Apartman ve sitelerde yönetime ilişkin iradenin oluştuğu yer kat malikleri kuruludur; bu organ, ana taşınmazın işleyişine dair en yetkili merci konumundadır. Kurulun aldığı kararlar kural olarak bütün kat malikleri bakımından bağlayıcı sonuç doğurur. Bununla birlikte her karar hukuka uygun sayılmaz. Toplantı usulüne uyulmaması, kanunun veya yönetim planının çiğnenmesi ya da malikin hakkının orantısız biçimde daraltılması hallerinde devreye kat malikleri kurulu kararının iptali davası girer.
Bu dava türü, kat mülkiyeti uygulamasında sıkça başvurulan ancak katı süre ve usul kurallarıyla çevrelenmiş teknik bir yoldur. Kısa hak düşürücü süreler ve husumete ilişkin özel düzenleme, sürecin baştan itibaren dikkatle kurgulanmasını zorunlu kılar.
Aşağıda, bir kurul kararının hangi hallerde iptal edilebileceğini, davayı kimlerin açabileceğini, dava açma süresini, görevli ve yetkili mahkemeyi ve iptal kararının doğuracağı sonuçları Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ele alıyoruz.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Nedir?
Bu dava, kat malikleri kurulunca alınan bir kararın kanuna, yönetim planına veya hukuka aykırı olması halinde söz konusu kararın mahkeme eliyle ortadan kaldırılmasını amaçlar. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda oluşan yönetim iradesinin hukuka uygunluğunu denetleyen özel bir dava türü niteliğindedir.
Davanın işlevi iki yönlüdür: hukuka aykırı bir kararın uygulanmasını engellemek ve kat maliklerinin haklarını korumak. Mahkeme, kararın hukuka aykırı olduğu sonucuna varırsa iptaline hükmeder. İptalle birlikte karar hukuki sonuç doğurma kabiliyetini yitirir ve artık uygulanamaz hale gelir.
Kurul Kararlarının İptalini Gerektiren Sebepler
Uygulamada iptal sebepleri iki ana eksende toplanır: toplantı ve karar alma usulüne ilişkin aykırılıklar ile kararın içeriğinden kaynaklanan hukuka aykırılıklar. Aşağıda bu iki eksende karşılaşılan başlıca sebepler açıklanmaktadır.
Toplantı Çağrısının Usulüne Uygun Yapılmaması
Kat malikleri kurulu toplantısına yapılacak çağrının usulüne uygun olması, alınacak kararların geçerliliği bakımından ön koşuldur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca çağrının bütün kat maliklerine yazılı olarak iletilmesi, toplantı tarihinin ve gündemin açıkça gösterilmesi ve bildirimin toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılması gerekir. Bu kurallara uyulmadığında alınan kararlar hukuka aykırı hale gelebilir ve iptal talebine konu olabilir.
Nitekim uygulamada kurul kararlarının iptal edilmesinin başlıca gerekçelerinden biri, çağrının bazı maliklere hiç ulaştırılmaması veya tebliğin usulüne uygun yapılmamış olmasıdır. Özellikle bağımsız bölümde fiilen ikamet etmeyen maliklere yönelik bildirimin ispatlanamaması, kararların iptaliyle sonuçlanabilmektedir.
Toplantı veya Karar Yeter Sayısının Sağlanmaması
Kurul kararlarının geçerliliği, kanunda öngörülen toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanmasına bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurul, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla toplanır; kararlar ise toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır. Bu çoğunluklar sağlanmadan alınan kararlar hukuka aykırıdır ve iptali istenebilir.
