Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi, tarafları birbirine bağlayan borç ilişkisinin ortadan kalkmasıyla sınırlı bir sonuç doğurmaz. Sözleşme uyarınca yükleniciye aktarılmış arsa paylarının hukuki konumu da bu sona ermeden doğrudan etkilenir; çünkü fesihle birlikte devrin dayandığı sebep ortadan kalkar ve müteahhit adına oluşan tapu kaydının tasfiyesi kaçınılmaz hale gelir.
Böyle bir durumda arsa sahibi, açacağı tapu iptali ve tescil davasıyla devrettiği payları geri almayı ve mülkiyet durumunu fesih öncesindeki haline döndürmeyi hedefler.
Bu bilgi notunda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin ardından gündeme gelen tapu iptali ve tescil davalarını fesih koşullarından yargılama usulüne, taraflardan hükmün sonuçlarına kadar bütün yönleriyle ele alıyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Sözleşmenin feshi, taraflar arasındaki ilişkiyi sona erdirmenin yanı sıra yükleniciye devredilmiş bulunan arsa paylarının akıbetini de belirler. Fesihle birlikte karşılıklı edimler arasındaki denge bozulur ve daha önce gerçekleştirilmiş devir işlemlerinin hukuken hangi sebebe dayandığı tartışmalı hale gelir.
Fesih ile Tapu İptali Talebi Arasındaki Bağ
Sözleşme sona erdiğinde, yükleniciye yapılan arsa payı devrini ayakta tutan hukuki sebep de ortadan kalkar. Bunun sonucunda müteahhit adına yapılmış tescil geçerliliğini yitirir ve yolsuz tescil niteliği kazanır. Paylar kendiliğinden iade edilmezse arsa sahibi, tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyet hakkını yeniden kurma imkânına sahiptir.
Payların Geri İstenmesinin Hukuki Temeli
Sözleşmeye dayanılarak yapılan devrin sebebi fesihle birlikte ortadan kalktığından, sicilde yüklenici adına görünen kayıt hukuki dayanağını kaybeder. Arsa sahibi bu noktada ayni hakkına dayanarak kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Talep, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin temel ilkeler ışığında değerlendirilir.
Sözleşme Hangi Hallerde Feshedilebilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesine ait unsurlar barındıran ve karşılıklı edimlere dayanan karma yapıda bir sözleşmedir. Bu yapısı gereği fesih dört ana durumda gündeme gelir: borcun hiç yerine getirilmemesi, ifanın gereğine uygun olmaması, yüklenicinin temerrüde düşmesi ya da sözleşmeyle güdülen amacın nesnel biçimde gerçekleşemez hale gelmesi. Değerlendirme yapılırken sözleşme hükümleri, olayın kendine özgü koşulları, yükleniciye tanınan süreler ve ihlalin ağırlığı birlikte tartılır.
İnşaata Hiç Başlanmaması
Yüklenicinin sözleşmede öngörülen zaman diliminde ya da makul bir süre içinde işe girişmemesi, borcun ifa edilmediğini ortaya koyar. Arsa sahibi bu durumda uygun bir süre tanıyarak temerrüt hükümlerine dayanabilir; tanınan süre içinde de ifa gerçekleşmezse feshin koşulları oluşur.
Teslim Süresinin Aşılması
Yapının sözleşmede belirlenen teslim tarihine kadar bitirilememesi gecikmiş ifa anlamına gelir. Gecikme haklı bir nedene dayanmıyor ve makul sınırları aşıyorsa arsa sahibi fesih yoluna gidebilir. Sürenin tespitinde sözleşme metni, sonradan tanınan ek süreler ve tarafların bu süreçteki davranışları belirleyici olur.
Eksik veya Ayıplı İmalat
Yapının projeye, imar mevzuatına ya da sözleşme hükümlerine aykırı biçimde eksik veya ayıplı olarak meydana getirilmesi halinde ifanın gereği gibi yapıldığından söz edilemez. Ayıbın esaslı olması ya da giderilmesinin mümkün olmaması, fesih hakkını doğurabilir.
