Kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri ile yüklenici arasında kurulan inşaat ilişkisi, sürecin belkemiğini oluşturur. Uygulamada ise sıklıkla farklı bir tabloyla karşılaşılır: temeli dahi atılmamış parseller, aylarca hareketsiz bekleyen şantiyeler veya sözleşmedeki taahhütlerin dışına taşan imalatlar. Bu tür gelişmeler malikleri mağdur etmekte ve sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesi ihtiyacını gündeme getirmektedir.
Dönüşüm, yalnızca iki özel hukuk süjesi arasındaki bir alışveriş değildir. Yapı güvenliği kamusal bir menfaat barındırdığından, bu kapsamda imzalanan sözleşmeler ve yürütülen inşa faaliyetleri mevzuatla çerçevelenmiş, ayrıca ilgili idarenin denetimine bağlanmıştır. Sözleşmenin sona erdirilmesi de bu çerçevenin dışına çıkılarak gerçekleştirilemez.
Bu bilgi notunda, dönüşüm projelerinde yüklenici ile imzalanan inşaat sözleşmelerinin hangi hallerde ve hangi usul izlenerek feshedilebileceğini, mevzuat hükümleri ışığında ele alıyoruz.
Dönüşüm Kapsamında Kurulan İnşaat Sözleşmeleri
Bu tür sözleşmeler, riskli yapıların yenilenmesi ya da yeniden inşa edilmesi amacıyla, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile aynı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin çizdiği sınırlar içinde taraflar arasında kurulur.
Sözleşmelerin Hukuki Niteliği
Kat malikleri ile yüklenicinin imzaladığı bu metinler, riskli yapının yenilenmesi hedefiyle iki tarafın karşılıklı hak ve borçlarını belirleyen özel hukuk sözleşmeleridir. Her iki tarafa da edim yükleyen, karşılıklı ve birbirine bağlı yükümlülükler içeren bir yapı arz ederler.
Bununla birlikte dönüşüm süreci, sadece taraflar arasında kalan bir borç ilişkisinden ibaret sayılamaz. Kamu düzenini ilgilendiren bir yönü bulunduğundan, bu sözleşmeler özel hukuk karakterini korumakla birlikte hem uygulanma hem de sona erme aşamasında idari denetimin kapsamına girer; bu nedenle karma nitelikli sözleşmeler olarak değerlendirilmektedir.
Sonuç itibarıyla söz konusu sözleşmelere aynı anda iki kaynak uygulanır: Türk Borçlar Kanunu hükümleri ile 6306 sayılı Kanun ve ona bağlı mevzuat. Feshin ya da sona erdirmenin yürütülmesi de idarenin gözetim ve denetimi altında gerçekleşir.
Uygulamada Karşılaşılan Sözleşme Tipleri
Dönüşüm uygulamalarında maliklerle yüklenici arasında, hukuki niteliği birbirinden ayrılan farklı inşaat sözleşmeleri kurulabilmektedir. Hangi tipin seçileceği; inşaatın nasıl finanse edileceğine, tarafların hangi yükümlülükleri üstlendiğine ve proje sonunda ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin nasıl bölüşüleceğine göre belirlenir. Sahada en çok rastlanan iki model şunlardır:
- Taahhüt (hizmet) karşılığı inşaat sözleşmesi
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi — uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da anılır
Bu iki model; mali yükün hangi tarafta olduğu, inşaat sürecinde üstlenilen sorumluluklar ve bağımsız bölümlerin bölüşüm yöntemi bakımından birbirinden ayrışır.
Sözleşmenin Feshi İçin Aranan Şartlar
Süreç, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri yanında 6306 sayılı Kanun'un özel düzenlemelerine de tabidir. Bu nedenle yüklenici ile imzalanan inşaat sözleşmesinin feshi, alelade bir sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesinden farklı olarak dönüşüme özgü şart ve usullerle sınırlandırılmıştır.
Maliklerin en büyük çekincesi, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde meselenin yıllar süren bir yargılamaya dönüşmesidir. Kanun bu çekinceyi karşılamak üzere, belirli koşulların gerçekleşmesi kaydıyla feshe ilişkin idari bir yol öngörmüştür; bu yol klasik dava sürecine kıyasla daha hızlı netice alınmasına imkân tanır.
