Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi, kiracıya sözleşmedeki konumunu bir başkasına bırakma imkânı tanır; ancak bu imkânın kullanılabilmesi kiraya verenin yazılı onayına bağlıdır. Onay alındığında devralan kişi kira ilişkisinin tarafı hâline gelir ve sözleşmeden doğan alacaklar ile borçlar bütün hâlinde ona intikal eder.
Uygulamada bu kurum çoğu zaman alt kiraya verme ya da kullanım hakkının bir üçüncü kişiye bırakılması ile birbirine karıştırılır. Özellikle işyeri kiralarında, kiraya verenin onay vermekten kaçınıp kaçınamayacağı, hangi gerekçelerin kabul edilebilir sayıldığı ve devreden kiracının sorumluluğunun ne zaman biteceği tartışma yaratan başlıklardır.
Bu bilgi notunda devrin hukuki niteliğini, geçerlilik koşullarını, konut ve işyeri kiraları bakımından farklılaşan rejimi, onaysız yapılan devirlerin sonuçlarını ve devir sonrasında eski kiracının konumunu ele alıyoruz.
Kira Sözleşmesinin Devri Ne Anlama Gelir?
Devir işlemi, kira ilişkisinden doğan hakların ve yükümlülüklerin bölünmeksizin bir başkasına aktarılması ve bu kişinin kiraya veren karşısında artık sözleşmenin tarafı olarak yer almasıdır. İşlem tamamlandığında kiracılık sıfatı el değiştirir, buna karşılık kira ilişkisi mevcut koşulları korunarak yeni kiracıyla sürdürülür.
Devrin Hukuki Niteliği
Hukuki nitelik itibarıyla devir, sözleşmenin içeriğine değil taraflarından birine yönelen bir değişikliktir. Kiracının sözleşmeden kaynaklanan tüm alacak ve borçları devralana geçer; devralan da bu andan itibaren kira ilişkisinin yükümlülüklerini üstlenen kişi konumuna gelir.
Bu işlemin belirleyici üç sonucu vardır. Öncelikle ortada yeni bir kira sözleşmesinin kurulması söz konusu değildir; hâlihazırdaki sözleşme aynı hükümlerle yürürlükte kalır. İkinci olarak devralan ile kiraya veren arasında aracısız bir sözleşmesel bağ doğar. Üçüncü olarak da sözleşmenin süresi, bedeli ve diğer kayıtları devir nedeniyle kendiliğinden değişmez.
TBK m. 323 uyarınca devir, kural olarak kiraya verenin yazılı onayına tabidir. Kanun koyucu işyeri kiraları bakımından ayrıca bir sınırlama getirmiş ve kiraya verenin haklı bir gerekçesi yoksa onay vermekten kaçınamayacağını hükme bağlamıştır. Bu düzenlemenin arkasındaki amaç, ticari faaliyetin kesintisiz sürdürülebilmesidir.
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devrinden Farkı
Devir ile alt kira, uygulamada sıkça birbirinin yerine kullanılsa da doğurdukları sonuçlar bakımından ayrı kurumlardır.
Sözleşmenin devrinde kiracının kimliği tümüyle değişir. Devralan, kiraya verenle doğrudan bir sözleşme ilişkisine girer. Devreden kiracı ise borçlardan büsbütün sıyrılmaz; sözleşmenin sona ereceği tarihe kadar, en çok iki yıl olmak üzere devralanla birlikte sorumluluğu sürebilir.
Alt kirada veya kullanım hakkının bırakılmasında ise tablo farklıdır. Sözleşmenin kiracısı yerinde durur ve kiraya verene karşı yükümlülüklerini taşımaya devam eder. Kiralananı fiilen kullanan üçüncü kişi ortaya çıksa da bu kişi ile kiraya veren arasında herhangi bir sözleşmesel bağ kurulmaz.
Kısacası devir, kira ilişkisinin taraflarından birini değiştiren ve kiraya veren ile yeni kiracı arasında doğrudan hukuki bağ yaratan bir işlemdir; alt kira ise mevcut tarafları koruyarak yalnızca kullanımı üçüncü kişiye açar.
Devir Hangi Koşullarda Geçerli Olur?
