Konut ve çatılı işyeri kiralarına hâkim olan kiracıyı koruma düşüncesi, sözleşmede yazan sürenin dolmasını tek başına bir sona erme sebebi saymaz. Sürenin bitmesi kiracının kiralananı boşaltmasını gerektirmez; ilişki kanun gereği devam eder. Buna karşılık Türk Borçlar Kanunu, kiraya vereni süresiz biçimde bağlı bırakmamış, belirli koşulların birlikte gerçekleşmesi durumunda sözleşmeyi sonlandırma ve kiralananın boşaltılmasını isteme imkânı tanımıştır. Uzama süresinin on yılı doldurması, bu imkânlar arasında kiraya verenin herhangi bir gerekçe ortaya koymasını gerektirmeyen özgün bir sona erme sebebidir.
Düzenlemenin arkasındaki amaç, kiracıya tanınan kullanım yetkisinin fiilen süresiz bir hakka dönüşmesinin önüne geçmek ve taraf menfaatleri arasında makul bir denge kurmaktır. Uzun yıllara yayılmış kira ilişkilerinde kiraya verenin elindeki en güçlü hukuki araçlardan biri budur; çünkü ihtiyaç, tahliye taahhüdü ya da temerrüt gibi ek bir sebebe dayanmayı gerektirmez.
Aşağıda, bu fesih yetkisinin hangi anda doğduğunu, geçerli bir bildirimin taşıması gereken nitelikleri, on yıllık sürenin nasıl hesaplandığını ve bildirime rağmen taşınmaz boşaltılmadığında açılacak tahliye davasının usulünü uygulamaya dönük biçimde inceliyoruz.
Uzama Süresi On Yılı Aşan Kira Sözleşmesinde Fesih Ne Anlama Gelir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmasına hukuki bir sona erme sonucu bağlamamıştır. Kiracı kiralananda kalmayı sürdürdüğü müddetçe ilişki kanunun öngördüğü biçimde devam eder ve taraflar arasındaki bağ ortadan kalkmaz.
Ne var ki uzama döneminin on yılı aşması halinde tablo değişir. Bu aşamada kiraya veren, herhangi bir gerekçe ileri sürme yükü altında olmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir ve kiralananın boşaltılmasını isteyebilir. Dolayısıyla on yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene sebep gösterme külfeti yüklemeyen özel nitelikte bir tahliye sebebi olarak kanunda yerini almıştır.
Kira Sözleşmesinin Kendiliğinden Uzaması
Belirli süreli olarak kurulan konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede yazan süre dolduğunda, kiracı taşınmazı kullanmayı sürdürüyorsa ilişki aynı koşullarla ve birer yıllık dilimler halinde devam etmiş sayılır. Bu şekilde biriken yıllar on yıla ulaştığında kiraya veren, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay öncesine kadar ulaştıracağı bir fesih bildirimiyle sözleşmeyi kapatabilir.
Süre tamamlandığı halde kiracı taşınmazdan çıkmıyorsa, kiraya verenin önündeki yol tahliye davası açmaktır.
Sebep Aranmaksızın Tanınan Fesih Yetkisi
TBK m. 347 çerçevesinde uzama yılları on yılı tamamladığında kiraya verenin dayanacağı bir ihtiyaç, haklı sebep veya kusur iddiası bulunması gerekmez. Kanun koyucu, belirli bir zaman diliminin geçmesini tek başına yeterli görerek uzun soluklu kira ilişkilerinin sonlandırılabilmesine olanak tanımıştır.
Bununla birlikte yetkinin kendiliğinden sonuç doğurmadığı unutulmamalıdır. Sözleşmenin kapanabilmesi için bildirimin kanunda belirlenen zaman dilimi içinde yapılması şarttır. Uzama süresinin bitimine en az üç ay kala kiracıya ulaştırılan yazılı bildirimle ilişki sona erer; kiracı buna rağmen taşınmazı boşaltmazsa tahliye istemli dava gündeme gelir.