Bu aykırılık uygulamada çoğunlukla şu şekillerde ortaya çıkar:
- İlk toplantıda yeterli katılım bulunmadığı halde karar alınması
- İkinci toplantının usulüne uygun biçimde gerçekleştirilmemesi
- Katılımcı sayısının veya arsa payı oranının hatalı hesaplanması
- Vekâletle kullanılan oylarda sınırların aşılması
Kanun bazı konularda olağan çoğunluktan daha ağır bir yeter sayı aramaktadır. Bu konularda nitelikli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar da iptal edilebilir. Örnek olarak:
- Yönetim planında değişiklik yapılması → maliklerin beşte dört (4/5) oyu
- Ortak yerlerin özgülendiği amaç dışında kullanılması → maliklerin oybirliği
Görüldüğü üzere yeter sayı kuralları, kurul kararlarının geçerliliğini güvence altına alan temel bir mekanizmadır. Bu kurallara riayet edilmeden oluşturulan iradeler hukuka aykırılık nedeniyle iptal edilebilir.
Gündem Dışı Konuda Karar Alınması
Toplantıda görüşülecek konuların önceden belirlenmesi ve çağrı yazısında açıkça gösterilmesi zorunludur. Bu nedenle kural olarak gündemde yer almayan bir konuda karar alınamaz. Kat maliklerinin hangi hususların görüşüleceğini bilerek toplantıya katılmaları, karar alma sürecinin şeffaflığı ve hukuki güvenlik açısından belirleyicidir.
Bu kurala aykırı biçimde gündem dışı bir konuda karar üretilmesi, iptale yol açabilen önemli usul hatalarındandır. Özellikle bazı maliklerin toplantıda hazır bulunmadığı hallerde gündem dışı kararlar hukuka aykırı hale gelebilir.
Uygulamada gündem dışı karar alınması şu görünümlerle karşımıza çıkar:
- Çağrı metninde yer almayan bir konunun karara bağlanması
- Gündemde yalnızca genel nitelikte bir ifade bulunmasına rağmen kapsamı geniş bir karar verilmesi
- Maliklerin önemli hak ve yükümlülüklerini etkileyen bir hususta önceden bildirim yapılmadan karar alınması
- Toplantı sırasında gündeme yeni madde eklenerek oylamaya gidilmesi
Buna karşılık bütün kat maliklerinin toplantıda hazır bulunması ve oybirliğiyle kabul etmeleri halinde gündem dışı bir konunun görüşülmesi ve karara bağlanması mümkündür. Bu istisna dışında gündem dışı kararlar usule aykırılık nedeniyle iptal edilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na veya Yönetim Planına Aykırı Karar Alınması
Kurul kararlarının geçerli olabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine ve yönetim planına uygun bulunması gerekir. Kanunun emredici düzenlemeleriyle ya da yönetim planındaki kurallarla çelişen kararlar hukuka aykırı sayılır ve iptal edilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, ana taşınmazın yönetimine ilişkin pek çok konuda bağlayıcı kurallar getirmiştir. Bu kuralların değiştirilmesi ya da maliklerin aleyhine yorumlanarak uygulanması mümkün değildir. Yönetim planı da aynı şekilde kat maliklerini bağlayan temel bir düzenleme olduğundan, kurul kararlarının bu metinle uyumlu olması aranır.
Bu başlık altındaki aykırılıklar uygulamada şöyle belirir:
- Ortak giderlerin kanunda öngörülen esaslara aykırı biçimde paylaştırılması
- Yönetim planında belirlenmiş kullanım kurallarına ters düşen kararlar alınması
- Maliklerin ortak yerlerden yararlanma hakkını daraltan düzenlemeler yapılması
- Yönetim planında öngörülen çoğunluk şartları gözetilmeden karar verilmesi
- Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerinin kanuna aykırı biçimde değiştirilmesi
Kanunun emredici hükümleriyle çatışan kararlar, kurulun takdir yetkisi kapsamında değerlendirilemez. Bu tür kararlar hukuka aykırı kabul edilir ve süresi içinde açılacak iptal davasıyla ortadan kaldırılabilir.
Konunun tamamlayıcı çerçevesi için Yönetim Planı Nedir? ve Yönetim Planının İptali Davası başlıklı çalışmalarımız incelenebilir.
