Birden fazla kişinin malik sıfatını taşıdığı taşınmazlarda ortaklık ilişkisi çoğunlukla malın satılıp bedelin dağıtılmasıyla tasfiye edilir. Oysa mevzuat, üzerinde bağımsız bölüm oluşturmaya uygun bir yapı bulunuyorsa daha koruyucu bir yol öngörmüştür: taşınmaz elden çıkarılmaz, kat mülkiyetine çevrilir ve oluşturulan bağımsız bölümler paydaşlara tek tek bırakılır. Bu, aynen taksimin kendine özgü bir görünümüdür.
Bununla birlikte her taşınmaz bu yönteme uygun değildir. Hakimin bu yönde hüküm kurabilmesi; yapının bağımsız bölümlere ayrılmasına teknik açıdan elverişli olmasına, imar düzenine aykırılık bulunmamasına ve paydaşların her birine bir bölüm bırakılabilmesine bağlıdır. Bu koşullardan biri karşılanmadığında dava, satış kararıyla sonuçlanır.
Aşağıda; kat mülkiyeti kurulması suretiyle paydaşlığın giderilmesinin dayandığı hüküm, aranan koşullar, talebin ileri sürülme biçimi, teknik hazırlık aşamaları, yargılamanın işleyişi ve kararın doğurduğu sonuçlar uygulamaya dönük bir çerçevede ele alınmaktadır.
Yöntemin Tanımı ve Uygulamadaki İşlevi
Söz konusu yöntem, paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda ortaklığın, malın elden çıkarılması yerine bağımsız bölümler oluşturulup bunların paydaşlara bırakılmasıyla sona erdirilmesini ifade eder. Nitelik itibarıyla bir aynen taksim türü olmakla birlikte, sonucunda taşınmazın hukuki rejimi de değişmekte; paylı mülkiyet yerini kat mülkiyetine bırakmaktadır.
Çok katlı yapılarda ve bünyesinde birden çok bölüm barındıran taşınmazlarda bu yol pratik bir çözüm sunar. Açık artırma riski ortadan kalkar; paydaşlar taşınmazdan tümüyle kopmak yerine, kendilerine düşen bölümün maliki sıfatıyla mülkiyet ilişkisini sürdürür.
Dayanak Hüküm
Yöntemin kanuni temeli Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesinde yer alır. Hüküm, taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılabildiği hallerde paylaşmanın bölüm tahsisi yoluyla yapılmasına imkan tanımaktadır:
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10
"…..Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir."
Hükmün uygulanabilmesi için hakimin, taşınmazın hem teknik hem hukuki yönden kat mülkiyetine geçmeye uygun bulunduğu sonucuna varması gerekir. Bu kanaate ulaşıldığında satışa hiç gidilmeden, bağımsız bölümler paydaşlara dağıtılarak ortaklık tasfiye edilir.
Karar Verilebilmesi İçin Aranan Koşullar
Mahkemenin bu yönde hüküm kurabilmesi; taşınmazın fiili durumu, teknik nitelikleri ve hukuki statüsü bakımından kat mülkiyetine elverişli olmasına bağlıdır. Hakim, ortaklığın satış yerine aynen bölünerek giderilip giderilemeyeceğini araştırırken keşif yapar ve teknik belgeler ile bilirkişi görüşünden yararlanır.
Elverişliliğin bulunmadığı saptandığında ise sonuç değişir; bu ihtimalde ortaklık satış yoluyla giderilir.
Taşınmaz Üzerinde Bir Yapının Varlığı
İlk koşul, taşınmazda kat mülkiyetine konu edilebilecek bir yapının fiilen bulunmasıdır. Boş arsalarda kat mülkiyeti kurulamayacağından, üzerinde inşaat bulunmayan taşınmazlarda paydaşlık kural olarak satış yoluyla tasfiye edilir.
