Kentsel dönüşümde kararların oluşturulması ve hayata geçirilmesi, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da hükme bağlanmıştır. Bu çerçevede dönüşüm kararının dışında kalan maliklerin arsa payları, karara katılan paydaşlara ya da üçüncü kişilere açık artırma yoluyla devredilebilir. Satış işlemi, anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinden güç alır.
Bununla birlikte bu aşamaya varılmadan önce yürütülen bütün işlemlerin Kanun ve Yönetmelik hükümleriyle uyumlu olması zorunludur. Mevzuata aykırı biçimde tesis edilen işlemler hem satışın iptaline zemin hazırlar hem de maliklere itiraz imkânı doğurur. Karara katılmayan malikler, saptadıkları hukuka aykırılıkları ileri sürerek gerek karara gerekse satış işlemine karşı yargı yoluna gidebilirler.
Bu bilgi notunda, dönüşüm kararına katılmayan maliklerin hukuki konumunu ayrıntılı biçimde ele alıyoruz. Zira bu maliklerin karşı karşıya kaldığı risk, arsa paylarının satılması da dâhil olmak üzere ciddi hak kayıplarına uzanmaktadır.
Yeni Dönemde Karar Yeter Sayısı: Arsa Payı Çoğunluğu (%50+)
Riskli yapı hakkında alınacak kararların nasıl oluşacağı ve hangi usulle geçerlilik kazanacağı, uygulamada en çok tereddüde yol açan konulardan biridir. Özellikle maliklerin bizzat bir araya gelerek toplantı düzenlemek zorunda olup olmadıkları, sürecin ilk gününden itibaren en çok merak edilen başlıklardandır.
Yaygın kanaat, dönüşüm kararının ancak tüm maliklerin hazır bulunduğu bir toplantıyla alınabileceği yönündedir. Mevzuatta klasik anlamda bir toplantı yapılmasını zorunlu tutan açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, kararın yazılı bir tutanakla belgelenmesi uygulamada büyük önem taşır.
Öte yandan toplantı düzenlenmemiş olması, tek başına kararı geçersiz kılmaz.
Hukuken belirleyici olan, maliklerin bir konuda uzlaşmış bulunmaları ve bu uzlaşmanın arsa paylarının yarıdan fazlasına sahip paydaşlarca yazılı bir belgeye bağlanmış olmasıdır.
Taşınmazın Değerlendirilmesine İlişkin Karar Süreci
Riskli yapıya ilişkin kararların hangi yöntemle oluşturulacağı ve geçerlilik kazanmak için hangi koşulları taşıması gerektiği, süreç boyunca en çok tartışılan başlıklardandır. Maliklerin toplanma zorunluluğu bulunup bulunmadığı da bu tartışmanın merkezinde yer alır.
Toplantı Yapılması Zorunlu mudur?
Kentsel dönüşümle ilgili pek çok kaynakta maliklerin toplanarak karar alması gerektiği belirtilse de, mevzuatta klasik anlamda bir toplantı yapılmasını şart koşan açık bir düzenleme yer almamaktadır.
Kanun ve uygulama yönetmeliği bakımından aranan, maliklerin bir konu üzerinde uzlaşmış olmaları ve bu iradenin, arsa paylarının yarıdan fazlasını elinde bulunduran paydaşlarca yazılı bir belgeyle somutlaştırılmasıdır.
Dolayısıyla toplantı, uygulamada sıkça tercih edilen bir yöntem olsa da hukuken bir geçerlilik koşulu değildir. Karar alma usulüne ilişkin ayrıntılar, Kentsel Dönüşüm Kararı ve Karar Alma Süreci çalışmamızda ele alınmaktadır.
Yazılı Karar ve Sözleşme İradesinin Somutlaştırılması
Günümüzde dönüşüm süreçleri, klasik toplantı usulünden ziyade maliklerin iradelerini yazıya döktükleri belgeler üzerinden yürütülmektedir.
Uygulamadaki tipik işleyiş şu sırayı izler:
- Karara katılmayan ya da sürece hiç dahil olmayan maliklere, alınan karar ile anlaşmanın koşulları usulüne uygun biçimde bildirilir.
- Arsa paylarının yarıdan fazlasına (%50 +) sahip paydaşlar, yapının yeniden inşası için bir müteahhitle uzlaşır.
