Yargılamaların makul sürede tamamlanabilmesi ve tarafların uyuşmazlıklarını mahkeme kapısına gelmeden çözebilmesi hedefiyle, kira ilişkisinden doğan taleplerin önemli bir bölümünde dava yoluna başvurulmadan önce arabulucuya gidilmesi kanunen aranır hale gelmiştir.
Bugün gelinen noktada kira alacağı, tahliye, kira bedelinin uyarlanması gibi başlıklarda arabuluculuk sürecinin usulüne uygun işletilmiş olması, mahkemenin işin esasını incelemeye başlayabilmesinin ön koşuludur. Süreç doğru yürütülmediğinde talep haklı olsa dahi yargılama esasa geçemeden sonlanır.
Bu bilgi notunda; zorunluluğun hangi talepleri kapsadığını, kapsam dışında kalan halleri, başvurunun nasıl yapıldığını, sürecin sonunda düzenlenen belgelerin hukuki değerini ve dava şartına aykırılığın sonuçlarını sistematik biçimde ele alıyoruz.
Zorunluluğun Kanuni Temeli
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartına dönüşmesi, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 18/B maddesinin eklenmesiyle gerçekleşmiştir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
"MADDE 18/B – (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar …"
Hüküm geniş bir çerçeve çizmektedir. Kira sözleşmesinden doğan alacak talepleri, tazminat istemleri, kiralananın boşaltılmasına yönelik davalar, sözleşmenin sona ermesine dair uyuşmazlıklar ve kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması talepleri bu kapsamdadır. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan mahkemeye gidilmesi halinde ise hâkim, işin esasına hiç girmeden davayı usulden reddeder.
Arabuluculuğun Aranacağı Kira Uyuşmazlıkları
Kira Bedelinin Tespitine İlişkin Davalar
Kira bedelinin belirlenmesi ya da yeniden belirlenmesi amacıyla açılan kira tespit davaları, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık niteliğinde olduğundan arabuluculuk zorunluluğunun içindedir. Beş yıllık sürenin dolması sebebiyle ya da bedelin emsallere göre yeniden saptanması amacıyla dava açılacaksa, öncesinde arabulucuya başvurulmuş olması gerekir.
Buradaki mantık, tarafların yeni bedel üzerinde uzlaşma ihtimalini yargı önüne taşımadan önce denemeleridir. Bu aşama atlandığında mahkemenin vereceği karar, davanın usul yönünden reddi olacaktır.
Tahliye Talepli Davalar
Kiralananın boşaltılmasına yönelik davalar da zorunluluk kapsamındadır. Sözleşmenin sona ermesi, kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı tadilat, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, verilmiş bir tahliye taahhüdü ya da sözleşmeye aykırı davranış — hangi sebebe dayanılırsa dayanılsın, tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması aranır.
Kiraya veren bu aşamayı atlarsa dava, esası hiç tartışılmadan usul yönünden reddedilir.
İstisna: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde yürütülen tahliye talepli ilamsız icra takibi bu zorunluluğun dışında bırakılmıştır. Söz konusu takip işlemlerine geçmeden önce arabulucuya gidilmesi gerekmez.
Kira Alacağı ve Tazminat Talepleri
Ödenmeyen ya da eksik ödenen kira bedelleri, aidat ve ortak gider alacakları, bunun yanında kiralanana verilen zarardan doğan tazminat istemleri dava konusu yapılacaksa arabuluculuk şartı işler.
Bununla birlikte bu alacaklar için icra takibi açılmasının önünde bir engel yoktur; takip başlatılmadan önce arabulucuya başvurulması aranmaz. Şart, uyuşmazlık mahkemeye taşındığında devreye girer: borçlu takibe itiraz eder ve alacaklı itirazın iptali veya alacak davası yoluna giderse, bu davaların öncesinde arabuluculuk süreci işletilmiş olmalıdır.
Kira Bedelinin Uyarlanması Talepleri
Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü gelişmeler kira bedelini taraflardan biri açısından katlanılmaz hale getirmişse ya da sözleşmedeki ekonomik denge ciddi biçimde bozulmuşsa uyarlama talebi gündeme gelir. Bu talep de kira ilişkisinden kaynaklandığından arabuluculuk zorunluluğuna tabidir.
Uygulamada uyarlama istemleri çoğunlukla ekonomik göstergelerdeki ani kırılmalar, yüksek enflasyon, döviz kurlarında yaşanan olağanüstü yükselişler veya sözleşmenin bir taraf bakımından taşınamaz bir yük haline gelmesi hallerinde ileri sürülmektedir. Bu uyuşmazlıklarda da mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk aşamasının tüketilmesi gerekir.
