Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti edinmek, yabancılar bakımından yalnızca bir yatırım tercihi değil, aynı zamanda ülkede yasal olarak kalabilmenin dayanağını oluşturan bir imkândır. Konut niteliğindeki bir gayrimenkulün satın alınması, kısa dönem ikamet izni türlerinden birine kapı aralar ve bu izin, mülkiyet devam ettiği sürece yenilenebilir niteliktedir.
Sürecin işleyişi iki ayrı ayakta yürür. Bir yanda taşınmazın kendisinden kaynaklanan koşullar bulunur: niteliği, değeri, bedelin nasıl ödendiği. Diğer yanda ise başvurunun idari boyutu yer alır; e-ikamet sistemi üzerinden randevu oluşturulması ve randevu günü il göç idaresine başvurulması gerekir. Bu iki ayaktan birinde ortaya çıkan eksiklik, çoğu zaman başvurunun tamamını akamete uğratır.
Aşağıda, konut edinimine dayalı ikamet izninin hangi şartlara bağlandığını, hangi belgelerin sunulması gerektiğini, iznin ne kadar süreyle verildiğini ve başvurunun reddi ile iznin iptali hallerinde hangi hukuki yolların açık olduğunu ayrıntılı biçimde inceliyoruz.
Konut Alımına Dayalı İkamet İzni Ne Anlama Gelir?
Bu izin türü, Türkiye'de konut vasfı taşıyan bir taşınmaza sahip olan yabancılara tanınan bir kısa dönem ikamet izni kategorisidir. İznin dayanağı, yabancının ülkedeki bir konut üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmasıdır.
İzne hak kazanılabilmesi için taşınmazın belirli bir parasal eşiği aşması aranır. Büyükşehir statüsündeki illerde bu eşik 75.000 USD, büyükşehir olmayan illerde ise 50.000 USD olarak uygulanır.
Taşınmaz Edinimiyle İkamet İzni Alınmasının Koşulları
Buradaki koşullar iki başlıkta toplanabilir. Birincisi, satın alınacak gayrimenkulün taşıması gereken nitelikler; ikincisi, kısa dönem ikamet izninin genel olarak aradığı gerekliliklerdir.
Gayrimenkule ve alım işlemine ilişkin koşullar şu şekilde sıralanabilir:
- Bedelin satıcıya banka kanalıyla aktarılması zorunludur; nakit ödeme ya da benzeri gayriresmî ödeme yöntemleri geçerli sayılmaz. Ödemeye ilişkin banka dekontları ilgili tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
- Konut bedeline karşılık gelen döviz, önce bir banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satılır; bu işlemden elde edilen tutar satıcının hesabına yatırılır.
- Edinilecek taşınmazın tapu kütüğünde konut olarak kayıtlı bulunması aranır. Arsa, depo, dükkân ve benzeri vasıftaki taşınmazlar bu izne dayanak oluşturmaz.
- Taşınmazın değeri büyükşehirlerde asgari 75.000 USD, diğer illerde asgari 50.000 USD olmalıdır.
- Yabancıya yapılan satışlarda ekspertiz alınması zorunlu tutulduğundan, satıcının web tapu sistemi üzerinden değerleme talebinde bulunması gerekir. Düzenlenecek ekspertiz raporunda tespit edilen değer, büyükşehirlerde 75.000 USD'nin, diğer şehirlerde 50.000 USD'nin üzerinde çıkmalıdır.
- Taşınmazın bulunduğu mahalle bakımından yabancı kotasının dolup dolmadığı önceden sorgulanmalıdır; kotanın tamamlandığı bir mahallede alım yapılması sakıncalıdır.
- Eş ve çocukların da izinden yararlanması amaçlanıyorsa, bu kişilerin adlarının tapu kaydında yer alması gerekir.
