Kira ilişkilerinde en çok uyuşmazlık doğuran başlıklardan biri, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltmasıdır. Uygulamada kiracılar farklı gerekçelerle işyerinden ayrılma iradelerini kiraya verene bildirmekte ve taşınmazı teslim etmektedir. Bu tercih, malik açısından ciddi bir gelir kaybı doğurur; zira taşınmaz bir süre boş kalabileceği gibi, yeniden kiraya verildiğinde önceki bedelin altında bir tutarla kiralanması da mümkündür. Kanun koyucu bu riski gözeterek, benzer koşullarla yeni bir kiracı bulunmasına yetecek makul bir süre boyunca kiracının borçlarının sürmesini öngörmüştür. Başka bir anlatımla kiracı, erken çıkışın kiraya verende yarattığı zarardan sorumlu tutulmuştur.
Bununla birlikte bu sorumluluk mutlak değildir. İşyerinden erken ayrılan kiracı, kendi yerine kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek nitelikte ve ödeme gücü bulunan bir kiracı adayı bulduğunda yükümlülükten kurtulur. Kiraya verenin bu adayla sözleşme kurma veya onu kabul etme zorunluluğu yoktur; belirleyici olan, kiracının uygun bir aday göstermiş olmasıdır. Ayrıca sorumluluk tutarı hesaplanırken kiraya verenin katlanmaktan kurtulduğu masraflar ile elde ettiği ya da elde etmekten bilerek kaçındığı yararlar kira bedelinden düşülmelidir.
Aşağıda önce kira sözleşmesinin olağan sona erme hallerini, ardından erken tahliyenin doğurduğu tazminat sorumluluğunu, makul sürenin tespitini ve kiracının bu yükümlülükten kurtulma imkânını ele alıyoruz.
Kira Sözleşmesi Ne Zaman Sona Erer?
Erken tahliyeden söz edilebilmesi için, sözleşmenin süresinin ve olağan sona erme anının önceden belirlenmiş olması gerekir. Bu nedenle asıl konuya geçmeden önce bu soruyu yanıtlamak yerinde olur. Türk Borçlar Kanunu m. 300 uyarınca kira sözleşmesi belirli ya da belirsiz süreyle kurulabilir. Taraflar sözleşmede bir süre kararlaştırmışsa ilişki belirli süreli; herhangi bir süre öngörülmemişse belirsiz süreli kabul edilir.
Belirli Süreli Sözleşmelerde Sona Erme
Belirli süreli kira sözleşmeleri kural olarak kararlaştırılan sürenin dolmasıyla kendiliğinden son bulur. Ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bu kuraldan ayrılır: sürenin sonunda ilişkinin bitmesi için karşı tarafa yazılı bildirim yapılması aranır. Sona erdirmek isteyen taraf, süre bitiminden en az 15 gün önce bu bildirimi yapmazsa sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.
Yazılı bildirim yapılmamasının sonucu yalnızca bir yıllık uzamadan ibaret değildir; sözleşme aynı zamanda belirsiz süreli hale gelir. Nitekim TBK m. 327, açık bir anlaşma bulunmaksızın kira ilişkisinin fiilen sürdürüldüğü hallerde sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşeceğini hükme bağlamıştır.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Sona Erme
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından, yasal fesih dönemi ile bildirim süresine riayet edilmek koşuluyla sonlandırılabilir. Bu iki kavramın açıklanması gerekir. İşyeri kiralarında söz konusu dönem, altı aylık kira süresinin bitimine karşılık gelir; kiracı her altı ayın sonunda ilişkiyi bitirebilir. Sözleşmenin bu dönem sonunda bitmesi için kiraya verene en az üç ay önceden yazılı bildirim ulaştırılmalıdır. Söz konusu üç aylık süre fesih bildirim süresi olarak adlandırılır.
Buna göre, baştan belirsiz süreli kurulan ya da sonradan bu niteliği kazanan işyeri kiralarında kiracı, belirli koşullara uymak kaydıyla fesih hakkını kullanabilir. Feshi isteyen kiracının önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunması, bu bildirimi sona erme tarihinden en az üç ay öncesine yetiştirmesi gerekir. Bildirim süresine uygun yapıldığında sözleşme, altı aylık fesih döneminin bitiminde sona erer.
Bu noktada Yargıtay uygulamasına dikkat çekmek gerekir. Yüksek mahkeme, feshin gerçekleşmiş sayılması için bildirimi tek başına yeterli görmemekte, anahtarın da usulüne uygun biçimde kiraya verene teslim edilmiş olmasını aramaktadır. Teslimin gerçekleştiğini ispatlamak kiracıya düşer. Bu sebeple anahtarın yazılı bir tutanak düzenlenerek verilmesi, ileride doğabilecek ihtilaflarda kiracıya önemli bir ispat kolaylığı sağlar.
Erken Tahliye Nedeniyle Kiraya Verenin Zararının Tazmini
Kiracıların sözleşme süresi dolmadan taşınmazdan ayrılma iradelerini bildirip işyerini boşaltmaları, kiraya veren bakımından doğrudan bir gelir kaybına dönüşür. Taşınmaz bir süre boş kalabilir ya da ancak daha düşük bir bedelle yeniden kiralanabilir. Kanun koyucu bu sonucu dikkate alarak kiracıyı, erken tahliyenin kiraya verende doğurduğu zarardan sorumlu tutmuştur.
Türk Borçlar Kanunu m. 325 uyarınca işyerinin erken boşaltılması halinde kiracının borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Bu düzenlemeye dayanarak kiraya veren, kira kaybı alacağı talepli tazminat davası açabilir. Açılacak davada iki nokta ayrıca değerlendirilir: makul sürenin ne kadar olduğu ve kiracının sorumluluğunun hangi kalemleri kapsadığı.
