Bir taşınmaz üzerinde birden çok kişinin hak sahibi olduğu hallerde, paydaşlardan birinin bu ortaklığı sürdürmek istememesi ihtimali her zaman vardır. Ortaklığın giderilmesi, yani uygulamadaki adıyla izale-i şuyu, paylı ya da elbirliği mülkiyetinin taşıdığı ortak hak ilişkisini sona erdirmeye yarayan yargısal yollardan biridir.
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, bu talebin mahkemeye taşınmasından önce zorunlu bir durak eklemiştir: taraflar öncelikle arabuluculuk masasına oturmak durumundadır. Bu ön aşama tamamlanmadan açılan davalar, esasa girilmeksizin dava şartı yokluğundan usulden reddedilmektedir.
Aşağıda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) uyuşmazlıklarında arabuluculuğun hangi hukuki temele dayandığını, başvurunun nasıl ve nereye yapıldığını, görüşmelerin işleyişini ve süreç sonunda ortaya çıkan iki farklı tablonun hukuki sonuçlarını ele alıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Zorunlu Bir Aşama Mıdır?
Bu sorunun yanıtı 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana açıktır. 7445 sayılı Kanun ile getirilen değişiklik yürürlüğe girdikten sonra, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi talebi bakımından arabuluculuk, dava şartı statüsü kazanmıştır. Paydaşların mahkemeye başvurabilmesi, bu süreci önceden tüketmelerine bağlıdır.
Bu aşama atlanarak doğrudan dava yoluna gidildiğinde mahkeme, uyuşmazlığın esasını hiç incelemeden dava şartı eksikliğine dayalı usulden ret kararı verebilmektedir. Dolayısıyla arabuluculuk, izale-i şuyu talebinin önünde tercihe bağlı bir seçenek değil, geçilmesi zorunlu bir eşiktir.
Düzenlemenin Hukuki Temeli
Zorunluluğun kaynağı, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu üzerinde yapılan değişikliklerdir.
Söz konusu düzenlemeyle, ister taşınır ister taşınmaz söz konusu olsun, malların paylaştırılmasından ve ortaklığın giderilmesinden doğan uyuşmazlıklar dava öncesi arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Kanun koyucunun buradaki amacı, tarafların yargı önüne gelmeden önce sulh zemininde buluşma ihtimalini değerlendirmesidir.
Dava Şartı Olmasının Pratik Anlamı
Arabuluculuğun dava şartı olarak nitelendirilmesi, usul hukuku bakımından somut bir sonuç doğurur: bu süreç tamamlanmadıkça hâkim uyuşmazlığın özüne inip inceleme yapamaz.
Bunun doğal uzantısı, dava dilekçesi hazırlanırken sürecin tamamlandığını ortaya koyan son tutanağın dosyaya eklenmesi zorunluluğudur. Böyle bir belge sunulmaksızın açılan davada mahkemenin vereceği karar, esasa ilişkin bir hüküm değil, dava şartı yokluğuna dayalı usulden rettir.
Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?
Süreç, arabuluculuk bürosuna yöneltilen bir başvuruyla harekete geçer. Bu başvuru, dava dilekçesinin verilmesinden önce tamamlanması gereken zorunlu bir usul işlemidir.
Başvuru sırasında uyuşmazlığa konu taşınmaza ilişkin bilgilerin, tarafların kimlik ve adres verilerinin ve talebin konusunun duraksamaya yer bırakmayacak biçimde gösterilmesi beklenir. Paydaş sayısının yüksek olduğu dosyalarda taraf bilgilerinin eksiksiz aktarılması, sürecin ilerleyen aşamalarında sorun yaşanmaması bakımından belirleyicidir.
Başvuru Ehliyeti Kimlere Aittir?
Ortaklığın sona erdirilmesini isteyen paydaş ya da paydaşlar, arabuluculuk başvurusunu yapmaya yetkilidir.
Paylı mülkiyette olduğu gibi elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda da paydaşlardan yalnızca birinin başvuruda bulunması yeterlidir; hak sahiplerinin tamamının ortak irade göstermesi aranmaz.