Yapının Bölünmeye Uygun Nitelikte Olması
Taşınmazdaki yapı, içinden bağımsız bölüm çıkarılmasına elverişli teknik özellikler taşımalıdır. Bu bakımdan oluşturulacak bölümlerin şu nitelikleri karşılaması beklenir:
- Birbirinden teknik olarak ayrılabilir yapıda bulunması
- Kendi başına kullanıma elverişli olması
- Kullanıcısına bağımsız kullanım imkanı tanıması
Bu hususların varlığı, çoğunlukla mahalline gidilerek yapılan keşif ve akabindeki bilirkişi incelemesiyle ortaya konulur.
İmar Düzenine Uygunluk
Yapının imar mevzuatıyla uyumlu olması da aranan koşullar arasındadır. Uygulamada onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve iskan olarak da anılan yapı kullanma izin belgesinin dosyada bulunması belirleyici olmaktadır. Ruhsatsız yapılar, kaçak inşaatlar ve projesine aykırı biçimde tamamlanmış binalar bakımından kat mülkiyeti kurulmasına imkan bulunmamaktadır.
Kurulmaya Engel Bir Durumun Bulunmaması
Taşınmazda kat mülkiyeti kurulmasını hukuken veya fiilen imkansız kılan bir durumun bulunmaması gerekir. Uygulamada bu tür engellere şu örnekler verilebilir: yapının bağımsız bölümlere teknik olarak bölünememesi, imar mevzuatıyla çelişen bir durumun tespit edilmesi, kat mülkiyetine esas alınacak proje ve belgelerin hazırlanamaması ya da taşınmazın yıkılacak ölçüde riskli bulunması. Bu hallerden birinin varlığı, kat mülkiyetine geçişi engelleyebilmektedir.
Paydaşların Tamamına Bölüm Bırakılabilmesi
Bu yolla tasfiyenin gerçekleşebilmesi için, imkanlar elverdiği ölçüde her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi beklenir. Bölümlerin değerleri paydaşların pay oranlarıyla tam olarak örtüşmediğinde ise ivaz, yani denkleştirme bedeli devreye girer ve paylar arasındaki fark bu yolla giderilir.
Aynen Bölüşmenin Elverişli Olması
Ortaklığın giderilmesi yargılamasında hakim, önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırmakla yükümlüdür. Ne var ki aynen bölüşmenin fiilen uygulanabilir olması ve taşınmazın ekonomik değerinde önemli bir azalmaya yol açmaması gerekir.
Bağımsız bölüm oluşturulması mümkün değilse ya da yapılacak paylaşım taşınmazın kullanımını ciddi biçimde zedeleyecekse, mahkeme satış yönünde karar verebilir.
Talebin İleri Sürülme Biçimi
Kat mülkiyeti kurulması, ortaklığın giderilmesi davası içinde dile getirilen özel bir aynen taksim talebidir. Mahkemenin taşınmazın bu rejime elverişliliğini inceleyebilmesi için, taraflardan en az birinin bu doğrultuda açık bir istemde bulunması uygulamada büyük ağırlık taşır.
Talep çoğunlukla, taşınmazın açık artırmayla elden çıkarılmasını istemeyen paydaşlardan gelir. Amaç, satışın önüne geçerek bağımsız bölümlerin paydaşlar arasında dağıtılmasını sağlamaktır.
Talebi Kimin İleri Sürebileceği
İstem, davayı açan paydaştan gelebileceği gibi davalı konumundaki paydaşlarca da ileri sürülebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi, ortak maliklerden ya da mirasçılardan yalnızca birinin bu yönde talepte bulunmasını yeterli görmüştür; dolayısıyla paydaşların hepsinin aynı istemde birleşmesi aranmaz.
Uygulamada davalı paydaşların satış talebine karşı çıkarak taşınmazın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle paylaştırılmasını istemeleri sıkça görülen bir durumdur.
Talebin Yargılamanın Hangi Aşamasında Yapılacağı
İstem, dava dilekçesinde yer alabileceği gibi yargılama sürerken sunulacak beyan ve dilekçelerle de mahkemenin önüne getirilebilir.
Bununla birlikte keşif ve bilirkişi incelemesinin sağlıklı yürütülebilmesi bakımından talebin erken bir aşamada dile getirilmesi tercih edilmelidir.