- Varılan uzlaşma; karar tutanağı, ortak karar protokolü ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi yazılı metinlere dökülerek kayda geçirilir.
Bu aşamada önemli olan toplantının yapılıp yapılmadığı değil, çoğunluk iradesinin yazılı bir belgeyle ortaya konulmuş olmasıdır.
Karara Katılmayan Maliklere Yapılacak Bildirim
Bu malikin payının satışa çıkarılabilmesi bakımından en kritik aşama, alınan karar ile anlaşma koşullarının kendisine usulüne uygun biçimde duyurulmasıdır. Söz konusu bildirim tamamlanmadan satış aşamasına geçilemez.
Söz konusu bildirim, kararın alındığını duyuran basit bir haber verme işlemi değildir. Metnin; taşınmaz hakkında verilen kararın içeriğini, yapılan anlaşmanın koşullarını ve malike tanınan süreyi açık biçimde göstermesi zorunludur. Diğer bir deyişle bildirim, bilgilendirmenin ötesinde malike yöneltilmiş hukuki bir teklif niteliği taşır.
Bu nedenle bildirim metninde şu unsurların bulunması gerekir:
- Yapının riskli yapı olarak tespit edilmiş olduğu
- Kararın, kat maliklerinin arsa paylarının yarıdan fazlasıyla alındığı
- Yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi yönünde karar verildiği
- Müteahhitle kurulan anlaşmanın veya sözleşmenin temel koşulları
- Karara katılabilmesi için malike tanınan süre
- Bu süre içinde sözleşmeye imza atmaması durumunda payının satışa çıkarılabileceği
Sayılan unsurlardan birinin metinde bulunmaması, bildirim şeklen geçerli olsa dahi içerik yönünden eksik sayılmasına ve ileride satışın iptaline zemin hazırlayabilecek bir usul sakatlığı doğurabilir.
Malike Tanınması Gereken 15 Günlük Süre
Bildirimle birlikte malike kanunen 15 günlük bir süre verilmesi zorunludur. Bu süre, çoğunluk kararına katılabilmesi bakımından kendisine sunulan son uzlaşma fırsatıdır.
- Sürenin başlangıcı, kararın alındığı veya sözleşmenin imzalandığı tarih değil; bildirimin usulüne uygun biçimde yapıldığı tarihtir.
Malik bu süre içinde sözleşmeyi imzalayabilir, karara katıldığını bildirebilir ve anlaşmanın koşullarını benimseyebilir. Süre içinde herhangi bir irade açıklanmazsa payın satışa çıkarılması yolu açılır.
Bildirimin Hangi Yöntemlerle Yapılabileceği
Karara katılmayan malike yapılacak bildirimde yalnızca içerik değil, kullanılan yöntem de belirleyicidir. Zira bildirim usulüne uygun yapılmadıkça malik bakımından 15 günlük süre işlemeye başlamaz ve satış aşamasına geçilemez.
2023 yılının sonunda yürürlüğe giren yasal değişikliklerle bildirim yöntemleri önemli ölçüde yeniden düzenlenmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Artık her malike ayrı ayrı noter tebligatı çıkarılması zorunlu olmaktan çıkmış; belirli ilan ve askı usulleriyle yapılan bildirimler de hukuken geçerli kabul edilmeye başlanmıştır.
Yürürlükteki düzenlemeye göre bildirim şu yollarla yapılabilir:
- Riskli yapının giriş bölümüne ilan asılması
- Noter aracılığıyla tebligat çıkarılması
- e-Devlet üzerinden elektronik ortamda bilgilendirme yapılması
- Muhtarlıkta ilan ve askı usulünün uygulanması
Bu yöntemlerden biriyle ve mevzuata uygun biçimde yapılan bildirim hukuken geçerli sayılır; malik bakımından süre bu andan başlayarak işler.
Yine de mülkiyetin sona ermesi gibi ağır bir sonuç doğuran süreçte, noter kanalıyla yapılan bildirim uygulamada hâlâ en güvenilir seçenek sayılmaktadır. Nitekim birçok profesyonel yönetici ve uygulayıcı, mevzuat böyle bir zorunluluk öngörmese dahi noter bildirimini yeğlemektedir.
