Dönüşüme giren bir yapıda malikin geleceği, çoğu zaman inşaat aşamasında değil imza aşamasında belirlenir. Yeni yapıda hangi bağımsız bölümün kime düşeceği, taşınmaz üzerindeki mevcut hakların ne ölçüde korunacağı ve tarafların birbirine karşı hangi taahhütleri üstlendiği sözleşme metninde şekillenir. Bu nedenle hükümlerin dengeli, anlaşılır ve hakkaniyetle bağdaşır biçimde kurulmuş olması, sürecin tamamı bakımından belirleyicidir.
Uygulamada ise tabloya sıklıkla farklı bir görüntü hâkimdir. Kimi metinlerde maliklerin hakları ölçüsüz biçimde daraltılmakta, kimi metinlerde ise yüklenici lehine açık bir üstünlük yaratan düzenlemelere yer verilmektedir. Böyle hallerde sözleşmenin haksız şart barındırdığı ya da aşırı yararlanma (gabin) koşulları altında kurulduğu ileri sürülerek, metnin bütünüyle veya belirli maddeleri bakımından iptali istenebilir.
Bu bilgi notunda, bir dönüşüm sözleşmesinin hangi ölçütlerle hakkaniyete aykırı sayıldığını, haksız şart ile aşırı yararlanma kavramları arasındaki farkı, iptal davasının aranan koşullarını ve doğurduğu hukuki sonuçları uygulamaya dönük bir bakışla değerlendiriyoruz.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin Tanımı ve İşlevi
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, riskli yapı olduğu belirlenen bir binanın yıkılıp yeniden yapılması ile bu inşaattan doğacak bağımsız bölümlerin nasıl bölüşüleceğinin belirlenmesi amacıyla kat malikleri ile yüklenici arasında kurulan sözleşmedir. Metin; maliklerin hâlihazırdaki haklarını, yeni yapıda kendilerine düşecek bölümlerin niteliğini ve tarafların karşılıklı borçlarını düzenleyen temel belgedir.
Bu sözleşmeyi salt bir inşaat organizasyonu belgesi saymak yanıltıcı olur. Metin aynı anda mülkiyet hakkının kapsamına, paylaşım oranlarına ve kullanım yetkilerine dokunan geniş bir hukuki ilişki kurar. Hükümlerin belirsizlik barındırmaması ve taraflar arasında ölçülü bir denge gözetmesi bu yüzden büyük önem taşır.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Nitelik bakımından kentsel dönüşüm sözleşmesi, tek bir sözleşme tipine indirgenemeyen, birden çok unsuru bir araya getiren karma bir yapıdır ve uygulamada çoğunlukla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine yaklaşan bir görünüm sergiler. İlişkinin özünde yüklenicinin taşınmaz üzerinde yeni bir yapı meydana getirme, maliklerin ise arsa paylarının belirli bir bölümünü yükleniciye geçirme taahhüdü yer alır.
Sözleşmeyi olağan bir taşınmaz işleminden ayıran bir başka özellik taraf sayısındadır. Metin çoğu kez tek bir malikle değil, aynı yapıdaki kat maliklerinin tümüyle birlikte kurulur. Bu yönüyle ortaya çıkan işlem bireysel bir sözleşme değil, paydaşların ortak menfaatini ilgilendiren ve sonuçları itibarıyla hepsini etkileyen kolektif bir hukuki ilişkidir.
Özetlemek gerekirse sözleşme; kat maliklerinin birlikte taraf olduğu toplu bir işlem olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle benzeşen bir kurgu taşıması ve birden çok sözleşme tipinin unsurlarını birleştiren karma bir yapı göstermesi bakımından kendine özgü bir konumdadır.
Sözleşmenin Amacı ve Kapsamı
Sözleşmenin varlık nedeni, mevcut yapının ortadan kaldırılarak yerine yenisinin yapılması ve bu yeni yapıda tarafların paylarının nasıl belirleneceğinin ortaya konulmasıdır. Düzenlemenin kapsamı yalnızca inşaat faaliyetiyle sınırlı kalmaz; bağımsız bölümlerin tahsisi, ortak alanların kullanım düzeni ve tarafların üstlendiği mali yükümlülükler de aynı metin içinde çözüme bağlanır.
