan "devren kiralık" ilanları, ticari hayatın olağan görüntülerinden biridir. Uygulamada bu ifadeyle kastedilen, işletmenin içindeki demirbaşlar ve mevcut faaliyet düzeniyle birlikte yeni bir kiracıya bırakılmasıdır. Söz konusu bırakma işlemi, somut olayın kurgusuna göre kira ilişkisinin devri, ticari işletmenin devri ya da alt kira gibi birbirinden ayrı hukuki kurumlar üzerinden gerçekleştirilebilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi uyarınca kira ilişkisinin devredilebilmesi, ilke olarak kiraya verenin yazılı rızasının alınmasına bağlıdır. Bununla birlikte işyeri kiraları bakımından kanun, kiraya verenin bu rızayı dilediği gibi esirgemesine izin vermemiş; kaçınma yetkisini haklı bir sebebin varlığına bağlamıştır.
Bu bilgi notunda devir işleminin geçerli olabilmesi için aranan koşulları, onayın haksız biçimde verilmemesi halinde kiracının başvurabileceği hukuki yolu, devrin taraflar bakımından doğurduğu sonuçları ve alt kira ilişkisiyle arasındaki farkı ele alıyoruz.
İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?
Bir işyeri kira sözleşmesinin devri, kural olarak hukuken mümkündür. Ancak devrin geçerlilik kazanması, kiraya verenin yazılı rızasının bulunmasına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesine göre kiracı, kira ilişkisini üçüncü bir kişiye aktarmak istediğinde kiraya verenden bu yönde bir onay almak durumundadır.
Hükmün lafzı şu şekildedir:
Türk Borçlar Kanunu m. 323
"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz."
Görüldüğü üzere işyeri kiralarında onayın keyfî biçimde reddedilmesine imkân tanınmamıştır. Kanun, kiraya verenin devre onay vermekten ancak haklı bir sebep bulunduğu takdirde kaçınabileceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla ortada böyle bir sebep yokken onay verilmemesi durumunda kiracı, mahkemeye başvurarak devre izin verilmesini talep edebilir.
Devir İçin Birlikte Aranan Koşullar
Devrin hüküm doğurabilmesi, birden çok koşulun bir arada gerçekleşmesine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi bakımından devir, tek yanlı bir irade açıklamasıyla değil; taraflar arasında kurulan bir hukuki işlem ile kiraya verenin buna eklenen onayı sayesinde sonuç doğurur. Bu çerçevede aşağıdaki üç unsurun birlikte bulunması gerekir.
Yürürlükte Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması
Devirden söz edilebilmesi için taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisinin mevcut olması gerekir. Sözleşmenin yazılı biçimde yapılmış olması şart değildir; sözlü olarak kurulmuş bir kira ilişkisi de devre konu edilebilir. Aranan husus, devir tarihinde sözleşmenin sona ermemiş ve hüküm doğurmaya devam ediyor olmasıdır.
Bu sebeple süresi dolmuş, feshedilmiş ya da başka bir nedenle ortadan kalkmış bir sözleşmenin devri düşünülemez. Devir işlemi, ancak yaşayan ve sürmekte olan bir kira ilişkisi üzerinde kurulabilir.
Devreden ile Devralan Arasında Anlaşma Sağlanması
Devrin ikinci ayağı, mevcut kiracı ile onun yerine geçecek kişinin bu konuda iradelerini birleştirmesidir. Söz konusu anlaşma çoğunlukla yazılı olarak yapılmakta ve uygulamada "devir sözleşmesi" ya da "işyeri devri sözleşmesi" adıyla anılmaktadır.
Taraflar arasındaki bu metin, devir iradesini ortaya koyar; ne var ki tek başına kira ilişkisinin el değiştirmesi sonucunu doğurmaz. İşlemin hukuken tamamlanabilmesi için kiraya verenin de devre onay vermesi gerekir.
Kiraya Verenin Yazılı Onayının Alınması
Devrin en belirleyici unsuru, kiraya verenin yazılı onayıdır. Kiraya verenin açık ve yazılı bir irade beyanı bulunmadıkça kira ilişkisinin devredilmesi mümkün olmaz.
Öte yandan işyeri kiralarında bu onaydan kaçınabilmek için haklı bir sebep gösterilmesi gerekir. Haklı sebep bulunmaksızın devre izin verilmemesi halinde kiracı, mahkemeye başvurarak devre izin verilmesini isteyebilir. Böyle bir davada verilecek karar kiraya verenin onayının yerini alır ve kira ilişkisi hukuken devredilmiş sayılır.
Kiraya Veren Onay Vermediğinde Ne Yapılabilir?
