Kira bedelinin kanuni esaslar çerçevesinde yeniden saptanması talebiyle açılan davaya kira tespit davası adı verilir. Yıllar içinde süregelen kira ilişkilerinde ödenen bedelin piyasa değerinin belirgin biçimde altında kalması ya da tarafların artış konusunda ortak bir noktada buluşamaması, bu davanın en sık karşılaşılan sebepleridir.
Kira bedelinin hangi ölçütlere göre saptanacağı ve mahkemenin hangi hâllerde yeni bir bedel belirleyebileceği Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla kira tespit davası, zamanla bozulan ekonomik dengenin hukuki yoldan yeniden kurulmasına hizmet eden bir araç olarak işlev görür.
Aşağıda davanın hangi koşullarda açılabileceğini, açılma zamanının sonuca etkisini, bedelin belirlenmesinde hangi verilerin esas alındığını ve yargılamanın nasıl yürüdüğünü ana başlıklarıyla değerlendiriyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Beş yılı aşan konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar bu yönde bir anlaşma yapmış olsun ya da olmasın, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre mahkemece saptanması istenebilir. Bu istemi konu alan davaya kira tespit davası denir.
Uygulamada davanın gündeme geldiği iki tipik durum vardır: bedelin kanuni esaslara göre yeniden düzenlenmesi gerektiği hâller ve tarafların yeni dönemde uygulanacak bedel üzerinde uzlaşamadığı hâller. Her iki ihtimalde de talep, sözleşmenin varlığına dokunmaksızın yalnızca bedel unsuruna yöneliktir.
Davanın Kanuni Temeli
Kira tespit davası dayanağını TBK'nın 344. maddesinde bulur. Hüküm şu şekildedir:
Türk Borçlar Kanunu m. 344
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."
Düzenlemenin amacı, bedelin uzun yıllar boyunca sabit kalarak taraflar arasındaki ekonomik dengeyi bozmasının önüne geçmektir. Kanun koyucu belirli aralıklarla güncelleme yapılmasına olanak tanımış ve bu güncellemeyi mahkemeden isteme yetkisini taraflara bırakmıştır.
Davanın Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, süregelen bir kira sözleşmesinde uygulanacak bedelin mahkeme kararıyla saptanmasını amaçlayan özel nitelikli bir tespit davasıdır. Yargılamanın konusu kira ilişkisinin varlığı ya da geçerliliği değildir; belirlenen tek şey, sözleşme yürürlükteyken geçerli olacak bedelin miktarıdır.
Dava klasik anlamda bir eda davası değildir; hüküm yalnızca bedelin ne olması gerektiğini ortaya koyar. Bu sebeple aynı dava içinde kira alacağının tahsili istenemez; tahsil için ayrıca icra yoluna gidilmesi gerekir.
Bununla birlikte kira tespit davası, alışılmış tespit davalarından ayrılan bir yön taşır: mevcut durumu saptamakla yetinmez, sözleşmenin ileriye dönük olarak uygulanacak koşullarını da değiştirir.
Niteliği özetle şu şekilde tarif edilebilir. Dava bir tespit davasıdır; ancak diğer tespit davalarından farklı olarak yenilik doğuran bir etki taşır. Verilen kararda eda hükmü bulunmaz, zira hükmün konusu tahsil değil bedelin belirlenmesidir. Bu yapısı gereği karar, tek başına ilamlı icraya konu edilemez.
Öğretide ve yargı uygulamasında kira tespit davası bu nedenle "yenilik doğuran etkisi bulunan tespit davası" olarak nitelendirilmektedir.
Davanın Açılabilmesi İçin Aranan Şartlar
Bedelin mahkemece yeniden saptanabilmesi, bir dizi koşulun bir arada gerçekleşmesine bağlıdır. Söz konusu koşullar TBK m. 344 ile yerleşik Yargıtay içtihadı çerçevesinde şekillenmiştir.
Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı
Öncelikle taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır. Bu ilişkinin yazılı bir metne dayanması şart değildir; sözlü olarak kurulmuş sözleşmeler de dava açılmasına elverişlidir.
Yazılı bir belge bulunmaması tek başına engel oluşturmaz. Ancak böyle bir durumda hem kira ilişkisinin varlığı hem de ödenen bedelin miktarı; tanık anlatımları, banka hareketleri veya elverişli başka delillerle ortaya konmalıdır.