TBK m. 323, devri belirli koşulların birlikte gerçekleşmesine bağlamıştır. Düzenleme bir yandan kiracıya sözleşmedeki konumunu aktarma imkânı verirken, diğer yandan kiraya verenin menfaatlerini gözeten sınırlar öngörmüştür.
Kiraya Verenin Yazılı Onayı
Devrin ilk ve vazgeçilmez koşulu, kiraya verenin onayının yazılı biçimde alınmasıdır. TBK m. 323 karşısında kiracı, bu onay olmaksızın sözleşmedeki yerini bir başkasına bırakamaz.
Söz konusu onay geçerlilik bakımından kurucu nitelik taşır. Yazılı onay bulunmadığı sürece yapılan devir işlemi, kiraya veren yönünden herhangi bir hüküm doğurmaz.
Onayın Keyfî Olarak Reddedilememesi
İşyeri kiraları söz konusu olduğunda kiraya verenin takdir alanı mutlak değildir. Kanun, haklı bir gerekçe ortaya konmadıkça devre onay vermekten kaçınılamayacağını açıkça belirtmiştir.
Reddi haklı kılabilecek gerekçelere şunlar örnek gösterilebilir: devralacak kişinin ödeme gücünün yetersiz kalması; kiralananda, sözleşmeyle belirlenen kullanım amacına uymayan bir faaliyetin yürütülecek olması; taşınmazın korunması ya da bina düzeninin sürdürülmesi bakımından bir tehlike doğması.
Buna karşılık aşağıdaki gerekçeler kural olarak haklı sayılmaz:
- Devri fırsat bilerek kira bedelini yükseltme arzusu
- Mevcut kiracının değişmesini istememeye dayalı kişisel bir tercih
- İşlemi geciktirmek veya büsbütün akamete uğratmak amacıyla sergilenen keyfî tutumlar
Devir Sözleşmesinin Şekli ve Geçerliliği
Devir, kiracı ile devralan arasında yapılacak bir sözleşmeyle hayata geçer. Bu sözleşme sayesinde kira ilişkisinden doğan hak ve borçlar devralana intikal eder ve devralan kiracı sıfatını kazanır.
Devir sözleşmesinin geçerliliği için şu unsurların bir arada bulunması aranır:
- Devralanın, kiracılık sıfatını üstlendiğini kabul etmiş olması
- Kiraya verenin yazılı onayının temin edilmiş olması
- Kiracı ile devralanın devir konusunda iradelerini birleştirmiş olması
- İşlemin, kapsamı ve sonuçları bakımından duraksama bırakmayacak açıklıkta yapılması
Bu unsurlar sağlandığında sözleşme sona ermez; yalnızca kiracı değişir ve kira ilişkisi yeni kiracıyla aynı koşullar altında devam eder.
Konut Kiralarında Devir
Konut kira sözleşmelerinin devri de TBK m. 323 kapsamında mümkündür. Ne var ki konut kiralarında kiraya verenin menfaatinin korunması ön plana çıktığından, uygulamada devre daha temkinli yaklaşılmakta ve kiraya verenin iradesi çok daha belirleyici bir ağırlık taşımaktadır.
İşyeri kiralarından ayrılan nokta şudur: konut kiralarında kiraya veren devre onay vermeye zorlanamaz. Dolayısıyla konut sözleşmelerinde devrin akıbeti, esas olarak kiraya verenin açık ve yazılı onayına bağlı kalır.
Kiraya Verenin Onayının Belirleyiciliği
Konut kiralarında kiraya verenin onayı yalnızca biçimsel bir gereklilik değildir; devrin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini tayin eden asıl unsurdur. Yazılı onay bulunmadıkça devir hukuken geçerli kabul edilmez.
Bu belirleyicilik üç noktada somutlaşır. Onay yazılı biçimde alınmadığı sürece sözleşme devredilemez; kiraya veren konut kiralarında devre izin verip vermemekte serbesttir; onay çıkmadığında kiracının, devir hakkını tek taraflı bir irade beyanıyla kullanabilmesi mümkün değildir.
Bu tablo karşısında konut kiralarında sorun, uygulamada çoğunlukla devir yoluyla değil; ya kiraya veren ile devralan arasında yeni bir kira sözleşmesi kurularak ya da mevcut sözleşmenin karşılıklı anlaşmayla sonlandırılması yoluyla çözüme kavuşturulmaktadır.