Bu maddeler taşınmazın nitelikleri ile işlem prosedürüne odaklanır. Buna karşılık söz konusu izin, kısa dönem ikamet izninin bir alt türü olduğundan, yukarıdakilere ek olarak kısa dönem ikamet izninin genel şartlarının da karşılanması gerekir. Genel şartların ayrıntısı için kısa dönem ikamet izni konulu çalışmamıza bakılabilir.
Büyükşehirlerde 75.000 USD, Diğer İllerde 50.000 USD Eşiği
İzin talebinin karşılanabilmesi, taşınmaza biçilen değerin mevzuatta öngörülen alt sınırı aşmasına bağlıdır. Büyükşehirlerde aranan asgari tutar 75.000 USD, büyükşehir dışındaki illerde ise 50.000 USD'dir.
Bu değer, alıcının veya satıcının beyanıyla değil, resmî bir tespitle belirlenir. Satıcı konumundaki kişinin Webtapu üzerinden ekspertiz raporu talep etmesiyle konutun değeri resmen ortaya konulmuş olur.
Değer Tespitinin Nasıl Yapıldığı
Değerleme başvurusu web tapu sistemi üzerinden yapılır ve bu başvurunun taşınmazı satacak kişi tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Alıcının bu talebi kendi adına iletmesi mümkün değildir.
Başvuru Nasıl Yapılır?
İzin, değer eşiğini karşılayan bir konutun edinilmesi ve ardından ikamet izni talebinde bulunulması yoluyla alınır. Hem başvuru hem de randevu oluşturma işlemi e-ikamet internet sitesi üzerinden yürütülür.
Sistem üzerinden yapılan işlemin ardından yabancıya bir randevu günü tahsis edilir. Yabancı, belirlenen tarihte istenen belgelerle il göç idaresine başvurarak dosyasını tamamlar. Sunulması gereken belgelere aşağıdaki başlıkta ayrıca yer verilmiştir.
İkamet izni türlerinin tamamına ve bu izinlerin edinilme aşamalarına ilişkin genel çerçeve için oturma izni (ikamet izni) nasıl alınır başlıklı çalışmamız incelenebilir.
İzinden Kimler Yararlanabilir?
İzin öncelikle konutu satın alan kişiye tanınır. Taşınmaz üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyeti söz konusuysa aile bireyleri de bu izinden faydalanabilir. Ancak aile bireylerinin izin alabilmesi, adlarının tapu kaydında görünmesine bağlıdır.
Başvuruda İstenen Belgeler
Konut edinimine dayalı ikamet izni talebinde sunulması gereken belgeler şunlardır:
- E-ikamet sistemi üzerinden doldurulan ikamet izni başvuru formu
- Konutun asgari değeri karşıladığını ortaya koyan ekspertiz raporu
- Taşınmaza ait tapu senedinin bir örneği
- Geçimi sağlamaya yeterli geliri ortaya koyan gelir beyanı
- İkamet izni harcının ve kart bedelinin yatırıldığını gösteren makbuz ve dekontlar
- Yürürlükte olan sağlık sigortası poliçesi
- 4 adet biyometrik fotoğraf
- Pasaportun ya da pasaport yerine geçen belgenin aslı ile fotokopisi (güncel ve en az 1 yıl geçerli olmalıdır)
- Adres kayıt sistemine kaydın yapıldığını gösteren belge
- Tapu müdürlüğünden temin edilecek tapu devam belgesi
- Numarataj belgesi
Taşınmaz edinimi için tapu sicil müdürlüklerine gidildiğinde ise yabancıların yanlarında bulundurması gereken belgeler farklıdır. Bu aşamada kimlik belgesi veya pasaport ibraz edilir. Taşınmaz kazanımı ikamet iznine bağlanmış yabancılar bakımından, ilgili emniyet müdürlüklerince düzenlenen ikamet tezkeresi de aranır. İşlemin yurt dışında düzenlenmiş bir vekâletnameye dayanılarak vekil eliyle yürütülmesi halinde ise vekâletnamenin aslı ya da onaylı sureti, tercümesiyle birlikte sunulmalıdır.