Yüklenicinin temerrüdü gerekçesiyle sözleşmenin feshi, mevzuatta iki ayrı hal bakımından düzenlenmiştir.
Yapım İşine Bir Yıl İçinde Başlanmamış Olması
İlk hal şu şekilde ortaya çıkar: maliklerin tamamı anlaşmaya varmış ya da arsa payı salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayanların payları satılmış olmasına rağmen, yükleniciden kaynaklanan nedenlerle bir yıl geçtiği halde yeni yapının yapım işine girişilmemiştir.
Bu gerekçeye dayanılabilmesi için iki hususun ayrıca sağlanması gerekir. Sözleşme uyarınca yapım işine başlanmadan önce hak sahiplerinin ifa etmesi gereken edimler varsa, bunların istisnasız yerine getirilmiş olması aranır. Bunun yanında, yapıma başlanmasını engelleyen bir yargı kararı, idari işlem, idare uygulaması yahut benzeri geçerli bir mazeretin bulunmaması gerekir.
Kısacası fesih yolunun açılabilmesi, işe başlanmamasının yükleniciden kaynaklanan sebeplere bağlanabilmesine bağlıdır.
Altı Aydır İnşa Faaliyetine Devam Edilmemesi
İkinci halde inşaat fiilen başlamış, ancak belirli bir seviyede bırakılmıştır. Bu gerekçeyle fesih için, projenin bitirilmesini sağlayacak nitelikte ekip ve ekipmanla en az altı aydır çalışılmıyor olması gerekir. Söz konusu durumun ortaya konulmasında ilgili idarenin tespitleri, tutanakları ve kayıtları, yapı denetim sistemindeki veriler, fotoğraflar ve uydu görüntüleri gibi belgelerden yararlanılır.
Anılan iki halden herhangi biri somutlaştığında, arsa payı bakımından salt çoğunluğu oluşturan kat malikleri fesih yönünde karar verebilir.
Borçlu temerrüdünün genel esasları hakkında ayrıntılı bilgi için "Borçlu Temerrüdü ve Alacaklının Hakları" başlıklı çalışma incelenebilir.
Maliklerin Fesih Yönünde Karar Alması
Maliklerin sözleşmeyi sona erdirme yetkisi koşulsuz değildir. Fesih yönünde geçerli bir irade oluşabilmesi için kat maliklerinin arsa paylarının salt çoğunluğunun (%50 + ) bu doğrultuda karar alması gerekmektedir.
Fesih Kararının Ardından İdareye Başvurulması
Yukarıdaki şartlar çerçevesinde hak sahiplerince fesih kararı alındıktan sonra, yapım işine başlanmamasının yükleniciden kaynaklandığını gösteren bilgi ve belgelerle birlikte Kentsel Dönüşüm Başkanlığına fesih müracaatında bulunulması gerekmektedir.
Müracaatın İdarece İncelenmesi
Başvuru ulaştığında ilk olarak, alınan fesih kararının kanunda aranan koşulları karşılayıp karşılamadığı denetlenir.
Müracaatın mevzuata uygun bulunması halinde, fesih gerekçesi esas alınarak yükleniciye yazılı bildirim yapılır ve kendisine 15 gün süre tanınır. Bu süre içinde yükleniciden, yapım işine devam etmeyişinin nedenlerini gerekçeleriyle ve belgeleriyle ortaya koyması istenir. Sürenin dolmasının ardından fesih koşullarının oluşup oluşmadığı yapı mahallinde incelenir. İnceleme sırasında belediye, sosyal güvenlik kurumları ve konuyla ilgili diğer kurum ve kuruluşlarla yazışılarak gerekli bilgi ve belgeler toplanır.
Yürütülen inceleme ve araştırma sonucunda fesih koşullarının oluşmadığı kanaatine varılırsa, bu husus müracaatta bulunan maliklere bildirilir.