Kira İlişkisinin Sürüyor Olması
Dava yalnızca yürürlükteki kira ilişkileri bakımından açılabilir. Sözleşme feshedilmişse ya da kiralanan boşaltılmışsa bedelin yeniden saptanmasında bir yarar kalmayacağından bu yola başvurulamaz.
Buna göre kiracının taşınmazı tahliye etmiş olması, sözleşmenin sona ermiş bulunması veya kira ilişkisinin fiilen ortadan kalkmış olması hâllerinde dava açılması mümkün değildir. Kısacası kira tespit davası geçmişe değil, devam eden ilişkiye yönelik bir belirleme yapılmasını hedefler.
Hukuki Yarar
Davacının bu yola başvurmakta hukuki yararının bulunması aranır. Her davada olduğu gibi burada da hukuki yarar bir dava şartıdır ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Beş Yıllık Sürenin Tamamlanması
Davanın en yaygın açılma sebebi, kira ilişkisinin beşinci yılı geride bırakmasıdır. Bu eşik aşıldıktan sonra bedelin saptanmasında yalnızca TÜFE verisiyle yetinilmez.
Bu aşamadan itibaren mahkeme; taşınmazın konumunu, niteliğini, ne amaçla kullanıldığını ve bölgedeki emsal bedelleri birlikte tartarak hakkaniyete uygun bir tutara ulaşır. Uzun süreli kira ilişkilerinde bedelin piyasaya uyarlanabilmesi bakımından beş yılın dolması bu nedenle kritik bir hukuki dönüm noktası oluşturur.
İhtar ve Bildirim Meselesi
Karşı tarafa ihtar ya da yazılı bildirim gönderilmesi, davanın açılabilmesi için zorunlu değildir. Buna karşılık bu işlem, mahkemenin saptayacağı bedelin hangi dönemden itibaren yürürlük kazanacağını doğrudan etkilediğinden usul açısından önem taşır.
TBK m. 345 uyarınca yeni dönemde uygulanacak bedelin belirlenebilmesi için iki seçenekten birinin gerçekleşmesi gerekir: davanın yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmış olması ya da aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması. Bu koşullardan biri sağlandığında mahkemece saptanan bedel, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde belirlenen tutar içinde bulunulan dönemde değil, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur.
Sözleşmede Artış Kaydı Bulunması Hâli
Kira sözleşmesinde bedelin artırılacağına dair bir hüküm yer alıyorsa, dava açmadan önce ayrıca ihtar çekilmesine gerek yoktur. TBK m. 345'in ikinci fıkrası uyarınca, yeni dönemde bedelin artırılacağı sözleşmede kararlaştırılmışsa dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkemece saptanan bedel, içinde bulunulan dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Diğer bir anlatımla artış kaydının varlığı, önceden bildirim yapma zorunluluğunu ortadan kaldırır. Kiraya veren bu durumda yeni dönem başladıktan sonra da dava açabilir ve belirlenen bedel dönemin başından geçerli sayılır.
Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir düzenleme bulunmuyorsa tablo değişir: davanın içinde bulunulan dönem bakımından sonuç doğurabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmış ya da kiracıya yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.
Beş Yıllık Sürenin Anlamı ve Hesaplanması
Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse bedel yalnızca TÜFE oranına bağlı kalmaz; emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve piyasadaki genel durum gözetilerek hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde saptanabilir.
Beş yıl, uygulanacak ölçütlerin değişmesi bakımından bir eşiktir. İlişkinin ilk beş yılında artış kural olarak TÜFE oranıyla sınırlıyken, bu süre dolduktan sonra bedel emsal veriler ve hakkaniyet ölçüsü esas alınarak yeniden düzenlenebilir.
Başlangıç Tarihinin Belirlenmesi
Sürenin hesabında esas alınacak an, kira ilişkisinin fiilen doğduğu tarihtir. Çoğunlukla bu tarih sözleşmede yazılı başlangıç tarihine karşılık gelir; bazı olaylarda ise kiralananın fiilen teslim edildiği gün belirleyici olabilir.
Taraflar arasında birden fazla sözleşme düzenlenmiş olması, sözleşmenin yenilenmesi ya da bedelin değiştirilmesi yeni bir kira ilişkisinin kurulduğu anlamına gelmez. Bu nedenle hesaplamada ilk sözleşmenin başlangıç tarihi dikkate alınır.
Burada gözden kaçırılmaması gereken nokta, yenileme sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin emsal ve rayiçlerle uyumlu olup olmadığıdır. Yenilemedeki bedel emsal ve rayiçlerin altında kalmışsa süre ilk sözleşmeden itibaren işlemeye devam eder. Buna karşılık yenileme yalnızca bedeli emsal ve rayiç düzeyine çekmek amacıyla yapılmışsa, beş yıllık süre yenileme tarihinden başlar.
