Konut üretiminin büyük ölçekli şirketler eliyle yürütüldüğü bir piyasada, yüzlerce bağımsız bölümden oluşan projeler henüz temeli atılmadan satış vaadi sözleşmeleriyle pazarlanmaktadır. Alıcı, sözleşmede kararlaştırılan bedeli eksiksiz ödemesine karşın bazı hallerde şirketin tapu devrini gerçekleştirmemesiyle karşılaşır. Böyle bir tıkanmada hak sahibinin elindeki başlıca hukuki araç, tapu iptali ve tescil davasıdır.
Bu dava türü, bir taşınmazın mülkiyetinin yargı kararı aracılığıyla el değiştirmesini sağlar. Devir borcu altına girmiş olmasına rağmen bu borcu yerine getirmeyen inşaat firmasına karşı da aynı yola başvurularak taşınmazın hak sahibi adına tescili sağlanabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Bu dava, tapudaki tescilin herhangi bir sebeple hukuka aykırı ve yolsuz olduğu durumlarda ya da davacının mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteme hakkına sahip bulunduğu hallerde gündeme gelen bir dava türüdür.
İnşaat firmasına yöneltilen tescil talepleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanabileceği gibi, kişinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle edindiği taşınmazlar bakımından da geçerlidir.
Konunun genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil davaları başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Davanın Açılabileceği Haller
Davanın dayanağı esasen iki başlık altında toplanır. Bunlardan ilki yolsuz tescildir. Burada tapuda bir tescil işlemi yapılmış olmakla birlikte, bu işlemin herhangi bir nedenle hukuka aykırılık taşıması gerekir. Söz konusu aykırılık nedeniyle zarara uğrayan kişi, yolsuz tescilin giderilmesini isteyerek dava açabilir.
İkinci hal ise davacının mülkiyetin devrini isteme hakkına sahip bulunmasıdır. Taraflar arasındaki sözleşme, davacıya tapunun kendisine geçirilmesini talep etme yetkisi tanımaktadır. Bu ihtimalde ortada yolsuz bir tescil bulunmasa dahi davacı, borcun ifa edilmediğini ileri sürerek tescil isteminde bulunabilir.
Devir Borcu Doğuran Sözleşmelerin Geçerliliği
Yukarıda belirttiğimiz ikinci ihtimalde davanın temelinde, davacıya devir isteme yetkisi veren bir sözleşme bulunur. Bu yazının konusunu oluşturan uyuşmazlıklar ise ağırlıklı olarak inşaat firmaları ile hak sahipleri arasında kurulan sözleşmelerden doğmaktadır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Buna göre inşaat firması ile tüketici arasındaki devir sözleşmesinin tapuda veya noterde resmi biçimde kurulması gerekir. Aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılır ve bu metne dayanılarak tescil istenemez.
Uygulamada ise firmalar tüketicilerle imzaladıkları metinleri çoğunlukla adi yazılı biçimde düzenlemektedir. Bu sözleşmelerde genellikle taşınmazın hangi tarihte teslim edileceği, alıcının ödeme takvimi ve devralınacak bağımsız bölümün nitelikleri gibi hususlar yer alır.
Kanun resmî şekli zorunlu tutmuş olsa da, firmaların düzenlemeyi adi yazılı biçimde yapması karşısında zayıf konumdaki hak sahibinin mağdur olmaması için Yargıtay bu sözleşmeleri geçerli saymaktadır.
Yargıtay uygulamasına göre hak sahibi, sözleşmeden doğan satım bedeli borcunu firmaya ödemişse artık bu sözleşmeye dayanarak tescil isteminde bulunabilir. Ödemeleri sözleşme çerçevesinde kabul etmiş olan firma, sonradan şekil eksikliği savunmasını ileri süremez; aksi tutum hakkın kötüye kullanılması niteliği taşır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/3306 Esas, 2020/2240 Karar sayılı ve 13.07.2020 tarihli kararında bu husus şöyle ifade edilmiştir:
"Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan TMK'nın 706, 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, 2644 Sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 Sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK'nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir."
Görüldüğü üzere, hak sahipleri ile inşaat firmaları arasında kurulan ve mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerde resmî şekil kural olmakla birlikte, adi yazılı metinler de somut olayın koşullarına göre geçerli kabul edilmektedir.
İnşaat Firmasının Devir Yükümlülüğü
Sözleşmeden doğan edimlerini yerine getiren ve metinde öngörülen vade ile diğer koşulların gerçekleştiği hak sahibi, artık taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteyebilecek konuma gelir.
Bu talep karşısında firma devri gerçekleştirmekle yükümlüdür. Yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde mülkiyetin geçişi, açılacak tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilecek kararla sağlanır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde alacaklı, vade geldiğinde borçluya başvurup alacağını isteme yetkisine sahiptir. Taşınmaz devrine ilişkin borçlarda ise firmanın devirden kaçınması halinde çözüm her durumda yargı yolundan geçer.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bu halde mahkemeden tapu iptali ve tescil talebinde bulunulabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/3-991 Esas, 2018/499 Karar sayılı ve 21.3.2018 tarihli kararında şu değerlendirme yapılmıştır:
"Kaynağını 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( TBK ) 29. ( 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun ( BK ) 22. ) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise TBK'nın 237 ( BK'nın 213 ). maddesiyle Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir."