Başvurunun bizzat hak sahibince yapılması mümkün olduğu gibi, vekil eliyle gerçekleştirilmesinin de önünde bir engel bulunmamaktadır.
Yetkili Büronun Belirlenmesi
Başvurunun hangi büroya yapılacağı, paylaştırılması istenen malvarlığının niteliğine göre değişir. Paylaşım konusu bir taşınmaz ise taşınmazın konumlandığı yerdeki arabuluculuk bürosu yetkilidir. Taşınmaz dışında kalan bir değer paylaştırılacaksa bu kez karşı tarafın yerleşim yerindeki büro devreye girer. Karşı tarafta birden çok kişi bulunuyorsa, bunlardan herhangi birinin yerleşim yerindeki büroya başvurulması da mümkündür.
Arabuluculuk bürosu kurulmamış yerlerde başvurular, bu iş için görevlendirilen sulh hukuk mahkemesinin yazı işleri müdürlüğünce kabul edilmektedir. Yetkili büronun doğru tespit edilmesi, sürecin sağlıklı biçimde yürütülebilmesi açısından ihmal edilmemesi gereken bir ayrıntıdır.
Paydaş Sayısının Çokluğu Halinde Başvuru
İzale-i şuyu dosyalarında taşınmaz üzerinde çok sayıda hak sahibinin bulunması alışılmadık bir durum değildir. Böyle hallerde arabuluculuk sürecine paydaşların tamamının katılımının sağlanması gerekir.
Bu nedenle başvuru anında, elde edilebildiği ölçüde bütün paydaşların kimlik ve adres bilgilerinin eksiksiz bildirilmesi beklenir. Miras ortaklığından doğan uyuşmazlıklarda mirasçı sayısının kabarık olması, sürecin usulüne uygun yürütülmesi bakımından özel dikkat gerektiren başlıklardan biridir.
Arabuluculuk Süreci Nasıl Yürütülür?
İzale-i şuyu uyuşmazlıklarında süreç, başvurunun büroya ulaşması ve ardından bir arabulucunun görevlendirilmesiyle işlemeye başlar. Görüşmeler boyunca hedeflenen; tarafların uzlaşma ihtimalinin ölçülmesi, taşınmazın hangi yöntemle paylaşılacağının tartışılması ve mümkün olduğunda uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan sonuçlandırılmasıdır.
Arabulucunun Görevlendirilmesi
Başvurunun yapılmasının ardından büro, sicile kayıtlı arabulucular arasından bir görevlendirme yapar.
Taraflar belirli bir arabulucu üzerinde mutabık kalmışlarsa, süreç bu ortak iradeyle seçilen kişi eliyle de yürütülebilir. Görevlendirme tamamlanıp dosya arabulucuya teslim edildiğinde süreç resmen başlamış sayılır.
Taraflara Ulaşma ve Toplantı Daveti
Görevi üstlenen arabulucu, taraflarla temasa geçerek toplantının tarihini, saatini ve yapılacağı yeri bildirir. Bu bildirimler uygulamada çoğunlukla telefon, kısa mesaj, elektronik posta veya benzeri iletişim kanalları üzerinden yapılmakta; arabulucudan taraflara erişmek için gereken özeni göstermesi beklenmektedir.
Tarafları görüşmeye çağırma yönünde makul bir çaba ortaya konulması gerekir. Paydaş sayısının fazla olduğu izale-i şuyu dosyalarında bu husus daha da önem kazandığından, adres ve iletişim verilerinin doğru ve tam bildirilmesi büyük değer taşır.
Taraflardan birine erişilemediğinde arabulucu, elindeki iletişim bilgileri üzerinden yeniden temas kurmayı dener ve yaptığı tüm işlemleri tutanağa geçirir. Bu çabalara rağmen kişiye ulaşılamaz veya davete karşın görüşmelere iştirak edilmezse süreç, erişim sağlanan taraflarla sürdürülür; katılmayan ya da bulunamayan kişilere ilişkin durum son tutanakta ayrıca kayda geçirilir.