Yenilenen Sözleşmelerde Hesap
Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre dolduğunda taraflar ilişkiyi sürdürmeye devam ediyorsa sözleşme aynı koşullarla uzamış sayılır. Yıldan yıla gerçekleşen bu uzamalar yeni bir sözleşmenin kurulduğu sonucunu doğurmaz.
Dolayısıyla sözleşmenin her yıl yenilenmesi ya da bedelin artırılması beş yıllık sürenin sıfırlanmasına yol açmaz. Süre, ilişkinin ilk kurulduğu tarihten itibaren kesintisiz biçimde hesaplanır.
Bedelin Belirlenmesinde Esas Alınan Ölçütler
Mahkemenin saptayacağı bedel tek bir veriye dayanmaz. TBK m. 344 uyarınca değerlendirmeye; sözleşme hükümleri, kanuni artış sınırı, emsal kira bedelleri, kiralananın fiziki ve hukuki nitelikleri ile hak ve nesafet ilkesi birlikte girer.
Mahkeme bu çerçevede olayın kendine özgü koşullarını dikkate alarak nesnel bir sonuca ulaşmaya çalışır; amaç, piyasa gerçekleri ile taraflar arasındaki sözleşme dengesi arasında makul bir orta noktanın bulunmasıdır. Bu noktada tarafların dosyaya sunacağı emsal kira sözleşmeleri belirleyici bir ağırlık taşır.
TÜFE Oranı ve Kanuni Üst Sınır
Sözleşmenin ilk beş yıllık diliminde temel ölçüt, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran aynı zamanda artışın kanuni tavanını oluşturur.
Taraflar sözleşmede bir artış oranı kararlaştırmış olsalar dahi bu oran, kiracının aleyhine olacak şekilde TÜFE oranını aşamaz. Buna bağlı olarak mahkeme, ilk beş yıl içinde görülen tespit davalarında bedeli saptarken kural olarak TÜFE oranıyla bağlıdır.
Söz konusu düzenleme emredici niteliktedir ve kira ilişkisindeki ekonomik dengeyi, özellikle de kiracıyı aşırı artışlara karşı korumayı amaçlar. Ayrıca 2022-2024 yılları arasında yürürlükte kalan %25 tavanlı artış hükümleri saklıdır.
Emsal Kira Bedellerinin Araştırılması
Bedelin saptanmasında en ağırlıklı ölçütlerden biri emsal araştırmasıdır. Mahkeme bilirkişi eliyle; aynı bölgede yer alan, benzer özellikler taşıyan ve yakın tarihlerde kiraya verilmiş taşınmazların bedellerini inceler ve bu verileri değerlendirmesine temel alır.
Emsal saptanırken taşınmazın hangi bölgede bulunduğu, konut mu yoksa işyeri olarak mı kullanıldığı, yüzölçümü ile fiziki nitelikleri ve kiraya verildiği tarih ile o sözleşmenin koşulları birlikte gözetilir. Bu inceleme, bedelin nesnel ve piyasa gerçekleriyle uyumlu biçimde belirlenmesinde belirleyici rol oynar.
Kiralananın Konumu, Fiziki Nitelikleri ve Kullanım Şekli
Değerlendirme yalnızca bölgeyle sınırlı kalmaz; taşınmazın somut özellikleri ve nasıl kullanıldığı da hesaba katılır. Mahkeme ve bilirkişi, kiralananın ekonomik değerini etkileyen bütün unsurları birlikte tartar.
Bu kapsamda öne çıkan hususlar arasında taşınmazın bulunduğu yer ile çevresinin nitelikleri, ulaşım olanakları ve bölgedeki ticari hareketlilik, kiralananın yüzölçümü, kullanım alanı ve fiziki durumu, yapının yaşı ile bakım düzeyi ve teknik nitelikleri, son olarak taşınmazın konut, işyeri veya depo gibi hangi amaca tahsis edildiği sayılabilir.
Sıralanan unsurlar emsal verilerle birlikte değerlendirilerek kiralananın gerçek ekonomik değerine ulaşılmaya çalışılır.