Uygulamadaki Sınırlar
Konut kira sözleşmesinin devri kuramsal olarak mümkün olsa da pratikte seyrek görülür. Bunun başlıca nedeni, onayın zorunlu tutulması ve buna karşın kiraya verenin onay verme yükümlülüğü altında bulunmamasıdır.
Uygulamada karşılaşılan sınırlamalar şu başlıklarda toplanabilir:
- Kiraya verene devre izin verme yönünde bir yükümlülük yüklenmemiş olması
- Devralacak kişinin kimliği, ödeme kapasitesi ve taşınmazı ne şekilde kullanacağı konusunda kiraya verenin takdir yetkisini elinde tutması
- Kira ilişkisinin güven esasına dayandığı kabulünden hareketle, kiraya verenin kiracısını seçme hakkının korunması
Bu nedenle konut kiralarında devir, işyeri kiralarına kıyasla çok daha dar bir uygulama alanı bulur ve genellikle ancak kiraya verenin açık onayıyla hayata geçebilir.
İşyeri Kiralarında Devir
İşyeri kira sözleşmelerinin devri TBK m. 323'te özel olarak ele alınmış ve ticari hayatın sürekliliğini gözeterek konut kiralarına göre daha esnek bir rejime bağlanmıştır. Kanun koyucu, işletmelerin varlığını sürdürebilmesini ve ekonomik faaliyetin sekteye uğramamasını sağlamak amacıyla kiraya verenin onay yetkisini sınırlandırmıştır.
Bu çerçevede işyeri kiralarında kiraya veren, elinde haklı bir gerekçe bulunmadıkça devre onay vermekten kaçınamaz. Bununla birlikte söz konusu sınırlama, kiraya verenin devre hiçbir koşulda itiraz edemeyeceği anlamına gelmez. Somut olayda haklı bir sebebin varlığı ortaya konabiliyorsa kiraya verenin onaydan kaçınması mümkündür.
Onayın Reddedilemeyeceği Durumlar
TBK m. 323 uyarınca işyeri kiralarında onayın reddi ancak haklı bir sebebe dayandırıldığında geçerlidir. Aksi hâlde kiraya verenin devre karşı çıkması hukuka aykırılık oluşturabilir.
Onayın reddine dayanak yapılamayacak, yani devrin önünü açan tipik durumlar şunlardır:
- Kiralananın niteliğiyle bağdaşan bir işletme faaliyetinin yürütülecek olması
- Devralanın mali açıdan yeterli bir konumda bulunması
- Taşınmazın korunması ve bina düzeni yönünden herhangi bir tehlike bulunmaması
- Kiralananın kullanım amacında bir değişikliğe gidilmemesi
Öte yandan aşağıdaki hâller reddi meşru kılan bir gerekçe olarak kabul edilmez:
- Kiraya verenin bedeli yükseltme yönündeki beklentisi
- Hâlihazırdaki kiracıyla kişisel ilişkiyi sürdürme isteği
- Kiracının değişmemesi yönündeki öznel tercihler
Görüldüğü üzere işyeri kiralarında kiraya verenin onay yetkisi mutlak nitelikte olmayıp nesnel ölçütler üzerinden denetlenebilen bir yetkidir. Konuya ilişkin ayrıntılar için İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi? başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
İşletme Devri ile Kira Devri Arasındaki Bağ
Ticari yaşamda işyerinin el değiştirmesi ile kira sözleşmesinin devri çoğu kez aynı süreç içinde gerçekleşir ve bu iki işlem birbirini tamamlar. Nitekim ticari işletme devredilirken, faaliyetin kesintisiz sürdürülebilmesi bakımından kiralanan taşınmazın da devralana geçmesi çoğu zaman kaçınılmaz hâle gelir.
Bu nedenle işletmenin devriyle birlikte kira sözleşmesinin devri de gündeme gelir ve bu noktada kiraya verenin onayı belirleyici olur. Ancak işletmenin el değiştirmesi, kira sözleşmesinin de kendiliğinden devredildiği sonucunu doğurmaz; kira devri için ayrıca yazılı onay temin edilmelidir.