Fesih Yetkisinin Kullanılabilmesi İçin Aranan Koşullar
TBK m. 347'de öngörülen sebepsiz fesih imkânı, birbirini tamamlayan birtakım koşulların varlığına bağlanmıştır. Bu koşulların tamamı bir arada gerçekleşmedikçe kiraya veren sözleşmeyi sonlandıramaz ve tahliye talebinde bulunamaz.
Sözleşmenin Uzama Dönemine Girmiş Olması
Öncelikle kira ilişkisinin belirli süreli biçimde kurulmuş olması, kararlaştırılan sürenin dolmasının ardından kiracının kullanımı sürdürmesi ve böylece sözleşmenin uzama dönemine geçmiş bulunması aranır.
Sözleşmede yazan sürenin bitişi ilişkiyi kendiliğinden bitirmez; kiracı taşınmazda kalmayı sürdürdüğü sürece bağ aynı koşullarla ve yıllık dilimlerle devam eder. Fesih yetkisinin doğabilmesi için ilişkinin bu uzama aşamasına girmiş olması zorunludur.
Uzama Süresinin On Yılı Tamamlaması
Kiraya verenin elindeki yetki, ilk sözleşme süresinin bitiminin ardından işlemeye başlayan uzama döneminin on yılı doldurmasıyla ortaya çıkar. Diğer bir anlatımla ölçüt, sözleşmenin kurulmasından itibaren geçen toplam süre değil, uzama yıllarının sayısıdır.
Bu sebeple hesabın titizlikle yapılması uygulamada belirleyici olmaktadır. On yıl dolmadan gönderilen bir fesih bildirimi hukuki bir sonuç yaratmaz; sözleşme uzamayı sürdürür.
Bildirimin Yazılı Biçimde Yapılması
Fesih iradesinin hüküm doğurabilmesi için yazılı şekilde ortaya konulması gerekir. Yazılılık, kiraya verenin ilişkiyi sonlandırma yönündeki iradesinin kiracıya duraksamaya yer bırakmayacak açıklıkta iletilmesini sağlar.
Uygulamada bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi, sonradan doğacak ispat sorunlarını bertaraf ettiği için tercih edilmektedir. Buna karşılık noter kullanılmamış olsa bile, bildirimin yazılı olarak düzenlendiği ve kiracıya ulaştığı ortaya konulabiliyorsa geçerlilik bakımından bir eksiklik doğmaz.
Üç Aylık Bildirim Süresine Riayet Edilmesi
Uzama süresi on yılı doldurduktan sonra kiraya verenin, sürenin sona ereceği tarihten en az üç ay öncesine kadar bildirimini yapması gerekir. Bu zaman diliminin kaçırılması feshi geçersiz kılar ve kira ilişkisi bir yıllık yeni bir dönem için uzamış sayılır.
On Yıllık Sürenin Hesaplanması
TBK m. 347 kapsamındaki sebepsiz fesih yetkisi uzama döneminin on yılı doldurmasına bağlandığından, sürenin doğru saptanması hakkın kullanılabilmesinin ön şartıdır. Hesaptaki bir yanılgı, tahliye sürecinin en az bir yıl ötelenmesine yol açabilir.
İlk Sözleşme Süresi ile Uzama Yıllarının Ayrımı
Belirli süreli kira ilişkilerinde başlangıçta kararlaştırılan süre, on yıllık uzama hesabına katılmaz. Kiraya verenin yetkisi, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren on yıl geçmesiyle değil, ilk sürenin bitiminden sonra işlemeye başlayan uzama yıllarının onuncusunun tamamlanmasıyla doğar.
Süre dolduğunda kiracı taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa ilişki aynı koşullarla birer yıllık dönemler halinde uzamış kabul edilir ve hesaba yalnızca bu uzama yılları dahil edilir. Kiraya veren, uzama döneminin bitimine en az üç ay kalmışken ileteceği yazılı bildirimle sözleşmeyi kapatabilir.