Devrin kural olarak kiraya verenin yazılı onayına bağlı olması, ona sınırsız bir engelleme yetkisi tanımaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi uyarınca onaydan kaçınma, yalnızca haklı bir sebebin varlığı halinde mümkündür. Haklı bir neden ortaya konulamadığı halde onay verilmemesi durumunda kiracının elinde, devre izin verilmesi talebiyle mahkemeye başvurma imkânı bulunur.
Onaydan Kaçınma Yetkisinin Sınırı
Kiraya veren, her devir talebini kabul etmek zorunda değildir; ancak reddedebilmesi için elinde haklı bir gerekçe bulunmalıdır. Devralacak kişinin ödeme gücünün yetersiz görünmesi, işyerinin tahsis amacına aykırı bir faaliyet yürütecek olması ya da kiralananın kullanımı bakımından sözleşmeye aykırı bir durumun doğma ihtimali bu türden gerekçelere örnek gösterilebilir.
Buna karşılık kiracıyı değiştirmek istememe, kişisel tercihler veya kira bedelini yükseltme beklentisi haklı sebep sayılmaz. Bu gerekçelerle onaydan kaçınılması hukuka aykırı kabul edilebilir.
Onayın Yerine Geçen Dava
Haklı bir sebep gösterilmeksizin devre onay verilmemesi halinde kiracı, mahkemeye başvurarak kira ilişkisinin devrine izin verilmesini talep edebilir. Bu dava, uygulamada kiraya verenin irade açıklamasının yerini alan bir eda davası olarak nitelendirilmektedir.
Mahkeme, dosyanın özelliklerini değerlendirerek onaydan kaçınma gerekçesinin haklı sayılıp sayılamayacağını inceler. Haklı bir sebebin bulunmadığı sonucuna varılırsa verilecek karar kiraya verenin onayı yerine geçer ve kira ilişkisi hukuken devredilmiş kabul edilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Devre izin verilmesi istemiyle açılacak davalarda görev sulh hukuk mahkemesine aittir. Yetki bakımından ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesi ya da davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Bu tür davalarda kira ilişkisinin halen sürüyor olması belirleyicidir. Zira sözleşme sona erdikten sonra devredilecek bir ilişki kalmayacağından, devir talebiyle açılan davanın hukuki temeli de ortadan kalkar.
Devrin Doğurduğu Sonuçlar
Devirle birlikte kira ilişkisi son bulmaz; yalnızca kiracı tarafı değişir ve sözleşme mevcut koşullarıyla yürümeye devam eder. Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi uyarınca işlem, kiralananın kullanım hakkı ile sözleşmeden doğan hak ve borçların devralana geçmesi sonucunu yaratır. Kanun bununla birlikte, devreden kiracının sorumluluğunun belirli bir süre daha süreceğini de düzenlemiştir.
Kiracı Sıfatının El Değiştirmesi
Devrin en temel sonucu, kiracının değişmesidir. İşlemle birlikte yeni kiracı mevcut sözleşmenin tarafı haline gelir ve öncekinin yerini alır. Sözleşme bu nedenle sona ermez; kira bedeli, kullanım amacı, süre ve diğer kayıtlar aynen geçerliliğini korur.
Bir başka anlatımla devir bir fesih değil, sözleşmenin taraf değişikliğiyle sürdürülmesidir. Devralan kiracı, sözleşmeden doğan bütün hak ve borçları üstlenir ve kiralananı sözleşmede kararlaştırılan koşullara uygun biçimde kullanmakla yükümlü hale gelir.
Devreden Kiracının Sorumluluğunun Sürmesi
Devirle birlikte önceki kiracı kural olarak kira ilişkisinden çekilir. Ancak işyeri kiralarında kanun, kiraya verenin alacaklarını güvence altına almak amacıyla devreden kiracının sorumluluğunun belirli bir süre daha devam edeceğini kabul etmiştir.
Bu kapsamda devreden kiracı, sözleşmeden doğan borçlardan devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmayı sürdürür. Sorumluluğun kapsamına kira bedelinin ödenmesi, ortak giderlerin karşılanması ve sözleşmeden kaynaklanan diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesi dahildir.
Sorumluluğun Süresi: En Çok İki Yıl
Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesine göre işyeri kiralarında devreden kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her hâlde en fazla iki yıl sürer. Bu süre, devrin gerçekleştiği tarihten itibaren hesaplanır.
Buna göre sözleşme, devirden sonra iki yılı aşan bir süre boyunca yürürlükte kalacaksa devreden kiracının sorumluluğu iki yılla sınırlanır. Sözleşmenin devirden itibaren iki yıl dolmadan sona ermesi halinde ise sorumluluk, sözleşmenin bittiği ana kadar sürer.
