Kiracının kiraladığı yeri bütünüyle ya da bir bölümüyle bir başkasının kullanımına bırakması, hukukumuzda alt kira ve kullanım hakkının devri başlığı altında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında bu işlemi kiraya verenin rızasına bağlamış; rıza bulunduğunda kiracının kiralananı bir üçüncü kişiye kiralamasına veya kullanım yetkisini ona bırakmasına olanak tanımıştır. Bu yola başvurulduğunda kira ilişkisinin kiracı tarafı değişmez; kiraya verenle kurulan sözleşme aynen yürürlükte kalır ve kiracının bu sözleşmeden doğan borçları devam eder.
Uygulamada bu kurum ile kira sözleşmesinin devri sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır; oysa ikisinin hukuki sonuçları temelden ayrışır.
Aşağıda alt kiranın ve kullanım hakkı devrinin hukuki niteliğini, geçerli biçimde kurulabilmesi için aranan koşulları, kiraya verenin rıza yetkisinin sınırlarını, izin alınmadan yapılan kullandırmanın taraflar bakımından doğurduğu sonuçları ve bunun tahliye gerekçesi oluşturup oluşturmayacağını inceliyoruz.
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Ne Anlama Gelir?
Kiracının kiralananı tamamen ya da kısmen bir başkasının kullanımına bırakması, alt kira veya kullanım hakkının devri olarak nitelendirilir. TBK m. 322 uyarınca kiracı, kural olarak kiraya verenin rızasını almak kaydıyla kiralananı üçüncü bir kişiye kiralayabilir veya kullanım yetkisini ona aktarabilir. Böyle bir durumda kira ilişkisinin kiracısı değişmiş olmaz; kiraya verenle imzalanan sözleşme varlığını sürdürür ve kiracı bu sözleşmeden kaynaklanan borçlarından sorumlu kalmaya devam eder.
Kira sözleşmesinin devrinden ayrılan yön tam da buradadır: alt kira, ilişkinin taraflarında bir değişiklik yaratmaz. Kiralananı fiilen kullanan üçüncü kişi ile kiraya veren arasında doğrudan bir sözleşme bağı kurulmaz; kiraya verenin karşısındaki asıl borçlu yine kiracıdır.
Alt Kira Kavramı
Alt kira, kiracının kiralananın tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir kişiye kiralaması ve onunla ayrı bir kira sözleşmesi kurmasıdır. Böylece kiracı ile alt kiracı arasında kendi başına ayakta duran bir kira ilişkisi doğar; buna karşın kiracı ile kiraya veren arasındaki asıl sözleşme hiçbir değişikliğe uğramadan yürümeye devam eder.
Alt kira ilişkisinde tablo şu şekildedir:
- Kiralananı fiilen kullanan alt kiracı, bu yetkiyi kiraya verenden değil kiracıdan elde etmiştir.
- Kiracının, kiraya veren karşısındaki sözleşme tarafı olma sıfatı devam eder.
- Sözleşmeden kaynaklanan taleplerini kiraya veren doğrudan kiracıya yöneltir.
- Alt kiracının tutum ve davranışlarının hukuki muhatabı, kiraya veren nezdinde yine kiracıdır.
Alt Kira ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Ayrım
Bu iki işlem uygulamada birbirinin yerine kullanılmakla birlikte hukuken farklı sonuçlar doğurur. Aradaki temel ayrım, kira ilişkisinin kiracı tarafında bir değişiklik meydana gelip gelmediğinde toplanır.
Alt kira söz konusu olduğunda:
- Sözleşmenin kiracı tarafı aynı kişi olarak kalır.
- Kiraya veren ile kiracı arasındaki bağ kesintiye uğramaz.
- Alt kiracı, kiralananı kullanma yetkisini kiracıdan almıştır.
- Kiraya verenin muhatabı değişmez; sorumluluk kiracının üzerindedir.
Kira sözleşmesinin devrinde ise:
- Kiracı sıfatı bütünüyle bir başka kişiye geçer.
- Devralan kişi, kiraya verenle doğrudan sözleşmesel bir bağ kurar.
- Devreden kiracı sözleşmeden çıkar; bununla birlikte kanunun öngördüğü süre boyunca sorumluluğu sürebilir.
Kısacası alt kira, kiralananın bir başkasının kullanımına bırakılmasından ibarettir; sözleşmenin devri ise kira ilişkisinin taraf yapısını değiştiren bir işlemdir.
Alt Kira ve Kullanım Hakkı Devri Hangi Koşullarda Yapılabilir?
TBK m. 322, alt kira kurulmasını ve kullanım hakkının aktarılmasını belirli koşullara bağlamıştır. Kanun koyucu kiracının kiralananı bir üçüncü kişiye kullandırmasını bütünüyle yasaklamamış, ancak kiraya verenin menfaatlerini gözeterek işlemi rıza şartına tabi tutmuştur.
