Kira ilişkisinde taşınmazın el değiştirdiği an, uyuşmazlıkların büyük bölümünün kaynağını oluşturur. Taraflar o anda gördükleri tabloyu yazıya dökmeden ayrıldıklarında, aylar sonra hasarın kimden kaynaklandığı ya da anahtarın hangi tarihte verildiği konusunda çözümsüz tartışmalar doğar. Anahtar teslim tutanağı, tam olarak bu tabloyu sabitlemeye ve her iki tarafın konumunu güvence altına almaya yarayan belgedir.
Bu bilgi notunda tutanağın hukuki niteliğini, hangi aşamada düzenlenmesi gerektiğini, konut kiralarında kullanılabilecek örnek bir metni ve teslimin noter eliyle yürütülmesi halinde izlenecek usulü ele alıyoruz.
Anahtar Teslim Tutanağının Hukuki Niteliği
Anahtar teslim tutanağı, kiralanan taşınmazın kiracıya ya da kiraya verene devredildiği anda hazırlanan ve teslimin hangi koşullarda gerçekleştiğini yazılı olarak sabitleyen bir tespit belgesidir. Belge sayesinde taşınmazın o andaki fiziki görünümü, anahtarların tam olarak verilip verilmediği ve tarafların bu yöndeki beyanları kayda geçmiş olur.
Hukuki açıdan bakıldığında tutanak, sonradan çıkacak çekişmelerde güçlü bir delil işlevi üstlenir. Hasar iddiaları, eksik bırakılan demirbaşlar ya da teslimin gerçekleştiği tarih gibi başlıklarda anlaşmazlık doğduğunda belgenin varlığı ispat bakımından belirleyici olur. Bu nedenle metnin muğlak ifadelerden arındırılmış, yeterince ayrıntılı ve her iki tarafın imzasını taşıyacak biçimde hazırlanması önem taşır.
Tutanağın Düzenlenmesi Gereken An
Tutanağın hazırlanacağı zaman dilimi, taşınmazın fiilen el değiştirdiği andır. Uygulamada bu an ya kira ilişkisinin kurulmasının ardından kiracının taşınmaza yerleştiği aşamada ya da kira süresinin bitiminde taşınmazın kiraya verene geri bırakıldığı aşamada ortaya çıkar.
Tespitin teslimle eşzamanlı yapılması, taşınmazın o andaki halinin eksiksiz biçimde kayda geçmesini sağlar. Sonradan gündeme gelebilecek hasar, eksiklik ya da teslim tarihi tartışmalarının önü böylece baştan kesilmiş olur.
Anahtar Teslim Tutanağı Örneği
Anahtar Teslim Tutanağı
Bu tutanak, kiraya veren ile kiracı arasında, kiralanan taşınmazın teslimine ilişkin hususların saptanması ve yazılı hale getirilmesi amacıyla düzenlenmiştir.
Teslim anında taşınmaz taraflarca birlikte gözden geçirilmiş; zemin, duvar, kapı ve pencerelerin durumu ile elektrik, su ve varsa doğalgaz tesisatının mevcut hali değerlendirilmiştir. Taşınmazda bulunan demirbaşlar ile saptanan hasar ve eksiklikler de tutanağa işlenmiştir.
Taşınmazın teslim anındaki hali taraflarca birlikte incelenmiş olup:
- Demirbaşlar: ………………………………………………………..
- Taşınmazın genel durumu: …………………………………………
- Saptanan hasar ve eksiklikler: …………………………………..
Taraflar, taşınmazın yukarıda gösterilen durumda teslim edildiğini ve teslim alındığını kabul ederler. Taşınmaza ait anahtarların, belirlenen teslim tarihinde eksiksiz biçimde verildiği taraflarca kabul, beyan ve taahhüt edilmiştir.
İşbu tutanak iki nüsha halinde hazırlanmış, taraflarca okunduktan sonra imza altına alınmıştır. …/…/…..
Kiraya Veren Kiracı İmza
Teslimin Noter Aracılığıyla Gerçekleştirilmesi
Anahtarın devri, taraflarca imzalanan bir tutanakla yürütülebileceği gibi noter eliyle de gerçekleştirilebilir. Taraflar arasında çekişme bulunduğu ya da teslimin ispatı konusunda kuşku duyulduğu hallerde noter yolu daha güvenli bir seçenek oluşturur.
Bu yönteme başvurulmak istendiğinde kiracı ya da kiraya veren notere müracaat ederek durumu bildirir. Noter, teslime ilişkin bir ihtarname hazırlayabilir ya da tarafların açıklamalarını resmi biçimde kayda geçirir. Uygulamada en çok tercih edilen yöntem, kiracının anahtarı teslim etmeye hazır olduğunu noter kanalıyla kiraya verene duyurmasıdır.
Kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması ihtimalinde kiracı, noter ihtarnamesiyle taşınmazı boşalttığını ve anahtarları vermek istediğini bildirir. Bu aşamada anahtarların notere tevdi edilmesi ya da noter huzurunda teslime hazır olunduğunun resmen kayda alınması mümkündür. Kiracı böylelikle tahliyeyi gerçekleştirdiğini ve teslim borcunu yerine getirdiğini ispatlayabilecek konuma gelir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Depozitonun geri verilmemesi ya da kiralanandaki hasarın tazmini yönündeki uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, teslim anının belgelenmemiş olmasından kaynaklanır. Mahkemenin dayanabileceği somut bir kayıt bulunmadığında yargılama, tanık beyanları ve dolaylı karineler üzerinden yürüyen belirsiz bir sürece dönüşür. Teslim aşaması planlanırken şu noktaların gözetilmesini öneriyoruz:
- Tutanağın taşınmaz başında ve teslimle aynı anda düzenlenmesi
- Sayaç değerlerinin rakamsal olarak metne işlenmesi
- Demirbaşların adet bilgisiyle tek tek yazılması, genel ifadelerle yetinilmemesi
- Saptanan hasarların tarihli fotoğraflarla desteklenmesi
- İki nüshanın imzalanarak taraflardan her birinde bir örnek bırakılması
- Karşı tarafın imzadan kaçınması halinde noter yoluna geçilmesi
Independent Legal, kira ilişkisinin kurulmasından tahliye ve teslim aşamasına kadar uzanan süreçte danışmanlık ve uyuşmazlık takibi hizmeti sunmaktadır.