Ruhsat ve İskân Sorunları
Yüklenicinin yapı ruhsatını alamaması, ruhsata aykırı imalata girişmesi veya yapı kullanma izin belgesinin temin edilememesi, sözleşmenin amacına ulaşmasını engeller. Bu tür engeller ifayı fiilen imkânsız kılabilir ve fesih için haklı sebep oluşturur.
Yüklenicinin Teknik ya da Mali Yetersizliği
Müteahhidin teknik donanımının yetersiz kalması, organizasyon eksikliği içinde bulunması veya projeyi finanse edemeyecek duruma düşmesi, ifanın tehlikeye girdiğini gösteren emarelerdir. İleride doğacak ağır ihlallerin önüne geçmek amacıyla bu haller haklı fesih sebebi sayılabilir.
Temerrüt ve Sözleşmeye Aykırı Davranış
Müteahhidin üstlendiği yükümlülüklere aykırı hareket ederek borcunu yerine getirmemesi halinde temerrüt hükümleri devreye girer. Arsa sahibi uygun süre vererek ihtarda bulunmasına karşın ifa gerçekleşmezse sözleşme feshedilebilir. Burada ihtarın usulüne uygunluğu, tanınan sürenin yeterliliği ve temerrüt koşullarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği belirleyici olur.
Fesih Nasıl Gerçekleştirilir?
Sözleşmenin sona erdirilmesi kural olarak müteahhidin temerrüde düşmesine, üstlendiği borca aykırı davranmasına ya da amacın nesnel biçimde gerçekleşemez duruma gelmesine dayanır. Fesih, tek taraflı bir irade açıklamasıyla ileri sürülebilir; ne var ki bu beyanın sonuç doğurabilmesi için temerrüt koşullarının oluşması, usulüne uygun bir ihtarın gönderilmesi ve karşı tarafa uygun bir sürenin tanınmış olması aranır. Taraflar arasında ihtilaf çıkarsa fesih yargısal denetime tabi tutulur ve sonuçları mahkeme kararıyla kesinlik kazanır.
Noter İhtarıyla Fesih
Yüklenici ifada temerrüde düşmüşse, arsa sahibinin noter aracılığıyla göndereceği ihtarla ona uygun bir süre tanıması gerekir. Bu süre içinde de edim yerine getirilmezse arsa sahibi fesih iradesini tek taraflı biçimde ortaya koyabilir. Noter ihtarı, hem temerrüdün oluştuğunun hem de fesih iradesinin açıklandığının ispatı bakımından belirleyici bir belge işlevi görür.
Mahkeme Kararıyla Fesih
Fesih koşullarının oluşup oluşmadığı taraflar arasında çekişmeliyse, sözleşmenin sona erdiği yargı kararıyla saptanır. Görülecek davada mahkeme; müteahhidin temerrüde düşüp düşmediğini, aykırılığın hangi ağırlıkta bulunduğunu ve feshi haklı kılan koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini inceler. Verilecek karar, taraflar arasındaki sözleşmesel bağın sona erdiğini hüküm altına alır.
Haklı Fesih ile Haksız Fesih Ayrımı
Fesih haklı bir sebebe dayanıyorsa, fesheden taraf sözleşmeden dönmenin sağladığı hukuki sonuçlardan yararlanır ve kural olarak tazminat yükümlülüğüyle karşılaşmaz. Buna karşılık haklı bir sebep bulunmaksızın yapılan fesih haksız fesih sayılır ve fesheden tarafı, karşı tarafın uğradığı zararları karşılamakla yükümlü kılar. Bu ayrım, özellikle karşılıklı alacak ve tazminat taleplerinin hesaplanmasında öne çıkar.