Bu nedenle alt kira veya kullanım hakkı devri bakımından kural, kiraya verenin rızasının bulunması ve söz konusu kullanımın sözleşme hükümlerine ters düşmemesidir. Aksi halde kiralananın üçüncü bir kişiye bırakılması sözleşmenin ihlali sayılabilir ve kiraya verene fesih ile tahliye talep etme imkânı doğurabilir.
İşlemin geçerli kabul edilebilmesi için genel olarak şu koşullar aranır:
- Kullanımın, taraflarca sözleşmede belirlenen amacın dışına taşmaması
- Kiraya verenin onayının yazılı biçimde alınmış olması
- Yapı düzenine ve kiralananın niteliğine zarar verilmemesi
- Kira sözleşmesinin ihlali sonucunu doğuracak bir durumun ortaya çıkmaması
Kiraya Verenin İzni Aranır mı?
TBK m. 322, kiralananın üçüncü bir kişiye kullandırılması konusunda kira türüne göre birbirinden ayrılan iki rejim öngörmüştür.
Konut ile çatılı işyeri kiralarında daha korumacı bir çizgi benimsenmiş; kiracının kiralananı bir başkasına kiralayabilmesi ya da kullanım yetkisini ona aktarabilmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmıştır. Bu kira türlerinde yazılı bir onay bulunmadıkça alt kira ilişkisi kurmak veya kullanım hakkını devretmek mümkün değildir.
Konut ve çatılı işyeri dışında kalan kira ilişkilerinde ise durum farklıdır. Boş arazi, tarla ya da ürün kirası gibi ilişkilerde kiracı, kiraya veren aleyhine zarar doğuracak bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla kiralananı bir başkasına kiralayabilir veya devredebilir. Sözleşmede bunu engelleyen bir hüküm yoksa, ayrıca izin alınması gerekmez.
Bu çerçevede konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı onay olmaksızın gerçekleştirilen alt kira ya da kullanım hakkı devri:
- Kira sözleşmesinin ihlali niteliğini taşır.
- Kiraya verene sözleşmeyi sonlandırma imkânı tanıyabilir.
- Koşulların oluşması halinde kiralananın boşaltılmasının istenmesine yol açabilir.
Bu sebeple kiracının, kiralananı bir üçüncü kişinin kullanımına bırakmadan önce kiraya verenin onayını alması ve bu onayın yazılı olarak belgelenmesini sağlaması gerekir.
İznin Açık ya da Örtülü Verilmesi
Kiraya verenin rızası açık bir beyanla ortaya konulabileceği gibi, istisnai bazı hallerde örtülü (zımni) biçimde de kabul edilebilir. Ne var ki konut ile çatılı işyeri kiraları bakımından kanun yazılılık aradığından, örtülü rızanın kabulü dar bir çerçevede kalmaktadır.
Bu aşamada dürüstlük kuralı, yani Türk Medeni Kanunu madde 2 devreye girebilir. Kiraya verenin davranışları hakkın kötüye kullanılması boyutuna vardığında, yazılı bir onay bulunmasa dahi rızanın mevcut olduğu sonucuna ulaşılabilir. Bu değerlendirmeye dayanak oluşturabilecek durumlara örnek olarak:
- Kiraya verenin alt kiracıdan kira bedeli ya da gider tahsil etmiş olması
- Alt kiracının varlığından haberdar olmasına karşın uzunca bir süre itirazda bulunmaması
- Sözleşme metninde alt kiraya cevaz verildiğinin açıkça düzenlenmiş olması
- Alt kiracının fiili kullanımına katlanmayı sürdürmesi
gösterilebilir. Bununla birlikte kiralananın bir üçüncü kişi tarafından kullanılıyor olması, tek başına rızanın varlığını kanıtlamaz. Rızanın bulunup bulunmadığı her uyuşmazlıkta ayrıca incelenir.
Sözleşmede Alt Kira Yasağı Öngörülmesi
Taraflar kira sözleşmesine, alt kira kurulmasını veya kullanım hakkının aktarılmasını yasaklayan bir hüküm koyabilirler. Böyle bir kaydın varlığı halinde kiracının kiralananı bir başkasının kullanımına bırakması, açık bir sözleşme ihlali oluşturur.
Sözleşmede bu yönde bir yasak bulunduğunda:
- Kiraya veren ayrıca bir izin vermedikçe alt kira ilişkisi kurulamaz.
- Kiralananın üçüncü bir kişiye kullandırılması doğrudan sözleşmeye aykırılık sayılır.