Usulüne uygun çağrıya rağmen geçerli bir mazereti olmaksızın toplantıya gelmeyen taraf bakımından, daha sonra açılacak davada yargılama giderleri ve vekâlet ücreti yönünden aleyhe sonuçlar doğabilir. Bu risk, arabuluculuk davetlerinin ciddiye alınmasını ve sürece katılım gösterilmesini gerekli kılmaktadır.
Görüşmelerde Ele Alınabilecek Konular
Müzakere masasında taraflar, uyuşmazlığın çözümüne ilişkin her türlü seçeneği serbestçe tartışabilir.
Bu çerçevede taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılması, tamamının ya da bir bölümünün belirli paydaşlara devredilmesi, satışın hangi yöntemle ve hangi koşullarda gerçekleştirileceği, elde edilecek bedelin paydaşlar arasında nasıl dağıtılacağı görüşülebilir. Kat mülkiyetinin kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi seçeneği de masaya getirilebileceği gibi, muhdesatın aidiyetinin tespiti ile kullanım bedellerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da müzakerenin kapsamına girebilir. Taraflar bu başlıklarda ortak bir noktada buluşurlarsa, uyuşmazlık dava açılmasına gerek kalmadan çözülmüş olur.
Süreç İçin Öngörülen Süreler
Ortaklığın giderilmesine ilişkin zorunlu arabuluculukta kural, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuca ulaşılmasıdır.
Zorunluluk arz eden hallerde arabulucu bu süreyi en çok bir hafta daha uzatabilir. Buna göre sürecin tamamlanması için tanınan azami zaman dilimi dört haftadır.
Görüşmelerin Anlaşmayla Sonuçlanması
Taraflar müzakereler sonunda ortak bir noktada buluşabilirse, izale-i şuyu uyuşmazlığı mahkeme kapısı çalınmadan çözüme kavuşur. Arabuluculuk masasında varılan mutabakat, paydaşların taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sonlandırma yönündeki iradelerini ortaya koyar ve kayda değer hukuki sonuçlar doğurur.
Uzlaşma sağlandığında ortaklığın hangi yöntemle giderileceği, taşınmazın kime bırakılacağı, satışın nasıl yapılacağı, satıştan doğacak bedelin nasıl bölüşüleceği veya taraflara düşecek diğer mali yükümlülükler anlaşmanın içeriğinde kararlaştırılabilir.
Anlaşma Belgesinin Düzenlenmesi
Müzakerelerin uzlaşmayla sonuçlanması halinde arabulucu bir anlaşma belgesi hazırlar. Belgede, tarafların mutabık kaldığı hususların tereddüde yer bırakmayacak açıklıkta gösterilmesi gerekir.
İzale-i şuyu uyuşmazlıklarında bu belgeye taşınmazın aynen paylaştırılmasına, belirli paydaşlara devrine, hangi satış usulünün benimseneceğine ve satış bedelinin bölüşümüne ilişkin kayıtlar konulabilir. Paydaşların birbirleriyle yapacakları hesaplaşma ile muhdesat veya kullanım bedellerine dair hususlar da belgede düzenlenebilecek başlıklar arasındadır.
Belge taraflarca ve arabulucu tarafından imzalandığı anda, taraflar bakımından bağlayıcılık kazanır.
İcra Edilebilirlik Şerhi
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesinin ilam niteliğinde belge sayılabilmesi ve doğrudan cebri icraya konu edilebilmesi, kimi hallerde icra edilebilirlik şerhi alınmasını gerektirir.
Bu şerh, belgenin devlet gücü kullanılarak hayata geçirilebilmesine imkân tanıyan bir mahkeme onayı işlevi görür. Taşınmaz devri, tapu işlemleri veya resmî şekle bağlı tasarruflar içeren mutabakatlarda şerhin uygulamadaki ağırlığı belirgin biçimde artmaktadır.