Mülkiyet Hakkını Aşırı Biçimde Sınırlayan Kararlar
Kat malikleri kurulu ana taşınmazın yönetimi konusunda karar alma yetkisine sahiptir; ancak bu yetki maliklerin mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde daraltacak şekilde kullanılamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu her malike bağımsız bölümünü ve ortak yerleri kullanma hakkı tanımıştır. Bu hakkın gereksiz ya da aşırı biçimde kısıtlanması, kararı hukuka aykırı hale getirebilir ve iptalini gündeme taşıyabilir.
Kurul, düzenli bir yönetim sağlamak amacıyla birtakım sınırlamalar getirebilir. Ancak getirilen sınırlamanın makul, gerekli ve ölçülü olması şarttır. Malikin mülkiyet hakkını fiilen ortadan kaldıran ya da kullanımı gereksiz yere zorlaştıran kararlar, hak ihlali niteliği taşıyabilir.
Uygulamada bu nitelikteki kararlara örnek olarak:
- Malikin bağımsız bölümünü kullanmasını fiilen engelleyen kararlar
- Ortak yerlerden yararlanma hakkını gereksiz veya orantısız biçimde daraltan düzenlemeler
- Bağımsız bölümde yürütülebilecek faaliyetlerin hukuka aykırı şekilde yasaklanması
- Malikin mülkiyet hakkını kullanmasını güçleştiren veya taşınmazın ekonomik değerini düşüren kararlar
gösterilebilir. Bu tür kararlar mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale oluşturabileceğinden hukuka aykırılık gerekçesiyle iptal edilebilir. Mahkemeler, kurul kararının gereklilik ve ölçülülük ilkelerine uygunluğunu somut olayın koşullarına göre değerlendirir.
Hakkaniyete ve Dürüstlük Kuralına Aykırı Kararlar
Kurul kararlarının kanuna ve yönetim planına uygun olması tek başına yeterli değildir; bu kararların aynı zamanda hakkaniyete ve dürüstlük kuralına uygun düşmesi gerekir. Maliklerin hakkını gereksiz yere zorlaştıran, eşitlik ilkesini zedeleyen veya belirli bir maliki hedef alan kararlar, şeklen hukuka uygun görünse dahi hakkaniyete aykırı sayılabilir ve iptal edilebilir.
Kurulda çoğunluk iradesi esas olmakla birlikte, çoğunluğun bu gücü kötüye kullanması hukuken korunmaz. Azınlıkta kalan malikleri mağdur eden, makul bir gerekçeden yoksun ya da kişisel menfaat güdüsüyle alınan kararlar dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.
Bu kapsamda değerlendirilebilecek durumlar çoğunlukla şunlardır:
- Belirli bir maliki hedef alan veya onu diğerlerine kıyasla dezavantajlı konuma iten kararlar
- Aynı hukuki durumda bulunan maliklere farklı muamele yapılması
- Ortak giderlerin adil olmayan bir yöntemle belirlenmesi veya dağıtılması
- Çoğunluk gücünün azınlıktaki malikleri zor durumda bırakacak biçimde kullanılması
Açık bir kanun hükmüne aykırılık bulunmasa dahi bu kararlar hakkaniyet ve dürüstlük kuralına aykırılık nedeniyle iptal edilebilir. Dolayısıyla kurul kararlarının yalnızca şekil bakımından değil, içerik bakımından da dengeli ve adil olması beklenir.
İptal Davasını Kimler Açabilir?
İptal davası herkese tanınmış bir hak değildir; kanunda aranan şartları taşıyan kişiler tarafından açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, alınan karardan hukuken etkilenen ve menfaati ihlal edilen kat maliklerine dava hakkı tanımıştır. Bu nedenle davacının kural olarak kat maliki sıfatını taşıması ya da karardan doğrudan etkilenmiş olması gerekir.
Pratikte dava hakkı en çok, toplantıya katılıp karara muhalefet eden malikler ile toplantıya hiç katılamayan malikler bakımından gündeme gelir. Bağımsız bölümün sonradan devredildiği hallerde yeni malikin de belirli koşullarla dava açması mümkündür. Aşağıda dava ehliyeti bulunan kişiler gruplar halinde ele alınmaktadır.