- Kiraya veren bu ihlale dayanarak fesih ve tahliye talebinde bulunabilir.
Bu nedenle sözleşme imzalanırken alt kiraya ve kullanım hakkının devrine ilişkin kayıtların titizlikle gözden geçirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi bakımından belirleyicidir.
Alt Kira İlişkisinde Sorumluluk Dağılımı
Asıl kira sözleşmesi ile alt kira sözleşmesinin bir arada bulunduğu yapıda üç kişi yer alır: kiralayan, kiracı ve alt kiracı. Asıl sözleşmede kiracı konumunda olan kişi, alt kira sözleşmesinde kiralayan rolünü üstlenir. Alt kira sözleşmesi asıl sözleşmeden bağımsız bir işlem olmakla birlikte, kiralayanın belirli hallerde bu ilişkiye yönelen hakları doğabilmektedir.
Kiracının Sözleşmesel Sorumluluğunun Sürmesi
Alt kira ilişkisinin kurulması, kiracının asıl sözleşmeden doğan borçlarını ortadan kaldırmaz. Kiralananı bir başkasına kullandırmış olsa bile kiracı, kiraya veren karşısında sözleşmenin tarafı olmayı sürdürür ve tüm yükümlülüklerini yerine getirmekle mükelleftir.
Kiracının süregelen sorumluluğu şöyle özetlenebilir:
- Kira bedelinin vaktinde ödenmesi kiracıya aittir.
- Kiralananın sözleşmeye uygun biçimde kullanılmasını temin etmek kiracının ödevidir.
- Kiralananın zarar görmeden korunması yine kiracının yükümlülüğündedir.
- Alt kiracının eylemleri bakımından kiraya verenin muhatabı kiracı olmaya devam eder.
Alt Kiracının Kiraya Verene Karşı Konumu
Kiraya veren ile alt kiracıyı doğrudan bağlayan bir kira sözleşmesi kurulmadığı için, alt kiracının kiraya veren karşısında asli borçlu sıfatı yoktur. Buna karşılık alt kiracının kullanım sırasında yol açtığı zararlar ya da sözleşmeye aykırı davranışları, kiraya verenin haklarını dolaylı olarak etkileyebilir.
Dolayısıyla alt kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu sınırlı olsa da bütünüyle yok sayılamaz.
Bu sorumluluk şu biçimlerde ortaya çıkabilir:
- Kiralanana zarar veren alt kiracı, bu zarardan bizzat sorumlu tutulabilir.
- Kiraya veren zararın giderilmesini kiracıdan isteyebileceği gibi, genel hükümler çerçevesinde alt kiracıya da yönelebilir.
- Alt kiracı kiralananı hukuka ya da sözleşmeye aykırı biçimde kullanamaz.
Bu itibarla alt kiracı, kiraya verenle doğrudan bir sözleşme bağı içinde olmasa dahi kiralananı kullanırken hukuka ve sözleşmeye uygun davranmak zorundadır.
Kiralananın Tahsis Amacı Dışında Kullanılması
Kiralananın, alt kiracı eliyle sözleşmede belirlenen amacın dışında kullanılması sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kiraya verene fesih ile tahliye talep etme hakkı doğurabilir. Böyle bir durumda kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için kiracıya süre tanıyabilir; aykırı kullanım sürdüğü takdirde sözleşmeyi feshedebilir.
Amaca aykırı kullanıma örnek olarak:
- Konut olarak tahsis edilen bir yerin ticari faaliyete açılması
- Sözleşmede tanımlanan işin dışında bir faaliyetin yürütülmesi
- Çevreyi rahatsız eden gürültü, koku ya da tehlike doğuran işler yapılması
- İşletmenin ruhsat düzenine veya mevzuata aykırı biçimde sürdürülmesi
gösterilebilir. Görüldüğü üzere alt kiracının kullanım biçimi yalnızca alt kira ilişkisini değil, asıl kira sözleşmesini de doğrudan etkileyen bir unsurdur.
İzin Alınmadan Yapılan Alt Kira ve Devrin Sonuçları
Kiraya verenin rızası alınmadan kiralananın bir üçüncü kişiye kiralanması ya da kullanım yetkisinin ona bırakılması, TBK m. 322 uyarınca sözleşmeye aykırılık oluşturur. Kiraya veren bu durumda aykırılığın giderilmesini isteyebileceği gibi, koşullar oluştuğunda sözleşmeyi feshetme ve kiralananın boşaltılmasını talep etme hakkına da sahip olabilir.
İzinsiz kullandırma yalnızca sözleşmenin ihlali sonucunu doğurmakla kalmaz; kiracı bakımından bir tazminat yükümlülüğünü de gündeme getirebilir.
