Kat mülkiyetine tabi bir yapının hangi usulle yönetileceğini, maliklerin hangi yetkilere sahip olup hangi borçları üstlendiğini ve ortak yaşamın hangi kurallar üzerine kurulacağını belirleyen temel metin yönetim planıdır. Bu belge kat mülkiyetinin kuruluş evrakı arasında sayılır; taşınmazın idaresine ilişkin düzeni kurar ve maliklerin tamamı bakımından bağlayıcı bir işlev görür.
Ortak yerlerden nasıl yararlanılacağı, aidat ile giderlerin hangi ölçüye göre bölüşüleceği, bağımsız bölümlerin hangi amaçla kullanılabileceği ve yönetimin nasıl işleyeceği yönündeki düzenlemelerin dayanağı bu metindir. Dolayısıyla planın hukuken ne anlama geldiğini, kimleri ve ne ölçüde bağladığını, hangi koşullarda değiştirilebileceğini bilmek uygulamada büyük önem taşır.
Bu bilgi notunda planın tanımını, hukuki niteliğiyle bağlayıcılığını, hazırlanma usulünü, değiştirilmesinde aranan çoğunluğu ve plana aykırılık halinde doğabilecek sonuçları ana hatlarıyla ele alıyoruz.
Yönetim Planı Kavramı
Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda idare usulünü, maliklerin yetki ve borçlarını ve ortak yerlerden yararlanmanın esaslarını belirleyen temel metindir. Kuruluş belgeleri arasında yer alan bu düzenleme, ana taşınmazın yönetimine ilişkin kuralları ortaya koyar ve maliklerin tümü hakkında hüküm doğurur.
Metin; taşınmazın yönetim biçimi, ortak giderlerin bölüşüm usulü, ortak alanların kullanımı ve yöneticiye ilişkin hükümler gibi başlıkları kapsar ve kat mülkiyeti ilişkilerinin düzenli biçimde yürütülmesine hizmet eder.
Tanım
Yönetim planı, ana taşınmazın idaresine dair kuralları ortaya koyan ve maliklerin uymak durumunda olduğu yazılı bir metindir. Kat mülkiyeti kurulurken düzenlenir; tapu siciline verilmesiyle birlikte hüküm ifade etmeye başlar.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından bu metin; taşınmazın nasıl yönetileceğini, hangi amaçla kullanılacağını, yönetici ile denetçilere hangi görev ve yetkilerin tanındığını, ortak giderlerin ne şekilde bölüşüleceğini ve buna benzer konuları hükme bağlayan bağlayıcı bir düzenlemedir.
Bağlayıcılığı
Yönetim planı, ana taşınmazdaki kat maliklerinin tamamını bağlar. Malikler hem bağımsız bölümlerini kullanırken hem de ortak yerlerden yararlanırken metindeki hükümlere uymak zorundadır.
Bağlayıcı etki yalnızca mevcut maliklerle sınırlı kalmaz. Bağımsız bölümü sonradan devralan kişi, o bölümü kiralayan kiracı ve bölümden başka bir sıfatla yararlananlar da plan hükümlerinin kapsamındadır.
Bu yönüyle metin, kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yaşam düzenini kuran ve ilgili herkesi kapsayan temel bir hukuki belgedir.
Yönetim Planının Hukuki Dayanağı
Planın hukuki dayanağını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri oluşturur ve metin, kat mülkiyetinin kuruluş belgelerinden biri kabul edilir. Kanundan doğan yetkiye dayanılarak hazırlanan bu düzenleme, malikleri bağlayan özel nitelikte bir kural bütünüdür.
Kanundaki Düzenleme
Yönetim planına ilişkin hüküm, 634 sayılı Kanun'un 28. maddesinde yer alır. Anılan maddeye göre metin; taşınmazın işletilme biçimini, kullanım amacını, yönetici ve denetçilere tanınan görev ve yetkileri, maliklerin haklarıyla borçlarını ve benzer nitelikteki konuları düzenleyen bir sözleşme sayılır.
Kanunun çizdiği çerçevede planın başlıca özellikleri şöyle sıralanabilir: ana taşınmazın idaresine ilişkin temel esasları belirlemesi, kat maliklerini bağlayan kurallar içermesi, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında bulunması ve değiştirilmesinin belirli bir çoğunluk koşuluna bağlanmış olması.
Bu nitelikleriyle metin, kat mülkiyeti ilişkilerinin düzenli biçimde yürütülmesini sağlayan temel hukuki dayanak konumundadır.
Sözleşme Niteliği
Yönetim planı, malikler arasında kurulan ve taşınmazın idaresine dair kuralları belirleyen özel nitelikte bir sözleşmedir. Kanun bu metni açıkça sözleşme olarak nitelendirmiş ve maliklerin tümü hakkında hüküm doğuracağını kabul etmiştir.
