Apartman ve sitelerde herkesin yararlandığı alanların işler durumda tutulabilmesi için düzenli harcama yapılması gerekir. Aidat ve ortak giderler kavramı, tam olarak bu işletme ihtiyacını karşılayan ödemeleri anlatır. Söz konusu kalemler taşınmazın gündelik kullanımının doğal bir uzantısı olduğundan, prensip itibarıyla bunlara katlanması beklenen kişi bağımsız bölümü fiilen kullanandır.
Öte yandan binada yapılan her harcama bu tanıma girmez. Çatının elden geçirilmesi, dış cephenin baştan yenilenmesi, asansörün sökülüp yerine yenisinin konulması ya da yapının güçlendirilmesi gibi işler günlük işletme bütçesinin konusu değildir. Bu kalemler yapının ayakta kalmasını, ekonomik ömrünün uzamasını veya değerinin yükselmesini amaçlayan kapsamlı müdahalelerdir ve hukuken bunların yükü taşınmazın malikinin üzerindedir.
Aşağıda, hangi harcamaların kiracıdan istenebileceğini ve hangilerinin malik üzerinde kalacağını Kat Mülkiyeti Kanunu ile yargı uygulamasında yerleşmiş ölçütler çerçevesinde inceliyoruz.
Olağan Ortak Giderler ile Kapsamlı Onarım Harcamalarının Ayrımı
Ortak giderler, binanın gündelik işleyişini sürdürebilmek amacıyla belirli aralıklarla tekrar eden harcamalardır. Bina temizliği, güvenlik hizmeti, kapıcının ücreti, asansörün rutin bakımı, ortak alanların elektrik ve su tüketimi ile yakıt bedeli bu grubun tipik örnekleridir. Bu kalemler kiralananın kullanılmasıyla doğrudan bağlantılı olağan giderler sayıldığından, kural olarak kiracının üzerinde kalır.
Büyük onarım ve yenileme giderleri ise farklı bir mantığa dayanır. Bunlar yapının korunmasına, taşıyıcı ve yapısal unsurlarının sağlamlığına ya da ekonomik değerinin yükseltilmesine yönelik geniş kapsamlı işlerdir. Isı yalıtımı uygulanması, cephenin yenilenmesi, asansörün bütünüyle değiştirilmesi, çatının yeniden yapılması veya bina güçlendirmesi bu grupta yer alır. Söz konusu harcamalar malikin yatırım ve koruma yükümlülüğünün bir parçası olduğundan, prensip olarak kiraya veren tarafından üstlenilir.
Kiracının Üstlendiği Gider Kalemleri
Bağımsız bölümü fiilen kullanan taraf kiracı olduğu için, taşınmazın gündelik kullanımından kaynaklanan olağan harcamalara katlanma yükü de ona düşer. Bu sorumluluk, yapının işletilmesini ve ortak alanların düzenli biçimde hizmet vermesini sağlayan kalemleri kapsar. Hukukumuzda benimsenen yerleşik anlayış, kullanımdan doğan giderlerin kiracıya ait olması yönündedir; dolayısıyla aidat ve benzeri periyodik ödemeler kural olarak kiracının karşılayacağı kalemler arasında sayılır.
Burada belirleyici olan soru şudur: harcama, taşınmazın gündelik kullanımına mı yoksa yapısal bütünlüğüne mi hizmet etmektedir? Düzenli aralıklarla yinelenen ve kullanımın sürdürülmesini sağlayan kalemler kiracıya bırakılırken; yapının korunması, yenilenmesi veya değerinin yükseltilmesi amacını taşıyan harcamalar kiraya verenin hanesine yazılır.
Aidat Yükümlülüğünün Kapsamı
Aidat, ortak giderlerin finanse edilmesi için yönetim tarafından saptanan ve belirli aralıklarla toplanan bir ödemedir. Kiracı bağımsız bölümü kullanan kişi konumunda bulunduğundan, binanın gündelik işletilmesine ilişkin aidat kalemlerinden sorumludur. Bu sebeple kira sözleşmesinde konuya dair bir kayıt bulunmasa bile, olağan aidatın kiracı tarafından ödenmesi uygulamada genel kabul görmüş bir çözümdür.
