Taşınmazın sözleşmeye aykırı biçimde kullanılması ya da komşuların huzurunu bozan davranışlar sergilenmesi halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesine dayanarak sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir. Kural, kiracıya aykırılığı ortadan kaldırması için bir süre tanınmasıdır; ancak ihlalin ağırlığı ya da tanınacak sürenin sonuç vermeyeceğinin açıkça görülmesi hallerinde sözleşme doğrudan feshedilebilir.
Bu tahliye sebebi, uygulamada diğer tahliye yollarına kıyasla daha dar bir kullanım alanına sahiptir. Buna karşılık usul kurallarına titizlikle uyulduğunda, sorun yaratan kiracıların taşınmazdan çıkarılması bakımından işlevsel bir imkân sunar. Sürecin kaderini belirleyen üç unsur öne çıkar: ihtarın usulüne uygun gönderilmesi, aykırılığın giderilmesi için makul bir süre tanınması ve ihlalin somut delillerle ortaya konulması.
Bu bilgi notunda, hangi davranışların tahliyeye gerekçe oluşturduğunu, ihtar koşulunun kapsamını, yargılamanın işleyişini, ispat yükünün nasıl dağıldığını ve verilen kararın icra yoluyla nasıl hayata geçirileceğini ele alıyoruz.
Sözleşmeye Aykırılığa Dayalı Tahliye Nedir?
Bu tahliye türü, kiracının sözleşmeden veya kanundan doğan kullanım ve özen borcunu çiğnemesi durumunda kiraya verene ilişkiyi sonlandırma ve taşınmazın boşaltılmasını isteme yetkisi tanıyan özel bir fesih sebebidir. Taşınmazın kararlaştırılan amaç dışında kullanılması, kiralanana zarar verilmesi ya da aynı yapıda yaşayanların huzur ve güvenliğinin bozulması bu yola başvurulmasını gündeme getirir.
Kiracının Kullanım ve Özen Borcu
Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kiracıya üç yönlü bir yükümlülük yükler: taşınmazı sözleşmede öngörülen amaca uygun biçimde kullanmak, onu özenle korumak ve aynı yapıda yaşayanların huzurunu zedeleyecek davranışlardan uzak durmak.
Türk Borçlar Kanunu m. 316/1
"Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür."
Görüldüğü üzere bu borç yalnızca taşınmazın fiziksel bütünlüğünü değil, kullanım biçiminin çevreye yansımalarını da kapsayan geniş bir içeriğe sahiptir.
Kullanım ve özen borcu, tarafların kendi aralarındaki sözleşmesel ilişkiyi aşan bir işlev görür; apartman ve site yaşamında düzenin sürdürülmesini de amaçlar. Bu nedenle kiracının davranışları değerlendirilirken sözleşme metniyle yetinilmez; dürüstlük kuralı ve komşuluk hukukunun ilkeleri de hesaba katılır.
Aykırılığın Hukuki Niteliği ve Doğurduğu Sonuç
Nitelik itibarıyla sözleşmeye aykırılık, kiraya verene fesih ve tahliye talebinde bulunma yetkisi veren bir sözleşme ihlalidir. Ne var ki tahliyeye hükmedilebilmesi için birkaç koşulun bir arada gerçekleşmesi aranır: ihlalin önemli sayılabilecek ağırlıkta olması, kiracıya usulüne uygun bir ihtar gönderilmesi ve tanınan süreye rağmen aykırı durumun sürmesi.
Sözleşmeye Aykırılık Sayılan Haller
Sözleşmeye aykırılık, kiracının kullanım ve özen borcunu ihlal ederek taşınmazı kararlaştırılan koşullara uymayan biçimde kullanması ya da ona zarar vermesi anlamına gelir. Değerlendirme her uyuşmazlığın kendi koşullarına göre yapılır; bununla birlikte uygulamada en sık rastlanan başlıklar bellidir: kullanım amacının değiştirilmesi, taşınmaza zarar verilmesi, izin alınmadan tadilata girişilmesi ve kiralananın üçüncü kişilere izinsiz bırakılması.
Her ihlalin tahliyeye yol açmadığı gözden kaçırılmamalıdır. Karar verilebilmesi için aykırılığın önemli nitelikte olması, kiracıya usulüne uygun ihtar çekilmesi ve tanınan süre dolduğu halde durumun düzeltilmemesi gerekir. Bu sebeple iddianın, somut olayın özellikleri ve dosyaya sunulan deliller ışığında ayrıca tartışılması zorunludur.