Şerhi verecek mahkeme, uyuşmazlık dava konusu yapılsaydı hangi mahkeme görevli olacak idiyse odur. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda görev kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğundan şerh talebi de bu mahkemeye yöneltilir; yetkili yer ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Mahkeme incelemesinde, uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olup olmadığı ile mutabakatın kamu düzenine ve emredici hukuk kurallarına aykırılık taşıyıp taşımadığı denetlenir. Koşullar sağlandığı takdirde belgeye icra edilebilirlik şerhi konulur ve belge ilam niteliği kazanır.
Görüşmelerin Anlaşmazlıkla Sonuçlanması
Taraflar müzakereler sonunda ortak bir zeminde buluşamazsa süreç anlaşamama ile kapanır. Bu sonuç, paydaşların ortaklığın giderilmesi davası açma imkânını ortadan kaldırmaz.
Zorunlu arabuluculukta uzlaşma sağlanamaması, mahkemeye erişim hakkını sınırlayan bir sonuç doğurmaz; yalnızca dava açılabilmesi için aranan usuli koşulun yerine getirildiğini ortaya koyar.
Uzlaşmanın gerçekleşmediği hallerde arabulucu "anlaşamama son tutanağı" düzenler. Sürecin usulüne uygun biçimde yürütüldüğünü ve taraflar arasında mutabakat sağlanamadığını belgeleyen bu resmî evrakın, açılacak izale-i şuyu davasının dilekçesine eklenmesi zorunludur.
Toplantıya Katılmamanın Doğurduğu Sonuçlar
Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki ilk toplantıya, usulüne uygun çağrılmış olmasına rağmen haklı bir mazeret ileri sürmeksizin katılmayan tarafı dikkate değer sonuçlar beklemektedir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, mazeretsiz biçimde ilk toplantıya gelmeyen tarafın, daha sonra açılacak ortaklığın giderilmesi davasında tamamen ya da kısmen haklı bulunması halinde dahi iki yaptırımla karşılaşabileceğini öngörür:
- Yargılama giderleri bu tarafa yükletilebilir,
- Kendi lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi mümkündür.
Örneğin paydaşlardan biri davete karşılık vermeyip toplantıya gelmemiş, diğer paydaş ise sürece katılmış ve neticede dava açılmışsa; katılım göstermeyen paydaş yargılamanın sonunda haklı çıksa bile mahkeme yargılama giderlerini ona yükleyebilir.
Arabuluculuk Görüşmelerinde Temsil
İzale-i şuyu kaynaklı arabuluculuk görüşmelerine taraflar bizzat iştirak edebilecekleri gibi, avukatları eliyle temsil edilmeleri de mümkündür.
Avukat Aracılığıyla Katılım
Taraflar müzakerelere vekilleri vasıtasıyla katılabilir. Vekil, müvekkili adına masaya oturur, görüşmeleri yürütür, teklif sunar ve uzlaşma sağlandığında anlaşma belgesini imzalayabilir.
Ancak vekilin süreçte tarafı temsil edebilmesi ve özellikle anlaşma belgesinin altına imza atabilmesi, vekâletnamede arabuluculuk faaliyetlerine ilişkin özel yetkinin yer almasına bağlıdır. Sulh olma, anlaşma yapma ve taşınmaz devrine yönelik işlemler bakımından özel yetki aranması, uygulamada sıkça sorun çıkaran bir noktadır.
Miras Ortaklığında Karşılaşılan Temsil Güçlüğü
Bu tür uyuşmazlıklarda en sık rastlanan sorunlardan biri, miras ortaklıklarında temsilin nasıl sağlanacağıdır. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda mirasçı sayısının yüksek olması, görüşmelerin yürütülmesini uygulamada güçleştirebilmektedir.
Mirasçıların her biri sürece ayrı ayrı katılabileceği gibi vekilleri aracılığıyla da temsil edilebilir. Bununla birlikte mirasçılar arasındaki görüş farklılıkları veya bir kısmının sürece hiç dahil olmaması, uzlaşma ihtimalini zayıflatan etkenlerdendir.
Tüzel Kişi Paydaşların Temsili
Paydaşlardan biri şirket, kooperatif, dernek ya da başka bir tüzel kişilik ise görüşmelere, o tüzel kişiyi temsil ve ilzama yetkili kişiler iştirak eder.
