Konut ya da işyeri kiralayan malikler bakımından en sık gündeme gelen uyuşmazlık, kira bedelinin zamanında ödenmemesidir. Böyle bir durumda alacaklı tarafın uzun ve masraflı bir yargılamaya girmeden sonuca ulaşabilmesi büyük önem taşır. İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi tam da bu ihtiyaca yanıt verir; kira alacaklarının icra daireleri eliyle doğrudan tahsil edilmesine olanak tanır.
Aşağıda kira alacağının icra yoluyla tahsili sürecini, takibin dayandığı koşulları, başvuru biçimlerini ve hem kiraya verenin hem kiracının süreç içindeki haklarını aşama aşama ele alıyoruz.
Takibin Kanuni Dayanağı
İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi, kiraya verene önceden bir ilam almaksızın doğrudan icra dairesine başvurarak kira borcunu tahsil etme imkânı sağlar. Düzenlemenin arkasındaki düşünce, kira gibi düzenli ve süreklilik gösteren alacakların düşük maliyetle, hızlı ve etkili biçimde tahsil edilebilmesidir.
Hükmün kapsamı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlı değildir; taşınmazın işletilmesinden kaynaklanan yan alacaklar da bu çerçevede değerlendirilebilir. Kira ilişkisine bağlı olarak doğan aidat ya da ortak gider borçları çoğu halde aynı takibe konu edilebilmektedir. Böylece kiraya verenin hakları güvenceye alınırken, kiracıya yargılama aşamasına geçilmeden icra dairesi üzerinden ödeme emri ulaştırılabilmektedir.
Kira Alacağının Tahsilinde İzlenebilecek Yollar
Kira bedelinin tahsili bakımından iki ayrı yöntem söz konusudur:
- İlamsız icra takibi (İİK m. 269): Uygulamada en çok tercih edilen ve en hızlı sonuç veren yoldur. Kiraya veren, kira sözleşmesini icra dairesine ibraz ederek kiracıya ödeme emri çıkarılmasını ister. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ya da itirazı usule aykırı bulunursa takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.
- Alacak davası: Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük bir süre tanıyarak ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir ve alacağın tahsili amacıyla dava açabilir. Davanın kazanılması halinde elde edilen ilam, ilamlı icra takibinin dayanağını oluşturur. Ancak yargılama gerektirdiğinden bu yöntem ilamsız takibe kıyasla daha uzun sürer ve daha yüksek maliyet doğurur.
Aranan Şartlar ve Sunulması Gereken Belgeler
İlamsız takip yoluna gidebilmek için başta İİK m. 269 olmak üzere mevzuatın öngördüğü birtakım koşulların karşılanması gerekir. Eksiklik bulunması, talebin reddine ya da kiracının itirazı halinde alacaklının davayı kaybetmesine yol açabilir.
Kira Sözleşmesinin Varlığı
Takibe dayanak oluşturması ve ispatı kolaylaştırması bakımından yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması önemlidir. Bununla birlikte sözlü kira ilişkilerine dayanılarak da takip başlatılabilir. Kiracı, takip talebinde bildirilen kira akdine açık biçimde karşı çıkmazsa kira ilişkisini kabul etmiş sayılır; bu halde alacağın tahsili için itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali yoluna gidilebilir.
- Noter onaylı sözleşme: İspatı kolaylaştırdığı ve imza inkârı ihtimalini ortadan kaldırdığı için tercih edilir.
- Adi yazılı sözleşme: Tarafların kendi aralarında imzaladığı metinler de hüküm doğurur.
- Sözlü sözleşme: Kiracı itirazında kira ilişkisini açıkça ve kesin biçimde reddetmediği sürece sözleşmeyi benimsemiş kabul edilir.
Hatırlatma: Kiracıların imzayı inkâr ederek süreci uzatmaya çalıştığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Noterde onaylanmış sözleşmeler bu ihtimali baştan bertaraf eder.
Borcun Muaccel Hale Gelmiş Olması
Takibe konu edilen kira bedelinin ödeme zamanı geçmiş olmalıdır. Henüz vadesi gelmemiş, yani müeccel alacaklar için takip başlatılamaz.
- Aylık kira bedelleri bakımından sözleşmede kararlaştırılan vadenin dolmuş olması aranır. Sözleşmede herhangi bir vade öngörülmemişse ilgili ayın sona ermesi gerekir.
İmza ve Damga Vergisi
Yazılı olarak düzenlenen her kira sözleşmesi, Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tabidir.
- Verginin ödenmiş olması sözleşmeye resmiyet kazandırır.