Örnekle Süre Hesabı
Başlangıçta 1 yıl için kurulmuş bir sözleşmede: ilk süre 1 yıl, ardından gelen uzama dönemi 10 yıl; toplamda 11 yıl.
Kiraya veren, bu on birinci yılın dolmasından en az 3 ay önce kiracıya ulaştıracağı yazılı bildirimle ilişkiyi sonlandırabilir. Süre dolduğu halde taşınmaz boşaltılmazsa tahliye davası yoluna gidilebilir.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Hesap
Belirsiz süreli kurulan kira ilişkilerinde de kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih yetkisi belirli bir zaman diliminin geçmesine bağlıdır. Burada ölçüt, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihten itibaren işleyen süredir ve on yıl bu esasa göre belirlenir.
Buna göre belirsiz süreli sözleşmelerde ilişkinin on yılı aşması durumunda kiraya veren, kanunun aradığı bildirim süresini gözeterek sözleşmeyi sonlandırabilir.
Yeni Sözleşme Yapılması Halinde Sürenin Akıbeti
Tarafların yeniden bir sözleşme metni düzenlemesi, süre hesabı bakımından sonuç doğuran bir işlemdir. Düzenlenen metin önceki sözleşmenin devamı niteliğindeyse kira ilişkisi kesintiye uğramamış sayılır ve hesap bu kabul üzerine kurulur.
Buna karşın taraflar mevcut ilişkiyi kapatıp yerine bağımsız yeni bir kira ilişkisi kurmuşlarsa, süre bu yeni metnin başlangıç tarihi esas alınarak sıfırdan işlemeye başlar.
Yenileme Sırasında Fesih Yetkisinin Korunması
Yeni bir metin düzenlenmesi on yıllık uzama hesabını doğrudan etkilediğinden, yapılan işlemin hukuki niteliği belirleyici olur. Düzenleme önceki sözleşmeye bağlı bir devam iradesi taşıyorsa ilişki kesintisiz sayılır ve birikmiş yıllar korunur. Ancak önceki ilişkiyi sona erdiren, yeni bir başlangıç tarihi içeren bağımsız bir sözleşme kurulmuşsa on yıllık uzama süresi bu yeni sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden işlemeye başlar.
Bu nedenle TBK m. 347 kapsamındaki yetkiyi muhafaza etmek isteyen kiraya verenin, sözleşme yenilenirken temkinli davranması gerekir. Kira bedelinin yükseltilmesi ya da bazı koşulların değiştirilmesi ihtiyacı doğduğunda, sıfırdan bir sözleşme düzenlemek yerine yürürlükteki metne gönderme yapan bir ek protokol tercih edilmesi, süre yönünden hak yitimini engelleyebilir.
Yenileme aşamasında kiraya verenin fesih yetkisini koruması bakımından uygulamada gözetilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Bağımsız ve yeni bir başlangıç tarihi taşıyan sözleşme metni kurulmaması
- Mevcut sözleşmeyi tamamen değiştirmek yerine ona bağlı bir ek protokol yoluna gidilmesi
- Önceki ilişkinin kapandığı izlenimini uyandıracak anlatımlardan uzak durulması
- Kira ilişkisinin ara vermeksizin sürdüğünün metinde açıkça ifade edilmesi
Kısacası yenileme anında hangi hukuki işlemin yapıldığı, birikmiş on yıllık uzama süresinin devam edip etmeyeceğini belirler. Sözleşme tazelenirken mevcut kira ilişkisinin kesintisiz sürdüğünün metne yansıtılması, kiraya verenin fesih yetkisinin ayakta kalması bakımından belirleyici bir ayrıntıdır.