Hak ve Nesafet İlkesi
Bedelin saptanmasında son ve belirleyici ölçüt hak ve nesafet ilkesidir. TBK m. 344 uyarınca, özellikle beş yıllık süre aşılmışsa mahkeme salt sayısal verilerle bağlı kalmaz; olayın bütün özelliklerini gözeterek hakkaniyete uygun bir sonuca varmakla yükümlüdür.
İlkenin işlevi, taraflar arasında adil bir denge kurmaktır. Mahkeme emsal bedellerle mevcut bedeli doğrudan eşitlemek yerine; kiracının kullanım durumunu, sözleşmenin süresini ve kira ilişkisinin sürekliliğini de hesaba katarak uygun bir tutar belirler.
Uygulamada ilke çoğunlukla şu şekilde somutlaşır: emsallere göre bulunan tutar üzerinden, kiracının mevcut kullanım durumu ve özellikle kaç yıldır taşınmazda bulunduğu gözetilerek belirli oranda ( %5 – %20 ) bir indirim yapılır.
Yargılama Usulü ve Sürecin İşleyişi
Kira tespit davası, kira sözleşmesinden doğan bir tespit ve alacak uyuşmazlığı niteliğinde olup belirli usul kurallarına tabidir. Süreç; dava öncesinde zorunlu arabuluculuk başvurusu, görev ve yetkinin belirlenmesi, delillerin toplanması ve bilirkişi incelemesi aşamalarından oluşur.
Zorunlu Arabuluculuk
Dava açılmadan önce arabuluculuğa gidilmesi, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca dava şartıdır. Bu aşama tamamlanmaksızın doğrudan mahkemeye başvurulması hâlinde dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk sürecinde taraflar, bedelin artırılması veya yeniden belirlenmesi konusunda uzlaşabilir. Uzlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir; bu tutanak dava açılabilmesi için aranan zorunlu belgedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Uyuşmazlık kira sözleşmesinden doğduğundan görev Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan yargılamanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Yetki bakımından kiralananın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir. Uygulamada, ileride doğabilecek tartışmaları önlemek amacıyla çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilmektedir.
Deliller ve Bilirkişi İncelemesi
Bedelin saptanması teknik bir değerlendirme gerektirdiğinden, bu davalarda bilirkişi incelemesine başvurulması uygulamada kural hâline gelmiştir.
Bilirkişi marifetiyle araştırılan hususlar arasında bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziki ve ekonomik nitelikleri, hangi amaçla kullanıldığı ve bölge kira piyasasının genel görünümü yer alır.
Taraflar ise kira sözleşmesini, ellerindeki emsal sözleşmeleri, tapu kayıtlarını, keşif tutanaklarını ve uyuşmazlığa ışık tutabilecek her türlü delili dosyaya sunabilir.
Harç ve Yargılama Giderleri
Dava açılırken ve yargılama sürerken belirli harç ve giderlerin karşılanması gerekir. Dava bedelin saptanmasına yönelik bir tespit davası olduğundan, harç rejimi genel eda davalarından ayrılır.
Harç, dava konusu edilen kira bedelinin tamamı üzerinden değil; dava tarihindeki bedel ile talep edilen bedel arasındaki fark esas alınarak hesaplanır. Öte yandan bilirkişi incelemesi ve keşif çoğu zaman kaçınılmaz olduğundan, yargılama giderleri pek çok dava türüne kıyasla yüksek seyredebilir.
Harcın Hesaplanma Yöntemi
Alınacak harç nispi harç niteliğindedir ve dava konusu değer üzerinden hesaplanır. Dava konusu değer, mevcut bedel ile talep edilen bedel arasındaki farkın bir yıllık karşılığıdır.
Hesaplamada sırasıyla şu veriler esas alınır: hâlihazırda ödenen aylık kira bedeli, talep edilen aylık kira bedeli, bu iki tutar arasındaki fark ve söz konusu farkın on iki aylık toplamı. Talep sonucunun dilekçede açıkça gösterilmesi, harcın doğru hesaplanması bakımından da zorunludur; belirsiz bırakılan bir talep hem harç hem de usul yönünden sorun doğurur.
Kira Tespit Kararının Doğurduğu Sonuçlar
Verilen karar sözleşmeyi sona erdirmez; süregelen ilişkide uygulanacak bedeli gösteren bir tespit hükmü niteliği taşır. Kararla sözleşmenin yalnızca bedele ilişkin unsuru değişir, kira ilişkisi diğer koşullarıyla devam eder.
Saptanan bedelin hangi tarihten itibaren yürürlük kazanacağı, kararın kesinleşmesi, doğan farkın tahsili ve bu fark için faiz istenip istenemeyeceği, kararın en önemli hukuki sonuçlarını oluşturur.