- İcra dairelerinin büyük bölümü damga vergisi ödenmemiş sözleşmeleri kabul etmemekte, alacaklıya eksikliği tamamlaması için süre vermektedir.
Takip Süreci Nasıl İlerler?
Kira alacağının icra yoluyla tahsili, kiraya verenin icra dairesine başvurmasıyla başlar ve şu aşamalardan geçer.
Ödeme Emrinin Düzenlenmesi
Süreç, kiraya verenin icra dairesine müracaatıyla açılır. Varsa yazılı kira sözleşmesi ile diğer belgeler sunulur ve hangi dönemlere ilişkin bedellerin ödenmediği bildirilir. Bu talep üzerine icra dairesi kiracı adına bir ödeme emri hazırlar.
Ödeme emrinde kiracının yükümlü olduğu kira borcu ile varsa gecikme faizi ayrıntılı biçimde gösterilir. Uygulamada her aya ait bedel dönem dönem ayrı satırlarda yazılır; böylece kiracı hangi aylardan borçlu olduğunu, ne kadar ödeme yapması gerektiğini ve toplam tutarı açıkça görebilir. Emirde ayrıca yedi günlük ödeme süresi tanındığı belirtilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa haciz yoluna başvurulacağı ihtar edilir.
Ödeme Emrinin Tebliği
Hazırlanan ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun biçimde ulaştırılması zorunludur. Bu aşamada Tebligat Kanunu hükümleri uygulanır. Tebliğ çoğunlukla PTT eliyle yapılır; kiracının UETS üzerinden kayıtlı bir elektronik tebligat adresi bulunuyorsa emir doğrudan bu adrese gönderilir.
Tebligat öncelikle kiracının kira sözleşmesinde bildirdiği adrese yöneltilir. Kiracının o adresten ayrılmış olması halinde MERNİS kayıtlarındaki yerleşim yeri adresi kullanılabilir; kiracı bir tüzel kişi ise ticaret sicilinde yazılı merkez adresine tebligat çıkarılabilir.
Tebliğin hangi adrese ve nasıl yapıldığı, takibin sağlıklı yürümesi bakımından belirleyicidir. Zira kiracının itiraz hakkı ve ödeme süresi tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Usulsüz bir tebligat söz konusuysa kiracı sonradan şikâyet yoluna başvurarak takibin iptalini sağlayabilir.
Kiracının İtiraz İmkânı
Ödeme emrinin tebliğ edildiği andan itibaren kiracıya yedi (7) günlük bir itiraz süresi tanınmıştır. Kiracı bu süre içinde icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibine itiraz edebilir.
İtirazın ayrıntılı biçimde gerekçelendirilmesi zorunlu değildir; "itiraz ediyorum" biçimindeki bir beyan dahi takibi durdurmaya yeter. Bununla birlikte uygulamada itirazlar genellikle şu başlıklarda toplanır:
- Yetkiye itiraz: Takibin yetkisiz bir icra dairesinde açıldığı ileri sürülür.
- Borca itiraz: Borcun hiç doğmadığı, ödendiği ya da hatalı hesaplandığı savunulur.
- Faize veya miktara itiraz: Talep edilen tutara ya da faiz hesabına yönelik karşı çıkış dile getirilir.
- Akde ve imzaya itiraz: Kira ilişkisinin varlığı ya da sözleşmedeki imza reddedilir.
Yedi gün içinde hiç itiraz gelmezse takip kesinleşir ve alacaklı haciz talebinde bulunabilir. Buna karşılık itiraz edildiği anda takip kendiliğinden durur. Bu noktada kiraya verenin süreci ilerletebilmesi için mahkemeye başvurması, yani itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali yoluna gitmesi gerekir.
Görüldüğü üzere bu aşama takibin kaderini belirler: itiraz gelmediğinde süreç hızla hacze doğru ilerlerken, itiraz halinde uyuşmazlık bir yargılama konusuna dönüşür.
İtiraz Edilmesi ve Edilmemesi Hallerinde Süreç
Kiracının itirazda bulunmaması durumunda takip kısa sürede kesinleşir. Borcun ödenmesi halinde dosya kapanır; ödeme de yapılmaz itiraz da edilmezse takip kesinleşmiş sayılır. Bu aşamada kiraya veren, borçlunun malvarlığına haciz konulmasını icra dairesinden isteyebilir ve süreç haciz ile paraya çevirme evresine geçer.
Kiracının yedi gün içinde itiraz etmesi halinde ise takip kendiliğinden durur. Kiraya verenin ilerleyebilmesi için itirazı bertaraf edecek bir yol izlemesi gerekir. Bu amaçla başvurulabilecek iki yöntem bulunur:
- İtirazın kaldırılması davası: İcra hukuk mahkemesinde görülür. Kiraya veren, yazılı kira sözleşmesi gibi kesin nitelikteki delillere dayanarak borcun varlığını ortaya koymaya çalışır. Genellikle daha kısa sürede sonuç alınan yoldur.