Fesih Bildiriminde (İhtar) Aranan Usul
TBK m. 347'nin tanıdığı yetkinin sonuç doğurabilmesi, bildirimin kanunda çizilen zaman ve şekil çerçevesine oturmasına bağlıdır. Yetkinin doğmuş olması tek başına yeterli değildir; sözleşmenin kapanması için kiracıya geçerli bir bildirimin ulaşmış olması aranır.
Bildirimin hüküm ifade edebilmesi bakımından şu noktalar gözden kaçırılmamalıdır:
- Bildirim yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü olarak yapılan ya da yazılı biçimde yapıldığı ortaya konulamayan beyanlar hukuki bir sonuç yaratmaz.
- Bildirim, uzama süresinin dolacağı tarihten en az 3 ay önce kiracıya ulaştırılmalıdır. Bu zaman diliminin dışında kalan bildirim geçersizdir ve sözleşme bir yıl daha uzar.
- Noter kanalının kullanılması ispat bakımından avantaj sağlar. Kanun bunu zorunlu kılmasa da, noter aracılığıyla iletilen bildirimler yargılama sırasında güçlü bir delil oluşturur.
- Usulsüz ya da geç yapılan bildirim, fesih yetkisini bir yıl erteler. Böyle bir durumda kiraya veren yetkisini ancak izleyen uzama yılının sonunda yeniden kullanabilir.
Tahliye Davasının Açılması
Usulüne uygun bir bildirimle kira sözleşmesi sona erer. Buna rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin mahkemeye başvurması gerekir. Burada açılacak tahliye davası, kira ilişkisinin sona erdiğinin ortaya konulması ve kiracının kiralanandan çıkarılması amacını taşıyan bir eda davasıdır.
Arabuluculuk Şartı
Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan tahliye uyuşmazlıklarında mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu aşama atlanarak doğrudan dava açılması halinde mahkeme işin esasına girmeden davayı usulden reddeder.
Bu nedenle kiraya verenin, dava dilekçesini vermeden önce yetkili arabuluculuk bürosuna başvurup süreci sonuçlandırması gerekir. Görüşmelerin anlaşmayla bitmemesi durumunda düzenlenen son tutanak, dava açılmasının önünü açar.
Davanın Açılabileceği Zaman
Uzama süresinin on yılı doldurması sebebiyle yapılan fesihte tahliye davası, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren açılabilir hale gelir. Davanın dinlenebilmesi için kiracının, ilişki bittiği halde taşınmazı kullanmayı sürdürüyor olması gerekir.
Kanun bu dava bakımından bir hak düşürücü süre belirlememiştir. Bununla birlikte başvurunun gecikmeden yapılması, kira ilişkisinin fiilen kapandığının ortaya konulması açısından uygulamada önem taşımaktadır.
Görev ve Yetki
On yıllık uzama süresine dayanan tahliye taleplerinde görev Sulh Hukuk Mahkemesine aittir; zira bu davalar kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıkları arasında yer alır.
Yetki bakımından kural, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar sözleşmeye bir yetki kaydı koymuş olsalar bile bu kayıt sonuç doğurmaz; konut ve çatılı işyeri kiralarına dayanan tahliye taleplerinde kiralananın bulunduğu yerdeki mahkemenin yetkisi kesin niteliktedir.
İspat Yükü ve Deliller
Yargılamada kiraya veren; taraflar arasında bir kira ilişkisi bulunduğunu, uzama döneminin on yılı tamamladığını ve fesih bildiriminin hem süresinde hem usulüne uygun biçimde yapıldığını ortaya koymakla yükümlüdür. Davanın kabulü bu üç hususun ispatına bağlıdır.
Bu çerçevede taşınmazın tapu kaydı, taraflar arasındaki kira sözleşmesi, kiracıya gönderilen ihtarname ve bunun tebliğ edildiğini gösteren belgeler dosyaya delil olarak sunulabilir.
Söz konusu belgelerdeki eksiklik ya da hatalar, davanın reddedilmesi sonucunu doğurabilecek ciddi bir risk oluşturur.