Fesih Bildiriminin Sonuçları
Fesihle taraflar arasındaki bağ ileriye dönük olarak son bulur; buna karşılık o ana kadar yerine getirilmiş edimlerin tasfiyesi gündeme gelir. Bu çerçevede yükleniciye geçmiş arsa paylarının iadesi, meydana getirilen imalatın değeri, varsa tazminat istemleri ve sebepsiz zenginleşmeye ilişkin kurallar somut olayın koşullarına göre değerlendirilir. Fesih aynı zamanda tapu iptali ve tescil davasının hukuki zeminini kuran temel olgulardan biridir.
Fesihten Sonra Tapu İade Edilmezse Hangi Yollara Başvurulur?
Sözleşme feshedilmiş olmasına rağmen yükleniciye devredilen arsa payları geri verilmiyorsa, arsa sahibi mülkiyet hakkına dayanarak ayni nitelikte talepler ileri sürebilir. Fesihten sonra devri ayakta tutan sebep kalmadığı için, müteahhit adına görünen kayıt yolsuz tescile dönüşür. Arsa sahibinin bu aşamada sicili gerçek duruma uygun hale getirecek yollara başvurma hakkı doğar.
Payların Rızaen İadesinin İstenmesi
Fesihten sonra atılacak ilk adım, arsa paylarının yükleniciden rızaen geri istenmesidir. Bu talep karşılıksız kalırsa arsa sahibinin mülkiyet hakkına dayanarak yargı yoluna gitmesi gerekir. Uygulamada bu aşamada ihtar gönderilmesi ve fesih iradesinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde ortaya konulması önem taşır.
Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılması
Yüklenici payları iade etmediğinde arsa sahibi tapu iptali ve tescil davası açar. Dava ile müteahhit adına oluşan kaydın silinmesi ve taşınmazın arsa sahibi adına tescil edilmesi talep edilir. Talep, mülkiyet hakkına dayalı ayni bir istem niteliğinde olup yolsuz tescilin ortadan kaldırılmasını amaçlar.
Payların Üçüncü Kişilere Aktarılmış Olması
Yüklenici kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere geçirmişse uyuşmazlık daha girift bir hal alır. Bu ihtimalde arsa sahibinin talebi yalnızca müteahhide değil, tapuda malik görünen üçüncü kişilere de yöneltilir. Ancak bu kişilerin hukuki konumu ayrıca ele alınmayı gerektirir.
Üçüncü Kişinin İyiniyetinin Sonuca Etkisi
Payları edinen kişinin, tapu siciline güven ilkesinin koruması altında bulunup bulunmadığı davanın kaderini doğrudan belirler. İyiniyetli olduğu sonucuna varılan kişinin kazanımı korunabilirken, kötüniyetli olduğu ispatlanırsa kaydın iptaline gidilebilir. Bu nedenle üçüncü kişinin iyiniyeti, olayın kendine özgü koşulları çerçevesinde titizlikle irdelenir.
Davanın Tarafları
Feshin ardından açılacak tapu iptali ve tescil davalarında husumetin doğru kurulması, sürecin hem usul hem esas yönünden sağlıklı ilerlemesi bakımından belirleyicidir. Dava mülkiyet hakkına dayalı ayni bir istem içerdiğinden, davacı ve davalı sıfatlarının hukuki yarar ve husumet ehliyeti ölçütleriyle saptanması gerekir.
Davacı Olabilecek Kişiler
Bu dava kural olarak mülkiyet hakkı zedelenen kişilerce açılır. Dava açma yetkisi bulunanlar arasında arsa sahibinin kendisi ilk sırada yer alır. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet varsa paydaşlar, kat mülkiyetine geçilmişse kat malikleri de bu yetkiyi kullanabilir. Arsa sahibinin ölmesi durumunda mirasçıları davayı sürdürebilir; ayrıca somut olayda ayni hak sahibi olan ya da korunmaya değer bir hukuki yararı bulunan diğer kişiler de dava açabilir. Bütün bu ihtimallerde ortak koşul, sicildeki kaydın düzeltilmesinden doğrudan yararlanacak, güncel nitelikte ve korunmaya değer bir menfaatin bulunmasıdır.