Bununla birlikte aidat başlığı altında istenen her tutarın kiracıya yüklenemeyeceği özellikle vurgulanmalıdır. Bir harcama aidat kalemine dahil edilmiş olsa dahi, niteliği bakımından kapsamlı onarım veya yenileme gideri sayılıyorsa kiracıdan istenemez. Sorumluluğun tayininde esas alınan ölçüt, kalemin taşıdığı isim değil taşıdığı niteliktir.
Kapıcı, Temizlik ve Güvenlik Hizmet Bedelleri
Apartman ya da site yaşamının aksamadan yürümesi için sağlanan temizlik hizmeti, kapıcı ücreti ve güvenlik hizmeti bedelleri, ortak alanların gündelik kullanımıyla ilgili kalemlerdir. Bu harcamalar düzenli olarak tekrar eden ve taşınmazın kullanılabilirliğini doğrudan belirleyen nitelik taşır.
Bu nedenle anılan kalemler kural olarak kiracının karşılayacağı giderler arasında yer alır. Kiralananı kullandığı süre boyunca bu hizmetlerden yararlanan taraf kiracı olduğuna göre, bedellerine katlanması da bu yararlanmanın karşılığıdır.
Asansör İşletmesi ile Ortak Elektrik ve Su Tüketimi
Asansörün çalışır durumda tutulması için yapılan bakım ve işletme harcamaları ile ortak alanlara ait elektrik ve su bedelleri de kiracının yükümlülük alanına girer. Asansörün belirli aralıklarla yapılan bakımı, merdiven ve koridor aydınlatması, ortak kullanıma ait su tüketimi gündelik kullanımın doğurduğu olağan kalemler olarak nitelendirilir.
Buna karşılık asansörün tümüyle sökülüp yenilenmesi ya da kapsamlı bir revizyondan geçirilmesi rutin bakım sayılmaz; böyle bir iş büyük onarım ve yenileme gideri kabul edilir. Bu tür harcamaların muhatabı kiracı değil, kiraya verendir.
Isınma ve Ortak Alan İşletme Harcamaları
Merkezi ısıtmayla çalışan binalarda yakıt bedeli, kazanın bakım masrafları ve ortak alanların ısıtılmasına ilişkin harcamalar gündelik kullanıma bağlı kalemler arasında sayılır. Dolayısıyla merkezi sistemle ısınan yapılarda yakıt giderinin kiracı tarafından karşılanması yaygın uygulamadır.
Ortak alanların kullanılmasına bağlı olarak doğan aydınlatma, temizlik ve işletme harcamaları da aynı mantıkla kiracının sorumluluk alanında değerlendirilir.
Günlük Kullanımdan Doğan Diğer Kalemler
Kiracının yükümlü olduğu harcamaları ayırt eden temel özellik, bunların taşınmazın gündelik kullanımından kaynaklanması ve belirli aralıklarla yinelenmesidir. Küçük çaplı bakım ve işletme masrafları, sarf malzemesi alımları ve ortak alanların rutin biçimde hizmet verebilmesi için yapılan ödemeler bu çerçevede kiracıya aittir.
Toparlamak gerekirse, kullanıma bağlı olarak düzenli biçimde doğan olağan kalemler kiracının, yapının bütünlüğüne veya ekonomik değerine yönelen kapsamlı harcamalar ise kiraya verenin yükümlülüğündedir. Uygulamada sorumluluğun kime ait olduğu belirlenirken başvurulan temel ölçüt budur.
Malikin Üstlendiği Gider Kalemleri
Kiraya veren aynı zamanda taşınmazın maliki olduğundan, mülkiyet hakkının bir gereği olarak yapının korunması, yapısal sağlamlığının sürdürülmesi ve kullanılabilir halde tutulması ödevi onun üzerindedir. Bu nedenle taşınmazın değerinin muhafazasına veya yükseltilmesine yönelen harcamalar kural olarak malike bırakılır. Bu kalemler kiralananın gündelik kullanımından değil, yapının varlığını sürdürmesi ve ekonomik değerini yitirmemesi ihtiyacından doğar.
Kiraya verenin sorumluluğuna giren harcamaları belirleyen en ayırt edici nitelik, bunların olağan bakım ve işletme gideri sayılmaması ve genellikle uzun vadeli sonuç doğuran kapsamlı bir müdahale gerektirmesidir. Isı yalıtımı yapılması, çatının yenilenmesi, cephenin onarımı, asansörün bütünüyle değiştirilmesi veya binanın güçlendirilmesi bu kapsamda değerlendirilen işlerdendir.