Fesih Şartlarının Gerçekleştiğinin Tespiti
Değerlendirme fesih koşullarının oluştuğu yönünde sonuçlanırsa yükleniciye 30 günlük bir süre verilerek ihtarda bulunulur. İhtarın konusu iki başlıkta toplanır:
- Yapım işine başlanması
- Projeyi bitirmeye elverişli ekip ve ekipmanla çalışmaların sürdürülmesi
Yüklenicinin bu 30 gün içinde yükümlülüklerini karşılamaması halinde, sürenin sona erdiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile yüklenici arasındaki sözleşme, ilgililerin ayrıca muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır. Feshin gerçekleştiği hem maliklere hem de yükleniciye bildirilir.
Mevzuatın kurduğu bu düzende, fesih iradesi hak sahiplerinden çıksa da işlemin kesinleşmesi Başkanlığın yürüttüğü resmî prosedüre bağlıdır. Sonuçta ortaya çıkan tasarruf idari bir işlemdir ve yargı denetimine açıktır.
Başkanlığın bu işlemi hukuka aykırı biçimde tesis etmesi ya da usulü gereği gibi işletmemesi durumunda, hak sahipleri veya ilgili taraflarca idari yargıda iptal davası açılabilir.
Yüklenicinin İtiraz ve Dava İmkânı
Kat maliklerinin fesih talebiyle Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurmasının ardından Müdürlükçe yükleniciye tanınan on beş günlük süre, aynı zamanda yüklenicinin savunma imkânıdır. Yüklenici bu aşamada; ileri sürülen fesih sebeplerinin gerçeği yansıtmadığını, teslimdeki gecikmenin inşaat alanındaki engellerden ya da mülk sahiplerinden kaynaklandığını veya hak sahiplerinin aldığı kararda aranan çoğunluğun sağlanamadığını ileri sürerek feshe itiraz edebilir.
Müdürlük, bu itirazlara rağmen hak sahiplerinin dayandığı sebepleri geçerli görüp sözleşmeyi feshederse, ortaya çıkan karar idari işlem niteliği taşıdığından yüklenici bu karara karşı İdare Mahkemeleri nezdinde dava yoluna başvurabilir.
Feshin Doğurduğu Hukuki Sonuçlar
Malikler ile yüklenici arasındaki dönüşüm sözleşmesinin feshedilmesi, taraflar bakımından çeşitli hukuki ve mali neticeler doğurur. Fesih tamamlandıktan sonra her iki tarafın hak ve yükümlülükleri ilgili mevzuat çerçevesinde yeniden değerlendirilir.
Fesih Sonrası Mali ve Hukuki Sorumluluklar
Malikler; yükleniciden kaynaklanan sebeplerle sözleşmeye rağmen bir yıl boyunca inşaata hiç girişilmemesi ya da inşaat başlamış olsa dahi şantiyedeki faaliyetin altı ayı aşan bir süre boyunca durması hallerinde fesih yönünde karar alabilirler.
Ne var ki fesih, taraflar için çeşitli hukuki ve mali sonuçlar üretir. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 13/11-g maddesi gereği; fesih tarihine kadar tamamlanan işler, devredilen hisseler, yapılan ödemeler ve doğmuş diğer mali yükümlülükler, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri esas alınarak tasfiye edilir.
Aynı hükümde, fesih tarihine kadar yüklenicinin hak sahiplerine ödediği kira yardımlarının onlardan geri istenemeyeceği de düzenlenmiştir. Malikler ise genel hükümler uyarınca uğradıkları zararların giderilmesini talep edebilir. Bu kapsamda ileri sürülebilecek kalemler arasında şunlar yer alır:
- Yeni yükleniciyle kurulacak sözleşmenin daha yüksek maliyetli olması halinde ortaya çıkan fark
- İnşaatın gecikmesi yüzünden mahrum kalınan kira gelirleri
- Doğrudan doğruya uğranılan diğer zararlar
Buna karşılık inşaatın altı ayı aşan süreyle durması nedeniyle sözleşme feshedilmişse, yüklenicinin o ana kadar tamamladığı imalatların mahsuplaştırılması gerekir.
Sözleşme, 6306 Sayılı Kanun'da sayılan sebepler dışında; örneğin yüklenicinin eksik veya sözleşmeye aykırı malzeme kullanması gibi başkaca hukuka aykırı gerekçelerle sona erdirilmişse, maliklerin Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine dayanarak zararlarını tazmin ettirme hakkı saklıdır.