Kat mülkiyetine esas proje, yönetim planı ve teknik belgelerin hazırlanması belirli bir zaman gerektirdiğinden, geç ileri sürülen talepler yargılamanın uzamasına yol açabilmektedir.
Hakimin Kendiliğinden Yapacağı Araştırma
Ortaklığın giderilmesi davalarında hakim, kural olarak aynen taksim ihtimalini kendiliğinden araştırmak durumundadır. Taşınmazın kat mülkiyetine geçmeye elverişli olup olmadığı da bu araştırmanın kapsamına girer.
Buna karşın uygulamada bu yönde hüküm kurulabilmesi, taraflardan birinin açık talebine ve gerekli teknik belgelerin dosyaya kazandırılmasına bağlı kalmaktadır.
Bu nedenle kat mülkiyeti kurulmasını isteyen paydaşın talebini tereddüde yer bırakmayacak biçimde ortaya koyması ve teknik hazırlığı önceden tamamlaması beklenir.
Aynen Taksim Sürecinin İşleyişi
Süreç, taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılmaya teknik ve hukuki yönden uygun olup olmadığının ayrıntılı biçimde incelenmesini gerektirir.
Bu doğrultuda mahkemece keşif icra edilir, bilirkişi raporları alınır ve taşınmazın kat mülkiyetine hazır hale getirilmesi için gereken teknik belgeler temin ettirilir. İnceleme olumlu sonuçlandığında bağımsız bölümlerin oluşturulmasına ve paydaşlara dağıtılmasına hükmedilebilir.
Bilirkişi İncelemesi
Talep dosyaya girdiğinde mahkeme taşınmaz üzerinde keşif yapar ve bilirkişi görevlendirir. İnceleme kapsamında ele alınan hususlar arasında imar mevzuatına uygunluk, yapının teknik durumu, bağımsız bölüm oluşturulmasına elverişlilik ve paydaşlara özgülenecek bölümlerin saptanması yer alır. Heyetler uygulamada çoğunlukla mimar, inşaat mühendisi ve fen bilirkişisinden oluşturulmaktadır.
Mimari Proje ve Teknik Belgeler
Kat mülkiyetine geçilebilmesi için taşınmaza ait mimari projenin ve diğer teknik belgelerin hazırlanması zorunludur. Bu aşamada onaylı mimari proje, bağımsız bölümlere ilişkin krokiler, ortak alanların projedeki gösterimi ve arsa paylarının dağılımı incelenir. Hazırlanan projelerin hem imar mevzuatıyla hem de Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleriyle uyumlu olması gerekir.
Bağımsız Bölümlerin Saptanması
Kat mülkiyeti kurulduğunda taşınmazdaki bölümler belirlenip numaralandırılır. Paydaşlara bırakılacak bölümler saptanırken her bölümün değeri, yüzölçümü, binadaki konumu ve hangi amaçla kullanılacağı gözetilir.
Bölümlerin Pay Oranlarına Göre Dağıtılması
Hangi bölümün kime kalacağı konusunda paydaşlar uzlaşırsa hakim bu iradeye uygun karar verir. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde, bilirkişi raporuyla belirlenen bölümler paydaşlar arasında kura yoluyla dağıtılır. Dağıtımda paydaşların tapu kaydındaki pay oranları esas alınır.
Hedeflenen, her paydaşın payına denk gelen değerde bir bölüm elde etmesidir. Bölümlerin değerleri tam olarak eşitlenemeyeceğinden, uygulamada ivaz ödemesi çoğu zaman gündeme gelir.
Yönetim Planının Hazırlanması
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yönetim planı düzenlenmelidir. Bu belge; ortak yerlerin nasıl kullanılacağını, yapının yönetim biçimini, giderlerin paylaştırılma esaslarını ve bağımsız bölüm maliklerinin hak ve borçlarını düzenleyen temel metindir. Uygulamada yönetim planı, mimari proje ve diğer teknik belgelerle birlikte dosyaya sunulur.
İvaz Ödemesinin Uygulanması
Bağımsız bölümlerin değerleri paydaşların tapudaki pay oranlarıyla örtüşmediğinde mahkeme denkleştirme bedeline hükmedebilir.