Taşınmazın Amaç Dışı Kullanılması
Kiralananın sözleşmede belirlenen amaçtan sapılarak kullanılması, aykırılığın en tipik görünümlerindendir. Kiracı taşınmazı yalnızca metinde gösterilen amaç doğrultusunda kullanmakla yükümlüdür; bu amacın tek yanlı olarak değiştirilmesi ihlal oluşturur.
Konut olarak kiralanan bir yerin işyerine dönüştürülmesi, depo amacıyla tutulan bir mekânda üretim yapılması ya da konutun ticari faaliyet yürütülecek şekilde işletilmesi bu başlık altında değerlendirilebilir. Böyle durumlarda kiraya veren, uygun bir süre tanıyarak aykırılığın giderilmesini isteyebilir; sonuç alınamazsa sözleşmeyi feshederek dava yoluna gidebilir.
Özen Borcunun İhlali ve Taşınmaza Zarar Verilmesi
Kiracının taşınmazı kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranması ve korunması için gereken özeni göstermesi beklenir. Kiralananın hor kullanılması, bakım ve temizlik yükümlülüğünün savsaklanması ya da taşınmaza doğrudan zarar verilmesi bu borcun ihlali sayılır.
Duvarların tahrip edilmesi, tesisatın bozulmasına yol açılması, mekânın ağır biçimde kirletilmesi veya taşınmazın kullanımını güçleştirecek ölçüde harap edilmesi bu kapsamdaki örneklerdendir. Zararın süreklilik kazanması ya da önemli bir ağırlığa ulaşması halinde kiraya verenin tahliye talebinde bulunması mümkün hale gelir.
İzin Alınmadan Tadilat veya Yapısal Değişiklik Yapılması
Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı bulunmadıkça taşınmazda esaslı bir değişikliğe ya da yapısal tadilata girişemez. Mekânın planının değiştirilmesi, duvarların kaldırılması, tesisatın yerinin oynatılması veya yapıya kalıcı müdahalede bulunulması, doğrudan kiraya verenin mülkiyet hakkına dokunan işlemlerdir.
Bu nedenle taşınmazda gerçekleştirilecek esaslı değişikliklerin kiraya verenin açık rızasına dayanması şarttır. Onay alınmaksızın yapılan tadilat ve yapısal müdahaleler, kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye isteme imkânı verebilir.
Kiralananın İzinsiz Devredilmesi veya Başkasına Kullandırılması
Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın taşınmazı üçüncü kişilere devredemeyeceği gibi onların kullanımına da bırakamaz. Alt kiraya verilmesi, kullanım hakkının başkalarına aktarılması veya taşınmazın fiilen üçüncü kişilerce kullanılmasına göz yumulması sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
Konutun kısa süreli kiralama amacıyla sürekli biçimde başkalarına açılması ya da mekânın tamamen bir başka kişinin kullanımına terk edilmesi, uygulamada tahliye sebebi kabul edilebilen durumlardandır. Bu hallerde kiraya veren önce aykırılığın giderilmesini talep edebilir; durum düzeltilmezse tahliye yoluna başvurabilir.
Hukuka veya Ahlaka Aykırı Amaçlarla Kullanım
Taşınmazın hukuka ya da genel ahlak kurallarına aykırı faaliyetlere tahsis edilmesi, sözleşmeye aykırılığın en ağır biçimlerinden biridir. Mekânın suç oluşturan işlere konu edilmesi veya toplum düzenini bozan faaliyetlerde kullanılması, kiraya verene sözleşmeyi derhal feshetme imkânı tanıyabilir.
Uyuşturucu ticareti, kumar oynatılması ya da benzeri hukuka aykırı faaliyetlerin taşınmazda yürütülmesi, çoğu durumda ihtar gönderilmesine gerek kalmaksızın tahliyeye gerekçe oluşturabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda mülkiyet hakkının ve kamu düzeninin korunması öncelikli görülmektedir.
Komşulara Rahatsızlık Verme Sayılan Haller
Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracıya taşınmazı kullanırken çevredekilerin huzur ve güvenliğini zedeleyecek davranışlardan kaçınma yükümlülüğü getirir. Rahatsızlık verme; kiracının kullanım hakkını dürüstlük kuralına aykırı biçimde işleterek diğer kişilerin taşınmazdan yararlanmasını kayda değer ölçüde engellemesi anlamına gelir. Burada aranan ölçüt, davranışın apartman veya site yaşamının olağan sınırlarını aşması ve çevredekilerin katlanma yükümlülüğünü zorlamasıdır.