Karara Katılmayan Malikin Arsa Payının Satış Süreci
Karara katılmayan malikin payı, çoğunluk kararı alındı diye kendiliğinden satışa çıkmaz. Satışa geçilebilmesi; önce bu malike kararın ve anlaşma koşullarının bildirilmesine, kendisine kanuni sürenin tanınmasına ve bu sürenin sonuç doğurmadan geçmesine bağlıdır.
Dolayısıyla arsa payı satışı, çoğunluğun tek yanlı iradesiyle değil; Kanunda ve uygulama yönetmeliğinde gösterilen aşamaların eksiksiz tamamlanmasıyla mümkün olur. Özellikle bildirim, süre ve idareye başvuru basamaklarında yapılacak eksiklikler satışı hukuka aykırı hale getirebilir.
Aşağıda, satışa geçilebilmesi için tamamlanması gereken basamaklar, uygulamadaki işleyiş esas alınarak sırasıyla açıklanmaktadır.
Sözleşmenin İmzalanmaması ve Satış Aşamasına Geçilmesi
Karara katılmayan malik, bildirimin ardından kendisine verilen 15 günlük süreyi sözleşmeye imza atmadan ve karara katıldığını bildirmeden geçirirse, satış aşamasına geçilebilmesi için gereken hukuki koşul gerçekleşmiş sayılır.
Ancak bu durum, payın kendiliğinden satılacağı anlamına gelmez. Malikin süresinde imza atmaması yalnızca satışın başlatılabilmesi için gerekli hukuki zemini hazırlar. İşlemin fiilen başlayabilmesi, çoğunluğun yetkili idareye başvurmasına bağlıdır.
Bu aşamada belirleyici olan nokta, malikin sözleşmeye imza atmadığının ve 15 günlük sürenin dolduğunun belgelerle kanıtlanabilmesidir. Çünkü yetkili idare, satışa geçmeden önce bu koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini mutlaka inceler.
Uygulamada idareye yapılan başvuru dosyasına genellikle şu belgeler eklenir:
- Malikin sözleşmeyi imzalamadığını gösteren tutanak ya da beyan
- Karara katılmayan malike yapılan bildirime ilişkin tebligat evrakı
- Riskli yapı kararının kesinleştiğini ortaya koyan belge
- Çoğunluğun sağlandığını gösteren karar metni veya sözleşme
Bu aşama tamamlandığında süreç artık paydaşların elinden çıkar; yetkili idarenin gözetiminde ilerleyen idari bir işleyiş halini alır.
Yetkili İdareye Başvurulması
Malik 15 gün içinde sözleşmeye imza atmazsa, satışa geçilebilmesi yetkili idareye yapılacak başvuruya bağlıdır. Böyle bir başvuru olmaksızın payın satışına yönelik hiçbir işlem başlatılamaz.
Başvurunun yapılacağı idare, taşınmazın bulunduğu yere göre değişebilir. Uygulamada yetkili merci genellikle şunlardan biridir:
- Yetki devrinin yapılmış olduğu hallerde ilgili Belediye
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü
- Büyükşehirlerde faaliyet gösteren Kentsel Dönüşüm birimleri
Başvuruyu, anlaşmaya varan paydaşlardan biri ya da birkaçı yapabileceği gibi; onlar adına hareket eden avukat, yönetici veya müteahhit de yapabilir. Belirleyici olan, başvurunun çoğunluğu temsil eden kişilerce yapılmış olmasıdır.
Bu andan itibaren süreç, paydaşlar arasındaki bir uyuşmazlık olmaktan çıkarak idari nitelik kazanır. İzleyen adımlar yetkili idarenin denetimi ve gözetimi altında yürür.
İdarenin Denetimi ve Arsa Payının Değerinin Saptanması
İdare ilk olarak, sürecin mevzuata uygun biçimde yürütülüp yürütülmediğini inceler. Zira bildirime, süreye ve çoğunluk şartına ilişkin bir hata satışın iptaline yol açabilecek niteliktedir. Bu koşulların yerine getirildiği anlaşılırsa, idare tarafından satış aşamasına geçilmesine karar verilir.
Bu aşamadan sonra arsa payının değerinin belirlenmesi ve satışın yürütülmesi amacıyla idare bünyesinde bir Bedel Tespiti Komisyonu kurulur. Komisyonun görevi, karara katılmayan malike ait payın rayiç değerini saptamaktır. Saptanan bu değer artırmanın başlangıç bedelini teşkil eder ve söz konusu rakamın altında satış yapılamaz.