İki işlem arasındaki ilişki şöyle özetlenebilir:
- Kira sözleşmesinin devri, kiraya verenin yazılı onayını gerektiren ayrı bir işlemdir
- İşletmenin devri, kira sözleşmesini otomatik biçimde devralana taşımaz
- İşyerindeki faaliyetin sürdürülebilmesi bakımından kira devri çoğu olayda fiilen zorunluluk hâline gelir
- Kiraya veren, haklı bir gerekçe göstermedikçe işletme devriyle bağlantılı kira devrine onay vermekten kaçınamaz
Onay Verilmemesi Hâlinde İzlenebilecek Yollar
İşyeri kiralarında kiraya verenin onaydan kaçınması durumunda ilk yapılması gereken, bu ret kararının haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığının değerlendirilmesidir. TBK m. 323 karşısında kiraya veren, haklı bir gerekçesi yoksa devre onay vermemekte serbest değildir.
Onayın verilmemesi hâlinde kiracının önünde şu seçenekler bulunur:
- Ret gerekçesinin yazılı olarak açıklanmasını kiraya verenden isteyebilir
- Ortada haklı bir sebep bulunmadığı kanaatindeyse, onayın haksız biçimde reddedildiğinin tespitini mahkemeden talep edebilir
- Devrin engellenmesi yüzünden bir zarara uğramışsa tazminat isteyebilir
- İşletme devri gerçekleşememiş ya da gecikmişse, bundan doğan maddi kayıplarının karşılanmasını talep edebilir
Bununla birlikte sürecin sınırlarını çizen şu noktalar gözden kaçırılmamalıdır:
- Mahkeme, kiraya verenin iradesinin yerine geçerek onayın verilmiş sayılmasına hükmetmez
- Devrin gerçekleşebilmesi için kiraya verenin onayı kural olarak aranmaya devam eder
- Haksız ret hâlinde kiraya verenin sorumluluğu esas itibarıyla tazminat düzleminde doğar
Dolayısıyla işyeri kiralarında izlenecek yol, ret kararının haklılığının denetlenmesi ve haksız ret söz konusuysa kiracının uğradığı zararın giderilmesine yönelik hukuki imkânlara başvurulmasıdır.
Onay Alınmadan Yapılan Devir
TBK m. 323 devri kiraya verenin yazılı onayına bağladığından, onay alınmaksızın gerçekleştirilen bir devir sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kiraya veren bakımından bir dizi hakkın doğmasına zemin hazırlar.
Kiracının, onay almadan sözleşmedeki konumunu üçüncü bir kişiye bırakması hâlinde kiraya veren, sözleşmeye aykırılığa dayanarak fesih yoluna gidebilir ve kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.
Sözleşmeye Aykırılık ve Fesih
Onay alınmadan yapılan devir, kira sözleşmesine aykırı bir davranış olarak nitelendirilir. Böyle bir durumda kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için kiracıya süre tanıyabilir; aykırılık bu süreye rağmen sürerse sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih hakkının kullanılabilmesi şu koşulların gerçekleşmesine bağlıdır:
- Devrin, kiraya verenin onayı olmadan yapılmış olması
- Bu işlemin kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmesi
- Aykırılığın giderilmesi için kiracıya uygun bir süre verilmiş olması
- Tanınan süre dolmasına karşın aykırı durumun sürmesi
Tahliye Sebebinin Doğması
Onaysız devir sözleşmeye aykırılık niteliği taşıdığından, aynı zamanda bir tahliye sebebi oluşturabilir. Özellikle kiralananın kiraya verenin bilgisi ve rızası dışında bir üçüncü kişi tarafından kullanılmaya başlanması hâlinde kiraya veren, sözleşmeyi feshederek taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir.
Bu durumda kiraya verenin önündeki seçenekler şunlardır:
- Sözleşmeye aykırılığın sürmesi hâlinde kira sözleşmesini feshetmek
- Sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle tahliye davası açmak
- Koşulları oluşmuşsa icra kanalıyla tahliye yoluna başvurmak
Konunun ayrıntıları için Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Eski Kiracının Sorumluluğunun Sürmesi
Onay alınmadan yapılan bir devir, kiracılık sıfatının hukuken el değiştirdiği anlamına gelmez. Kiraya veren açısından sözleşmenin tarafı hâlâ eski kiracıdır ve onun kira ilişkisinden doğan borçlardan sorumluluğu ortadan kalkmaz.