Zorunluluğun Dışında Kalan Haller
İlamsız İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269 ve devamı)
Kira borcunun ödenmemesi ya da yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması gibi sebeplerle 2004 sayılı Kanun hükümlerine göre tahliye talepli ilamsız icra takibi yürütülecekse arabulucuya başvurma yükümlülüğü doğmaz. Kanun bu yolu açıkça istisna tuttuğundan takip doğrudan başlatılabilir.
İtirazın kaldırılması: Borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine alacaklı, icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Bu yol tercih edildiğinde de arabuluculuk zorunluluğu bulunmaz.
İtirazın iptali: Buna karşılık alacaklı icra hukuk mahkemesi yerine genel mahkemede itirazın iptali davası açmayı seçerse, uyuşmazlık kira ilişkisinden doğan bir dava kimliği kazanır; dolayısıyla dava öncesinde arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline gelir.
İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz Talepleri
Dava açılmadan önce ya da yargılama sürerken istenen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararları geçici hukuki koruma niteliği taşıdığından zorunlu arabuluculuğun kapsamı dışındadır. Gecikmesinde sakınca bulunan durumların önlenmesi amacıyla bu talepler doğrudan mahkemeye yöneltilebilir.
Ne var ki bu korumanın ardından açılacak asıl dava kira ilişkisinden doğan bir alacak, tazminat veya tahliye istemi içeriyorsa, o dava bakımından arabuluculuk aşaması yine tamamlanmış olmalıdır.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi
Kiracının yazılı olarak verdiği tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi 2004 sayılı Kanun hükümleri uyarınca başlatılacaksa arabulucuya gidilmesi gerekmez; tahliye bu ihtimalde icra hukuku kuralları içinde yürür.
Aynı taahhüde dayanılarak doğrudan dava yoluna gidilmesi halinde ise tablo değişir. Talep, kira ilişkisinden kaynaklanan bir tahliye istemi niteliği taşıyacağından dava öncesi arabuluculuk şartı aranır.
Başvurunun Yapılması ve Sürecin İşleyişi
Başvurunun Yöneltileceği Büro
Kural, başvurunun karşı tarafın yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna yapılmasıdır. Bunun yanında uyuşmazlığa konu taşınmazın bulunduğu yerdeki büro da başvuru için elverişli bir adrestir.
Arabuluculuk bürosu kurulmamış yerlerde başvurular, bu iş için görevlendirilmiş yazı işleri müdürlüğünce kabul edilir. Taraflar aralarında anlaşırlarsa belirli bir arabulucunun görevlendirilmesini de sağlayabilirler.
Başvuru Usulü ve Aranan Bilgiler
Başvuruyu taraflardan biri bizzat ya da vekili aracılığıyla yapabileceği gibi, UYAP üzerinden elektronik ortamda da gerçekleştirmek mümkündür.
Başvurunun geçerli sayılabilmesi için form ya da dilekçede uyuşmazlığın konusunun kısaca açıklanması, hangi hukuki sonucun istendiğinin belirtilmesi, tarafların ad ve soyadları ile tüzel kişilerde unvanların yazılması ve bilinen adres ile iletişim bilgilerinin gösterilmesi gerekir.
Başvuru aşamasında belge eklenmesi zorunlu tutulmamıştır. Yine de kira sözleşmesi, keşide edilmiş ihtarname veya ödemeye ilişkin belgelerin dosyaya konulması, görüşmelerin sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.
Arabulucunun Görevlendirilmesi ve Taraflara Ulaşılması
Başvurunun ardından büro, sicile kayıtlı arabulucular arasından bir arabulucu görevlendirir.
Görevlendirilen arabulucu taraflarla temasa geçerek ilk toplantının gününü belirler ve tarafları davet eder. Davet kural olarak telefon, SMS, e-posta veya benzeri iletişim araçları üzerinden yapılır.
Taraflara resmî tebligat çıkarılması zorunlu değildir. Buna karşılık arabulucu, gerçekleştirdiği daveti ve kurduğu iletişim girişimlerini dosya içinde belgelemekle yükümlüdür.
Adreslere ulaşılamaması veya iletişim kurulmasının mümkün olmaması durumunda arabulucu bu olguyu son tutanağa geçirir ve süreci sonlandırır.
İlk Toplantı ve Katılmamanın Yaptırımı
Süreçte esas olan, tarafların ilk toplantıda hazır bulunmasıdır. Katılım bizzat sağlanabileceği gibi avukat aracılığıyla temsil yoluyla da gerçekleşebilir.