Haksız Şart Kavramı
Haksız şart, bir sözleşmede taraflardan birinin hakkını ölçüsüz biçimde daraltan ya da karşı taraf yararına belirgin bir dengesizlik doğuran hükümleri anlatır. Türk hukukunda sözleşme yapma serbestisi kurucu bir ilke olsa da bu serbesti sınırsız değildir; hükümler dürüstlük kuralının ve hakkaniyetin dışına taşacak biçimde kaleme alınamaz.
Türk Borçlar Kanunu'nun m.26 ve m.27 düzenlemeleri, tarafların sözleşme içeriğini serbestçe belirlemesine imkân tanırken bu serbestiyi emredici kurallar, ahlak, kamu düzeni ve kişilik hakları ile sınırlandırır. Buna ek olarak TBK m.2, hakların kullanılmasında ve borçların ifasında dürüstlük kuralına bağlı kalınmasını zorunlu tutar.
Matbu biçimde hazırlanıp çok sayıda kat malikinin önüne imza için konulan dönüşüm sözleşmelerinde, kimi hükümlerin malikler aleyhine kurgulanması ihtimali özellikle yüksektir. Böyle metinler TBK m.25 (genel işlem şartları) ile dürüstlük kuralı ölçüt alınarak denetlenir; hakkaniyetle bağdaşmayan hükümler haksız şart kabul edilerek geçersiz sayılabilir.
Denetimde Esas Alınan Kanun Hükümleri
Dönüşüm sözleşmelerindeki haksız şart tartışması, başlıca dört düzenleme ekseninde yürütülmektedir.
TBK m.2 — Dürüstlük Kuralı. Herkes, hakkını kullanırken ve borcunu yerine getirirken dürüstlük kuralına uymakla yükümlüdür; bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasına hukuk düzeni koruma sağlamaz.
TBK m.25 — Genel İşlem Şartları. Karşı tarafın menfaatiyle bağdaşmayan ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde düzenlenen sözleşme hükümleri geçersizlik yaptırımıyla karşılaşabilir.
TBK m.26 — Sözleşme Özgürlüğü. Taraflar sözleşmenin içeriğini, kanunun çizdiği sınırlar içinde kalmak kaydıyla diledikleri gibi belirleyebilir.
TBK m.27 — Kesin Hükümsüzlük. Emredici hukuk kurallarıyla, ahlakla veya kamu düzeniyle çatışan hükümler kesin olarak hükümsüzdür.
Bu düzenlemeler bir arada okunduğunda ortaya şu sonuç çıkar: bir dönüşüm sözleşmesindeki hükmün ayakta kalabilmesi için taraflarca imzalanmış olması tek başına yetmez; hükmün aynı zamanda dürüstlük kuralıyla uyumlu, dengeli ve hakkaniyeti zedelemeyen bir içerik taşıması aranır.
Uygulamada Haksız Şart Sayılabilen Düzenlemeler
Sözleşme serbestisi, ekonomik bakımdan güçlü tarafın — ki bu genellikle yüklenicidir — üstünlüğünü kullanarak karşı tarafı ağır koşullara bağlamasına gerekçe oluşturmaz. Dönüşüm sözleşmelerinde yargı denetimine konu edilebilen başlıca hüküm grupları aşağıda ele alınmaktadır.
Paylaşım ve metrekare dağılımındaki adaletsizlik. Dönüşümün varlık nedeni riskli yapının güvenli bir yapıya dönüştürülmesidir; ancak bu amaç, malikin mülkiyet hakkının özüne dokunulmasını meşrulaştırmaz.
- Orantısızlığın açık olması: Arsa payının değeri ve bölgedeki emsal projeler karşısında malike fahiş ölçüde düşük metrekare bırakılması ya da yükleniciye olağandışı kâr payı bırakan bir bölüşüm modelinin dayatılması haksız şart tartışmasını doğurur.
- Şerefiyenin göz ardı edilmesi: Malikin mevcut dairesinin cephe, kat ve manzara gibi ayrıcalıkları teknik olarak korunabilecekken, hiçbir gerekçe gösterilmeden ona zemin kat veya arka cephe gibi ekonomik değeri düşük bir birim verilmesi hakkaniyetle bağdaşmaz.
Yalnızca yükleniciyi güçlendiren tek yanlı yetkiler. Dengeli bir metinde hak ve borçlar karşılıklıdır; sadece güçlü tarafı kollayan hükümler genel işlem şartı denetimine takılır.