Davalı Gösterilecek Kişiler
Husumet, kural olarak sicilde malik sıfatıyla yer alan kişilere yöneltilir. Bu kapsamda davalı olarak gösterilmesi gerekenler şunlardır:
- Yüklenici sıfatını taşıyan gerçek kişi ya da müteahhitlik yapan şirket
- Arsa payını yükleniciden edinen üçüncü kişiler
- Tapu kaydında malik olarak görünen diğer kişiler
Payların birden çok kişiye aktarıldığı hallerde sicilde malik olarak kayıtlı bulunan herkesin yargılamaya katılması zorunludur. Bu tür dosyalarda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olduğundan, husumetin eksik yöneltilmesi davanın usulden reddiyle sonuçlanabilir.
Süreler ve Zamanaşımı
Feshin ardından açılacak tapu iptali ve tescil davalarında süre meselesi, talebin niteliğine göre değişir. Mülkiyet hakkına dayanan ayni istemler kural olarak zamanaşımına uğramazken, özellikle üçüncü kişilere yöneltilecek talepler bakımından süreye ilişkin sınırlamalar önem kazanabilir.
Fesihten Sonra Dava Açma Süresi
Fesihten sonra açılan bu dava, mülkiyete dayanan ayni nitelikte bir istem olduğu için kural olarak zamanaşımına uğramaz. Arsa sahibi, hukuki sebebi fesihle birlikte ortadan kalkan tescilin iptalini her zaman isteyebilir. Bununla birlikte olayın koşullarına göre hakkın kötüye kullanıldığı savunması gündeme getirilebilir.
Zamanaşımı ile Hak Düşürücü Sürenin Farkı
Zamanaşımı borcu sona erdirmez; yalnızca onun dava yoluyla istenebilirliğini engelleyen bir def'i oluşturur. Hak düşürücü süre ise dolduğunda hakkın kendisini ortadan kaldırır. Tapu iptali ve tescil davalarında bu ayrım, talebin hangi temele dayandığına göre önem kazanır. Sözleşmeden kaynaklanan bazı istemler zamanaşımı kapsamında değerlendirilebilirken, ayni hakka dayanan talepler bakımından durum farklı ele alınır.
Öğrenme Tarihinin Etkisi
Bazı dava türlerinde sürenin başlangıcı, hakkın ihlal edildiğinin öğrenildiği ana bağlanır. Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak böyle bir başlangıç anından söz edilmez. Yine de somut olayda ileri sürülen taleplerin niteliğine göre öğrenme tarihi belirleyici hale gelebilir.
Üçüncü Kişilere Yöneltilen Davalarda Durum
Arsa payı üçüncü kişilere geçmişse, bu kişinin iyiniyetli olup olmadığı ve sicile güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağı ön plana çıkar. Böyle bir dosyada sürenin yanı sıra üçüncü kişinin hukuki konumu da sonucu etkiler. İyiniyetli kazanımların korunması, ayni talebin ileri sürülmesini sınırlayabilir.
Yargılama Süreci
Feshin ardından açılan bu davalar, mülkiyete dayanan ayni nitelikteki uyuşmazlıklar arasında yer alır ve kendine özgü bir usul çerçevesinde görülür. Mahkeme, hem feshin koşullarının oluşup oluşmadığını hem de sicildeki kaydın hukuka aykırı hale gelip gelmediğini bir arada değerlendirir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davalarda görev kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesindedir.
Yetki bakımından dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Söz konusu yer mahkemesinin yetkisi kesin olduğundan, başka bir yerde açılan dava yetkisizlik kararıyla karşılaşır.