DİKKAT: Yabancı dilde düzenlenmiş belgelerin noter onaylı çevirisiyle birlikte verilmesi gerekir. Belge resmî nitelikteyse, yabancının vatandaşı olduğu ülkedeki Türk konsolosluğunca onaylanmış ya da yetkili makamlarca apostil şerhi taşıyor olması aranır.
İzin Kaç Yıl İçin Düzenlenir?
Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancılara verilen izin, her seferinde en fazla 1 yıl süreyle düzenlenir. Konut üçüncü bir kişiye devredilmediği müddetçe iznin yenilenmesinde sayısal bir sınır bulunmaz.
Sürenin üst sınırı bakımından mevzuatta bir uyumsuzluk göze çarpar. 6458 Sayılı Kanun bu iznin azami 2 yıl için verilebileceğini öngörürken, aynı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik azami süreyi 1 yıl olarak belirlemiştir. Uygulamada idarenin ağırlıklı olarak 1 yıllık izin düzenlediği gözlenmektedir.
Sonuçlanma Süresi
Başvurunun tamamlanmasının ardından iznin çıkması genellikle 1 ila 1.5 ay arasında bir zaman alır.
Masraflar ve Avukatlık Giderleri
2023 yılı itibarıyla konut edinimine dayalı ikamet izni sürecinin masrafları yaklaşık olarak 2000 lira noter gideri, 3000 lira sağlık sigortası ve 3000 lira ikamet harcı olmak üzere toplamda 8000 TL düzeyindedir.
Alınan Taşınmazın Satılması veya Kiraya Verilmesi
İzne dayanak oluşturan taşınmazın satılması ya da kiraya verilmesi hukuken engellenmiş değildir. Bununla birlikte bu izin türünde konutta fiilen oturulması da arandığından, taşınmazın kiraya verilmemesi gerekir. Konutun satıldığının, kiralandığının ya da başka bir yolla elden çıkarıldığının tespit edilmesi halinde ikamet izni iptal edilir.
Ortak Mülkiyet Halinde Durum
Taşınmazın birden çok kişiye ait olması, izin alınmasının önünde bir engel oluşturmaz. Bu husus 6458 Sayılı Kanun'un Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 28. maddesinin 3. fıkrasında açık bir düzenlemeye bağlanmıştır. Ne var ki bu halde izin, ortaklardan yalnızca birine tanınacaktır.
Konut üzerinde paylı malik ya da elbirliğiyle malik sıfatı taşıyan yabancı da kısa dönem ikamet izni talep edebilir. Ortak maliklerin, başvuruda bulunan yabancının aile bireyi olmadığı durumlarda, taşınmaza dayalı izin başvurusunu maliklerden yalnızca biri yapabilir. Diğer malikler de yabancı olup Türkiye'de ikamet etmek istiyorlarsa, kendilerine uygun başka ikamet izni türlerine yönelmeleri gerekir.
Başvurunun Reddi
Aranan şartlardan birinin karşılanmaması, dosyada belge eksikliği bulunması ya da tanınan süre içinde bu eksikliğin tamamlanmaması başvurunun reddi sonucunu doğurur. Bunun yanında yabancı hakkında sınır dışı etme kararı bulunması veya kişinin Türkiye'deki varlığının milli güvenlik, kamu düzeni ya da genel sağlık bakımından sakıncalı görülmesi de ret sebebidir.
Ret Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
Ret kararıyla karşılaşan yabancının önünde iki yol vardır: yetkili idari makama itiraz etmek veya iptal davası açmak.
İtiraz, kararın tebliğ edildiği günü izleyen günden başlamak üzere 60 gün içinde yapılabilir. Başvuru mercii, valilik il göç idaresi müdürlüğü ya da Göç İdaresi Genel Müdürlüğüdür. İtiraz yoluna gidilmesi iptal davası süresini durdurur; itiraz sonuçlandığında duran süre kaldığı yerden işlemeye devam eder ve geri kalan süre içinde dava açılabilir.