Geçerli bir mazereti bulunmaksızın ilk toplantıya gelmeyen taraf, sonradan açılan davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabilir ve lehine hükmedilecek vekâlet ücreti yarı oranında belirlenir. Kanun koyucu bu yaptırımı, arabuluculuk kurumunun işlerliğini güvence altına almak için açıkça öngörmüştür.
Taraflar toplantıda hazır bulunduğunda arabulucu onları uzlaşmaya yönlendirir; görüşmeler gizlilik ilkesi altında sürdürülür.
Sürecin Tabi Olduğu Süreler
Kira uyuşmazlıklarında süre, arabulucunun görevlendirildiği tarihte işlemeye başlar ve süreç kural olarak üç hafta içinde tamamlanır. Zorunluluk doğduğunda arabulucu bu süreyi en fazla bir hafta uzatabilir.
Süreç devam ettiği müddetçe zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez. Taraflar uzlaşırsa anlaşma belgesi hazırlanır; uzlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve bu belge, dava açılabilmesi için gereken şartın yerine getirildiğini ortaya koyar.
Anlaşma Sağlanması ve Anlaşma Belgesi
Sürecin sonunda tarafların uzlaşıp uzlaşmadığına göre farklı nitelikte tutanaklar hazırlanır. Bu belgeler, arabuluculuğun tamamlandığını ortaya koyan ve tarafların hak ile yükümlülüklerine açıklık getiren hukuki metinlerdir.
Zorunlu arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlıkta dava açılacaksa, sürecin akıbetini gösteren tutanağın dilekçeye eklenmesi gerekir. Aksi halde mahkeme, dava şartının gerçekleşmediği gerekçesiyle davayı esasa girmeden reddeder.
Anlaşma Belgesinin İçeriği ve Etkisi
Görüşmeler sonunda taraflar uyuşmazlık konusunda mutabakata varırsa anlaşma tutanağı (anlaşma belgesi) hazırlanır. Belge, üzerinde uzlaşılan hususları ve tarafların karşılıklı edimlerini duraksamaya yer bırakmayacak biçimde gösterir.
Taraflarca ve arabulucuca imzalanan bu belge, aranan koşullar sağlandığında ilam niteliğinde belge kabul edilir ve icra yoluyla doğrudan yerine getirilebilir. Dolayısıyla anlaşma belgesi, taraflar bakımından bağlayıcıdır ve mahkeme kararına yakın bir hukuki etki taşır.
Uzlaşma sağlanmış olması, aynı konunun yeniden dava edilmesini kural olarak engeller. Belge, uyuşmazlığı kesin biçimde sona erdiren bir sonuç doğurur.
İcra Edilebilirlik Şerhi
Anlaşma belgesinin icra kabiliyeti, belgeyi imzalayan kişilere göre değişir.
Zorunlu arabuluculuk kapsamında düzenlenen belge taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından birlikte imzalanmışsa, ayrıca bir şerhe ihtiyaç duyulmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır (6325 sayılı Kanun m. 18).
Belgede tarafların avukatlarının imzası yoksa ya da kanun icra edilebilirlik şerhi alınmasını zorunlu kılan bir hal öngörmüşse, belgenin icraya konulabilmesi için yetkili mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.
Şerh alınmamış olması belgenin hukuki değerini tümüyle ortadan kaldırmaz; anlaşma, taraflar arasında geçerli bir sözleşme olarak varlığını sürdürür. Şerh verildiğinde ise belge mahkeme ilamı gibi icra edilebilir hale gelir ve takibe konulabilir.
Şerh Talebinde Görevli ve Yetkili Mahkeme
İcra edilebilirlik şerhi verilmesi istemi bakımından görev ve yetki, arabuluculuğa hangi aşamada başvurulduğuna göre belirlenir:
- Arabuluculuğa dava açılmadan önce gidilmişse, arabulucunun görev yaptığı yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
- Arabuluculuk dava açıldıktan sonra işletilmişse, şerhi verecek merci uyuşmazlığa bakan mahkemedir.
Mahkemece verilen şerh, anlaşma belgesine ilam niteliği kazandırır ve belge doğrudan icra takibine konu edilebilir.
Anlaşma Sağlanamaması
Taraflar uyuşmazlık konusunda uzlaşamadan süreç sonlanırsa arabulucu anlaşamama (son) tutanağı düzenler. Bu belge, görüşmelerin sonuçsuz kaldığını ve tarafların uzlaşamadığını ortaya koyan resmî bir metindir.
