32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ile bu Karar'a dayanılarak yürürlüğe konulan Tebliğ hükümleri, Türkiye'de yerleşik kişilerin birbirleriyle kuracakları kira ilişkilerinde bedelin yabancı para cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştırılmasını kural olarak yasaklamıştır.
Uygulamada ise tablo göründüğü kadar yalın değildir. İşyeri kiralamalarında, yabancı uyruklu kiracıların taraf olduğu ilişkilerde ya da belirli sektörlere özgü kiralamalarda dövizli bedel belirlenip belirlenemeyeceği düzenli olarak tartışma yaratmaktadır. Buna hâlihazırda yürürlükte bulunan dövizli sözleşmelerin akıbeti, yasağa aykırı düzenlemelerin hukuki sonucu ve istisna kapsamının nereye kadar uzandığı soruları eklenince, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar doğabilmektedir.
Bu bilgi notunda dövizli kira bedelinin hangi hallerde kararlaştırılabileceğini, mevcut sözleşmelerin durumunu ve yasağın ihlalinin doğuracağı sonuçları mevzuat hükümleri ile uygulamadan örnekler üzerinden değerlendiriyoruz.
Yasağın Hukuki Dayanağı
Türk Parası Kıymetini Koruma Mevzuatı
Konuya ilişkin düzenlemelerin temelini, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ile bu Kanun'a dayanılarak çıkarılan 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ oluşturur. Bu metinler, Türkiye'de yerleşik kişilerin döviz cinsinden sözleşme kurmasına ilişkin esasları ortaya koymakta ve belirli sözleşme tipleri bakımından sınırlama getirmektedir.
Kira sözleşmeleri de bu sınırlamanın kapsamındadır; mevzuatta sayılan istisnalar dışında yabancı para cinsinden ya da kura bağlanmış bir kira bedeli kararlaştırılamaz. Dolayısıyla tarafların yerleşik kişi sayılıp sayılmadığı ve sözleşmenin niteliği, yasağın somut olayda uygulanıp uygulanmayacağını belirleyen iki temel ölçüttür.
Yasağın Getiriliş Amacı
Düzenlemenin arkasındaki temel gerekçe, ekonomik istikrarın korunması ve kira ilişkilerinin döviz kurundaki sert hareketlere bağlı belirsizliklerden uzak tutulmasıdır. Kurdaki hızlı değişimlerin kira bedeline doğrudan yansıması, taraflar bakımından baştan öngörülemeyen mali yükler doğurabilmektedir.
Kanun koyucu bu nedenle kira ilişkilerinde yabancı para cinsinden bedel belirlenmesini sınırlandırarak, sözleşme dengesini ve edimlerin öngörülebilirliğini güvence altına almayı hedeflemiştir.
Konut ve İşyeri Kiralarında Uygulanma Biçimi
Yasak, kural olarak konut ve işyeri kiralarının her ikisini de kapsayan genel bir düzenlemedir. Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında kuracakları konut ya da işyeri kira ilişkilerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli bedel kararlaştırılması bu nedenle mümkün değildir.
Bununla birlikte mevzuatta öngörülen bazı istisnalar sayesinde, işyeri kiralamalarında belirli durumlarda yabancı para cinsinden bedel belirlenebilmektedir. Yabancı uyruklu kiracıların taraf olduğu sözleşmeler ile belirli faaliyet alanlarına ilişkin kiralamalar bu çerçevede değerlendirilir. Somut olayda yasağın işleyip işlemeyeceği, tarafların statüsü ve sözleşmenin niteliği birlikte gözetilerek saptanmalıdır.
Dövizle Kira Sözleşmesi Kurmak Yasak mıdır?
Ülkemizde dövizli kira bedeline ilişkin çerçeve, 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ hükümleriyle çizilmiştir. Bu hükümler uyarınca Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında kuracakları kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi kural olarak yasaktır. Bedelin yabancı para birimi üzerinden ya da kura bağlanarak kararlaştırılması, mevzuatta sayılan istisnalar dışında geçerli olmaz.
Taraflar uygulamada çoğunlukla sözleşmenin geçerliliğini koruyup korumadığını, bedelin hangi para birimi üzerinden belirlenebileceğini ve kura bağlı düzenlemelerin nasıl bir sonuç doğuracağını sorgulamaktadır. Bu nedenle yasağın kapsamının doğru kavranması, sözleşmenin akıbeti bakımından belirleyici önem taşır.
