Kat mülkiyetine tabi bir yapıda bağımsız bölümlerin dışında kalan ve maliklerin hep birlikte yararlanmasına özgülenmiş bölümler ortak yer olarak adlandırılır. Kat Mülkiyeti Kanunu; merdivenleri, asansörleri, çatıyı, bahçeyi, otoparkı ve benzer nitelikteki alanları bu kapsamda saymaktadır.
Bu alanların günlük kullanımı, uygulamada uyuşmazlığın en yoğun yaşandığı başlıklardan biridir. Ortak bir yerin belirli bir kişinin kullanımına bırakılması, ortak bölümlerde değişiklik yapılması, giderlere katılma borcunun kapsamı ve ortak alanın sınırlarının nereden geçtiği tartışması, kat malikleri arasında sıklıkla ihtilaf doğurur.
Bu bilgi notunda ortak yer kavramının hukuki tanımını, bu alanların kapsamı ile üzerlerindeki mülkiyet hakkının niteliğini ve kat maliklerinin bu bölümlere ilişkin hak ve yükümlülüklerini temel ilkeler çerçevesinde değerlendiriyoruz.
Ortak Yer Kavramı ve Hukuki Dayanağı
Ortak Alandan Ne Anlaşılır?
Ortak yer, kat mülkiyetine konu bir taşınmazda bağımsız bölümlerin dışında kalan ve bütün maliklerin ortaklaşa kullanımına ile yararlanmasına ayrılmış bölümleri ifade eder. Söz konusu bölümler, yapının ayakta kalması, kullanılabilmesi ve işletilebilmesi bakımından vazgeçilmez nitelikteki kısımlardır.
Uygulamada en sık rastlanan örnekler arasında merdivenler, asansörler, çatı, temel, koridorlar, bahçe ve otopark yer alır.
Bu alanları belirleyen temel özellik, tek bir kat malikine değil maliklerin tümüne ait olmaları ve ortak yararlanma amacına hizmet etmeleridir.
Kanunda Yapılan Tanım ve Sayım
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerleri, ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma amacı taşıyan yerler olarak tanımlar. Kanunun 4. maddesi; ana duvarlarla temelleri, merdivenleri, çatıyı, asansörleri, sığınakları, koridorları ve kapıcı dairelerini sayarak bunları açıkça ortak yer kabul etmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 — Ortak yerler
"Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer."
Kanunda tek tek anılmamış olsa bile, niteliği gereği bütün maliklerin kullanımına hizmet eden bölümler de ortak yer sayılır. Ayrıca yönetim planına konulacak bir hükümle belirli kısımların ortak yer olarak tanımlanması da mümkündür.
Ortak Yerler Üzerindeki Hakkın Niteliği
Kat malikleri ortak yerler üzerinde arsa payları oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, bağımsız bölüm mülkiyetinin ayrılmaz bir uzantısıdır; bağımsız bölümden bağımsız biçimde devredilemez, satılamaz ve üzerinde ayrı bir tasarrufa konu edilemez.
Bunun doğal sonucu şudur: bir kat maliki bağımsız bölümünü devrettiğinde, ortak yerlerdeki payı da ayrı bir işleme gerek olmaksızın devralana intikal eder. Bu alanlar üzerinde kişisel mülkiyet kurulması hukuken mümkün değildir; aynı şekilde, diğer maliklerin yararlanmasını engelleyecek bir kullanım da hukuka aykırılık oluşturur.
Ortak Alanların Kullanımı ve Bu Kullanımın Sınırları
Ortak yerler bütün maliklerin birlikte yararlanmasına özgülenmiş olduğundan, kullanımları belirli kurallara bağlıdır. Kat maliklerinin bu alanlardan yararlanma hakkı bulunmakla birlikte söz konusu hak sınırsız değildir. Kullanım sırasında diğer maliklerin haklarına zarar verilmemesi, ortak yerin tahsis amacının korunması ve ana taşınmazın mimari bütünlüğünün bozulmaması gerekir.