Sözleşmeye Aykırılık ve Fesih Hakkı
Onay alınmadan alt kira kurulması ya da kullanım yetkisinin aktarılması, kira sözleşmesinin ihlalini oluşturur. Kiraya veren bu halde kiracıya aykırılığı ortadan kaldırması için uygun bir süre tanıyabilir; süre sonunda durum düzeltilmemişse sözleşmeyi sona erdirebilir.
Fesih yetkisinin kullanılabilmesi bakımından:
- Rıza bulunmaksızın bir alt kira ilişkisi kurulmuş veya kullanım hakkı el değiştirmiş olmalıdır.
- Söz konusu işlem kira sözleşmesine aykırılık niteliği taşımalıdır.
- Aykırılığın giderilmesi için kiracıya 30 günlük süre verilmiş olmalıdır.
- Bu süre geçtiği halde aykırı durum sürüyor olmalıdır.
koşulları aranır.
Tahliye Sebebinin Doğması
İzinsiz biçimde alt kira kurulması veya kullanım hakkının aktarılması, sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğinden tahliye gerekçesi oluşturabilir. Özellikle kiralananın, kiraya verenin bilgisi ve onayı dışında bir üçüncü kişi tarafından kullanılmaya başlanması halinde kiraya veren, sözleşmenin feshiyle birlikte kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.
Bu durumda kiraya verenin önündeki yol, sözleşmeye aykırılığa dayalı tahliye davası açmaktır.
Tazminat Yükümlülüğü
Kiracının izin almaksızın alt kira kurması ya da kullanım hakkını devretmesi kiraya vereni zarara uğratmışsa, kiracı bakımından bir tazminat sorumluluğu doğabilir. Zarar; kiralananın hasar görmesi, kira ilişkisindeki güvenin sarsılması ya da kiraya verenin ekonomik bakımdan kayba uğraması biçiminde belirebilir.
Tazminat sorumluluğunun gündeme gelebileceği haller şunlardır:
- Kullanımın sözleşme hükümlerine aykırı biçimde gerçekleşmesi
- Kiralananın üçüncü kişinin elinde zarara uğraması
- İhlal sebebiyle kira ilişkisinin sona ermek zorunda kalması
- Kiraya verenin malvarlığında bir eksilme meydana gelmesi
Görüldüğü üzere izin alınmadan yapılan alt kira veya kullanım hakkı devri, kiracı açısından yalnızca tahliye riski değil, aynı zamanda mali sonuçlar doğurabilecek bir sorumluluk kaynağıdır.
İlgili Yazılar
Alt kira ve kullanım hakkının devriyle bağlantılı diğer kira hukuku başlıklarına aşağıdan ulaşılabilir:
- Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?
- İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?
- Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Feshi ve Tahliye
- Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
- Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Independent Legal Değerlendirmesi
Alt kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, tarafların işlemi baştan yanlış adlandırmasından kaynaklanmaktadır. "Devir" sözcüğü günlük dilde gevşek biçimde kullanıldığından, gerçekte alt kira niteliği taşıyan bir düzenleme sözleşmenin devri sanılabilmektedir. Nitelendirmedeki bu kayma, kiraya verenin kime başvuracağından kiracının sorumluluğunun ne zaman sona ereceğine kadar bütün sonuçları etkiler.
İkinci risk alanı yazılılık şartıdır. Sözlü olarak verilen ya da sonradan sözlü olduğu ileri sürülen onaylar, uyuşmazlık çıktığında kiracıyı ispat güçlüğüyle baş başa bırakır. Kiraya verenin sessiz kalması bazı dosyalarda dürüstlük kuralı üzerinden değerlendirilse de, bu istisnai bir korumadır.
Somut bir dosyada öne çıkarılması gereken başlıklar şunlardır:
- Yapılan işlemin alt kira mı yoksa sözleşmenin devri mi olduğunun hukuken netleştirilmesi
- Kiraya verenin onayının yazılı olarak alınması ve kapsamının metinde açıkça sınırlandırılması
- Kiralananın hangi amaçla kullanılacağının alt kira sözleşmesinde asıl sözleşmeyle uyumlu biçimde tanımlanması
- Sözleşmede alt kira yasağı bulunup bulunmadığının imza öncesinde denetlenmesi
- Aykırılığın giderilmesi için tanınacak 30 günlük sürenin usulüne uygun bir ihtarla başlatılması
- Alt kiracının kullanımından doğabilecek zararlar bakımından kiracı ile alt kiracı arasındaki iç ilişkinin sözleşmeyle düzenlenmesi
Independent Legal, kira ilişkilerinde alt kira sözleşmelerinin hazırlanmasından izinsiz kullandırmaya dayalı fesih ve tahliye süreçlerinin yürütülmesine kadar hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.