Her sıkıntı tahliyeye gerekçe oluşturmaz. Tahliyeye hükmedilebilmesi için davranışın tek seferlik kalmayıp tekrar etmesi, huzuru kayda değer ölçüde bozacak bir ağırlık taşıması ve çevredekilerin güvenliği bakımından tehdit oluşturması gerekir. Bunlara ek olarak çoğu olayda kiracıya ihtar gönderilmesi ve rahatsızlık veren tutumun tanınan süreye rağmen sürmesi koşulu aranır. Buna karşılık davranış ağır ve katlanılamaz bir boyuta ulaşmışsa, ihtar aşaması atlanarak fesih ve tahliye talebinde bulunulması da mümkün olabilir.
Gürültü ve Apartman Düzeninin Bozulması
Sürekli gürültü çıkarılması, yüksek sesle müzik dinlenmesi, gece saatlerinde bağırılması ve benzeri davranışlarla apartman düzeninin bozulması, bu başlığın en yaygın görünümüdür. Özellikle dinlenme saatlerinde ortaya çıkan ve tekrar eden gürültü, diğer sakinlerin yaşam alanını ciddi biçimde etkileyebilir.
Böyle durumlarda talebin kabulü bakımından üç nokta önem kazanır: rahatsızlığın süreklilik göstermesi, komşuların şikâyetlerinin dosyada bulunması ve uyarılara rağmen davranışın sürmesi. Tek seferlik ya da kısa süreli gürültü olayları ise kural olarak tahliye sebebi sayılmaz.
Kavga, Hakaret ve Tehdit İçeren Davranışlar
Kiracının komşularla kavga etmesi, onlara hakaret veya tehditte bulunması ya da fiziksel şiddete varan tutumlar sergilemesi, huzur ve güvenliği doğrudan hedef alan ağır ihlaller arasındadır. Bu davranışlar yalnızca rahatsızlık yaratmakla kalmaz, aynı zamanda bir güvenlik riski doğurur.
Kavga, tehdit veya şiddet içeren tutumların yinelenmesi ya da ciddi bir tehlike oluşturması halinde kiraya verenin sözleşmeyi feshederek tahliye istemesi mümkün hale gelir. Kolluk kuvvetlerinin olay yerine intikal etmesini gerektiren vakalar, bu tür davranışların ispatı bakımından kayda değer bir delil değeri taşıyabilir.
Ortak Alanların Uygunsuz Kullanılması
Apartmana ya da siteye ait ortak alanların amacı dışında kullanılması veya bu alanların diğer sakinlerin yararlanmasını engelleyecek biçimde daraltılması, rahatsızlık verme kapsamında değerlendirilebilir. Ortak alanların işgali, buralarda sürekli eşya bulundurulması ya da ortak kullanım düzeninin bozulması bu başlığa örnek gösterilebilir.
Merdiven boşluğuna sürekli eşya bırakılması, apartman girişinin kapatılması, ortak alanların depo gibi kullanılması veya buralarda hijyen kurallarının çiğnenmesi, diğer kişilerin kullanım hakkını zedeleyen davranışlardandır. Bu tutumların sürmesi halinde tahliye talebi gündeme gelebilir.
Huzur ve Güvenliği Tehlikeye Düşüren Davranışlar
Kiracının tutumunun çevredekilerin güvenliğini tehlikeye atacak nitelik kazanması, bu grubun en ağır örneğidir. Yangın riski doğuracak biçimde hareket edilmesi, tehlikeli maddelerin binada bulundurulması veya güvenliği tehdit eden davranışlar sergilenmesi bu kapsamdadır.
Bu tür olaylarda söz konusu olan yalnızca bir rahatsızlık değil, somut bir tehlikedir; dolayısıyla kiraya verenin daha hızlı ve etkili hukuki yollara yönelmesi mümkün olabilir. Davranış ağır ve tehlikeli bir boyut kazanmışsa, ihtar gönderilmeksizin tahliye istenebilmesi dahi söz konusu olabilir.
Kolluk Müdahalesine Konu Olan Yinelenen Olaylar
Kiracının davranışları yüzünden kolluk kuvvetlerinin sık sık olaya el koymak zorunda kalması, rahatsızlığın süreklilik kazandığını gösteren güçlü bir belirtidir. Polis tutanakları, zabıta kayıtları ve idari işlem belgeleri, bu davranışların varlığını ve devamlılığını ortaya koyan sağlam deliller arasında yer alır.