Örnek vermek gerekirse, diğerlerine kıyasla daha değerli bir bölümün bir paydaşa bırakılması halinde aradaki farkın öteki paydaşlara ödenmesine karar verilebilir. Böylece paydaşlar arasındaki ekonomik denge korunmuş olur.
Değeri düşük kalan bölüme eklenecek ivazın, hüküm kurulmadan önce mahkeme veznesine yatırılması gerekir. Söz konusu bedel depo edilmedikçe kat mülkiyeti yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedilemez.
Kat Mülkiyeti Kurulmasına İlişkin Hüküm
Taşınmazın elverişli olduğu kanaatine varan mahkeme, kat mülkiyeti kurulmasına ve bölümlerin paydaşlara özgülenmesine karar verir. Hüküm fıkrasında ortak alanlar, arsa payları, hangi bölümün hangi paydaşa bırakıldığı ve varsa denkleştirme bedelleri ayrıntılı biçimde gösterilir. Karar kesinleştiğinde taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi son bulur ve paydaşlar bağımsız bölüm maliki sıfatını kazanır.
Yargılamanın İşleyişi
Kat mülkiyeti kurulması istemleri, ortaklığın giderilmesi davası bünyesinde ileri sürülen özel bir aynen taksim talebi niteliğinde olduğundan, yargılamada hem paydaşlığın giderilmesine ilişkin genel usul kuralları hem de Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan teknik gereklilikler birlikte gözetilir.
Taşınmazın elverişliliği; keşif, bilirkişi raporları, teknik belgeler ve tarafların sunduğu deliller çerçevesinde değerlendirilir.
Arabuluculuk Dava Şartı
7445 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikten sonra ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartına dönüşmüştür. Dolayısıyla kat mülkiyeti kurulması istemli taleplerde de dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.
Görüşmeler anlaşmazlıkla sonuçlanırsa düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Bu dava şartı yerine getirilmeden açılan davalarda usulden ret kararı verilmesi mümkündür.
Görev ve Yetki
Bu tür davalarda görev kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesine aittir.
Yetki yönünden ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu sebeple dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
İspat Yükü ve Deliller
Taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olduğunu ispat etmek, bu yönde talepte bulunan tarafa düşer. Uygulamada bu amaçla başvurulan delil türleri arasında tapu kayıtları, mimari projeler, yapı ruhsatı, iskan belgesi, belediye kayıtları, yönetim planı ve bilirkişi raporları sayılabilir. Taraflar bunların yanında tanık beyanına ve uzman görüşüne de dayanabilir.
Keşif ve Teknik İnceleme
Bu taleplerde keşif ile bilirkişi incelemesi belirleyici bir ağırlığa sahiptir. Mahkeme taşınmaz başında keşif yaparak yapının teknik durumunu inceletir. Bilirkişilerden özellikle bağımsız bölüm oluşturulmasının mümkün olup olmadığı, imar mevzuatına uygunluk, paydaşlara özgüleme imkanının bulunup bulunmadığı, bölümlerin değerleri ve denkleştirme bedeline gerek olup olmadığı hususlarında görüş alınır. Görevlendirilen heyetlerde fen bilirkişisi, mimar ve inşaat mühendisi birlikte yer almaktadır.
Harçlar ve Yargılama Giderleri
Keşif, bilirkişi incelemesi, proje hazırlanması ve teknik belgelerin düzenlenmesi kalemleri nedeniyle bu davalarda yargılama giderleri çoğu kez yüksek bir tutara ulaşabilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında harç ve giderler kural olarak paydaşların pay oranları gözetilerek taraflara paylaştırılır. Mahkemenin somut olayın özelliklerine göre farklı bir dağıtım yapması da mümkündür.
Vekalet Ücreti
Kendisini vekille temsil ettiren taraflar lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekalet ücretine hükmedilir.
Ortaklığın giderilmesi davaları çift taraflı dava niteliği taşıdığından uygulamada kural olarak maktu vekalet ücreti takdir edilir. Bu nedenle yargılama sonunda, vekille temsil edilen taraf yararına tarifedeki maktu avukatlık ücretine karar verilmektedir.