Uygulamada ortak alan kullanımı üç kategoriye ayrılır: hiçbir izne ihtiyaç duyulmayan doğal kullanım, karar ya da tahsise dayanan izin verilen kullanım ve hukuki dayanaktan yoksun izin verilmeyen kullanım (işgal). Bir davranışın hukuka uygun sayılıp sayılmayacağı bu ayrım üzerinden belirlenir.
Doğal Kullanım
Doğal kullanım, ortak yerlerin günlük yaşamın olağan gereği olarak, diğer maliklerin haklarını daraltmadan ve alanın amacına uygun biçimde kullanılmasıdır. Bu tür bir kullanım için ayrıca bir izin alınması gerekmez.
Merdiven ile asansörden yararlanılması, ortak bahçenin kullanılması, otoparkın genel kullanım düzenine uygun şekilde kullanılması ve ortak alanlarda kısa süreli olağan faaliyetlerde bulunulması bu kapsamdaki tipik örneklerdir.
Bu nitelikteki kullanımlar kat mülkiyetinin kendisinden doğan doğal yararlanma hakkı içinde değerlendirilir ve hukuka uygundur.
İzin Verilen Kullanım
Bazı hallerde ortak bir yerin belirli bir kat malikinin kullanımına bırakılması mümkündür. Kat malikleri kurulunun kararına ya da yönetim planındaki bir hükme dayanan bu tür bir tahsis hukuka uygun kabul edilir. Ancak burada mülkiyetin devri söz konusu değildir; yalnızca kullanma yetkisinin belirli bir kişiye tanınmasından söz edilir.
Uygulamada en sık rastlanan örnekler şu şekilde sıralanabilir:
- Otopark yerlerinin belirli maliklere ayrılması
- Bahçenin belirli bir dairenin kullanımına tahsis edilmesi
- Depo alanlarının belirli maliklere verilmesi
- Ortak terasın bir kat malikinin kullanımına bırakılması
İzin Verilmeyen Kullanım ve İşgal
Ortak bir yerin diğer maliklerin yararlanmasını engelleyecek biçimde kullanılması, kişisel alana dönüştürülmesi veya gereken izin alınmaksızın değiştirilmesi hukuka aykırı müdahale ve işgal sayılır. Bu tür davranışlar, kat mülkiyetinin bünyesindeki paylı mülkiyet hakkına yönelen bir ihlal oluşturur.
Uygulamada sıkça karşılaşılan hukuka aykırı müdahale biçimleri şunlardır:
- Ortak yere kalıcı bir tesis kurulması
- Koridora sürekli olarak eşya ya da dolap bırakılması
- Ortak bahçeye izin alınmadan yapı yapılması
- Alanın çevresine tel ya da duvar çekilerek kapatılması
- Ortak terasın kapatılıp odaya dönüştürülmesi
- Ortak bir bölümün bağımsız bölüme dahil edilmesi
- Alanın diğer maliklerin kullanımına kapatılması
Bu hallerde diğer kat maliklerinin ya da yöneticinin müdahalenin önlenmesi ve koşulları varsa eski hale getirme talebinde bulunma hakkı doğar.
Ortak Alana Müdahale ve İşgal
Ortak yerlerin izinsiz kullanılması, kapatılması veya tahsis amacının değiştirilmesi, diğer maliklerin ortak mülkiyet hakkını zedeleyen hukuka aykırı davranışlardır. Müdahale yalnızca fiziksel bir işgal biçiminde ortaya çıkmaz; ortak yerden yararlanma yetkisini daraltan her davranış bu kapsamda değerlendirilebilir. Bu sebeple ortak yerin hukuka aykırı biçimde kullanılması, çoğu olayda hem el atmanın önlenmesi hem de eski hale getirme talebine konu edilir.