- Projede tek başına değişiklik yapabilme: Yükleniciye, maliklerin onayını almadan mimari tasarımda, projede veya malzeme kalitesinde değişikliğe gitme yetkisi tanıyan maddeler geçersiz sayılabilir.
- Fesih rejimindeki eşitsizlik: Malikin fesih hakkını fiilen kullanılamaz kılan ya da çok ağır cezai şartlara bağlayan, buna karşılık yükleniciye sözleşmeden kolayca sıyrılma imkânı bırakan düzenlemeler haksız şart niteliğindedir.
Sorumluluğun daraltılması ve teslim süresindeki belirsizlik. Yüklenicinin asli edimi, yapıyı kararlaştırılan sürede ve tekniğine uygun biçimde teslim etmektir.
- Teslim takviminin ucunun açık bırakılması: Sürenin "ruhsat alımından itibaren" biçiminde kurgulanıp ruhsat başvurusunun tamamen yüklenicinin insiyatifine bırakıldığı ya da mücbir sebep tanımının ekonomik dalgalanmaları da kapsayacak kadar genişletildiği maddeler, maliki süresiz bir belirsizliğe ittiğinden haksız kabul edilir.
- Gecikmenin yaptırımsız bırakılması: Teslimin gecikmesi halinde kira desteği veya gecikme tazminatı ödenmeyeceğini öngören, ya da bu tazminatı sembolik bir rakama indiren hükümler dürüstlük kuralına aykırıdır.
Cezai şartın tek yöne işlemesi. Sözleşmeden dönme ve aykırılık hallerine bağlanan cezai şartların iki taraf için de makul ve simetrik olması beklenir. Malikin küçük bir ihlalinde dairesini yitirmesine veya ağır bedeller ödemesine yol açarken, yüklenicinin benzer davranışları için hiçbir yaptırım öngörmeyen maddeler TBK m. 25 kapsamında haksız şart sayılır.
Aşırı Yararlanma (Gabin) Kavramı
Aşırı yararlanma, sözleşmenin kurulduğu anda taraflardan birinin içinde bulunduğu zor durumdan, tecrübesizliğinden veya düşüncesizliğinden faydalanılarak edimler arasında bariz bir orantısızlık yaratılmasını ifade eder. Dışarıdan bakıldığında sözleşme özgür iradelerle kurulmuş görünse de gerçekte taraflar arasında ciddi bir güç, bilgi veya ekonomik denge farkı vardır.
Türk Borçlar Kanunu'nun m.28 hükmü, bu koşullar altında meydana gelen ve edimleri arasında açık bir orantısızlık bulunan sözleşmelerin iptal edilebilmesine imkân tanır. Dolayısıyla bir sözleşmenin ayakta kalması yalnızca altındaki imzalara değil, kuruluş koşullarının dürüst ve adil olmasına da bağlıdır.
Dönüşüm uygulamalarında gabin iddiası çoğunlukla; malikin teknik ya da hukuki donanım eksikliğinin kullanılması, karar için makul süre tanınmaması veya baskı altında imzaya yönlendirilmesi hallerinde gündeme gelir. Bu tür durumlarda sözleşmenin tamamı ya da bir kısmı için iptal talebinde bulunulabilir.
Aşırı Yararlanmanın Dayanağı ve Unsurları
Kavram, Türk Borçlar Kanunu'nun m.28 hükmünde düzenlenmiştir. Hükme göre bir sözleşmede edimler arasında açık orantısızlık bulunması ve bu orantısızlığın taraflardan birinin zor durumundan, tecrübesizliğinden veya düşüncesizliğinden yararlanılarak doğması halinde sözleşmenin iptali istenebilir.
Uygulamada aranan unsurlar üç başlıkta toplanır: karşılıklı edimler arasında bariz ve ölçülebilir bir orantısızlığın bulunması; maliklerden birinin darlık, deneyimsizlik veya düşüncesizlik hallerinden birinin içinde olması; karşı tarafın bu zafiyeti bilerek kendi lehine avantaja çevirme iradesiyle hareket etmesi. Bu üç unsurun bir arada gerçekleşmesi durumunda aşırı yararlanmaya dayalı iptal talebi ileri sürülebilir hale gelir.