Makul Süre Kavramı
Kanun, sorumluluğun makul bir süre devam edeceğini söylemekle yetinmiş, bu sürenin nasıl belirleneceğini düzenlememiştir. Dolayısıyla her olayda, tahliye tarihinden itibaren taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği sürenin ayrıca saptanması gerekir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki taraflar bu konuda uzlaşabilir. Kira sözleşmesinde bir makul süre kararlaştırılmışsa ya da tahliyeden sonra taraflar bu hususta anlaşmaya varmışsa, belirlenen süreye uyulur. Anlaşma sağlanamadığında süreyi mahkeme tespit eder. Mahkeme bu tespiti keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla yapabilir. Değerlendirmede işyerinin bulunduğu konum, taşınmazın nitelikleri, benzer özellikteki yerlere yönelik talep ve somut olaya özgü diğer veriler gözetilir.
Olayın koşulları daha uzun bir süreyi gerektirebilirse de Yargıtay, makul süreyi ortalama üç ay olarak kabul etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.10.2019 tarihli, 2018/3415 E., 2019/8030 K.
"Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı
Makul süre belirlendikten sonra saptanması gereken ikinci husus, sorumluluğun kapsamıdır. Hüküm kiracının borçlarının makul süre boyunca süreceğini söylese de, kira ilişkisinden doğan her yükümlülüğün bu kapsamda değerlendirilmesi mümkün değildir. Kiracının sorumluluğu kira bedeli ile aidat ödeme borcuyla sınırlıdır. Taşınmaz fiilen boşaltıldığından, özenle kullanma, komşulara saygı gösterme ya da ayıpları kiraya verene bildirme gibi yükümlülüklerin devam etmediği kabul edilmelidir.
Tazminat tutarı, erken tahliye olmasaydı ödenecek kira bedeli ile aidatın toplamının makul süreyle çarpılması suretiyle bulunur. Konunun somutlaşması için bir örnek vermek yerinde olur: makul süre 3 ay olarak belirlenmiş, kira bedeli ile aidatın toplamı da aylık 10.000 TL ise kiracının sorumlu tutulacağı miktar 30.000 TL olur.
Hesabın bu yöntemle yapılabilmesi, bulunan rakamın doğrudan hükmedileceği anlamına gelmez; bazı indirimlerin uygulanması gerekir. TBK m. 325/2, kiraya verenin tasarruf ettiği masrafların ve kasten elde etmekten kaçındığı ya da fiilen sağladığı yararların kira bedelinden indirilmesini öngörmektedir. Örneğin taşınmazın faturalarını kiraya veren karşılıyorken tahliye sebebiyle bu ödemelerden kurtulmuşsa, ilgili tutarın hesaptan indirilmesi gerekir.
Kiraya veren taşınmazı bir başkasına kiralayamamış olabilir; buna karşılık işyerini kendisi kullanarak gelir sağlamışsa, bu gelir de indirime tabidir. Ayrıca kiraya verenin, taşınmazı benzer koşullarla yeniden kiraya vermek için çaba göstermesi beklenir. Kendisinden beklenen özeni ve gayreti göstermeyen kiraya veren, bu ihmalinden doğan zararı kiracıdan isteyemez.
Kiracının yükümlülükleri hakkında daha ayrıntılı bir değerlendirme, "Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)" başlıklı çalışmalarımızda yer almaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiraya verenin açacağı kira kaybı alacağı talepli tazminat davasında görev sulh hukuk mahkemesine aittir. Yetki bakımından ise sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi ile kiracının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir.
Kiracının Sorumluluktan Kurtulması
Sorumluluğun makul süre boyunca devam edeceği kural olmakla birlikte, kiracının bu yükten kurtulabildiği haller mevcuttur. İşyerini erken boşaltan kiracı, kendi yerine kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek nitelikte ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulduğunda sorumluluğu sona erer.
Gösterilen aday kanunun aradığı nitelikleri taşıdığı halde kiraya verenin bu kişiyle sözleşme kurmaktan kaçınması da sonucu değiştirmez; kiracı yine sorumluluktan kurtulur. Zira kiracı, yükümlülükten kurtulmak için üzerine düşeni yerine getirmiş, buna karşılık kiraya veren gösterilen adayı kabul etmemiştir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Erken tahliye uyuşmazlıklarında tartışma çoğunlukla sorumluluğun varlığı üzerinde değil, kapsamı ve süresi üzerinde yoğunlaşır. Kiraya veren tarafında dosyanın gücünü belirleyen unsur, taşınmazı yeniden kiralamak için gösterilen çabanın ilan, emlak yazışması ve görüşme kayıtlarıyla ortaya konulabilmesidir. Kiracı tarafında ise anahtar teslim tarihinin tutanakla sabitlenmiş olması ve gösterilen yeni kiracı adayının ödeme gücünün belgelenmesi belirleyici hale gelir.
Sürecin sağlıklı yürütülmesi bakımından şu başlıklara dikkat edilmelidir:
- Tahliye ve anahtar teslim tarihinin yazılı tutanakla kayıt altına alınması
- Fesih bildiriminin yazılı yapılması ve üç aylık bildirim süresine uyulması
- Makul sürenin, taşınmazın konumu ve piyasa koşullarına ilişkin somut verilerle desteklenmesi
- Talebin yalnızca kira bedeli ve aidatla sınırlı tutulması, kapsam dışı kalemlerin ayıklanması
- TBK m. 325/2 kapsamındaki indirimlerin hesaba baştan yansıtılması
- Yeni kiracı adayının kiraya verene yazılı olarak bildirilmesi ve niteliklerinin belgelendirilmesi
Independent Legal, işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin kurulmasından erken tahliye kaynaklı tazminat davalarının yürütülmesine kadar danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.