İşgal Kavramı
Ortak yerin işgali, bir kat malikinin ya da üçüncü bir kişinin, diğer maliklerin yararlanma yetkisini sınırlayacak şekilde o alan üzerinde fiili hakimiyet kurmasıdır. İşgal, alanın kişisel kullanım sahasına dönüştürülmesi biçiminde ortaya çıkabileceği gibi, diğer maliklerin girişinin ya da kullanımının engellenmesi şeklinde de gerçekleşebilir.
Koridora eşya bırakılması, ortak bahçenin çevrilerek kapatılması veya ortak bir bölümün kilitlenmesi bu türden davranışlara örnek gösterilebilir.
Hukuka Aykırı Sayılan Müdahaleler
Ortak yerlerde gerçekleştirilen her kullanım hukuka aykırı değildir. Aykırılık, kat malikleri kurulundan gereken karar alınmaksızın yapılan ya da diğer maliklerin haklarını zedeleyen müdahalelerde ortaya çıkar.
Özellikle alanın kapatılması, tahsis amacından saptırılması ya da üzerine izin alınmaksızın yapı inşa edilmesi hukuka aykırı müdahale sayılır ve müdahalenin önlenmesi isteminin konusunu oluşturabilir.
Ortak Yerin Bağımsız Bölüme Katılması
Ortak yerin bağımsız bölüme katılması, alanın fiziken sınırlandırılarak bir bağımsız bölümün kullanım sahasına dahil edilmesini ifade eder. Kat mülkiyeti hukukunda bu, müdahalenin en ağır görünümlerinden biri olarak değerlendirilir.
Balkon, teras, çatı ya da bahçe gibi bölümlerin kapatılması veya bir yapı eklenerek bağımsız bölüme bağlanması, diğer maliklerin paylı mülkiyet hakkını doğrudan zedeler ve pek çok olayda eski hale getirme kararıyla sonuçlanır.
Projeye ve Yönetim Planına Aykırı Kullanım
Ortak yerlerin kullanımı, mimari proje ile yönetim planı hükümlerine uygun olmak zorundadır. Bir alanın projede ya da yönetim planında belirlenen amacın dışında kullanılması bu nedenle hukuka aykırı müdahale kabul edilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda hukuka aykırılığın saptanmasında mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları başlıca ölçüt olarak dikkate alınır.
Müdahalenin Önlenmesi Davasının İşleyişi
Ortak yerlere yönelen hukuka aykırı bir müdahalenin durdurulmasını ve bu bölümlerin maliklerin tümünün kullanımına açık kalmasını sağlayan başlıca hukuki araç, müdahalenin önlenmesi davasıdır. Bir ortak yerin izinsiz işgal edilmesi, kapatılması, bağımsız bölüme katılması ya da kullanımının engellenmesi hallerinde, paylı mülkiyet hakkının korunması için bu yola başvurulabilir.
Dava çoğu zaman yalnızca müdahalenin durdurulmasıyla sınırlı kalmaz; yapılan değişikliğin ortadan kaldırılmasını ve koşulları oluşmuşsa doğan zararın giderilmesini de kapsayan bütünlüklü bir koruma sağlar.
Davanın Hukuki Niteliği
El atmanın önlenmesi davası olarak da anılan müdahalenin önlenmesi davası, ortak mülkiyet hakkının korunmasına yönelen ayni nitelikte bir davadır ve hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini hedefler. Davanın açılabilmesi için bir zararın fiilen doğmuş olması aranmaz; ortak yere yönelen hukuka aykırı müdahalenin varlığı tek başına yeterlidir.
Bu nedenle ortak yerin işgal edildiği, kullanımının engellendiği veya amacına aykırı biçimde kullanıldığı hallerde kat malikleri müdahalenin durdurulmasını isteyebilir.
Dava Hangi Hallerde Açılır?
Ortak yerdeki kullanımın diğer maliklerin haklarını ihlal etmesi ya da alanın hukuka aykırı şekilde kullanılması, müdahalenin önlenmesi davasının açılmasını haklı kılar.