İptal davası ise doğrudan açılabileceği gibi, itirazın reddedilmesinin ardından da açılabilir. Dava açma süresi, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 60 gündür. Görevli ve yetkili mahkeme, kararı tesis eden il göç idaresinin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
İtiraz ve iptal davası yollarının tüm ayrıntılarına ikamet izni talebinin reddi başlıklı çalışmamızdan ulaşılabilir.
Ret kararına karşı yürütülecek süreç, çok sayıda usuli işlem ve zamana bağlı adım barındırır. Kanunda öngörülen sürelere uyulması ve dilekçelerin sağlam bir hukuki gerekçeye oturtulması belirleyicidir; aksi halde başvuruların yeniden reddedilmesi kaçınılmaz olur. Bu nedenle sürecin en başından itibaren yabancılar hukuku alanında deneyimli bir hukukçudan destek alınması yerinde olacaktır.
İznin İptali
İptal, mevzuatta aranan şartların hiç karşılanmamış olması ya da sonradan ortadan kalkması durumunda gündeme gelir.
İptal sebeplerini şu şekilde sıralayabiliriz:
- İkamet izninin genel şartlarından en az birinin sonradan ortadan kalkması
- İzin verildiği anda mevcut olan ancak o aşamada fark edilmeyen bir eksikliğin daha sonra ortaya çıkması (Eksiklik baştan tespit edilseydi izin hiç verilmeyecekti; sonradan anlaşılması halinde izin iptal edilir.)
- İzne dayanak oluşturan konutun satıldığının ya da kiraya verildiğinin belirlenmesi
- İznin gerçeğe aykırı veya sahte belgeler kullanılarak elde edildiğinin anlaşılması
İptal Kararına Karşı Başvuru Yolları
Taşınmaz edinimine dayalı iznin iptali halinde de itiraz ve iptal davası yolları açıktır. Bu yolların işleyişi, yukarıda ret kararı bakımından açıklananlarla aynı olduğundan konu burada yeniden ele alınmayacaktır.
Uzatma Başvurusu
Taşınmaza dayalı ikamet izninin uzatılması, mevcut iznin bitimine 60 gün kalmasından itibaren ve süre dolmadan önce e-ikamet sistemi üzerinden talep edilir.
Sistem üzerinden yapılan işlem bir ön başvuru niteliği taşır. İdare, ön başvurunun ardından ilgiliye randevu günü bildirir. Başvurucu, belirlenen gün ve saatte gerekli belgelerle il göç idaresine giderek dosyasını tamamlar.
Bundan sonraki aşamada il göç idaresi talebi değerlendirir. Şartların varlığını koruduğu ve belgelerin eksiksiz sunulduğu hallerde başvuru kabul edilir. Belgelerde noksanlık varsa tamamlanması için süre tanınır. Şartlarda bir eksiklik bulunması ya da belge eksikliğinin verilen sürede giderilmemesi durumunda talep reddedilir.
Hangi belgelerin isteneceği bir alt başlıkta ele alınmıştır. Uzatma prosedürüne ilişkin daha kapsamlı bilgi için ikamet izninin uzatılması başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Uzatmada İstenen Belgeler
Uzatma talebinde sunulması gereken belgeler şunlardır:
- Yabancının ve/veya yasal temsilcisinin imzasını taşıyan ikamet izni başvuru formu ile pasaportun veya yerine geçen belgenin noter onaylı örneği
- 4 adet fotoğraf
- Konutun başvurucuya ait olduğunu ortaya koyan resmî, imzalı veya e-imzalı, mühürlü ya da kaşeli belge (tapu senedi)
- Halihazırda kullanılan taşınmaza dayalı ikamet izni belgesi
- Kalınacak süre boyunca düzenli ve yeterli maddi imkânın bulunduğuna dair beyan
- Geçerliliğini koruyan sağlık sigortası
DİKKAT: Önceki uygulamada belgelerin posta yoluyla il göç idaresine iletilmesi yeterli sayılıyordu. Yeni düzenlemeyle birlikte belgelerin randevu gününde bizzat il göç idaresine götürülmesi zorunlu hale gelmiştir.