- İtirazın iptali davası: Alacaklının itirazın kaldırılması yoluna gitme imkânı yoksa veya elinde yeterli yazılı belge bulunmuyorsa genel mahkemede — Sulh Hukuk Mahkemesinde — bu dava açılabilir. Ancak yargılama süreci daha uzundur.
Haciz ve Paraya Çevirme
Takip kesinleştikten sonra alacaklı, icra dairesine başvurarak borçlunun malvarlığı üzerine haciz konulmasını talep edebilir. Alacağın fiilen elde edilmesi bakımından en belirleyici aşama budur.
Haczedilebilecek Malvarlığı Unsurları
- Banka hesapları: Kiracının mevduat hesapları ya da düzenli gelir hesapları hacze konu edilebilir.
- Maaş haczi: Kiracının maaşı üzerine dörtte bir oranında haciz uygulanabilir. Birden çok maaş ya da gelir bulunması halinde aynı oranda kesinti yapılabilir.
- Taşınır mallar: Araçlar, kıymetli eşyalar veya ticari işletmeye ait varlıklar icra memurunca haczedilebilir.
- Hak ve alacaklar: Kiracının üçüncü kişiler nezdindeki hak ve alacakları da haciz kapsamına girer.
- Taşınmaz mallar: Konut, arsa ya da işyeri gibi gayrimenkuller borcun karşılanması amacıyla haciz altına alınabilir.
Haczin ardından mallar icra dairesince açık artırma yoluyla satılır. Satış bedelinden önce icra masrafları karşılanır, geriye kalan tutar alacaklıya ödenir.
Haciz Dışında Tutulan Mal ve Haklar
Borçlunun insan onuruna yaraşır biçimde yaşamını sürdürebilmesi ve ailesinin temel gereksinimlerinin korunması amacıyla bazı mal ve haklar haciz kapsamı dışında bırakılmıştır. Bu istisnalar İİK m. 82 ile ilgili düzenlemelerde yer alır.
Haczi mümkün olmayan başlıca mal ve haklar:
- Ev eşyaları: Borçlunun yaşam düzeyine uygun ev eşyaları — koltuk, yatak, mutfak eşyaları gibi — haczedilemez.
- Zorunlu kişisel eşyalar: Borçluya ve ailesine ait giysiler, yataklar ve günlük kullanım eşyaları bu kapsamdadır.
- Meslek ve çalışma araçları: Borçlunun mesleğini sürdürebilmesi için gerekli araç gereçler; hekimin stetoskopu, avukatın bilgisayarı veya taksi şoförünün aracı örnek verilebilir. Lüks değeri yüksek olan ya da asli işlevi dışında kullanılan mallar bu korumadan yararlanmayabilir.
- İki aylık yiyecek ve yakacak: Borçlunun ve ailesinin iki aylık gereksinimini karşılayacak miktardaki gıda ile yakacak haciz dışındadır.
- Çiftçilerin üretim araçları: Tarımsal faaliyetin sürdürülmesi için zorunlu olan traktör, hayvan ve ekipmanlar, borçlunun geçimini sağlayacak ölçüde hacizden korunur.
- Maaşın haciz dışı kalan bölümü: Maaşın yalnızca dörtte biri haczedilebilir; kalan kısım borçlunun geçimi için bırakılır. Nafaka alacakları bakımından farklı istisnalar geçerlidir.
- Sosyal yardım nitelikli ödemeler: Engelli aylığı, dul ve yetim aylığı, öğrenci bursu ile devletçe yapılan sosyal yardımlar hacze konu edilemez.
Önemli hatırlatma: Bu koruma "ölçülülük" ilkesiyle sınırlıdır. Amaç borçlunun geçimini güvence altına almaktır; lüks nitelikli eşyalar koruma kapsamına girmez. Örneğin bir konutta temel ihtiyacı karşılayan bir buzdolabının yanında ikinci ve lüks nitelikte bir buzdolabı daha bulunuyorsa, ikincisi haczedilebilir.
Kefile Karşı Yürütülecek Takip
Kira sözleşmelerinde alacaklının kendisini güvenceye almasının başlıca yollarından biri sözleşmeye kefil dahil edilmesidir. Uygulamada kiraya verenler, bedelin ödenmemesi ihtimaline karşı kiracıdan bir kefil göstermesini ister. Böylece borç ödenmediğinde alacaklı doğrudan kefile yönelebilir.