Karar, satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyeti geçirme borcu altına giren satıcıya karşı sözleşmeye dayalı olarak tescil davası açılabileceğini ortaya koymaktadır.
Yargılamada mahkeme, firmanın devir borcu üstlenip üstlenmediğini inceler ve koşulların oluştuğu sonucuna varırsa taşınmazın davacı adına tesciline hükmeder. Burada mülkiyet, tescilden önce mahkeme kararıyla kazanılmış olur; kütüğe yapılan kayıt yalnızca açıklayıcı nitelik taşır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Devirden kaçınan inşaat firmasına yöneltilecek davada görev, uyuşmazlığın niteliğine göre saptanır. Taşınmazın edinim amacı tüketici işlemi kapsamına giriyorsa Tüketici Mahkemeleri görevlidir.
Buna karşılık taşınmaz ticari bir amaçla edinilmişse görev Ticaret Mahkemelerine ait olur. Görev konusunda her olayda ayrı bir değerlendirme yapılması gerekir. Ayrıca tüketici mahkemelerinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu konuda ayrıntı için tüketici davalarında zorunlu arabuluculuk başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Yetki ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili sayılır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak hak düşürücü süreye ya da zamanaşımına bağlı değildir. Ancak bu kuralın kapsamı yalnızca yolsuz tescil halidir.
Devirden kaçınan inşaat firmasına karşı açılacak davalar ise özünde bir sözleşmenin ifasını amaçladığından, sözleşmeden doğan borçlar için öngörülen zamanaşımı burada da uygulanır. Dolayısıyla bu davalar 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Harçlar ve Yargılama Giderleri
Her yargılamada olduğu gibi burada da birtakım harç ve giderlerin karşılanması gerekir. Tapu iptali ve tescil davaları nispi harca tabi olduğundan harcın taşınmazın değeri üzerinden tamamlanması aranır. Bunun yanında keşif gideri, bilirkişi ücreti ve posta masrafı gibi kalemler davacı tarafından karşılanır.
Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu dosyalarda ise 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca tüketiciler harçtan muaf tutulduğundan dava harcı doğmaz. Buna karşılık keşif gideri, bilirkişi ücreti ve posta masrafı gibi kalemlerin tüketici tarafından ödenmesi yine zorunludur.
Ayrıntılı bilgi için tüketici mahkemelerinde yargılama giderleri ve harç başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Kararın Kesinleşmesi ve İcrası
Bu davalar, kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyecek kararlar arasındadır. Mahkemenin davayı kabul ederek taşınmazın hak sahibi adına tesciline hükmetmesi halinde, kararın uygulanabilmesi için istinaf ve temyiz aşamalarının da tamamlanması gerekir.
Bu konuda kesinleşmeden icraya konulamayacak mahkeme kararları başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Kararın hayata geçirilmesi, mahkemece tapu müdürlüğüne gönderilecek müzekkere ile sağlanır. Mülkiyet zaten mahkeme kararıyla geçtiğinden, tapu müdürlüğünde yapılan işlem kayıttaki durumun şeklen düzeltilmesinden ibarettir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Müteahhide karşı yürütülen tescil dosyalarında sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman sözleşmenin şeklinden çok alıcının edimini eksiksiz yerine getirdiğini ortaya koyabilmesidir. Yargıtay'ın adi yazılı sözleşmeleri ayakta tutan yaklaşımı, bedelin ödendiğinin ve edimlerin büyük ölçüde tamamlandığının belgelenebildiği dosyalarda işlerlik kazanır. Bu nedenle banka kayıtları, makbuzlar ve teslim yazışmaları dosyanın omurgasını oluşturur.
Uygulamada sık rastlanan bir başka risk, taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devredilmesidir. Tapu kaydına şerh konulması ya da ihtiyati tedbir talebinde bulunulması, kazanılan kararın fiilen uygulanabilir kalmasını sağlar.
Bir uyuşmazlık değerlendirilirken şu başlıklar önceliklendirilmelidir:
- Sözleşmenin tüketici işlemi mi yoksa ticari amaçlı bir edinim mi olduğunun baştan belirlenmesi
- Ödemelerin tamamlandığını gösteren kayıtların dava öncesinde bir araya getirilmesi
- On yıllık zamanaşımının başlangıç anının, vade ve teslim taahhüdü esas alınarak hesaplanması
- Tüketici mahkemesi görevliyse arabuluculuk başvurusunun dava şartı olarak tamamlanması
- Taşınmazın devrini engellemek üzere tedbir veya şerh imkânlarının değerlendirilmesi
- Kararın kesinleşmeden icra edilemeyeceği dikkate alınarak sürecin buna göre planlanması
Independent Legal, arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinden doğan devir uyuşmazlıklarında sözleşme incelemesinden tescil kararının infazına kadar dava takibi hizmeti sunmaktadır.