Aynı taşınmazda yaşanan olaylar nedeniyle birden çok kez kolluk müdahalesi gerçekleşmişse, bu tablo kiracının tutumunun olağan yaşam düzenini bozacak bir boyuta ulaştığını gösterir. Söz konusu kayıtlar, tahliye yargılamasında ispat bakımından yüksek değer taşıyan deliller olarak kabul edilmektedir.
TBK m.316 Uyarınca Aranan İhtar Şartı
Sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle tahliye istenebilmesi için kural olarak kiracıya yazılı bir ihtar gönderilmesi ve aykırı durumu düzeltmesi için uygun bir süre tanınması gerekir. Bu bildirim, kiracıya davranışını düzeltme fırsatı veren ve sürecin başlatılabilmesi için tamamlanması zorunlu olan bir usul koşuludur.
İhtarın yazılı olması ve kiracıya ulaştığının ispatlanabilir bulunması şarttır. Uygulamada noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler en güvenli yöntem olarak benimsenmektedir. Kanun belirli bir süre öngörmemiş olsa da, pratikte çoğunlukla 30 gün tanındığı görülmektedir.
Buna karşılık kiracının davranışı ağır ve katlanılamaz bir nitelik taşıyorsa ya da taşınmaza ciddi bir zarar verilmişse, ihtar aşamasına gerek kalmaksızın doğrudan tahliye talebinde bulunulabilmesi mümkün olabilir.
İhtarda Bulunması Gereken Unsurlar
Gönderilen bildirimin hukuki sonuç doğurabilmesi, açık, anlaşılır ve somut biçimde kaleme alınmasına bağlıdır. Muğlak veya genel ifadelerle yetinen ihtarlar çoğu olayda geçerli sayılmamakta ve talebin reddine yol açabilmektedir.
Bu nedenle ihtar metninde şu noktaların yer alması önem taşır:
- Aykırılığın giderilmesi için tanınan sürenin açıkça gösterilmesi
- Sözleşmeye aykırı davranışın somut ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde tarif edilmesi
- Kiracıdan tam olarak hangi davranışı düzeltmesinin beklendiğinin net biçimde ortaya konulması
- Tanınan süre içinde düzeltme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliyenin isteneceğinin bildirilmesi
İhtar Gönderilmeden Dava Açılmasının Sonucu
Tahliye davası açılmadan önce kiracıya usulüne uygun bir ihtar gönderilmemesi, çoğu olayda davanın reddiyle sonuçlanır. Zira ihtar, talebin ileri sürülebilmesi için tamamlanması gereken bir ön koşul niteliğindedir.
Mahkemeler, bildirimin hiç yapılmadığını ya da hukuken geçerli sayılamayacağını saptadıklarında, işin esasına girmeden talebi reddedebilmektedir. Bu nedenle ihtarın doğru içerikle hazırlanması ve usulüne uygun gönderilmesi, sürecin en kritik adımlarından biridir.
İhtar Aranmayan İstisnai Haller
Kiracının davranışının ağırlığı bazı durumlarda ihtar aşamasını gereksiz kılar ve doğrudan tahliye istenebilmesine imkân tanır. Bu haller, ihtar koşulunun kanunda öngörülen istisnalarını oluşturur.
Özellikle şu durumlarda ihtar şartı aranmayabilir:
- Kiracıya süre tanınmasının bir sonuç doğurmayacağının anlaşılması,
- Kiralanana kiracı tarafından kasten ağır bir zarar verilmiş olması,
- Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren, aynı taşınmazda oturan kişiler ya da komşular bakımından çekilmez hale gelmesi
Bu tür olaylarda davranışın ağırlığı ve aciliyet taşıyan niteliği gözetilerek kiraya verenin doğrudan tahliye yoluna başvurması mümkün olabilmektedir.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Arabuluculuğa Başvurma Zorunluluğu
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu koşul bir dava şartı niteliğinde olduğundan, süreç tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir.
Başvuru, taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Taraflar uzlaşamazsa, arabulucunun düzenlediği son tutanakla birlikte tahliye davası açılabilir.
İhtardan Sonra Dava Açma Süresi
Bu davalar bakımından kanunda kesin bir başvuru süresi belirlenmiş değildir. Bununla birlikte aykırılığın sürdüğü dönem içinde makul bir zamanda dava açılması uygulamada önem taşır. Uzun süre hareketsiz kalınması ya da aykırılığa rağmen ilişkinin fiilen sürdürülmesi, bazı olaylarda talebin dürüstlük kuralı süzgecinden geçirilmesine yol açabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle açılacak tahliye davalarında görev kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarının niteliği gereği kanunla belirlenen bu görev kuralı, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.
Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir.