Kefaletin Şekle İlişkin Koşulları
Türk Borçlar Kanunu, kefaletin geçerli sayılabilmesi için birtakım şekil şartları öngörmüştür:
- Borcun tutarı ile kefaletin kapsamı açık biçimde gösterilmelidir.
- Kefilin sözleşmeye kendi el yazısıyla "kefil" ibaresini yazması ve bunu imzalaması gerekir.
- Kefil evliyse eşinin yazılı rızası alınmadığı takdirde kefalet geçersiz sayılabilir.
Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı ve Süresi
Kefilin yükümlülüğü, kira sözleşmesinde öngörülen süreyle sınırlıdır.
- Bir yıllık düzenlenmiş bir kira sözleşmesinde kefil, yalnızca bu bir yıl içinde doğan kira borçlarından sorumlu tutulur.
- Sözleşmenin TBK uyarınca zımnen uzaması halinde kefaletin de kendiliğinden devam ettiği kabul edilmez. Uzayan dönemlere ait kira alacakları için kefile başvurulamaz.
- Taraflar kefaletin uzayan dönemleri de kapsayacağını açıkça kararlaştırmışlarsa sorumluluk sürebilir.
Kefil Hakkında İcra Takibi Başlatılması
Kiracının borcunu ödememesi durumunda alacaklı, kira sözleşmesini icra dairesine ibraz ederek hem kiracı hem de kefil hakkında takip başlatabilir.
- Ödeme emri her iki borçluya, yani kiracıya ve kefile tebliğ edilir.
- Kefil, kiracıyla birlikte müteselsil sorumlu konumunda olduğundan alacaklı borcun tamamını kefilden isteyebilir.
- Kefil de kiracı gibi borca, akde ya da yetkiye yönelik itirazını 7 gün içinde ileri sürebilir.
Uygulamada gözetilmesi gereken noktalar
- Şekil şartlarına aykırılık bulunması halinde kefil sorumluluktan kurtulabilir.
- Noter huzurunda düzenlenen sözleşmeler, ileride doğabilecek geçerlilik tartışmalarının önüne geçer.
- Sözleşmenin uzaması halinde kefilden tahsilat yapılamayacağı alacaklı tarafından bilinmelidir. Bu nedenle kira sözleşmesi kurulurken kefaletin süresi ve kapsamı mutlaka açık biçimde yazılmalıdır.
Özetle kefil, sözleşmede kararlaştırılan süre boyunca kiracının borcundan sorumludur. Sözleşme uzadığında ise aksine açık bir hüküm bulunmadıkça bu sorumluluk kendiliğinden devam etmez. Kefalet, kiraya veren açısından güçlü bir teminat oluştursa da süresinin ve kapsamının özenle belirlenmesi gerekir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kira alacağı takiplerinde sonucu belirleyen unsur çoğunlukla alacağın varlığı değil, dosyanın başlangıçtaki hazırlığıdır. Damga vergisi ödenmemiş bir sözleşme, eksik gösterilen dönemler ya da hatalı adrese çıkarılan tebligat, esasen haklı olan alacaklının aylarca oyalanmasına yol açabilmektedir. Takip talebinin her aya ait bedeli ayrı ayrı gösterecek biçimde düzenlenmesi, sonraki aşamalarda itirazın kaldırılması talebinin dayanağını da güçlendirir.
Kiracı bakımından ise itirazın yedi günlük süre içinde ve doğru başlık altında yapılması belirleyicidir. Özellikle yetkiye ve akde ilişkin itirazların ödeme emrine karşı ileri sürülmemesi, sonraki aşamalarda bu savunmaların dinlenmemesi sonucunu doğurabilir.
Somut bir dosyada öncelik verilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Sözleşmenin damga vergisi yükümlülüğünün takip öncesinde tamamlanması
- Takip talebinde kira dönemlerinin, işlemiş faizin ve varsa yan alacakların ayrıştırılarak gösterilmesi
- Tebligat adresinin sözleşme, MERNİS ve ticaret sicili kayıtları üzerinden önceden doğrulanması
- Kefil bulunan sözleşmelerde kefaletin süresi ile uzayan dönemlere ilişkin hükmün baştan denetlenmesi
- İtiraz gelmesi ihtimaline karşı, elde bulunan belgelerin itirazın kaldırılması yoluna elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi
- Tahliye talebinin de gündeme gelebileceği hallerde takip türünün buna göre seçilmesi
Independent Legal, kira ilişkisinden doğan alacakların takibi, itiraz süreçlerinin yürütülmesi ve kefalete dayalı sorumluluğun değerlendirilmesi başta olmak üzere icra hukuku uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.