Böyle bir durumda:
- Kiraya veren, kira bedeli ve diğer alacaklarının ödenmesini eski kiracıdan isteyebilir
- Eski kiracı, kira borcu ve sözleşmeden doğan diğer yükümlülükler bakımından sorumlu kalmaya devam eder
- Taşınmazı fiilen kullanan üçüncü kişi ile kiraya veren arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurulmuş sayılmaz
Görüldüğü gibi onaysız devir kiracıyı yükümlülüklerinden kurtarmadığı gibi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle ek hukuki riskler de doğurur.
Devirden Sonra Eski Kiracının Sorumluluğu Devam Eder mi?
Devir gerçekleştikten sonra eski kiracının sorumluluğunun tamamen ortadan kalkıp kalkmadığı, uygulamada sık tereddüt yaratan bir sorudur. TBK m. 323 uyarınca kiraya verenin onayıyla yapılan bir devirde dahi devreden kiracının sorumluluğu belirli bir süre daha varlığını korur.
Kanun koyucu, kiraya verenin menfaatini gözeterek devredenin sorumluluğunu tümüyle sona erdirmemiş; devralanla birlikte sınırlı bir süre boyunca sorumluluğun sürmesini benimsemiştir.
Devir sonrasındaki tablo şu şekilde özetlenebilir:
- Yazılı onaya dayanan geçerli bir devirde eski kiracı, sözleşmenin tarafı olma sıfatını yitirir
- Bununla birlikte kira ilişkisinden doğan borçlardan devralanla birlikte bir süre daha sorumlu tutulur
- Kanun bu sorumluluğu iki yıl ile sınırlandırmıştır
- İki yıllık sürenin dolmasıyla devredenin sorumluluğu son bulur
Bu düzenleme özellikle işyeri kiralarında ağırlıklı bir işlev görür. Kiraya veren, yeni kiracının ödeme kapasitesi veya işletmenin devamlılığı konusunda bir risk doğması ihtimaline karşı, eski kiracının belirli bir süre daha sorumlu kalmasını bir teminat olarak değerlendirir.
Sonuç olarak devir, eski kiracıyı bütün yükümlülüklerinden anında kurtaran bir işlem değildir. Devir usulüne uygun biçimde tamamlanmış olsa bile, devreden kiracı kanunda öngörülen süre boyunca devralanla birlikte sorumluluğunu taşımayı sürdürür.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kira sözleşmesinin devri, görünürde basit bir taraf değişikliği gibi algılansa da uygulamada çoğunlukla işletme devirleri, tahliye talepleri ve alacak uyuşmazlıklarıyla iç içe geçer. Onayın hangi anda, hangi kapsamda ve hangi biçimde alındığı; sonradan ortaya çıkan uyuşmazlıklarda tarafların konumunu doğrudan belirler. Bu nedenle devir sürecinin baştan doğru kurgulanması, sonraki aşamalarda ortaya çıkabilecek risklerin büyük bölümünü bertaraf eder.
Devir gündeme geldiğinde özellikle şu başlıkların önden değerlendirilmesini öneriyoruz:
- Kiraya verenin onayının yazılı biçimde ve devrin kapsamını açıkça gösterir şekilde belgelenmesi
- İşyeri kirası söz konusuysa ret gerekçesinin haklı sebep ölçütü karşısında denetlenmesi
- Devir sözleşmesinde birikmiş borçların, depozitonun ve yan alacakların akıbetinin ayrıca düzenlenmesi
- Devreden kiracının iki yıllık sorumluluk süresine karşı devralandan güvence alması
- İşletme devri ile kira devrinin ayrı işlemler olduğunun gözetilerek her ikisinin de belgelendirilmesi
- Onaysız kullanım hâllerinde alt kira mı yoksa devir mi söz konusu olduğunun doğru nitelendirilmesi
Independent Legal, kira ilişkilerinin kurulmasından devir ve sona erme aşamalarına kadar sözleşme yönetimi ve uyuşmazlık takibi konularında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.