Türkiye'de Yerleşik Kişiler Arasındaki Sözleşmeler
32 sayılı Karar ve ilgili Tebliğ, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında kuracakları bazı sözleşmelerde yabancı para cinsinden bedel belirlenmesini sınırlamıştır. Kira sözleşmeleri bu düzenlemede açıkça yer almış ve yerleşik kişiler arasında dövizli kira bedeli kararlaştırılması kural olarak yasaklanmıştır.
Burada belirleyici ölçüt, sözleşmenin taraflarının Türkiye'de yerleşik sayılıp sayılmadığıdır. Her iki tarafın da yerleşik kişi konumunda bulunması halinde, sözleşmede döviz cinsinden ya da dövize endeksli bir bedel öngörülemez.
Bedelin Doğrudan Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırılması
Kira bedelinin doğrudan yabancı para birimi cinsinden gösterilmesi, mevzuattaki istisnalar dışında hukuken geçerli sayılmaz. Sözleşmede bedelin "1.000 ABD Doları" ya da "800 Euro" olarak yazılması, tarafların ikisi de Türkiye'de yerleşik kişi ise yasağın ihlali anlamına gelir.
Böyle bir durumda döviz cinsinden bedele ilişkin hüküm uygulanmaz ve kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gerekir. Yasağa aykırı sözleşme hükümleri, ilgili mevzuat çerçevesinde geçersiz kabul edilir ya da Türk Lirası esas alınarak uygulanacak biçimde değerlendirilir.
Dövize Endeksli Düzenlemeler Mümkün müdür?
Yasağın kapsamı, bedelin doğrudan yabancı para üzerinden gösterilmesiyle sınırlı değildir; bedelin döviz kuruna bağlanması da aynı sınırlamaya tabidir. Bu nedenle kira bedeli Türk Lirası olarak belirlenmiş olsa dahi, bu tutarın belirli bir kura endekslenmesi kural olarak mümkün değildir.
Sözleşmede bedelin "Türk Lirası olarak ödenecek, ancak ABD Doları kuruna göre artırılacaktır" biçiminde düzenlenmesi ya da artış oranının kura bağlanması, mevzuattaki istisnalar dışında geçerli kabul edilmez. Dövize endeksli bir kaydın yasağı ihlal edip etmediği, somut olayın özellikleri gözetilerek değerlendirilir.
Dövizli Kira Bedeli Kararlaştırılabilen Haller
32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ile bu Karar'a dayanılarak çıkarılan Tebliğ, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki kira ilişkilerinde dövizli bedeli kural olarak yasaklamakla birlikte, belirli kişi ve faaliyet grupları bakımından bu kurala ayrık düzenlemeler getirmiştir.
Mevzuatta açıkça gösterilen bu hallerde döviz cinsinden bedel belirlenebilir. İstisnalar sınırlı sayıda olup geniş yoruma elverişli değildir. Bu nedenle somut olayda dövizli sözleşme kurulup kurulamayacağı, ilgili düzenlemedeki koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılarak saptanır.
Türkiye'de Yerleşik Olmayan Kişilerle Kurulan İlişkiler
Mevzuat, Türkiye'de yerleşik olmayan kişilerle kurulan kira ilişkilerinde yabancı para cinsinden bedel belirlenmesine imkân tanımaktadır. Bu istisnanın işleyebilmesi için sözleşme taraflarından en az birinin yerleşik kişi konumunda bulunmaması gerekir.
Diğer bir ifadeyle kiracının ya da kiraya verenin yabancı gerçek kişi veya yabancı şirket olması halinde, bedelin döviz üzerinden kararlaştırılması yasağın ihlali sayılmaz. İstisnanın uygulanabilmesi bakımından ilgili kişinin yerleşik sayılıp sayılmayacağı, mevzuattaki tanıma göre belirlenir.
Serbest Bölgelerde Faaliyet Gösterenlerin Kiralamaları
Serbest bölgelerde faaliyette bulunan kişilerin, bu faaliyetleri kapsamında kurdukları kira ilişkilerinde döviz cinsinden bedel belirlenmesi mümkündür. Bu ayrıcalık, serbest bölgelerin dış ticaret ve döviz kazandırıcı faaliyetler bakımından taşıdığı özel statüden kaynaklanmaktadır.
Ancak istisnanın kapsamı serbest bölge sınırlarıyla çevrilidir; bölge dışında kurulan kira ilişkilerini içine almaz. Serbest bölgede faaliyet gösteren bir işletmenin bölge dışındaki bir taşınmazı kiralaması halinde genel kuralın uygulanması gündeme gelebilir.