Fesih gerçekleştikten sonra, malikler veya idare talep ederse, taşınmazların kütüğüne şerh düşülmüş inşaat sözleşmeleri tapu müdürlüğü tarafından terkin edilir.
Yarım Kalan İnşaatlarda Maliklerin Talep Hakları
Yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme feshedilmiş ve inşaat yarım kalmışsa, kat malikleri eksik ve kusurlu ifadan doğan zararları için Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine dayalı tazminat davası açabilirler. Bu dava kapsamında maliklerin talep edebileceği hususlar şöyle sıralanabilir:
- Tamamlanmamış yapı sebebiyle uğranılan mali kayıpların karşılanması
- Eksik ya da hatalı imalatlardan doğan zararların giderilmesi
- Yüklenicinin kusurlu davranışının yol açtığı zararların tazmini
Yeni Sözleşme Kurulması ve Sürecin Devamı
Fesih kararı verildikten sonra kat malikleri yeni bir yüklenici belirlemek üzere karar alabilirler. Bu doğrultuda seçilen yüklenici ile yeni bir inşaat sözleşmesi imzalanarak dönüşüm süreci kaldığı yerden sürdürülür.
Yeni sözleşmenin koşulları, önceki projede yaşanan aksaklıklardan çıkarılan derslerle daha ayrıntılı biçimde kaleme alınmalı ve maliklerin haklarını güvenceye kavuşturacak şekilde düzenlenmelidir. Bu aşamada hukuki danışmanlık alınması, olası mağduriyetlerin önüne geçilmesi bakımından belirleyicidir.
Özetle dönüşüm sözleşmesinin feshi, taraflar için ciddi hukuki ve mali sonuçlar üreten bir işlemdir. Maliklerin hak kaybı yaşamamak adına yeni bir yüklenici ile anlaşmadan önce kapsamlı bir değerlendirme yapması, süreci titizlikle izlemesi ve mali yükümlülüklerin düzenlenmesinde Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağını hesaba katması gerekir.
İlgili Konular
Kentsel dönüşüm mevzuatının diğer başlıkları için şu konular incelenebilir:
- Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
- Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
- Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları
- Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı
Independent Legal Değerlendirmesi
Dönüşüm sözleşmelerinin feshinde belirleyici olan, çoğu zaman hukuki argümanın gücü değil dosyanın belge kalitesidir. Bir yılın ya da altı ayın dolduğunu ileri sürmek tek başına yeterli olmaz; bu sürelerin yükleniciden kaynaklanan bir nedenle geçtiğini idareye somut biçimde göstermek gerekir. Yapı denetim kayıtları, idare tutanakları, tarihli fotoğraflar ve şantiyedeki personel ile ekipman durumuna ilişkin veriler, müracaatın kaderini tayin eden unsurlardır.
Sürecin ikinci kritik boyutu, feshin idari işlem niteliğidir. Hak sahipleri bakımından bu, Başkanlık kararının olumsuz çıkması halinde idari yargı yolunun açık olduğu; yüklenici bakımından ise feshin kesinleşmesi halinde İdare Mahkemesi denetiminin devreye gireceği anlamına gelir. Dolayısıyla dosyanın, en baştan yargısal denetime hazır biçimde kurgulanması gerekir.
Somut bir uyuşmazlıkta öncelik verilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Fesih kararının arsa payı salt çoğunluğuyla alındığının tutanak ve pay cetvelleriyle belgelenmesi
- Hak sahiplerinin sözleşme gereği yerine getirmesi gereken edimlerin tamamlandığının kanıtlanması
- Yapıma başlanmasını engelleyen bir yargı kararı veya idari işlem bulunmadığının teyit edilmesi
- On beş ve otuz günlük ihtar sürelerinin takvimlenerek titizlikle izlenmesi
- Fesih tarihine kadar tamamlanan imalatlara ilişkin mahsuplaşma hesabının önceden hazırlanması
- Tapu kaydındaki inşaat sözleşmesi şerhinin terkini için gerekli başvurunun ihmal edilmemesi
Independent Legal, kentsel dönüşüm projelerinde sözleşmenin kurulmasından feshin idari ve yargısal aşamalarına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.