İhtiyati Tedbir Talebi
Bu tür dosyalarda atılacak en önemli usuli adımlardan biri, uyuşmazlık konusu arsa paylarının üçüncü kişilere geçmesinin engellenmesidir. Bu nedenle dava açılırken ya da yargılama devam ederken mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi büyük önem taşır.
Davacı haklılığını yaklaşık olarak ortaya koyabildiğinde mahkeme, tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhi düşülmesine hükmedebilir. Bu koruma, davanın sonunda elde edilecek hükmün işlevsiz kalmasını önleyen etkili bir araçtır.
İspat ve Deliller
Feshin ardından açılan davalarda davacı, sözleşmenin haklı sebeple sona erdirildiğini ve tapu kaydının dayandığı sebebin ortadan kalktığını kanıtlamakla yükümlüdür. Uygulamada bu ispat şu delillerle sağlanır:
- Taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi
- Güncel ve geçmişe dönük tapu kayıtları
- Temerrüt ve fesih iradesini gösteren noter ihtarları
- Yapı ruhsatı ile onaylı proje belgeleri
- İmalatın durumuna ilişkin teknik raporlar
- Tanık anlatımları
- Bilirkişi incelemesi
- Mahallinde yapılacak keşif
Yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediği, imalatın ayıplı olup olmadığı ya da inşaata hiç başlanmadığı gibi konular çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle aydınlatılmaktadır.
Harç ve Yargılama Giderleri
Bu dava türü kural olarak nispi harca tabidir. Harç, devre konu arsa payının ya da taşınmazın değeri esas alınarak hesaplanır ve dava açılırken yatırılır. Yargılama boyunca ayrıca bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafı ve tanıklara ilişkin giderler gibi kalemler ortaya çıkabilir. Bu giderler dava sonunda kural olarak davayı kaybeden taraf üzerinde bırakılır.
Vekâlet Ücreti
Mirastan mal kaçırma iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil dosyalarında vekâlet ücreti, mahkemece yaptırılan tespit neticesinde saptanan değer esas alınarak oransal biçimde hüküm altına alınır. Davayı kazanan taraf yararına, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi çerçevesinde karşı yandan vekâlet ücreti alınmasına hükmedilir.
Bunun dışında, taraf ile vekili arasındaki sözleşmeden doğan vekâlet ücreti de ayrı bir başlık oluşturur ve dava sonucuna göre talep edilebilir.
Kanun Yolları
Tapu iptali ve tescil davalarında verilen hükümler nihai nitelikte olmayıp üst derece mahkemelerinin denetimine açıktır.
- İstinaf: Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesine başvurulabilir.
- Temyiz: İstinaf dairesinin verdiği karara karşı, tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay'a gidilebilir. Temyiz yolunun açık olup olmadığı, her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenen parasal sınıra göre belirlenir.
Hükmün icra edilebilirliği bakımından Hukuk Muhakemeleri Kanunu özel bir kural içerir:
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 367/2
"Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez."
Bu sebeple iptal kararı elde edilmiş olsa dahi, istinaf ve temyiz aşamaları tamamlanıp hüküm kesinleşmeden tapuda tescil yapılamaz.
Davanın Sonuçları
Feshin ardından açılan tapu iptali ve tescil davasında verilecek hüküm, taşınmazın ayni durumunu doğrudan etkiler ve taraflar arasındaki ilişkinin tasfiyesini sağlar. Mahkeme değerlendirmesini yaparken sözleşmenin haklı sebeple feshedilip edilmediğini, yükleniciye yapılan devrin hukuki sebebinin ortadan kalkıp kalkmadığını ve üçüncü kişilerin hukuki konumunu bir arada gözetir.