Zorunlu arabuluculuğa tabi bir davada söz konusu tutanağın dilekçeye eklenmesi dava şartıdır. Eklenmediği takdirde mahkemenin usulden ret kararı vermesi gündeme gelir; ancak uygulamada bu eksikliğin giderilmesi için davacıya süre tanınabildiği de görülmektedir.
Son Tutanağın Hukuki Niteliği
Anlaşamama tutanağı, taraflar arasında uzlaşmaya varılamadığını ve arabuluculuk aşamasının kapandığını belgeler. Aynı zamanda sürecin usulüne uygun yürütüldüğünü ve dava açılabilmesi için aranan şartın karşılandığını ortaya koyar.
Tutanağın düzenlendiği gün, arabuluculuğun sona erdiği tarih olarak kabul edilir. Bu tarih, dava açma süresi ve zamanaşımı hesabı bakımından da hukuki önem taşır.
Süreç Sonrası Dava Açılması
Uzlaşma sağlanamadığında uyuşmazlığın yargıya taşınmasının önünde engel kalmaz. Davacının bu aşamada yapması gereken, sürecin tamamlandığını gösteren son tutanağı dava dilekçesine eklemektir.
Dava açılmasına ilişkin süreler, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren yeniden akmaya başlar. Arabuluculuk sürerken işlemeyen zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, süreç kapandığında kaldığı yerden yeniden yürür.
Toplantıya Katılmama Tutanağı
Taraflardan biri geçerli bir mazereti olmaksızın toplantıya gelmezse arabulucu toplantıya katılmama tutanağı düzenler. Bu belge, ilgilinin sürece dahil olmadığını ve uzlaşma imkânının bu sebeple değerlendirilemediğini gösterir.
Mazeretsiz biçimde ilk toplantıya katılmayan taraf, sonradan görülecek davada haklı bulunsa dahi yargılama giderlerinin yarısını üstlenebilir ve lehine vekâlet ücretine yarı oranda hükmedilir.
Arabuluculuk Sürecinde Temsil
Taraflar toplantılara kendileri katılabilecekleri gibi avukatları ya da yetkili temsilcileri aracılığıyla da hazır bulunabilirler. Temsilin usulüne uygun kurulması, hem sürecin geçerliliği hem de sonrasında açılacak davanın akıbeti bakımından belirleyicidir.
Toplantıya yetkisiz bir kişinin ya da gerekli yetkiyi içermeyen bir vekâletnameyle katılım sağlanması halinde, sürecin usulüne uygun yürütülmediği iddiası gündeme gelebilir. Bu nedenle temsil yetkisinin kapsamı, özellikle tüzel kişiler ve vekille temsil edilen taraflar bakımından titizlikle incelenmelidir.
- Avukat aracılığıyla katılım
Toplantılarda tarafı avukatı temsil edebilir. Bunun için vekâletnamenin arabuluculuk faaliyetine katılma ve uzlaşma sağlama yetkisini içermesi gerekir.
Uyuşmazlığın anlaşmayla kapatılabilmesi bakımından vekâletnamede sulh olma ve ibra etme yetkisinin özel olarak yer alması ayrıca önem taşır. Bu yetki bulunmadığında varılan anlaşmanın geçerliliği tartışmaya açılabilir.
- Tüzel kişilerin katılımı
Tüzel kişiler görüşmelere, kendilerini temsile yetkili organ ya da temsilci eliyle katılır. Şirket adına toplantıda bulunan kişinin temsil ve ilzam yetkisini ortaya koyan belgeyi sunması beklenir.
Katılan temsilcinin uyuşmazlık hakkında karar alma ve anlaşma yapma yetkisini taşıması gerekir. Yetkisiz bir temsilciyle yürütülen görüşmeler sonunda imzalanan anlaşmanın bağlayıcılığı hukuki tartışma konusu olabilir.
- Birden fazla tarafın bulunduğu uyuşmazlıklar
Uyuşmazlıkta birden çok taraf varsa her biri toplantıya ayrı ayrı katılabilir; dilerlerse aynı avukat veya temsilci aracılığıyla da temsil edilebilirler. Ancak taraflar arasında menfaat çatışması varsa aynı kişinin birden fazla tarafı temsil etmesine olanak yoktur.
Ortak kiracıların, mirasçıların ya da paydaşların taraf olduğu dosyalarda temsil yetkisinin sınırları ve menfaat ilişkisi bu nedenle dikkatle değerlendirilmelidir.
- Yetkinin bulunmamasının doğuracağı sonuç
Toplantıya katılan kişinin temsil yetkisi yoksa veya yetkisi sınırlıysa görüşmeler geçerliliğini korur; buna karşılık taraf adına bağlayıcı bir anlaşmaya varılamaz.