Uzatma Başvurusunun Reddi
Uzatma talebinin reddedildiği başlıca haller şunlardır:
- İzne esas alınan şartların ortadan kalkmış olması
- Taşınmazın elden çıkarılmış, yani satılmış olması
- Uzatma talebinin öngörülen süre içinde iletilmemesi
- Talebin eksik belgeyle yapılması ve idarenin tanıdığı süre içinde bu eksikliğin tamamlanmaması
Uzatma talebinin reddi halinde de idareye itiraz edilmesi ve idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Uzatma Reddine Karşı İtiraz ve İptal Davası
Uzatma talebinin reddine karşı itiraz yoluna gidilebileceği gibi iptal davası da açılabilir. Bu imkânların kullanım biçimi, yukarıda başvurunun reddi bakımından anlatılanlarla örtüştüğünden tekrardan kaçınmak amacıyla konu yeniden açıklanmayacaktır.
Uzatma Masrafları
Uzatma sürecinin 2023 yılı masrafları yaklaşık olarak 2000 lira noter, 3000 lira sağlık sigortası ve 3000 lira ikamet harçları olmak üzere 8000 TL civarındadır.
Sonuç
Taşınmaz edinimine dayalı ikamet izninde gerek ilk başvuru gerekse uzatma aşaması, sıkı biçimde tanımlanmış usuli adımlar ve hak düşürücü nitelikte süreler içerir. Bu adımların atlanması ya da sürelerin kaçırılması doğrudan ret sonucunu doğurur. Ret kararına karşı itiraz ve iptal davası yolları açık olsa da, bu yollardan beklenen neticeyi almak ve süreci sağlıklı yürütmek için yabancılar hukuku alanında uzmanlaşmış bir hukukçudan destek alınması önerilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Taşınmaz edinimine dayalı ikamet izni başvurularında karşılaşılan sorunların önemli bir bölümü, izin aşamasında değil alım aşamasında doğar. Ekspertiz raporunun satıcı tarafından talep edilmemesi, bedelin banka dışı yollarla ödenmesi ya da döviz bozdurma zorunluluğunun atlanması gibi eksiklikler tapu devri gerçekleştikten sonra telafi edilemez hale gelebilir. Bu nedenle sürecin, ikamet izni başvurusundan çok önce, taşınmaz seçimi ve sözleşme aşamasında planlanması gerekir.
İkinci kritik nokta, iznin sürekliliğidir. Konutun kiraya verilmesi veya devredilmesi iznin iptaline yol açtığından, taşınmazın izin süresince nasıl kullanılacağı baştan belirlenmelidir. Uzatma başvurularının süre penceresi kaçırıldığında ise yeniden başvuru dışında bir seçenek kalmaz.
Somut bir dosyada öncelik verilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Taşınmazın tapu kütüğündeki vasfının konut olarak kayıtlı olduğunun devirden önce doğrulanması
- Bulunduğu mahalledeki yabancı kotasının alım kararı verilmeden önce sorgulanması
- Ödemenin banka kanalıyla yapılması ve dekontlar ile döviz satış belgelerinin eksiksiz saklanması
- Aile bireylerinin de izinden yararlanması amaçlanıyorsa adlarının tapuda yer almasının sağlanması
- Uzatma başvurusunun, iznin bitimine 60 gün kala açılan pencerede zamanında yapılması
- Ret veya iptal kararının tebliğinden itibaren işleyen 60 günlük sürenin takvimlenmesi ve itirazın süreyi durdurucu etkisinin hesaba katılması
Independent Legal, yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi ve buna bağlı ikamet izni süreçlerinde, alım öncesi hukuki inceleme aşamasından ret ve iptal kararlarına karşı yürütülecek idari başvuru ve dava süreçlerine kadar danışmanlık hizmeti sunmaktadır.