Komisyon değerlendirmesini yaparken şu ölçütleri dikkate alır:
- Piyasa koşullarının genel görünümü
- Taşınmazın bulunduğu konum
- Emsal nitelikteki satış bedelleri
- Taşınmazın mevcut fiziki durumu
- Arsa payı oranı
Bu unsurlar tartılırken çoğu dosyada SPK lisanslı bağımsız bir değerleme kuruluşundan rapor alınmaktadır. Bu aşama tamamlanmadan satış günü tayin edilemez ve satış gerçekleştirilemez.
Satış Gününün Belirlenmesi
Bedelin saptanmasının ardından idare satış gününü tayin eder. Bu aşamada satışın hangi tarihte, hangi saatte ve nerede yapılacağı ile satışa esas alınacak başlangıç bedeli belirlenerek ilgililere duyurulur.
Satış gününün tayiniyle birlikte süreç fiilen satış aşamasına girmiş olur; bundan sonraki işlemler açık artırmanın gerçekleştirilmesine yöneliktir. Buna karşın malik bakımından süreç henüz tamamen kapanmış sayılmaz. Satış gerçekleşinceye kadar malik, sözleşmeye imza atarak çoğunluk kararına dahil olabilir; bu takdirde satış yapılmaz.
Bu nedenle satış gününün tayini, sürecin son basamaklarından biri olmakla beraber, malikin uzlaşma yönündeki iradesini ortaya koyabileceği nihai dönemi de işaret eder.
Açık Artırma Yoluyla Payın Satılması
Açık artırmanın gerçekleştirilmesi
İdarece satış günü ile artırmaya esas bedel saptandıktan sonra, söz konusu pay açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Bu satış, yetkili idarece yürütülen idari bir işlemdir ve mevzuatta gösterilen usul ve esaslara uygun biçimde yapılması zorunludur.
Artırma, idarenin saptadığı gün, saat ve yerde yapılır. Satış başlamadan önce esas alınacak bedel ile satış koşulları hazır bulunanlara duyurulur ve artırma bu rakam üzerinden başlatılır. Artırmaya esas alınan bedel, önceden belirlenmiş rayiç değerin altına inemez.
Paydaşlara tanınan öncelik
Artırmanın ilk aşamasında karara katılmış paydaşlara öncelik verilir. Bu sebeple ilk ihaleye kural olarak sadece anlaşmaya taraf olan paydaşlar veya kanuni temsilcileri girebilir.
Bu uygulamanın amacı, payın öncelikle taşınmazdaki mevcut paydaşlar arasında değerlendirilmesini ve mülkiyet yapısının olabildiğince korunmasını sağlamaktır.
Artırma sonucunda payın devri
Artırma sonunda en yüksek bedeli teklif eden paydaş, satışa konu payın yeni maliki olur. Satış bedelinin idarece belirlenen süre içinde yatırılmasının ardından tapuda devir işlemleri tamamlanır ve pay yeni malik adına tescil edilir.
Böylece pay üzerindeki mülkiyet hukuken yeni malik lehine kesinleşmiş olur.
Yeni malikin sözleşmeyle bağlanması
Payı satın alan kişi, eski malikin yerini alarak taşınmazda paydaş sıfatı kazanır. Bu nedenle yeni malik, çoğunlukça alınmış olan dönüşüm kararıyla ve bu karar doğrultusunda imzalanan sözleşmeyle bağlı hale gelir.
Başka bir anlatımla, payı satın alan kişinin projeye yeniden katılma ya da sözleşmeyi yeniden müzakere etme imkânı bulunmaz; yürürlükteki sözleşme koşulları onun bakımından da bağlayıcıdır.
Satış tamamlanıncaya kadar karara katılma imkânı
Karara katılmayan malik, satış işlemi sonuçlanıncaya kadar her an çoğunluğun sunduğu teklifi benimseyerek sözleşmeye imza atabilir. Malik bu yolla karara katıldığını bildirirse satış işlemi yapılmaz ve süreç kapanır.
Dolayısıyla açık artırma dönemi, malik bakımından son uzlaşma penceresi olarak da nitelendirilmektedir.