Toplantıya Katılıp Karara Muhalefet Eden Kat Maliki
Toplantıda hazır bulunan ve alınan karara açıkça karşı oy kullanan malik, o kararın iptalini talep edebilir. Bu noktada karşı oyun toplantı tutanağına geçirilmesi ve mümkünse gerekçesinin de yazdırılması büyük önem taşır. Aksi halde ileride açılacak davada muhalefet şerhinin ispatı güçleşebilir.
Uygulamada özellikle aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir:
- Kararı hukuka aykırı bulan malikin toplantıda açıkça karşı oy kullanması
- Karşı oyun toplantı tutanağına kaydettirilmesi
- İmkân varsa karşı oy gerekçesinin tutanakta gösterilmesi
Bu koşulları yerine getiren malik, süresi içinde kurul kararının iptali için dava açabilir.
Toplantıya Katılmayan Kat Maliki
Toplantıya katılmamış olan malik de kararı hukuka aykırı buluyorsa iptal davası açma hakkına sahiptir. Toplantıda bulunmamak tek başına dava hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak bu halde dava açma süresi, kararın öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Maliklerin toplantıya katılamaması çeşitli nedenlere dayanabilir. Çağrının usulüne uygun yapılmaması ya da malikin toplantıdan hiç haberdar olmaması bu nedenlerin başında gelir. Böyle durumlarda malikin, kararı öğrendiği tarihten itibaren yasal süre içinde dava açması gerekir.
Toplantıya katılmayan malikin dava hakkı çoğunlukla şu hallerde doğar:
- Çağrının kendisine hiç yapılmamış olması
- Çağrının usulüne uygun biçimde tebliğ edilmemiş olması
- Toplantıdan haberdar olamaması nedeniyle katılım sağlayamaması
- Katılmamasına rağmen alınan kararın haklarını ihlal etmesi
Bu nedenle toplantıda bulunmamış maliklerin, kendilerini etkileyen bir karar alındığını öğrendikleri anda dava açma süresini titizlikle takip etmeleri gerekir.
Kiracıların ve Diğer İlgililerin Dava Hakkı
İptal davası kural olarak kat maliklerine tanınmış bir imkân olmakla birlikte, belirli hallerde kiracıların veya diğer ilgililerin de dava açabileceği kabul edilir. Özellikle alınan kararın kiracının kullanım hakkını doğrudan etkilemesi ya da hukuki menfaatini ihlal etmesi halinde bu kişilerin dava hakkı doğabilir.
Bununla birlikte söz konusu hak sınırsız değildir. Dava açabilmek için kararın bu kişileri doğrudan ve güncel biçimde etkilemesi gerekir. Yalnızca dolaylı bir menfaat ilişkisi, dava hakkı bakımından yeterli görülmez.
Kiracının veya diğer ilgililerin dava açabildiği durumlar çoğunlukla şunlardır:
- Kiracının bağımsız bölümden yararlanma imkânını doğrudan daraltan bir karar verilmesi
- Kiralanan bağımsız bölümün kullanım amacını değiştiren veya kullanımı engelleyen bir düzenleme yapılması
- Ortak yerlerin kullanımına ilişkin bir kararın kiracının günlük kullanımını doğrudan etkilemesi
- Yönetimce doğrudan kiracıya külfet yükleyen bir kararın oluşturulması
Örneğin kiralanan bağımsız bölümde yürütülebilecek faaliyetlerin bütünüyle yasaklanması ya da kiracının ortak yerlerden yararlanmasının engellenmesi, kiracının hukuki menfaatini doğrudan etkileyen kararlardandır. Bu gibi hallerde kiracı da kurul kararının iptali için dava yoluna başvurabilir.
Dava Açma Süresi
Kurul kararının iptali davası, belirli bir süre içinde açılması gereken bir davadır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu süre kural olarak bir aydır ve sürenin kaçırılması dava hakkını ortadan kaldırır. Bu nedenle süre, iptal davalarındaki en kritik başlıklardan biridir.