Uygulamada en sık rastlanan durumlar şunlardır:
- Ortak yerin depo ya da kişisel kullanım alanı haline getirilmesi
- Bir bölümün duvar ya da tel örülerek çevrilmesi
- Ortak yerin kilitlenmesi ya da kullanımının fiilen engellenmesi
- Ortak bölümün bağımsız bölüme dahil edilmesi
- Ortak yer üzerine izinsiz yapı yapılması
- Alanın mimari projeye veya yönetim planına aykırı biçimde kullanılması
Bu hallerde kat maliki ya da yönetici müdahalenin durdurulmasını talep edebilir.
Eski Hale Getirme Talebi
Müdahale sonucunda ortak yerin fiziki yapısı değişmişse, yalnızca müdahalenin durdurulması çoğu zaman yeterli olmaz. Böyle bir durumda alanın müdahaleden önceki durumuna döndürülmesi, yani eski hale getirilmesi istenir.
Özellikle ortak yerin kapatıldığı, bağımsız bölüme katıldığı veya üzerine kalıcı yapı yapıldığı olaylarda mahkemeler eklenen ya da değiştirilen kısmın sökülmesine ve alanın önceki durumuna döndürülmesine hükmetmektedir.
Tazminat Talebiyle Birlikte İleri Sürülmesi
Hukuka aykırı müdahale nedeniyle kat malikleri maddi ya da manevi bir zarara uğramışsa, müdahalenin önlenmesi istemiyle birlikte tazminat da talep edilebilir.
Ortak yerin kullanılamaması yüzünden ekonomik bir kaybın doğması, alanın zarar görmesi veya taşınmazın değerinin düşmesi bu tür taleplere örnektir; bu hallerde müdahalede bulunan kişiden zararın karşılanması istenebilir.
Yargılama Usulü ve Süreç Yönetimi
Ortak yerlere ilişkin uyuşmazlıklarda yalnızca hangi davanın açılacağı değil; davayı kimin açabileceği, hangi mahkemenin bakacağı ve yargılama sırasında hangi hukuki imkanlardan yararlanılacağı da belirleyicidir. Özellikle müdahalenin sürdüğü dosyalarda usul kurallarının doğru işletilmesi, hak kaybının önlenmesi ve uyuşmazlığın hızla sonuçlandırılması bakımından kritik rol oynar.
Davayı Açabilecek Kişiler
Ortak yerlere ilişkin davalar kural olarak o alan üzerinde hak sahibi olanlarca açılır. Bu çerçevede kat malikleri, yönetici ve belirli durumlarda kiracılar dava açma yetkisine sahiptir.
Maliklerden her biri, paylı mülkiyetten doğan yetkisine dayanarak davayı tek başına açabilir; diğerlerinin birlikte hareket etmesi koşulu aranmaz.
Yönetici ise Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana taşınmazın yönetiminden sorumlu kişi sıfatıyla, ortak yerleri korumak üzere malikleri temsilen dava açma yetkisine sahiptir.
Kiracılar bakımından ölçüt kullanma yetkisidir; ortak yerden yararlanmaları engellendiğinde bu yetkiye dayanarak müdahalenin önlenmesini isteyebilirler.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortak yer uyuşmazlıklarında görev kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kanunda farklı bir düzenleme bulunmadıkça bu mahkemede görülür.
Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Söz konusu yetki kesin nitelikte olduğundan tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Dolayısıyla ortak alan uyuşmazlıklarına ilişkin davaların taşınmazın bulunduğu yerde açılması zorunludur.
İhtiyati Tedbir
Müdahalenin sürdüğü hallerde, yargılama sonuçlanıncaya kadar ağır zararların doğmasını engellemek amacıyla ihtiyati tedbir istenebilir. Bu yolla ortak yerin kullanımının geçici olarak durdurulması ya da mevcut müdahalenin kaldırılması sağlanabilir.