Yeni Bedelin Yürürlüğü ve Sözleşmenin Devamı
Mahkeme; bölgedeki emsal bedelleri, taşınmazın özelliklerini ve hak ve nesafet ilkesini birlikte gözeterek yeni bedeli belirler. Belirlenen tutar, taraflar arasındaki sözleşme sürerken uygulanacak bedeli ifade eder.
Karar ne sözleşmeyi sona erdirir ne de yeni bir kira sözleşmesi kurar. Yalnızca bedelin miktarı saptanır ve ilişki bu yeni tutar üzerinden yürümeye devam eder.
Kararın Kesinleşmesi
Kanun yoluna başvurulması hâlinde karar kesinleşmeden icra edilemez. Bu nedenle saptanan bedele göre doğan farkın tahsil edilebilmesi için önce kararın kesinleşmesi gerekir.
Taraflar hükme karşı istinaf ve temyiz yollarına başvurabilir. Bu aşamaların tamamlanmasıyla karar kesinleşir ve yeni bedel hukuken bağlayıcı hâle gelir.
Kira Farkının Talep Edilmesi
Mahkemece belirlenen bedel ile kiracının fiilen ödediği tutar arasında fark doğmuşsa, bu farkın tahsili için ayrıca talepte bulunulması gerekir.
Dava bir tespit davası olduğundan hükümde farkın tahsiline ilişkin bir karar yer almaz. Bu nedenle alacağın elde edilmesi bakımından iki yol açıktır: ayrı bir alacak davası açılması ya da doğrudan ilamlı icra takibi başlatılması. Uygulamada tercih çoğunlukla, kesinleşmenin ardından ilamlı icra yoluna gitmek yönündedir.
Farka Uygulanacak Faiz
Belirlenen bedel ile ödenen bedel arasında fark oluşmuşsa bu tutarın tahsili mümkündür. Ne var ki karar bir tespit hükmü niteliği taşıdığından, fark alacağı ancak kararın kesinleşmesiyle muaccel olur.
Buna bağlı olarak faiz, kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Diğer bir anlatımla, mahkeme yeni bedelin geçmiş bir tarihten itibaren uygulanmasına hükmetmiş olsa bile fark alacağı bakımından temerrüt ve faiz kesinleşmeden önce doğmaz. Faiz istenebilmesi için önce kararın kesinleşmesi, ardından borcun ödenmemiş olması aranır.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda, kira tespit davasına ilişkin uygulamada en çok yöneltilen sorulara kısa cevaplar veriyoruz. Başlıkların büyük bölümü yukarıdaki bölümlerde ayrıntılı biçimde ele alınmış olup burada yalnızca sonuçları özetlenmektedir.
Belirlenen bedel hangi dönemden itibaren uygulanır?
Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmışsa; bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa ya da sözleşmede artış kaydı bulunuyorsa, mahkemece saptanan bedel içinde bulunulan dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu koşullar sağlanmamışsa yalnızca yeni başlayacak dönem için talepte bulunulabilir.
Kira tespit davası kısmi dava olarak açılabilir mi?
Davacının talebini açık ve belirli biçimde ortaya koyması zorunludur. Bu davada istenen şey, belirli bir kira bedelinin mahkemece saptanmasıdır. Bu nedenle davanın kısmi dava biçiminde açılmasına olanak yoktur.
Belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün müdür?
Hayır. Davacı, istediği kira bedelini dilekçesinde açıkça ve belirli olarak göstermek zorundadır; zira dava bir alacağın tahsiline değil, bedelin belirlenmesine yöneliktir.
Tahliye davasıyla birlikte açılabilir mi?
Kira tespit davası ile tahliye davasının aynı anda yürütülmesi ya da biri devam ederken diğerinin açılması hukuken engellenmemiştir. Tahliye sebebinin koşulları oluşmuşsa tahliye istemi, tespit davasıyla birlikte veya bağımsız bir dava olarak ileri sürülebilir.
Dava ne kadar sürer?
Kesin bir süre öngörmek mümkün değildir. Uygulamada bu davaların çoğunlukla 1 yıl ile 1,5 yıl arasında sonuçlandığı gözlenmektedir. Süre; mahkemenin iş yükü, bilirkişi incelemesi, keşif ihtiyacı ve tarafların usul işlemlerine göre değişebilir.
Hâkim bedeli belirlerken neleri gözetir?