Sürenin başlangıcı, malikin toplantıya katılıp katılmamasına göre değişir. Toplantıda hazır bulunan malikler bakımından süre karar tarihinden itibaren işlerken, toplantıya katılmayan malikler bakımından kararın öğrenildiği tarih esas alınır. Her iki halde de sürenin doğru hesaplanması belirleyicidir.
Uygulamada süreye ilişkin tablo şu şekilde özetlenebilir:
- Toplantıya katılan malik bakımından → karar tarihinden itibaren 1 ay
- Toplantıya katılmayan malik bakımından → kararın öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay ve her halükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır.
- Süre hak düşürücü nitelikte olduğundan → mahkemece kendiliğinden dikkate alınır
- Sürenin geçirilmesi halinde → kararın hukuka aykırı olması tek başına dava açmaya yetmez
Bu nedenle kurul kararlarının iptali davalarında, kararın hukuka aykırılığı tartışılmadan önce dava açma süresinin dolup dolmadığı değerlendirilmelidir. Özellikle öğrenme tarihinin ispatı, uygulamada sık çekişme yaratan bir husustur.
Mutlak Butlan ve Yokluk Hallerinde Süre
Kurul tarafından alınan bir kararın emredici hukuk kurallarına, kamu düzenine veya ahlaka açıkça aykırı olması halinde bu karar geçersiz sayılabilir. Böyle bir durumda karar yalnızca iptal edilebilir nitelikte değil, yok hükmünde ya da mutlak butlanla sakat bir karar olarak nitelendirilebilir.
Bu nitelikteki kararlar bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki bir aylık ve altı aylık süreler uygulanmaz. Başka bir anlatımla mutlak butlan veya yokluk söz konusuysa ilgililer her zaman tespit davası açabilir.
Uygulamada bu kapsamda değerlendirilebilecek kararlar çoğunlukla şunlardır:
- Malikin mülkiyet hakkını bütünüyle işlevsiz bırakan bir kararın alınması
- Ortak yerlerin hukuka aykırı biçimde belirli bir kişiye tahsis edilmesi
- Kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırı bir düzenleme yapılması
- Kurulun yetki alanı dışında kalan bir konuda karar üretilmesi
Bu sebeple iptal davalarında öncelikle kararın iptal edilebilir nitelikte mi, yoksa mutlak butlanla sakat veya yok hükmünde mi olduğu doğru şekilde tespit edilmelidir.
Yargılama Süreci
Kurul kararının iptali davası, kat mülkiyetinden doğan özel bir uyuşmazlık olarak belirli mahkemelerde görülür. Davanın doğru mahkemede açılması, yargılamanın sağlıklı ilerlemesi bakımından önem taşır. Görevsiz veya yetkisiz mahkemede açılan davalarda usulden ret ya da dosyanın başka bir mahkemeye gönderilmesi söz konusu olabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kurul kararının iptali davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu davalar Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar kapsamında değerlendirildiğinden, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Yetkili mahkeme ise kural olarak ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dolayısıyla dava, kat mülkiyetine tabi taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Husumet
Bu davalarda husumet kural olarak kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi yöneticiyi kat maliklerini temsille görevlendirmiş olup, kurul kararlarına ilişkin davalarda yönetici malikleri temsilen davalı sıfatını taşır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38
"Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır."
Davacının, kurul kararının iptali davalarında maliklerin tamamını tek tek davalı göstermesi gerekmez. Maliklerin temsilcisi sıfatıyla yöneticinin davalı hanesinde yer alması yeterli sayılmaktadır. Bu yaklaşım, özellikle bağımsız bölüm sayısının yüksek olduğu apartman ve sitelerde usul ekonomisini korumak ve yargılamanın gereksiz biçimde uzamasını önlemek amacıyla benimsenmiştir.