Bunun sonucu olarak plan, kat malikleri arasında akdedilmiş bir sözleşme sayılır; maliklerin hepsini kapsar, bağımsız bölümü sonradan edinenler bakımından da geçerlidir ve tek bir kişinin iradesiyle değiştirilemez.
Sözleşme niteliği taşıması, maliklerin ortak yaşama ilişkin kurallara uymasını zorunlu kılan başlıca etkendir.
Tapu Sicili ile İlişkisi
Plan, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen ve tapu kayıtlarıyla birlikte muhafaza edilen bir belgedir. Bu nedenle sicille doğrudan bağı bulunur ve taşınmazı sonradan edinen kişiler bakımından da hukuki sonuç yaratır.
Bir bağımsız bölümü satın alan kişi, tapu kaydını devralmakla birlikte plandaki hükümleri de benimsemiş sayılır. Dolayısıyla yeni malikin, metinden haberdar olmadığını öne sürerek kurallara aykırı davranması mümkün değildir.
Bu çerçevede plan, tapu siciline bağlı olarak hem malikleri hem de bağımsız bölümden yararlanan kişileri kapsayan temel bir hukuki metin işlevi görür.
Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
Kanunun 28. maddesi planı kuruluş belgeleri arasında saymış olduğundan, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bu metnin hazırlanması zorunludur; hazırlanan metin sözleşme niteliği taşır.
Plan, kat mülkiyetinin ilk kurulduğu anda düzenlenebileceği gibi, hâlihazırda kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda malikler tarafından sonradan da yapılabilir. Ne var ki metnin ilk kez oluşturulmasıyla yürürlükteki bir metnin değiştirilmesi ayrı usullere tabidir. Bu yüzden sürecin, kanunda gösterilen usul ve çoğunluk kurallarına uygun yürütülmesi gerekir.
Planı Kim Hazırlar?
İlk kuruluş aşamasında metni, ana taşınmazın maliki ya da maliklerin tamamı hazırlayıp imzalar. Birden çok malik varsa hepsinin irade beyanı aranır. Yeni yapılan binalarda metni uygulamada çoğunlukla yüklenici (müteahhit) kaleme almakta; ancak hukuki geçerlilik, malik veya maliklerin iradesine dayanmaktadır.
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra ise plan, kat malikleri kurulunun kararıyla değiştirilebilir. Bu aşamada değişiklik yapılabilmesi, maliklerin beşte dört (4/5) oranındaki çoğunluğunun yazılı onayına bağlıdır.
Buna göre ilk metni malik veya maliklerin hepsi birlikte oluştururken, sonraki değişiklikler 4/5 çoğunlukla gerçekleştirilir. Bu iki aşamanın birbirine karıştırılması, uygulamada en sık rastlanan hatalardandır.
Ayrıca özellikle vurgulanmalıdır ki söz konusu oran arsa payı üzerinden değil, maliklerin kişi sayısı esas alınarak bulunur.
Hazırlanma Usulü
Metin yazılı biçimde kaleme alınır ve kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilmek üzere düzenlenir. Hukuken geçerli sayılabilmesi için yazılı olması ve malik imzalarını taşıması zorunludur.
Metin oluşturulurken özellikle şu hususlar gözetilir:
- Yönetim modelinin belirlenmesi (yönetici, yönetim kurulu vb.)
- Ana taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı (konut, işyeri vb.)
- Ortak giderlerin hangi usulle bölüşüleceği
- Bağımsız bölümlerin niteliği ve sayısı
- Ortak yerlerden yararlanmanın biçimi
Metnin, taşınmazın fiili kullanımıyla uyumlu olması ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önleyecek açıklıkta yazılması beklenir.
Planda Bulunması Gereken Temel Hükümler
Kanunun 28. maddesi, taşınmazın idaresine dair temel düzenlemelerin metinde yer almasını zorunlu tutar. Plan, maliklerin hak ve borçlarını doğrudan etkilediğinden kapsamlı ve anlaşılır hükümler içermelidir.
Metinde özellikle şu konulara yer verilmesi beklenir:
- Taşınmazın hangi yönetim modeliyle idare edileceği
- Bağımsız bölümlerin ne amaçla kullanılabileceği
- Maliklerin yetkileri ile üstlendikleri borçlar
- Ortak yerlerden yararlanmanın esasları
- Yöneticiye ve denetçiye tanınan görev ve yetkiler
- Ortak giderlerin hangi ölçüye göre bölüşüleceği
- Toplantıların ve karar alma sürecinin işleyişi
- Metnin sonradan hangi usulle değiştirileceği
Eksik bırakılan ya da belirsiz yazılan düzenlemeler, uygulamada uyuşmazlıkların başlıca kaynaklarından birini oluşturur.