Hâkim hak ve nesafet ilkesiyle bağlıdır. Bu çerçevede emsal bedeller, taşınmazın nitelikleri, kullanım biçimi, kira ilişkisinin süresi ve kiracının mevcut kullanım durumu bir arada değerlendirilir. İlke, emsal veriler ile süregelen kira ilişkisi arasında makul bir denge kurulmasını ifade eder.
Eski kiracıya indirim uygulanır mı?
Yargıtay uygulamasına göre hak ve nesafet ilkesi uyarınca bulunan tutardan, kiracının uzun süredir aynı taşınmazı kullanıyor olması hâlinde belirli oranda indirim yapılabilir. Bu yaklaşım, kira ilişkisinin sürekliliğinin korunmasını ve kiracının mevcut kullanım durumunun gözetilmesini amaçlar.
Karar doğrudan icraya konulabilir mi?
Hüküm, bedelin belirlenmesine ilişkin bir tespit kararı niteliğinde olduğundan doğrudan takibe konu edilemez. Saptanan bedele göre doğan farkın tahsili için kararın kesinleşmesi beklenmeli, ardından icra yoluna başvurulmalıdır.
Vekâlet ücreti nasıl belirlenir?
Vekâlet ücreti, Türkiye Barolar Birliği'nce her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak saptanır. Taraflarca kararlaştırılacak ücret, tarifedeki asgari tutarın altına inemez.
Yargılama giderlerini kim karşılar?
Genel kural uyarınca giderler ve vekâlet ücreti davada haksız çıkan tarafa yükletilir. Talebin kısmen kabul kısmen reddedildiği hâllerde ise bu oran gözetilerek paylaştırma yapılır.
Geçmiş dönemler için dava açılabilir mi?
Kira tespit davası geriye dönük olarak geçmiş kira dönemleri bakımından açılamaz. Dava yalnızca süregelen kira ilişkisinde uygulanacak bedelin saptanmasına yöneliktir.
Bununla birlikte davanın açıldığı zaman ve kiracıya yapılan bildirimler, saptanan bedelin hangi dönemden itibaren yürürlük kazanacağını etkiler. Kanundaki süre ve bildirim koşulları yerine getirilmişse belirlenen bedel, içinde bulunulan dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Dava sürerken kira nasıl ödenir?
Yargılama devam ederken kiracı, yürürlükteki sözleşmeye göre ödemekte olduğu bedeli ödemeyi sürdürmek zorundadır. Dava açılmış olması ödeme borcunu ne ortadan kaldırır ne de askıya alır. Mahkemece yeni bedel belirlendiğinde, kararın uygulanacağı tarihten itibaren bu tutar geçerli olur ve kiracı ödemelerini buna göre yapmakla yükümlü hâle gelir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kira tespit davalarında sonucu belirleyen iki eksen bulunmaktadır. Birincisi zamanlamadır: davanın hangi tarihte açıldığı ya da bildirimin ne zaman yapıldığı, kazanılan bedelin bir yıl önce mi yoksa bir yıl sonra mı yürürlüğe gireceğini tayin eder. İkincisi ise emsal dosyasının gücüdür; bilirkişi raporuna yansıyacak veriler büyük ölçüde tarafların dosyaya kazandırdığı emsal sözleşmelerle şekillenir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir hata, kararın kesinleşmeden farkın tahsil edilebileceği beklentisidir. Kararın niteliği gereği hem icra hem de faiz bakımından kesinleşme beklenmek zorundadır; bu husus tahsilat planlamasının baştan doğru kurulmasını gerektirir.
Somut bir dosyada şu başlıkların önceden netleştirilmesini öneriyoruz:
- Beş yıllık sürenin, yenileme sözleşmelerinin emsal ve rayiç düzeyiyle ilişkisi gözetilerek doğru tarihten başlatılması
- Yeni dönemin başlangıcına otuz günden az kalmışsa yazılı bildirim seçeneğinin derhal değerlendirilmesi
- Sözleşmede artış kaydı bulunup bulunmadığının, dava açma takvimi kurulmadan önce denetlenmesi
- Emsal kira sözleşmelerinin dava açılmadan önce toplanması ve bölge, nitelik ve tarih yönünden gerçekten karşılaştırılabilir olmasının sağlanması
- Hak ve nesafet indiriminin talep edilen tutar üzerindeki olası etkisinin baştan hesaba katılması
- Zorunlu arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanması ve son tutanağın eksiksiz düzenlenmesi
Independent Legal, kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk aşamasından kararın icrasına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.