Sicildeki Kaydın İptali
Mahkeme, feshin geçerli ve haklı bir sebebe dayandığı, dolayısıyla müteahhit adına oluşan tescilin dayanağını yitirdiği kanaatine ulaşırsa kaydın iptaline hükmeder. Bu kararla birlikte yüklenici lehine doğmuş ve artık hukuken temelsiz kalmış tescil silinir. Kaydın kaldırılması, yolsuz tescilin giderilmesini sağlayan ayni nitelikte bir sonuçtur.
Arsa Payının Eski Malik Adına Tescili
Kaydın iptaline karar verilmesiyle birlikte devre konu arsa paylarının ya da taşınmazın davacı arsa sahibi adına tescili de hüküm altına alınır. Böylece mülkiyet, fesih öncesindeki hukuki duruma uygun biçimde yeniden kurulur. Tescil hükmü kurucu niteliktedir ve ayni hakkın doğrudan doğruya kazanılmasını sağlar.
Sözleşmesel İlişkinin Tasfiyesi
Fesih, tarafları birbirine bağlayan ilişkiyi ileriye dönük olarak ortadan kaldırmakla birlikte, o ana kadar yerine getirilmiş edimlerin tasfiyesini gerektirir. Bu kapsamda yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın değeri, tarafların birbirine sağladığı edimler ve elde ettikleri kazanımlar somut olayın koşullarına göre hesaba katılır. Tasfiye yapılırken sebepsiz zenginleşme hükümleri ile sözleşmenin kendine özgü niteliğinden doğan ilkeler birlikte uygulanır.
Tazminat İstemleri
Feshin ardından tarafların kusur durumuna göre tazminat talepleri de gündeme gelebilir. Yüklenicinin temerrüdü ya da sözleşmeye aykırı davranışı yüzünden arsa sahibinin uğradığı zararlar genel hükümler çerçevesinde istenebilir. Aynı biçimde fesih arsa sahibi tarafından haksız olarak gerçekleştirilmişse yüklenicinin zararlarının karşılanması da mümkündür. Taraflar arasında doğan alacak ilişkileri ise sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet ilkeleri gözetilerek ayrıca değerlendirilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Bu uyuşmazlıklarda dosyanın kaderini belirleyen asıl mesele, tapu iptali talebinden çok feshin haklılığıdır. Mahkeme yüklenicinin temerrüde düştüğü ve ihlalin ağırlığının sözleşmeyi sona erdirmeye elverdiği sonucuna ulaşmadıkça, sicildeki kaydın yolsuz hale geldiğinden söz edilemez. Bu nedenle ihtar metinlerinin içeriği, tanınan sürenin yeterliliği ve inşaatın fiili seviyesini belgeleyen kayıtlar, dava açılmadan önce özenle hazırlanmalıdır.
Pratikte en sık karşılaşılan kayıp ise arsa paylarının yargılama sürerken el değiştirmesidir. Payların iyiniyetli üçüncü kişilere geçmesi ayni talebi bütünüyle sonuçsuz bırakabileceğinden, tedbir aşaması davanın esasından daha az önemli değildir. Somut bir dosyada şu başlıklar öncelikli olarak ele alınmalıdır:
- Fesih iradesinin, temerrüt koşulları oluştuktan sonra ve usulüne uygun ihtarla ortaya konulmuş olması
- Dava dilekçesiyle birlikte devir yasağı şerhine yönelik ihtiyati tedbir talebinin ileri sürülmesi
- İnşaatın fiziki gerçekleşme oranının tespit ve bilirkişi incelemesiyle kayıt altına alınması
- Tapu kayıt tarihçesi üzerinden devir zincirinin çıkarılıp tüm maliklere husumet yöneltilmesi
- İmalat bedeli ve sebepsiz zenginleşme kaynaklı karşı taleplerin baştan öngörülmesi
- Payların iyiniyetli kişilere geçmiş olma ihtimaline karşı tazminat isteminin planlanması
Independent Legal, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda fesih sürecinin kurgulanmasından tapu kaydının düzeltilmesine kadar bütün aşamalarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.