Kapsamlı Onarım Harcamaları
Büyük onarım harcamaları, yapının bütünlüğünü korumaya ya da ileri derecede yıpranmış unsurlarını yenilemeye dönük geniş kapsamlı ödemelerdir. Bu tür işler taşınmazın normal biçimde kullanılabilmesi için gerekli olsa da, gündelik kullanımın bir sonucu olarak ortaya çıkmaz.
Çatının yeniden yapılması, cephenin onarılması veya ısı yalıtımı uygulanması, asansörün bütünüyle değiştirilmesi, su ya da elektrik tesisatının baştan sona yenilenmesi bu gruba örnek gösterilebilir. Anılan harcamalar yapının korunmasına ve uzun vadeli kullanımına hizmet ettiğinden kiracının üzerine bırakılamaz; dolayısıyla bunların karşılanması kural olarak kiraya verene düşer.
Kalıcı İyileştirme ve Değer Artırıcı Yatırımlar
Taşınmazın değerini yükselten ya da ona kalıcı bir iyileştirme kazandıran ödemeler de kiraya verenin sorumluluğundadır. Bu kalemlerin ayırt edici yönü, mevcut bir aksaklığı gidermekten öte yapının niteliğini geliştirmeleri veya kullanım olanaklarını genişletmeleridir.
Binaya sonradan asansör kazandırılması, otopark ya da güvenlik sisteminin kurulması, ortak alanların baştan aşağı yenilenmesi veya taşınmaza yeni bir tesisin eklenmesi değer artırıcı ve kalıcı nitelikteki harcamalara örnektir. Bu ödemeler kiracıdan istenemez; çünkü ortaya çıkan ekonomik değer doğrudan malikin lehine kalıcı biçimde yerleşir ve mülkiyete bağlı bir yatırım niteliği taşır.
Aidat Ödenmediğinde Karşılaşılacak Sonuçlar
Aidat ve ortak giderler ödenmediğinde apartman ya da site yönetimi, alacağını elde edebilmek için doğrudan hukuki yollara başvurma imkânına sahiptir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 22. maddesi, kat maliki ile bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracıyı (veya diğer kullanıcıları) aidat ve ortak gider borçları bakımından müştereken ve müteselsilen sorumlu tutmuştur. Bu düzenleme sayesinde yönetim alacağını malikten, kiracıdan ya da her ikisinden birlikte isteyebilir; aynı şekilde her ikisi hakkında da icra takibi başlatabilir.
Uygulamada bağımsız bölümü kullanan kişi çoğunlukla kiracı olduğundan, takiplerin ağırlıklı olarak kiracıya yöneltildiği görülmektedir. Bununla birlikte malikin sorumluluğu ortadan kalkmaz; yönetim borçlulardan hangisine başvuracağını serbestçe belirleyebilir.
Ödeme yapılmadığında borçlu hakkında icra takibi açılabilir, haciz aşamasına geçilebilir ve alacak cebri icra yoluyla tahsil edilebilir. Aidat borcu bu yönüyle, gerek kiracı gerekse kat maliki bakımından somut hukuki ve mali sonuçlar doğuran bir yükümlülüktür.
Yönetimin Muhatap Seçme Serbestisi
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca yönetim, aidat ve ortak gider alacağını kat malikine, kiracıya veya her ikisine birden yöneltebilir ve bunlar hakkında icra takibi başlatabilir.
Pratikte takip çoğu kez kiracıya karşı yürütülse de, yönetimin doğrudan malike başvurmasının önünde bir engel bulunmaz. Bu konuda yönetime getirilmiş bir kısıtlama yoktur; ortada seçimlik bir yetki vardır.
Malikin Kiracıya Rücu İmkânı
Kira sözleşmesi ya da yasal düzenlemeler gereği kendisine düşen aidat ve ortak giderleri ödemeyen kiracı sebebiyle malik ödeme yapmak zorunda kalmışsa, ödediği tutarı kiracıdan geri isteyebilir. Bu talep hakkı, kiracının sözleşmeye aykırı davranışının bir sonucudur.