Düzenlemeyle hem kiraya verenin alacaklarının teminat altına alınması hem de devreden kiracının belirsiz bir süre boyunca yükümlü kalmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Alt Kira ile Kira İlişkisinin Devri Arasındaki Ayrım
İşyerinin bir başkası tarafından işletilmeye başlanması, uygulamada devir ile alt kira kavramlarının birbirine karıştırılmasına yol açmaktadır. Oysa bu iki işlem doğurdukları sonuçlar bakımından tümüyle farklıdır. Bu sebeple kiracının, işyerini başka bir kişiye bırakmadan önce hangi hukuki yola başvurduğunu doğru saptaması büyük önem taşır.
Devirde mevcut kiracı sözleşmeden bütünüyle çıkar ve yerini yeni kiracı alır. Alt kirada ise asıl kiracı sözleşmenin tarafı olmayı sürdürür ve kiralananı üçüncü bir kişinin kullanımına bırakır. Bu nedenle alt kira halinde kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir kira ilişkisi kurulmaz.
İkinci önemli fark sorumluluk alanında belirir. Devirde devreden kiracının sorumluluğu belirli bir süreyle sınırlı olarak devam ederken, alt kirada asıl kiracı sözleşmeden doğan borçların tamamından sorumlu kalmayı sürdürür. Kira bedelinin ödenmemesi ya da sözleşmeye aykırı kullanım gibi hallerde kiraya veren doğrudan asıl kiracıya yönelebilir.
Temel farklar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| Ölçüt | Kira sözleşmesinin devri | Alt kira ilişkisi |
|---|---|---|
| Sözleşmenin tarafı | Devralan, kiracı sıfatını kazanır | Asıl kiracı taraf olmayı sürdürür |
| Kiraya veren ile kullanan arasındaki bağ | Doğrudan kira ilişkisi kurulur | Doğrudan kira ilişkisi doğmaz |
| Önceki kiracının sorumluluğu | Belirli bir süreyle sınırlı olarak devam eder | Borçların tamamı bakımından sürer |
Ayrımı tek cümleyle özetlemek gerekirse:
Devirde kiracının kimliği değişir; alt kirada ise kiracı aynı kalır.
Bu nedenle işyerinin bir başkası tarafından işletilmesinin planlandığı hallerde, yapılacak işlemin devir mi yoksa alt kira mı olduğunun baştan doğru belirlenmesi, ileride doğabilecek sorumlulukların ve uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından belirleyicidir.
İlgili Başlıklar
- Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?
- Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?
- Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
Independent Legal Değerlendirmesi
İşyeri devirlerinde uyuşmazlıkların büyük bölümü, tarafların "devren kiralık" ifadesine yükledikleri anlamın birbirinden farklı olmasından doğmaktadır. Devralan kişi çoğu zaman kiraya verenle doğrudan bir ilişki kurduğunu varsayarken, kiraya veren yazılı onay vermediği için ortada geçerli bir devir bulunmayabilir. Bu durumda işletmeyi fiilen sürdüren kişi, sözleşmesel korumadan yoksun biçimde kiralananda bulunmuş olur; kiraya veren ise sözleşmeye aykırı kullanım gerekçesiyle fesih yoluna gidebilir.
Devrin ticari işletme devriyle birlikte gerçekleştiği hallerde tablo daha da karmaşıklaşır. Bu tür işlemlerde kira ilişkisinin akıbeti, devir bedeli ve devralanın üstlendiği borçlar tek bir metinde düzenlendiğinden, sözleşmenin kurgusu kadar kiraya verenin onayının ne zaman ve hangi kapsamda alındığı da belirleyici olmaktadır.
Bu alanda hazırlık yapılırken öne çıkarılması gereken başlıklar şunlardır:
- Yapılacak işlemin devir mi, alt kira mı yoksa işletme devri mi olduğunun baştan nitelendirilmesi
- Kiraya verenin yazılı onayının, devir sözleşmesi imzalanmadan önce ve kapsamı belirlenmiş biçimde alınması
- Onay verilmemesi halinde ileri sürülen gerekçenin haklı sebep sayılıp sayılamayacağının değerlendirilmesi
- Devreden kiracının iki yıllık müteselsil sorumluluğunun taraflar arasında iç ilişkide nasıl paylaşılacağının kararlaştırılması
- Devir tarihine kadar birikmiş kira ve ortak gider borçlarının tespit edilerek tutanağa bağlanması
- Kira sözleşmesinin devri sınırlayan veya yasaklayan bir kayıt içerip içermediğinin incelenmesi
Independent Legal, ticari işletme ve işyeri kira ilişkilerinin devrine ilişkin süreçlerde sözleşme hazırlığından onay uyuşmazlıklarının yargıya taşınmasına kadar danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.