Böyle bir durumda süreç anlaşmayla kapanamayabilir ve uzlaşma sağlanamadığından arabulucu son tutanağı düzenler. Temsil yetkisinin açık ve yeterli olması, arabuluculuğun amacına ulaşması bakımından bu yüzden büyük önem taşır.
Arabulucuya Başvurmadan Dava Açılması
Zorunluluk kapsamındaki bir kira uyuşmazlığında arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan dava açılırsa dava şartı gerçekleşmemiş sayılır. Mahkeme, uyuşmazlığın esasını tartışmaya başlamadan önce bu şartın karşılanıp karşılanmadığını kendiliğinden (re'sen) denetlemek zorundadır.
Denetim sonucunda eksiklik saptanırsa dava, esasa girilmeksizin usulden reddedilir. Bu nedenle davanın esastan incelenebilmesi, arabuluculuk sürecinin dava öncesinde usulüne uygun tamamlanmış olmasına bağlıdır.
Dava Şartı Yokluğu Nedeniyle Usulden Ret
Kapsam içindeki bir uyuşmazlıkta arabulucuya gidilmeden dava açılması, dava şartının yokluğu sonucunu doğurur. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmalarını incelemeye geçmeden önce bu hususu değerlendirir ve eksikliği tespit ettiğinde davayı usulden reddeder.
Verilen karar işin esasına ilişkin olmadığından kesin bir engel oluşturmaz. Arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra aynı uyuşmazlık yeniden dava konusu yapılabilir.
Eksikliğin Sonradan Tamamlanıp Tamamlanamayacağı
Arabuluculuğa hiç başvurulmaksızın açılan davalarda dava şartı yerine getirilmemiş sayılır ve bu eksiklik sonradan giderilemez; mahkeme davayı usulden reddeder.
Buna karşılık süreç işletilmiş, ancak son tutanak dilekçeye eklenmemişse durum farklı değerlendirilir. Burada dava şartı esasen karşılanmış olup ortada yalnızca bir belge ibrazı eksikliği bulunduğundan, mahkeme davacıya bu eksikliği gidermesi için süre verebilir.
Özetle:
- Arabuluculuğa hiç gidilmemişse eksiklik telafi edilemez; dava usulden reddedilir.
- Arabuluculuk yapılmış fakat tutanak sunulmamışsa, süre verilerek eksikliğin tamamlatılması mümkündür.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk çoğu zaman geçilmesi gereken bir formalite olarak görülmekte; oysa süreç, uyuşmazlığın sonraki seyrini belirleyen kritik bir aşamadır. Başvurunun yanlış büroya yapılması, talebin dar formüle edilmesi ya da toplantıya yetkisiz kişiyle katılım gibi hatalar, aylar sonra açılan davanın usulden reddiyle sonuçlanabilir. Kapsam ile istisna arasındaki sınırın da her dosyada ayrıca çizilmesi gerekir; özellikle icra takibi ile dava yolu arasındaki tercih, arabuluculuk zorunluluğunun doğup doğmayacağını doğrudan etkiler.
Sürecin sonunda düzenlenen belgenin niteliği de ihmal edilmemelidir. Avukatların imzasını da taşıyan bir anlaşma belgesi, uyuşmazlığı ayrı bir yargılamaya gerek kalmadan icra edilebilir bir sonuca bağlarken, eksik imzalı bir belge tarafları ek bir mahkeme başvurusuna mecbur bırakır.
Somut bir dosyada strateji kurulurken şu başlıklar öncelikli olarak ele alınmalıdır:
- Talebin kapsam içinde mi yoksa kanunun istisna tuttuğu takip yollarından birinde mi yer aldığının baştan belirlenmesi
- Başvuru formunda uyuşmazlığın konusu ve istenen hukuki sonucun, sonradan açılacak davanın talep sonucuyla örtüşecek biçimde yazılması
- İlk toplantıya katılım ve temsil yetkisinin, gider ve vekâlet ücreti yaptırımı gözetilerek güvence altına alınması
- Üç haftalık sürenin ve bir haftalık uzatma imkânının, zamanaşımının işlemediği dönem hesaba katılarak takip edilmesi
- Anlaşma halinde belgenin avukat imzalarıyla tamamlanması, aksi halde icra edilebilirlik şerhi başvurusunun planlanması
- Anlaşamama halinde son tutanağın dava dilekçesine eksiksiz eklenmesi
Independent Legal, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk başvurusunun hazırlanmasından görüşmelerde temsile ve sonrasındaki dava sürecinin yürütülmesine kadar tüm aşamalarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.