Dönüşüm Sürecinde Aşırı Yararlanmanın Görünüm Biçimleri
Gabin hükümlerine başvurulabilmesi için sözleşmedeki açık orantısızlığın, malikin zayıf bir anından yararlanılarak yaratılmış olması gerekir. Uygulamada karşılaşılan başlıca görünümler şunlardır.
Darlık halinin istismarı. Binanın acilen yıkılması gerektiği, belediyeden tahliye bildirimi geldiği ya da barınma ihtiyacının ertelenemez hale geldiği anlarda yüklenicinin bu baskıyı kullanarak, malike olağan koşullarda asla kabul etmeyeceği düşüklükte bir pay dayatması bu kapsamdadır. Örneğin çoğunluk sağlandığı için hissesinin satışa çıkarılmasından endişe eden yaşlı bir malikin, rayicin çok altında kalan bir daire teklifiyle imzaya yönlendirilmesi tipik bir görünümdür.
Bilgi eksikliğinin kullanılması. Dönüşüm, teknik ve hukuki yönleri iç içe geçmiş karmaşık bir süreçtir. Yüklenicinin; inşaat maliyetleri, emsal artışı veya bölgedeki şerefiye değerleri konusunda malikin bilgisizliğinden yararlanarak onu yanıltması bu başlığa girer. Örneğin maliyetlerin kasıtlı olarak fahiş gösterilmesi suretiyle, arsa payı karşılığında 100 m2 alması gereken malikin 60 m2 ye razı edilmesi bu şekilde değerlendirilir.
Edimler arasındaki açık orantısızlık. Gabinin en somut göstergesi, tarafların elde ettiği kazançlar arasındaki kabul edilemez farktır.
- Paylaşımın emsalden kopması: Aynı bölgedeki benzer projelerde arsa sahiplerine %50-%60 bandında pay ayrılırken, zemin güçlüğü veya ek maliyet gibi teknik bir gerekçe bulunmaksızın malikin payının %25 seviyesinde tutulması açık orantısızlık karinesi oluşturur.
- Değerli birimlerin tek elde toplanması: Yüklenicinin dükkânları ve lüks daireleri kendisine ayırıp malike yalnızca bodrum katı veya gün ışığı almayan birimleri bırakması, ekonomik değerler karşılaştırıldığında gabini gündeme getirir.
Yararlanma kastının bulunması. Son unsur, yüklenicinin malikin içinde bulunduğu darlığı veya deneyimsizliği bilmesi ve bundan bilinçli biçimde avantaj sağlamayı amaçlamasıdır. Malikin hak kaybına uğrayacağını öngörmesine rağmen sözleşmeyi bu koşullarla hazırlayan yüklenici bakımından yararlanma kastı gerçekleşmiş sayılır.
İptal Davasının Aranan Şartları
Edimler Arasında Belirgin Bir Dengesizliğin Bulunması
İptal kararı verilebilmesinin ilk koşulu, tarafların edimleri arasında açıkça görülebilen bir dengesizliğin varlığıdır. Bu dengesizlik çoğunlukla, taşınmazın gerçek değeri ile sözleşmede malike tanınan haklar arasındaki ölçüsüz farkta somutlaşır. Bazı maliklere olağandışı avantajlar sağlanırken diğerlerinin ciddi biçimde zarara uğratılması da metnin hakkaniyetle bağdaşmadığını gösteren güçlü bir işarettir.
Malik Bakımından Ciddi ve Somut Bir Hak Kaybı Doğması
Kâğıt üzerinde kalan teorik bir dengesizlik iptal için yeterli değildir; dengesizliğin malik açısından elle tutulur bir kayba dönüşmesi aranır. Kendisine bırakılacak bağımsız bölümün değerinin belirgin şekilde geriletilmesi, arsa payının düşürülmesi veya kullanım yetkisinin daraltılması bu türden kayıplara örnektir. Bu sonuçlar, iptali gerektirebilecek ölçüsüzlük olarak değerlendirilir.
Sözleşmenin Dürüstlük Kuralına Aykırı Olması
Türk hukukunda bir sözleşmenin geçerliliği, dürüstlük kuralına ve hakkaniyet ilkesine uygunluğuna bağlıdır. Dönüşüm sözleşmesi, maliklerin menfaatlerini açıkça zedeleyen ya da hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuran hükümler taşıyorsa dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Böyle bir tespit, iptal talebinin dayanağını oluşturur.