Planın Tapuya Sunulması
Metin, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilmesi gereken zorunlu evrak arasındadır ve sicille birlikte saklanır. Tapuya sunulması, onu üçüncü kişiler yönünden de bağlayıcı kılan işlemdir.
Taşınmazı sonradan edinen kişi, tapu kaydıyla birlikte hükümleri de kabul etmiş sayılır. Bu sebeple yeni malik, metni bilmediğini ileri sürerek kurallara aykırı hareket edemez.
Bu çerçevede plan; sicille bağlantılı bir belgedir, bağımsız bölümü sonradan devralanları da kapsar ve ortak yaşam düzenini belirleyen temel hukuki metin niteliği taşır.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Metin malikleri bağlayan bir sözleşme olsa da değiştirilemez değildir. Ancak değişiklik, olağan bir kurul kararıyla gerçekleştirilemez; kanunda öngörülen özel çoğunluk koşullarının sağlanması gerekir. Dolayısıyla planda düzeltme yapılabilmesi, kanundaki usule uyulmasına bağlıdır.
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, metnin gereken çoğunluk sağlanmadan değiştirilmesi ya da yapılan değişikliğin sicile geçirilmemesidir. Bu tür işlemler hukuken sonuç doğurmayabilir ve iptal istemine konu edilebilir.
Değişikliğin Şartları
Planda değişiklik yapılması maliklerin ortak iradesine bağlıdır. Kanunun 28. maddesi, değişikliğin geçerli olabilmesi için maliklerin belirli bir çoğunluğa ulaşmasını arar.
Değişikliğin hüküm doğurabilmesi için kat maliklerinin irade beyanının bulunması, düzeltmenin yazılı biçimde yapılması, kanunda gösterilen çoğunluğun elde edilmesi ve sonucun tapu siciline bildirilmesi gerekir.
Bu koşullar yerine getirilmeden yapılan değişiklikler hukuken geçerli kabul edilmez.
Karar Yeter Sayısı: 4/5 Çoğunluk
Kanun, planın değiştirilmesini kat maliklerinin beşte dört (4/5) oranındaki çoğunluğunun yazılı onayına bağlamıştır. Bu oran hesaplanırken bağımsız bölüm sayısı esas alınır.
Buna göre bağımsız bölümlerin toplam sayısının en az beşte dördüne karşılık gelen malikin değişiklikten yana irade açıklaması aranır; bu oran tutturulmadan alınan kararlar geçerlilik taşımaz.
Örneğin 20 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda planın değiştirilebilmesi, en az 16 kat malikinin olumlu yönde oy vermesine bağlıdır.
Kanun koyucunun bu ağırlaştırılmış yeter sayıyı benimsemesinin nedeni, metnin bütün malikleri bağlayan temel bir belge olmasıdır.
Değişikliğin Tapuya Bildirilmesi
Planda yapılan düzeltmelerin hukuki sonuç doğurabilmesi, bunların tapu siciline geçirilmesine bağlıdır. Değişiklik, malikler arasında alınmış bir kararla sınırlı kalamaz; kayıtlara işlenmesi zorunludur.
Sicile bildirilmemiş bir değişiklik, üçüncü kişilere karşı bağlayıcı olmayabilir, bağımsız bölümü sonradan edinenlere ileri sürülemeyebilir ve uygulamada yeni uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilir.
Bu nedenle karar alındıktan sonra değişikliğin tapu müdürlüğüne sunulup beyanlar hanesine işlettirilmesi gerekir.
Değişiklik İçin Mahkemeye Başvurulması
Malikler gereken çoğunluğa ulaşamıyorsa, bazı durumlarda planın mahkeme kararıyla değiştirilmesi mümkün olabilir. Özellikle yürürlükteki metnin hukuka aykırı olması, uygulanmasının imkânsız hale gelmesi ya da maliklerin haklarını ağır biçimde zedelemesi durumunda yargı yoluna gidilebilir.
Mahkemeye başvurulabilecek başlıca haller şunlardır:
- Gereken çoğunluğa ulaşılamadığı için değişikliğin yapılamaması
- Metnin kanuna aykırı hükümler barındırması
- Hükümlerin uygulanmasının fiilen olanaksız hale gelmesi
- Metnin dürüstlük kuralına açıkça aykırı bir sonuç doğurması
Böyle bir durumda mahkeme, olayın özelliklerini gözeterek planda değişiklik yapılmasına hükmedebilir.