Paydaşlardan Alıcı Çıkmaması ve Hazine Adına Tescil
Açık artırmada karara katılmayan malike ait payın diğer paydaşlarca satın alınmaması, satış sürecinin sona ermesi sonucunu doğurmaz. Paydaşlardan alıcı çıkmadığı takdirde, söz konusu payın bedeli ilgili idare tarafından ödenir ve pay tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
Böylelikle dönüşüm sürecinin, çoğunluğun iradesine karşın azınlıkta kalan paydaş nedeniyle kilitlenmesinin önüne geçilmiş olur.
Arsa Payı Satışına Karşı Açılacak İptal Davası
Karara katılmayan maliklere ait payların satışı, idari işlem niteliği taşıyan bir süreçtir. Bildirimin yapılmaması, sürenin usulüne uygun tanınmaması, bedelin hatalı saptanması ya da satışın mevzuata aykırı biçimde gerçekleştirilmesi hallerinde arsa payı satışının iptali istemiyle dava açılabilir. Konunun ayrıntısı için Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Hakları başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Bu davalar kural olarak idari yargıda ve taşınmazın yer aldığı idare mahkemesinde görülür. Davanın en kritik yönlerinden biri süredir: genel kural olarak satışın malike tebliğ edildiği tarihten başlayarak 60 gün içinde dava açılması gerekir. Söz konusu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, kaçırılması dava açma imkânını ortadan kaldırabilir.
Uygulamada bu davaların dayandığı başlıca gerekçeler şunlardır:
- Açık artırmanın mevzuata aykırı biçimde yürütülmüş olması
- Karara katılmayan malike geçerli bir bildirim yapılmamış olması
- Arsa payının rayiç değerinin hatalı saptanması
- 15 günlük sürenin hiç tanınmaması ya da yanlış hesaplanması
- Aranan çoğunluk oranının gerçekte sağlanmamış olması
Yargı yerinin belirlenmesi, dava açma süresi, yürütmenin durdurulması istemi ve yargılamanın işleyişi gibi hususlar teknik ayrıntılar barındırır. Bu konudaki değerlendirmemiz, Arsa Payı Satışının İptali Davası çalışmamızda yer almaktadır.
Independent Legal Değerlendirmesi
Karara katılmayan malikin payının satışı, kentsel dönüşüm mevzuatının mülkiyet hakkına en doğrudan müdahale eden aracıdır. Bu nedenle sürecin hem çoğunluğu temsil eden paydaşlar hem de karara katılmayan malik bakımından titizlikle yönetilmesi gerekir. Çoğunluk açısından risk, usul eksikliği nedeniyle yıllar sonra iptal edilen bir satış üzerine kurulmuş bir projeyle karşılaşmaktır; malik açısından risk ise altmış günlük dava süresinin farkına varılmadan geçmesidir.
Uygulamada dosyaların büyük bölümü bedel tartışmasından çok bildirim ve süre şartlarına ilişkin belge eksikliğiyle sonuçlanmaktadır. 2023 sonu değişiklikleriyle ilan ve askı usulünün geçerli sayılmaya başlanması bildirimi kolaylaştırmış olsa da, ispat yükü bakımından noter bildirimi hâlâ en güvenli seçenek olma niteliğini korumaktadır.
Somut bir dosyada aşağıdaki başlıklar öncelikle ele alınmalıdır:
- Arsa payı oranlarının tapu kayıtları üzerinden hesaplanarak çoğunluğun gerçekten oluştuğunun doğrulanması
- Bildirim metninin, mevzuatın aradığı bütün unsurları içerip içermediği yönünden denetlenmesi
- 15 günlük sürenin başlangıç tarihinin tebligat belgesiyle kesin biçimde saptanması
- Bedel tespit komisyonu raporundaki emsal seçiminin ve değerleme yönteminin incelenmesi
- Artırmada paydaşlara tanınan önceliğin usulüne uygun kullandırılıp kullandırılmadığının kontrolü
- Satış işleminin tebliğinden itibaren işleyen altmış günlük dava süresinin takvime bağlanması
Independent Legal, kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma aşamasının kurgulanmasından arsa payı satışına ilişkin idari ve yargısal başvuruların yürütülmesine kadar tüm aşamalarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.