Döviz Kazandırıcı Hizmet ve Faaliyetler
Mevzuat, belirli sektörlerde faaliyet gösteren ve döviz kazandırıcı hizmet üreten işletmeler bakımından da dövizli kira sözleşmesine izin vermiştir. Bu kapsamda değerlendirilebilecek faaliyetler şunlardır:
- İhracat ve ihracata yönelik üretim faaliyetleri,
- Sivil havacılık ile hava taşımacılığı alanında sunulan hizmetler,
- Sınır ötesi yük ve yolcu taşımacılığı işleri,
- Yurt dışında yerleşik kişilere yönelik yazılım, danışmanlık, bakım-onarım ve benzeri hizmetler,
- Turizm ve konaklama alanında yabancı ülke vatandaşlarına sağlanan hizmetler,
- Döviz kazandırıcı hizmet ve faaliyet niteliğiyle ilgili kamu kurumlarınca desteklenen ya da teşvik kapsamına alınan işler.
İstisnadan yararlanabilmek için işletmenin faaliyetinin gerçekten döviz kazandırıcı nitelik taşıması ve mevzuatta aranan koşulları karşılaması gerekir. Salt yabancı müşterilerle çalışılması ya da döviz geliri elde edilmesi, tek başına yeterli bir dayanak oluşturmaz.
Özel Mevzuata Tabi Kiralamalar
Bazı kiralama türleri, kendilerine özgü mevzuat hükümleri nedeniyle dövizli bedele izin verilen haller arasında yer alır. Bu durumlarda dövizli bedel genel yasağın dışında tutulmuş olup, imkânın kullanılabilmesi ilgili özel düzenlemede açık bir hükmün bulunmasına bağlıdır. Dolayısıyla her olayda uygulanacak özel mevzuatın ayrıca incelenmesi gerekir.
Bu kapsamda değerlendirilebilecek kiralamalara şu örnekler verilebilir:
- Yabancı diplomatik temsilcilikler veya uluslararası kuruluşlarla kurulan kira ilişkileri,
- Gümrüksüz satış mağazalarına (duty free) ilişkin kiralamalar,
- Serbest bölgede faaliyet gösteren işletmelerin bu faaliyetleri kapsamında yaptıkları kiralamalar,
- Kültür ve turizm yatırım ya da işletme belgesi bulunan konaklama tesislerine ilişkin belirli kiralamalar,
- Havaalanı, liman ve sınır kapısı gibi uluslararası ulaşım noktalarında gerçekleştirilen kiralamalar.
Bu tür ilişkilerde dövizli bedel kararlaştırılması, ilgili özel düzenlemede buna açıkça izin verilmiş olması koşuluna bağlıdır. Bu nedenle yalnızca faaliyetin türüne bakılarak sonuca varılmamalı, uygulanacak özel mevzuat hükümleri esas alınarak değerlendirme yapılmalıdır.
Yasağa Aykırı Düzenlemenin Sonuçları
32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ hükümlerine aykırı biçimde döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedel kararlaştırılması halinde, sözleşmedeki bu tür hükümler hukuken geçerli sayılmaz. Bunun ötesinde, mevzuata aykırı dövizli kira ilişkisi yalnızca sözleşmesel sonuçlar doğurmakla kalmaz; idari yaptırımları da beraberinde getirebilir.
Bu nedenle aykırılığın sonuçları hem özel hukuk yönünden (geçersizlik ve iade) hem de kamu hukuku yönünden (idari para cezası) ayrı ayrı ele alınmalıdır.
Geçersizlik ve Doğan Hukuki Sonuçlar
Yasağın uygulandığı hallerde, bedelin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenmesine ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilir. Bu sonuç sözleşmenin tamamını ortadan kaldırmaz; yalnızca ilgili kayıt uygulama dışı bırakılır ve bedelin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gerekir.
Başka bir anlatımla kira sözleşmesi ayakta kalmaya devam eder; ancak döviz cinsinden öngörülen bedel hükmünün yerine, mevzuata uygun biçimde Türk Lirası esas alınarak uygulama yapılır.
Döviz Üzerinden Ödeme Yapılmışsa İade Talebi
Yasağa aykırı biçimde döviz üzerinden kira ödemesi gerçekleştirilmişse, hukuka aykırı yapılan bu ödemelerin geri verilmesi istenebilir. Özellikle bedelin döviz cinsinden tahsil edildiği hallerde, ödemeyi yapan taraf fazladan veya yersiz olarak aktardığı tutarın iadesini talep edebilir.