Yönetim Planının İptali Davası
Metin malikleri bağlayan bir sözleşme olsa da, hukuka aykırı hükümler barındırması veya maliklerin haklarını ihlal etmesi halinde iptali istenebilir. İptal davası; planın tamamının ya da belirli hükümlerinin kanuna, dürüstlük kuralına yahut emredici düzenlemelere aykırı olması durumunda açılır.
Uygulamada iptal talebi özellikle bazı hükümlerin maliklerin mülkiyet hakkını sınırlaması, ortak yerlerden yararlanmayı haksız biçimde kısıtlaması veya eşitlik ilkesiyle bağdaşmaması halinde gündeme gelir.
İptal Davasının Şartları
Davanın açılabilmesi için metindeki düzenlemenin hukuka aykırı olması ya da maliklerin haklarını zedelemesi gerekir. Her görüş ayrılığı iptal sebebi oluşturmaz; aykırılığın açık ve somut biçimde ortaya konması aranır.
İptal istemine dayanak yapılabilecek başlıca haller şunlardır:
- Metnin emredici hukuk kurallarıyla çatışması
- Hükümlerin kanuna aykırı düzenlemeler içermesi
- Maliklerin mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde daraltan kayıtlar bulunması
- Ortak yerlerden yararlanmada eşitlik ilkesine ters hükümler yer alması
- Metnin uygulanmasının fiilen olanaksız hale gelmesi
Bu hallerde planın tümünün ya da yalnızca ilgili hükmünün iptali talep edilebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İptal davasında görev, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan bu tür davalarda görev kamu düzenindendir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Yetki bakımından ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; söz konusu yetki kesin niteliktedir.
Kısaca dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Dava Açma Süresi
Planın iptali bakımından kanunda ayrı bir hak düşürücü süre belirlenmemiştir. Bu sebeple metnin kanuna ya da emredici kurallara aykırı hükümleri, herhangi bir süreyle bağlı kalınmaksızın her zaman ileri sürülebilir.
Bununla birlikte uzun süredir uygulanan bir metne karşı açılan davalarda, dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağı mahkemece değerlendirmeye alınabilmektedir. Dolayısıyla aykırılık fark edildiğinde dava yoluna gitmeyi ertelememek yerinde olur.
Kararın Sonuçları
Mahkeme planın iptaline hükmederse, iptal edilen hüküm artık sonuç doğurmaz. Karar kural olarak bütün malikleri bağlar ve ilgili düzenleme uygulanamaz hale gelir.
İptal kararının başlıca sonuçları şunlardır:
- Hukuka aykırı bulunan hüküm yürürlükten kalkar
- Söz konusu hükmün malikler yönünden bağlayıcılığı sona erer
- Metnin ilgili kısmı uygulama kabiliyetini yitirir
- Gerektiğinde yeni bir yönetim planı düzenlenmesi gündeme gelir
Independent Legal Değerlendirmesi
Yönetim planı, apartman ve site uyuşmazlıklarında ilk başvurulması gereken ancak en az okunan belgedir. Aidat oranından otopark tahsisine, bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılıp kullanılamayacağından yöneticinin yetki sınırına kadar pek çok tartışma, aslında metne bakılarak çözülebilecek niteliktedir. Bu nedenle uyuşmazlık doğduğunda atılacak ilk adım, tapu müdürlüğünden metnin güncel ve tam örneğinin temin edilmesidir.
İkinci olarak, değişiklik sürecinde yapılan usul hataları uygulamada sık rastlanan bir sorundur. Yeterli çoğunluk sağlanmadan alınan bir karar ya da sicile işlettirilmemiş bir düzeltme, yıllar sonra açılan bir davada beklenmedik biçimde geçersiz sayılabilir. Sürecin baştan doğru kurgulanması, sonradan katlanılacak maliyetten çok daha ekonomiktir.
Somut bir dosyada şu başlıklara öncelik verilmesi yerinde olacaktır:
- Metnin tapudaki güncel hâlinin, sonraki değişiklik beyanlarıyla birlikte incelenmesi
- Tartışmalı hükmün emredici kurallara aykırılık taşıyıp taşımadığının değerlendirilmesi
- Değişiklik hedefleniyorsa 4/5 oranının kişi sayısı üzerinden önceden hesaplanması
- Alınan kararın yazılı hale getirilip beyanlar hanesine işlettirilmesi
- Çoğunluğa ulaşılamayan hallerde mahkemeye başvuru koşullarının analiz edilmesi
- İptal istemi düşünülüyorsa hukuka aykırılığın somut ve belgeli biçimde ortaya konması
Independent Legal, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planının hazırlanması, değiştirilmesi ve bu metinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü süreçlerinde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.