Tedbir talebinin özellikle önem kazandığı haller şunlardır:
- Ortak yer üzerinde inşaat çalışmalarına başlanmış olması
- Alanın kapatılması veya işgal edilmesi
- Ortak yerin mimari projeye aykırı biçimde değiştirilmesi
- Kullanımın fiilen engellenmesi
Mahkeme, gerekli koşulların bulunduğu kanaatine varırsa dava sonuçlanmadan müdahalenin geçici olarak durdurulmasına hükmedebilir.
Zamanaşımı ve Dava Açma Süresi
Ortak yerlere ilişkin davalarda süre rejimi, talebin niteliğine göre değişir. Müdahalenin men'i ve eski hale getirme istemleri bakımından kural olarak bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; hukuka aykırı müdahale sürdüğü müddetçe dava açılabilir.
Buna karşılık tazminat talepleri genel zamanaşımı rejimine tabidir. Haksız fiile dayanan tazminat istemlerinde davanın, kural olarak iki yıllık ve her durumda on yıllık süre içinde açılması gerekir.
Ayrıca bazı uyuşmazlıklar bakımından özel süreler getirilmiş olabilir. Bu sebeple yargı yoluna gidilmeden evvel talebin hukuki niteliği isabetle saptanmalıdır.
Kararın İcrası ve Eski Hale Getirme
Ortak yerlere ilişkin mahkeme kararlarının hayata geçirilmesi, gerektiğinde icra yoluyla sağlanır. Özellikle hukuka aykırı biçimde yapılmış bir yapının kaldırılmasına ya da alanın eski haline getirilmesine ilişkin hükümler, icra dairesi eliyle zorla yerine getirilebilir.
Karar kesinleştikten sonra yükümlülük gönüllü olarak yerine getirilmezse icra takibi başlatılabilir. İcra müdürlüğü, gerektiğinde kolluk desteğiyle müdahalenin kaldırılmasını ve ortak yerin eski durumuna döndürülmesini sağlayabilir.
Ortak alanın kapatılması, işgal edilmesi ya da projeye aykırı yapı yapılması gibi uyuşmazlıklarda kararların icra yoluyla uygulanması uygulamada sık görülen bir sonuçtur.
Independent Legal Değerlendirmesi
Ortak yer uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman müdahalenin görünürdeki ağırlığı değil, dosyaya sunulan belgelerin niteliğidir. Mimari proje, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuruluş evrakı ile yönetim planı birlikte incelenmeden, tartışma konusu alanın gerçekten ortak yer olup olmadığı güvenli biçimde saptanamaz. Uygulamada kimi davaların reddedilmesinin nedeni müdahalenin bulunmaması değil, alanın ortak yer niteliğinin yeterince ortaya konulamamış olmasıdır.
İkinci önemli nokta, talebin doğru kurgulanmasıdır. Yalnızca el atmanın önlenmesine hükmedilmesi, fiziki değişikliğin sürdüğü dosyalarda çoğu zaman pratik bir sonuç doğurmaz; eski hale getirme isteminin dilekçede açıkça ileri sürülmesi gerekir. İnşaatın devam ettiği hallerde ise ihtiyati tedbirin zamanında istenmemesi, kararın icrasını hem güçleştirir hem de maliyetini artırır.
Somut bir dosyada şu başlıkların önceliklendirilmesi yerinde olur:
- Uyuşmazlık konusu bölümün ortak yer niteliğinin proje ve tapu kayıtlarıyla belgelenmesi
- Varsa kat malikleri kurulu kararının ve yönetim planı hükmünün müdahaleye dayanak oluşturup oluşturmadığının incelenmesi
- Müdahalenin önlenmesi ile eski hale getirme taleplerinin dilekçede ayrı ayrı ve açık biçimde gösterilmesi
- Yapı çalışması sürüyorsa dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenmesi
- Tazminat talebi bakımından iki yıllık sürenin başlangıç anının belirlenmesi
- Davanın kat maliki sıfatıyla mı yoksa yönetici sıfatıyla mı açılacağının baştan kararlaştırılması
Independent Legal, kat mülkiyetinden doğan ortak yer uyuşmazlıklarında müdahalenin tespitinden kararın icrasına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.