İstinaf ve Temyiz
Sulh Hukuk Mahkemesinin kararına karşı, tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararları bakımından ise kanunda öngörülen parasal sınırın aşılmış olması halinde temyiz yolu açıktır.
Karar kesinleştiğinde kat mülkiyetine ilişkin tapu işlemleri yapılabilir hale gelir ve bağımsız bölümler paydaşlar adına tescil edilir.
Davanın Sonuçları
Talebin kabulü halinde taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi tasfiye edilir ve bağımsız bölümler paydaşlara dağıtılır.
Kat Mülkiyetinin Kurulması ve Bölümlerin Dağıtılması
Taşınmazın teknik ve hukuki yönden elverişli olduğu sonucuna varan mahkeme, kat mülkiyeti kurulmasına ve bölümlerin paydaşlara özgülenmesine hükmeder. Kararda ortak kullanım alanları, bağımsız bölümlerin arsa payları, hangi bölümün hangi paydaşa bırakıldığı ve varsa denkleştirme bedelleri ayrıntılı olarak yer alır. Hükmün kesinleşmesiyle ortak mülkiyet sona erer, bölümler ayrı tapu kayıtlarına bağlanır ve paydaşlar kendilerine düşen bölüm üzerinde münferit mülkiyet hakkı elde eder.
Denkleştirme Bedeline Hükmedilmesi
Bölümlerin değerleri ile pay oranları arasında fark bulunması durumunda mahkeme ivaza hükmedebilir.
Sözgelimi değeri yüksek bir bölümün bir paydaşa bırakılması halinde, aradaki farkın diğer paydaşlara ödenmesi kararlaştırılabilir. Bu yolla paydaşların ekonomik hakları arasında denge kurulması hedeflenir.
Talebin Reddi ve Satışa Hükmedilmesi
Taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmadığı sonucuna varılırsa talep reddedilebilir. Reddi gerektiren tipik durumlar şunlardır: yapının bağımsız bölümlere ayrılmaya uygun bulunmaması, imar mevzuatına aykırılık saptanması, ruhsat veya iskan belgesinin eksik olması ve her paydaşa bir bölüm bırakılmasının mümkün olmaması.
Bu hallerde aynen taksim gerçekleştirilemeyeceğinden mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Satışa hükmedildiğinde taşınmaz açık artırmayla elden çıkarılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre bölüştürülür.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kat mülkiyeti kurulması yoluyla paydaşlığın giderilmesi, uygulamada çoğu zaman hukuki bir tartışmadan çok teknik bir hazırlık meselesine dönüşmektedir. Talebin akıbetini belirleyen unsur, ağırlıklı olarak dosyaya sunulan proje ve belgelerin niteliğidir. Ruhsat ve iskan bakımından sorunlu bir yapıda, talep ne kadar erken ve ısrarlı biçimde ileri sürülürse sürülsün, satış kararının önüne geçilmesi güçtür.
Bu nedenle dosya açılmadan önce yapılacak teknik ön inceleme, sürecin gidişatını büyük ölçüde belirler. Somut uyuşmazlıklarda özellikle şu başlıklara öncelik verilmesi yerinde olur:
- Yapının ruhsat, iskan ve onaylı proje durumunun dava öncesinde belgeler üzerinden doğrulanması
- Oluşturulabilecek bağımsız bölüm sayısının paydaş sayısını karşılayıp karşılamadığının baştan hesaplanması
- Talebin dava dilekçesinde açıkça yer alması, geç aşamaya bırakılmaması
- İvaz ödemesi gerekiyorsa gereken tutarın hüküm öncesinde vezneye yatırılmaya hazır tutulması
- Arabuluculuk dava şartının tamamlanıp son tutanağın dilekçeye eklenmiş olması
- Bilirkişi raporuna karşı itirazların, değer tespiti ve özgüleme ölçütleri yönünden süresinde sunulması
Independent Legal, paydaşlığın giderilmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda teknik hazırlığın planlanmasından kararın tapuda infazına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.