Davacının Hukuki Yararının Bulunması
İptal talebinin esastan incelenebilmesi için davacının bu talepte hukuki yararı olmalıdır. Başka bir anlatımla sözleşmenin uygulanması davacı bakımından somut bir zarar doğurmuş ya da zararın doğması ihtimali bulunmalıdır. Hukuki yararın bulunmadığı hallerde mahkeme, işin esasına girmeksizin davayı reddedebilir.
Davanın Tarafları ve Husumet
Davacı sıfatı, sözleşmeye taraf olan ve hükümlerinden doğrudan etkilenen kat maliki veya paydaşa aittir. Maliklerden her biri, yalnızca kendi hakkını korumak amacıyla tek başına dava açabilir.
Husumet kural olarak yükleniciye yöneltilir. Bununla birlikte uyuşmazlığın niteliğine göre sözleşmeye taraf olan diğer kat maliklerinin de davalı gösterilmesi gerekebilir.
Tüm maliklerin birlikte dava açması kural olarak zorunlu değildir. Ancak sözleşmenin bütünüyle iptali isteniyorsa ve verilecek karar bütün maliklerin haklarını doğrudan etkileyecek nitelikteyse, diğer maliklerin de yargılamada taraf olarak yer alması aranabilir.
Hak Düşürücü Süreler
Dava açma süresi, dayanılan hukuki sebebe göre değişir. Özellikle aşırı yararlanma iddiasına dayanan taleplerde Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen hak düşürücü sürelere uyulması zorunludur.
TBK m.28 uyarınca aşırı yararlanma nedeniyle iptal talebi, durumun öğrenilmesinden itibaren 1 yıllık süre içinde ileri sürülmelidir; her hâlükârda sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren en geç 5 yıl geçmeden bu yola başvurulması gerekir.
Söz konusu süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen gözetilir. Sürenin kaçırılması halinde iptal talebinde bulunma imkânı ortadan kalkar.
Buna karşılık sözleşme emredici hükümlere aykırılık taşıyorsa veya kesin hükümsüzlük (butlan) söz konusuysa kural olarak süre sınırı işlemez; geçersizlik her zaman ileri sürülebilir.
Zorunlu Arabuluculuk Bakımından Durum
Dönüşüm sözleşmesinin iptali davalarında kural olarak arabuluculuk dava şartı aranmaz. Bu davalar sözleşmenin geçerliliğine veya hükümlerinin iptaline yöneldiğinden doğrudan mahkemeye taşınabilir.
Ancak dava içinde tazminat ya da para alacağı talebi de ileri sürülüyorsa, uyuşmazlığın niteliğine göre zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak gündeme gelebilir.
Yargılama Süreci
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görev, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Bu davalar çoğunlukla taşınmazın aynına ya da sözleşmenin geçerliliğine ilişkin olduğundan kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yetki bakımından ise genel kural taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
İhtiyati Tedbir Talebi
Dava açılmış olması, tek başına inşaatın ya da tapu işlemlerinin durmasını sağlamaz. Sözleşmenin uygulanmaya devam etmesi telafisi güç zararlar doğurabilecekse mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi mümkündür.
Mahkeme, dava konusu hakkın ciddi biçimde tehlikeye girdiği veya sonradan giderilmesi güç bir zararın doğabileceği kanaatine varırsa geçici koruma kararı verebilir. Bu çerçevede sözleşme hükümlerinin ve proje uygulamasının askıya alınması, bağımsız bölüm dağılımının yapılmaması, arsa payı değişikliği ile tapu devrine ilişkin işlemlerin durdurulması ve inşaat faaliyetlerinin başlatılmaması ya da sürdürülmemesi talep edilebilir.
Tedbir istemi dava dilekçesiyle birlikte sunulabileceği gibi yargılama sürerken de mahkemeye iletilebilir. Mahkeme uygun görürse tedbirin kabulünü teminat yatırılması koşuluna bağlayabilir.
Deliller ve İspat Yükü
Sözleşmenin hakkaniyete aykırı olduğunu ya da aşırı yararlanma koşullarında imzalandığını somut delillerle ortaya koymak davacıya düşer. Bu davalarda kritik nokta, sözleşme hükümleri ile malikin uğradığı kayıp arasındaki bağlantının açıkça gösterilebilmesidir.