Taraflar bu konuda anlaşamazsa, iade talebi icra takibi ya da alacak davası yoluyla ileri sürülebilir.
Fazla Ödenen Bedelin Geri İstenmesi
Dövizli kira sözleşmesine dayanılarak yapılan ödemeler mevzuata aykırıysa, Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gereken bedeli aşan kısım fazla ödeme niteliği taşır. Bu sebeple aşan tutarın geri istenmesi mümkündür.
Fazla ödemenin varlığı saptandığında, bu tutarın iadesi genel hükümler çerçevesinde talep edilebilir.
İdari Para Cezası ve Diğer Yaptırımlar
Dövizli kira sözleşmesi yasağına aykırı davranılması halinde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun uyarınca idari para cezası uygulanabilir. Ceza sözleşmenin tarafları hakkında ayrı ayrı verilebilir; aykırılığın sürmesi durumunda her tespit bakımından yeniden yaptırım gündeme gelebilir.
Uygulanacak yaptırımın hukuki dayanağını 1567 sayılı Kanun'un 3. maddesi oluşturur. Anılan hüküm uyarınca, Cumhurbaşkanı kararları ile bu kararlara dayanılarak çıkarılan düzenlemelerde öngörülen yükümlülüklere aykırı davrananlar hakkında idari para cezasına hükmedilir.
2026 yılı itibarıyla döviz mevzuatına aykırılık halinde uygulanabilecek idari para cezası tutarı, yeniden değerleme oranına göre artırılmış olup yaklaşık olarak şu aralıktadır:
2026 yılı için idari para cezası: ≈ 72.000 TL – 600.000 TL aralığında
Ceza, sözleşmenin her bir tarafı bakımından bağımsız biçimde uygulanabilir. Aykırılık durumu devam ettiği sürece, yapılan her tespit için yeni bir ceza verilmesi mümkündür.
İlgili Konular
Dövizli kira bedeline ilişkin yasağın ve istisnaların uygulamadaki yansımaları, kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşme hükümlerinin ayakta kalıp kalmayacağı bakımından belirleyici olmaktadır. Konuyla bağlantılı olarak aşağıdaki başlıklar da incelenebilir:
- Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenlenmesi
- Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? (TBK m.344)
- Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m.138)
- Kira Sözleşmesi Nedir? Türleri ve Hukuki Niteliği
- Kiracı Aleyhine Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m.354)
Independent Legal Değerlendirmesi
Döviz yasağına ilişkin uyuşmazlıklarda en sık karşılaşılan hata, istisnaların geniş yorumlanabileceği varsayımıdır. Yabancı ortaklı bir şirketin ya da döviz geliri bulunan bir işletmenin otomatik olarak istisna kapsamına gireceği düşüncesi, hem sözleşme hükmünün geçersiz sayılmasına hem de idari yaptırıma açık bir tabloya yol açmaktadır. Yerleşiklik statüsünün mevzuattaki tanıma göre belirlenmesi ve faaliyetin döviz kazandırıcı niteliğinin belgelenebilir olması, sözleşme kurulmadan önce netleştirilmesi gereken iki temel unsurdur.
Yürürlükteki dövizli sözleşmeler bakımından ise sorun çoğu zaman geriye dönük ödemelerde yoğunlaşır. Türk Lirası karşılığını aşan tahsilatların iadesi gündeme geldiğinde, hesaplamanın hangi kur ve hangi tarih esas alınarak yapılacağı başlı başına bir uyuşmazlık konusu haline gelir. Somut bir dosyada şu başlıklara öncelik verilmesini öneriyoruz:
- Tarafların Türkiye'de yerleşik sayılıp sayılmadığının mevzuattaki tanım üzerinden belgelendirilmesi
- İstisna iddiası varsa dayanağın hangi düzenlemenin hangi hükmü olduğunun somut biçimde gösterilmesi
- Sözleşmede yer alan artış kayıtlarının dolaylı bir kur endeksi oluşturup oluşturmadığının denetlenmesi
- Geçersiz sayılabilecek bedel hükmü yerine uygulanacak Türk Lirası tutarın ve dönüşüm esasının sözleşmede öngörülmesi
- Geçmişe dönük fazla ödemelerin hesabında esas alınacak kur ve tarihin baştan kararlaştırılması
- İdari para cezası riskinin, tarafların her biri bakımından ayrı ayrı değerlendirilmesi
Independent Legal, kira sözleşmelerinin döviz mevzuatına uygunluk denetiminden yasağa aykırılıktan doğan iade ve geçersizlik uyuşmazlıklarının takibine kadar sürecin bütününde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.