İspat Yükü ve Deliller
Tahliye talebinde bulunan kiraya veren, ileri sürdüğü aykırılık halini ispatla yükümlüdür. Talebin kabul edilebilmesi, ihlalin somut ve inandırıcı delillerle ortaya konulmasına bağlıdır.
Uygulamada bu amaçla en sık kullanılan deliller şunlardır:
- Noter kanalıyla gönderilmiş ihtarname
- Apartman veya site yönetiminin aldığı kararlar ile şikâyet dilekçeleri
- Komşular ya da yönetim tarafından düzenlenen tutanaklar
- Kolluk veya zabıta tarafından tutulan tutanaklar
- Fotoğraflar ve video kayıtları
- Tanık anlatımları
Özellikle komşulara rahatsızlık verme iddialarında, delillerin çeşitliliği ve olayların süreklilik gösterdiğini ortaya koyması, talebin kabulü bakımından belirleyici bir rol oynamaktadır.
İstinaf ve Temyiz Aşaması
Yargılama sonucunda verilen karara karşı tarafların kanun yollarına başvurma hakkı bulunur. İlk derece mahkemesinin tahliye kararına karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir.
İstinaf incelemesi sonunda verilen kararlar bakımından da, kanuni koşulların bulunması halinde temyiz yolu açık olabilir. Burada gözden kaçırılmaması gereken bir husus vardır: tahliye kararına karşı istinafa başvurulmuş olması, tek başına tahliyeyi durdurmaz. İşlemin duraklaması için ayrıca icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı alınması gerekir.
Tahliye Kararının İcra Yoluyla Hayata Geçirilmesi
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle verilen tahliye kararı, kural olarak kesinleşmesi beklenmeksizin icra yoluyla uygulanabilir. Kiraya veren, kararın taraflara tebliğ edilmesinin ardından ilgili icra dairesine başvurarak talepte bulunabilir. Bunun üzerine icra dairesi kiracıya tahliye emri tebliğ eder ve taşınmazın belirli bir süre içinde boşaltılmasını ister.
Kiracı tanınan süre içinde taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, icra dairesi eliyle zorla tahliye işlemi yürütülebilir. Bu aşamada gerektiğinde kolluk desteği alınarak taşınmaz boşaltılır ve kiraya verene teslim edilir. Tahliyenin fiilen gerçekleşmesiyle kira ilişkisi sona erer; kiraya veren taşınmaz üzerinde yeniden tasarruf edebilir duruma gelir.
Kiracı kanun yoluna başvurmuş ve ayrıca icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı almışsa, tahliye işlemi geçici olarak durur. Buna karşılık yalnızca istinaf ya da temyiz başvurusunda bulunulmuş olması bu sonucu doğurmaz.
İcra aşamasında doğan icra harçları, tahliye masrafları ve zorla tahliye giderleri kural olarak kiracıya yükletilir. Dava sürecinin son halkasını oluşturan bu aşama, uygulamada sonucun fiilen elde edildiği ve en hızlı etki doğuran kritik adımlardan biridir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Bu tahliye sebebine dayanan dosyalarda başarısızlığın kaynağı çoğu zaman iddianın esası değil, hazırlık aşamasındaki eksikliklerdir. Genel ifadelerle kaleme alınmış bir ihtar, süre tanınmadan açılan bir dava ya da tek bir olaya dayandırılan iddia, esasa girilmeden reddedilmeye elverişlidir. Komşuluk huzurunun bozulmasına ilişkin taleplerde ise mesele büyük ölçüde bir ispat sorunudur: olayların tekrar ettiğini gösteren kayıtların zamanında ve düzenli biçimde toplanması, sonucu doğrudan etkiler.
Somut bir uyuşmazlıkta ilerlenirken şu başlıkların önceliklendirilmesi yerinde olacaktır:
- İhtarnamenin somut davranışı, tanınan süreyi ve fesih uyarısını içerecek biçimde hazırlanması
- Aykırılığın önemli nitelikte olup olmadığının, tek seferlik bir olaydan ayrıştırılarak değerlendirilmesi
- Kolluk tutanakları, yönetim kararları ve tanık beyanlarının dava öncesinde derlenmesi
- İhtarın aranmadığı istisnai hallerin bulunup bulunmadığının baştan tespit edilmesi
- Arabuluculuk sürecinin dava şartı olarak eksiksiz tamamlanması
- Tahliye kararının icrası aşamasında tehiri icra ihtimalinin önceden hesaba katılması
Independent Legal, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda ihtarnamenin hazırlanmasından tahliye kararının icra yoluyla uygulanmasına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.