Uygulamada en çok başvurulan delil türleri arasında sözleşmenin kendisi ve ekleri, mimari proje ile bağımsız bölüm dağılım planı, tapu kayıtları ve arsa payı verileri, değer tespitine ilişkin bilirkişi raporları, keşif ve teknik inceleme tutanakları ile taraflar arasındaki yazışmalar, toplantı tutanakları ve bilgilendirme belgeleri yer alır.
Bağımsız bölüm alanı, arsa payı oranı veya şerefiye farkı gibi teknik başlıkların değerlendirilmesi çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle yapılmakta ve bu inceleme karar üzerinde belirleyici etki doğurmaktadır.
Harçlar, Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti
Ödenecek harç ve giderler, davanın niteliği ve talebin kapsamıyla bağlantılıdır. İptal talebi genellikle nispi harca tabi olup harç, dava konusu hakkın değeri esas alınarak hesaplanır. Talebin tespit veya geçersizlik niteliği taşıdığı hallerde ise maktu harç uygulanması söz konusu olabilir.
Yargılama boyunca doğan giderler arasında başvuru ve peşin harç, tebligat masrafları, bilirkişi ile keşif ücretleri, tanık giderleri ve dosya ile posta masrafları sayılabilir.
Giderler ve vekâlet ücreti kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir. Mahkeme, davanın kısmen kabulü halinde bu kalemleri taraflar arasında oranlayarak paylaştırabilir.
Avukatla temsil edilen taraf lehine ayrıca, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı taraftan alınmak üzere vekâlet ücretine hükmedilir. Bu tutar, taraf ile vekili arasında kararlaştırılan ücretten bağımsızdır ve yargılama gideri niteliğindedir.
Kanun Yolları
Verilen karara karşı tarafların kanun yollarına başvurma imkânı bulunur. İlk derece kararına karşı öncelikle istinaf, kanuni koşulların gerçekleşmesi halinde ise temyiz yoluna gidilebilir.
İstinaf başvurusu, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ilgili Bölge Adliye Mahkemesine yapılır. İstinaf incelemesinde karar yalnızca hukuka uygunluk yönünden değil, maddi vakıalar bakımından da denetlenir.
Bölge adliye mahkemesi kararları, kanunda öngörülen parasal sınırın aşılması halinde Yargıtay nezdinde temyiz edilebilir. Temyiz başvurusu da kural olarak kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde yapılmalıdır.
Bu nedenle iptal davasında verilen hükmün kesinleşmesi, istinaf ve temyiz aşamalarının tamamlanmasına bağlıdır.
Independent Legal Değerlendirmesi
Dönüşüm sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda belirleyici olan, sözleşmenin imzalandıktan sonra nasıl yorumlandığı değil, imzadan önce hangi noktaların denetlenmediğidir. Uygulamada iptal talepleri çoğu zaman paylaşım oranı, teslim takvimi ve cezai şart maddelerinin bir arada yarattığı dengesizlikten kaynaklanmakta; tek bir maddeye odaklanan yaklaşımlar ise metnin bütününü kavramakta yetersiz kalmaktadır.
Bu nedenle inceleme, sözleşmenin tamamını ekleriyle ve mimari projeyle birlikte kapsayacak biçimde yürütülmelidir. Somut bir dosyada strateji kurulurken şu başlıkların öne alınması yerinde olur:
- Talebin haksız şart denetimine mi yoksa aşırı yararlanmaya mı dayandırılacağının baştan belirlenmesi; iki yolun ispat yükü ve süre rejimi farklıdır
- Bir yıllık ve beş yıllık hak düşürücü sürelerin başlangıç anlarının belgelerle sabitlenmesi
- Emsal projelerdeki paylaşım oranlarının ve şerefiye farklarının, dava açılmadan önce teknik bir çalışmayla ortaya konulması
- İnşaatın ilerlemesi ya da tapu devirlerinin gerçekleşmesi ihtimaline karşı ihtiyati tedbir talebinin dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmesi
- Para alacağı veya tazminat kalemi de talep edilecekse arabuluculuk dava şartının önceden değerlendirilmesi
- Kısmi iptal ile tam iptal arasındaki tercihin, malikin dönüşümden beklediği sonuca göre belirlenmesi
Independent Legal, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin imza öncesi denetiminden iptal davasının yürütülmesine kadar sürecin her aşamasında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.