Şirketlerde bu görev kural olarak yönetim organı üyelerine veya temsil yetkisi tanınmış kişilere düşer. Tüzel kişinin avukatı aracılığıyla temsil edilmesi de mümkündür.
Temsil yetkisinin ticaret sicili kayıtları, imza sirküleri ya da yetki belgeleriyle ortaya konulması istenebilir. Yetkisi bulunmayan kişilerce yürütülen işlemler veya imzalanan anlaşma belgeleri, ilerleyen aşamada geçerlilik tartışmalarına kapı aralayabilmektedir.
Süreç Sonrasında Açılacak Ortaklığın Giderilmesi Davası
Zorunlu arabuluculuğun anlaşamamayla kapanması halinde paydaşların dava açma hakkı varlığını sürdürür. Sürecin tamamlanmış olması, davanın görülebilmesi için yerine getirilmesi şart olan usuli bir ön koşuldur.
Bu nedenle izale-i şuyu davası açılırken, arabuluculuğun usulüne uygun biçimde yürütülüp sonuçlandırıldığını ortaya koyan belgelerin dosyaya sunulması ihmal edilmemelidir.
Davanın Ne Zaman Açılacağı
Anlaşamama ile sonuçlanan görüşmelerin ardından ortaklığın giderilmesi davasının açılması bakımından kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmüş değildir.
Buna göre paydaşlar, son tutanağın düzenlenmesinden sonra genel hükümler çerçevesinde dava açabilirler. Yine de uyuşmazlığın uzamaması ve taşınmaz üzerindeki fiili kullanımdan kaynaklanan sorunların büyümemesi için davanın makul bir süre içinde açılması yerinde olacaktır.
Görev ve Yetki
Ortaklığın giderilmesi davalarında görev kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesine aittir.
Yetki yönünden ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili kabul edilir. Dolayısıyla dava, taşınmazın konumlandığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Son Tutanağın Dosyaya Sunulması
Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki görüşmeler sonunda düzenlenen anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine iliştirilmesi zorunludur.
Bu evrak, arabuluculuk dava şartının karşılandığını gösteren resmî belge niteliğindedir. Son tutanak sunulmadan açılan davalarda mahkeme, dava şartı yokluğuna dayanarak usulden ret kararı verebilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk çoğu zaman aşılması gereken bir formalite gibi görülmektedir. Oysa uygulamadaki tablo farklıdır: paydaş sayısının yüksek olduğu, muhdesat ve kullanım bedeli tartışmalarının da masaya geldiği dosyalarda arabuluculuk, yıllar sürebilecek bir satış sürecinin önüne geçen gerçek bir çözüm imkânı sunabilmektedir. Üç haftalık kısa takvim ise bu imkânın ancak hazırlıklı gelindiğinde değerlendirilebileceğini göstermektedir.
Süreç yönetilirken şu başlıkların baştan planlanması, hem usuli risklerin hem de esasa ilişkin hak kayıplarının önüne geçer:
- Tüm paydaşların, miras ortaklığı söz konusuysa mirasçıların kimlik ve adres bilgilerinin başvurudan önce eksiksiz derlenmesi
- Paylaşım konusunun taşınmaz olup olmadığına göre yetkili büronun doğru belirlenmesi
- Vekâletnamede arabuluculuk, sulh ve taşınmaz devri bakımından özel yetkinin bulunup bulunmadığının denetlenmesi
- Taşınmaz devri içeren mutabakatlarda icra edilebilirlik şerhi ihtiyacının anlaşma metni yazılmadan önce değerlendirilmesi
- İlk toplantıya katılım gösterilmesi; aksi halde yargılama gideri ve vekâlet ücreti yönünden doğacak riskin göze alınması
- Anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine eklendiğinin dosya tesliminden önce teyit edilmesi
Independent Legal, paylı ve elbirliği mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk sürecinin yürütülmesinden ortaklığın giderilmesi davasının takibine kadar tüm aşamalarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.