Kiracıya ait olması gereken bir kalemin malik tarafından karşılanması halinde malik, bu tutarı kiracıdan talep edebilir. Söz konusu alacak kira alacağıyla birlikte ileri sürülebileceği gibi, bağımsız bir alacak davasına veya icra takibine de konu edilebilir.
İcra Takibini Kimin Başlatabileceği
Ortak gider ve aidat alacakları nitelik itibarıyla para borcu olduğundan, ödeme yapılmadığında apartman veya site yönetimi doğrudan icra takibine geçebilir. Müşterek ve müteselsil sorumluluk kuralı gereği bu takip kat malikine, kiracıya ya da her ikisine birden yöneltilebilir.
Ödeme yapılmadığı takdirde takip kesinleşerek haciz aşamasına ulaşabileceğinden, aidat yükümlülüğünün zamanında yerine getirilmesi tarafları hukuki ve mali risklerden korumak bakımından önem taşır.
Aidat Ödenmemesi Tahliye Sebebi Olur mu?
Ortak gider ve aidat ödemelerinin kiracı tarafından yapılmaması, kira sözleşmesinin ihlali sonucunu doğurabilir. Sözleşmede bu kalemlerin kiracıya ait olacağı açıkça kararlaştırılmışsa, yükümlülüğün savsaklanması kiracıyı temerrüde düşürebilir.
Böyle bir durumda kiraya veren, yazılı bir ihtar göndererek borcun ödenmesini isteyebilir. Tanınan süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshetme ve koşulların oluşması halinde kiralananın boşaltılmasını talep etme yolu açılır. Borcun süreklilik arz eden biçimde ödenmemesi, uygulamada tahliye gerekçesi olarak ileri sürülebilmektedir.
İlgili Yazılar
Ortak giderlerden doğan uyuşmazlıklar, hem kat mülkiyeti ilişkisi hem de kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve borçlar bakımından belirleyici olabilmektedir. Konuyu tamamlayan başlıklar şunlardır:
- Kat Mülkiyeti Nedir?
- Yönetim Planı Nedir?
- Fahiş Aidat Bedeline İtiraz
- Kat Malikleri Kurulu: Toplantı ve Karar Alma Usulü
- Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
Independent Legal Değerlendirmesi
Aidat uyuşmazlıklarında tartışmanın gerçek konusu çoğu zaman ödemenin yapılıp yapılmadığı değil, harcamanın hangi kategoriye girdiğidir. Yönetimlerin kapsamlı yenileme bedellerini aylık aidata yayarak tahsil etmesi yaygın bir pratiktir; ancak bir tutarın aidat makbuzunda yer alması onu otomatik olarak kiracının borcu haline getirmez. Bu nedenle uyuşmazlık halinde ilk yapılması gereken, işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararları üzerinden kalemlerin tek tek nitelendirilmesidir.
İkinci kritik nokta, KMK m. 22'deki müteselsil sorumluluğun yönetim ile kullanıcılar arasındaki dış ilişkiye ait olmasıdır. Yönetimin kiracıya başvurabilmesi, o borcun iç ilişkide de kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Kiracı, kendisinden tahsil edilen ancak nitelik itibarıyla malike düşen bir kalemi geri isteyebilecek konumdadır.
Somut bir dosyada gözden geçirilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Aidat kaleminin ayrıştırılarak işletme gideri ile yenileme payının birbirinden ayrılması
- Kira sözleşmesinde ortak giderlere ilişkin özel bir düzenleme bulunup bulunmadığının saptanması
- Kapsamlı onarım kararının alındığı kat malikleri kurulu tutanağının ve işletme projesinin incelenmesi
- Yönetim tarafından başlatılan takibin muhatabı ile borcun iç ilişkideki sahibinin ayrı ayrı belirlenmesi
- Rücu talebine dayanak oluşturacak ödeme belgelerinin baştan düzenli biçimde saklanması
- Aidat temerrüdüne dayalı tahliye yoluna gidilecekse ihtarın usulüne uygun düzenlenmesi
Independent Legal, kat mülkiyeti ve kira ilişkilerinden doğan ortak gider uyuşmazlıklarında gider kalemlerinin nitelendirilmesinden icra takibi ve tahliye süreçlerinin yürütülmesine kadar hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.