Harç ve Yargılama Giderleri
Kurul kararının iptali davaları niteliği gereği maktu harca tabidir. Dolayısıyla dava açılırken harç, dava değeri üzerinden değil kanunda belirlenmiş sabit tutar üzerinden hesaplanır.
Yargılama sırasında doğan giderler ise davanın sonucuna göre taraflar arasında paylaştırılır. Davayı kaybeden taraf kural olarak yargılama giderlerini ve karşı tarafın vekâlet ücretini karşılamakla yükümlü olur.
Deliller ve İspat Yükü
Bu davada kararın hukuka aykırı olduğunu ispat yükü davacıdadır. Bu nedenle dava açılırken kararın usule veya hukuka aykırılığını ortaya koyan belgelerin dosyaya sunulması büyük önem taşır.
Uygulamada en çok başvurulan deliller şunlardır:
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanağı
- Karar defteri kayıtları
- Toplantı çağrı yazısı ve tebligat belgeleri
- Yönetim planı
- Tanık beyanları
- Gerektiğinde bilirkişi incelemesi
Çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, gerekli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ya da kararın kanuna aykırı olup olmadığı çoğunlukla bu belgeler üzerinden değerlendirilir.
İptal Kararının Sonuçları
Kurul kararının mahkemece iptal edilmesiyle birlikte karar hukuki geçerliliğini yitirir ve uygulanamaz hale gelir. İptalin etkisi davayı açan malikle sınırlı kalmaz; tüm kat malikleri bakımından sonuç doğurur.
Kararın Geçmişe Etkisi
İptal edilen karar kural olarak geçmişe etkili (geriye yürüyen) sonuç doğurur. Bir başka deyişle mahkemece iptal edilen karar, baştan itibaren geçersiz kabul edilir ve hiçbir zaman hukuki sonuç doğurmamış sayılır.
Bu durumun pratik yansımaları özellikle şu hallerde belirginleşir:
- Haksız biçimde tahsil edilmiş ortak giderlerin iadesinin istenmesi
- Hukuka aykırı karara dayanılarak yapılan işlemlerin geçersiz sayılması
- Kat maliklerinin uğradığı zararların tazmininin gündeme gelmesi
Bununla birlikte kararın uygulanmış olması veya üçüncü kişilerin haklarının etkilenmesi gibi durumlarda mahkeme, somut olayın özelliklerine göre farklı bir değerlendirme yapabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklarda esasa girilmeden kaybedilen dosya sayısı azımsanmayacak düzeydedir. Bunun başlıca nedeni, bir aylık hak düşürücü sürenin kısalığı ve öğrenme tarihinin çoğu zaman belgeye bağlanmamış olmasıdır. Toplantıda muhalefet şerhi düşülmemişse ya da tebligat evrakı saklanmamışsa, esasen haklı bir iddia dahi usul engeline takılabilmektedir.
Değerlendirmede ikinci kritik eşik, kararın iptal edilebilir nitelikte mi yoksa baştan geçersiz mi olduğunun tespitidir. Mutlak butlanla sakat bir karar söz konusuysa süre engeli aşılabilir; bu ayrımın dilekçe aşamasında doğru kurulması, kaçırılmış gibi görünen bir hakkın korunmasını sağlayabilir.
Somut bir dosyada öncelikle şu başlıklar ele alınmalıdır:
- Karar tarihi ile öğrenme tarihinin belgeye dayalı biçimde tespiti ve sürelerin takvimlenmesi
- Toplantı tutanağı ve karar defteri üzerinden yeter sayı hesabının denetlenmesi
- Çağrı usulüne ve on beş günlük bildirim şartına uyulup uyulmadığının incelenmesi
- Kararın gündemle bağlantısının ve gündem dışılık iddiasının değerlendirilmesi
- Talebin iptal mi yoksa yokluk/mutlak butlan tespiti mi olduğunun netleştirilmesi
- Husumetin kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilmesi
Independent Legal, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda kurul kararlarının hukuki denetiminden iptal kararının sonuçlarının uygulanmasına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.