Uygulamada Sıkça Rastlanan Hatalar
Bu tür tahliye dosyalarında karşılaşılan sorunların büyük bölümü esasa değil usule ilişkindir; sürenin yanlış saptanması ve bildirimin kurallara uygun yapılmaması başı çeker. Sonuç çoğu zaman ya tahliye hakkının o dönem için kullanılamaması ya da sürecin en az bir yıl ötelenmesidir.
Sık Yapılan Hatalar
- Sürenin başlangıcının yanlış belirlenmesi: En yaygın yanılgı, on yılın sözleşmenin imza tarihinden itibaren sayılmasıdır. Oysa hesaba esas alınacak olan, ilk sürenin bitiminden sonra işleyen uzama yıllarıdır.
- Bildirimin geç gönderilmesi: Uzama süresinin dolacağı tarihten en az üç ay önce ulaştırılmayan bildirim geçerlilik kazanmaz ve sözleşme bir yıllık yeni bir dönem için uzar.
- Fesih döneminin hatalı seçilmesi: Bildirim zamanında gönderilmiş olsa bile, sözleşmenin hangi uzama yılının sonunda biteceğinin yanlış hesaplanması süreci geciktirebilir.
- Yazılı şekle uyulmaması: Sözlü olarak yapılan veya yazılılığı kanıtlanamayan fesih beyanı sonuç doğurmaz; kira ilişkisi uzamayı sürdürür.
- Arabuluculuk aşamasının atlanması: Tahliye davasından önce arabuluculuğa gidilmesi zorunlu olduğundan, bu adım tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.
- Süre dolmadan dava açılması: Uzama süresi tamamlanmadan ya da sözleşme henüz sona ermeden ileri sürülen tahliye talepleri reddedilir; kiraya veren ancak izleyen uzama yılının sonunda yeniden dava açabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
TBK m. 347'ye dayanan fesih, kiraya veren bakımından sebep gösterme yükü taşımadığı için ilk bakışta en kolay tahliye yolu gibi görünür. Uygulamadaki tablo ise farklıdır: bu davaların kaybedilme sebebi neredeyse hiçbir zaman esasa ilişkin bir tartışma değil, takvim hesabındaki bir kayma veya bildirimdeki bir şekil eksikliğidir. Dosyanın kaderi, dava dilekçesi yazılmadan çok önce, ihtarın hazırlandığı gün belirlenmiş olur.
Kira ilişkisinin uzun yıllara yayıldığı dosyalarda ayrıca sözleşmenin geçirdiği tüm aşamaların incelenmesi gerekir. Aradan geçen sürede imzalanmış bir zam protokolü ya da yenileme metni, birikmiş uzama yıllarını sıfırlamış olabilir. Bu nedenle süre analizi tek bir belgeye değil, ilişkinin bütün belgesel geçmişine dayandırılmalıdır.
Somut bir dosyada ilerlemeden önce şu başlıkların netleştirilmesini öneriyoruz:
- İlk sözleşme süresi ile uzama yıllarının birbirinden ayrılarak on yılın hangi tarihte tamamlandığının belirlenmesi
- Kira ilişkisi boyunca imzalanmış tüm ek protokol ve yenileme metinlerinin, süreyi kesip kesmediği yönünden incelenmesi
- Bildirimin, uzama yılının bitimine en az üç ay kalacak biçimde tebliğ edilmesini sağlayacak bir takvim kurulması
- İhtarın noter aracılığıyla gönderilerek tebliğ tarihinin tartışmasız hale getirilmesi
- Dava öncesi arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve son tutanağın dosyaya eklenmesi
- Kiralananın konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında olup olmadığının baştan doğrulanması
Independent Legal, kira ilişkilerinin sona erdirilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda fesih bildiriminin hazırlanmasından tahliye kararının icrasına kadar sürecin her aşamasında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.