Deprem kuşağında yer alan bir ülkede, zeminin niteliği ya da mevcut yapı stoku nedeniyle can ve mal kaybı tehlikesi barındıran bölgelerin gecikmeksizin yenilenmesi kaçınılmaz hale gelmiştir. Kanun koyucu, bu tür bölgelerde dönüşümün parsel parsel yürütülmesinin süreci uzatacağı ve tehlikeyi büyüteceği düşüncesinden hareketle riskli alan ilanı müessesesini getirmiş; bu düzenlemeyi 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hayata geçirmiştir.
Riskli alan kavramı, zemin özellikleri veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açabilecek bölgeleri karşılar. Bir bölge hakkında bu yönde karar verilmesi salt teknik bir idari tasarruf değildir; orada yaşayanların güvenliği bakımından hayati bir eşiktir.
Aşağıda, riskli alan ilanının ardından maliklerin hukuki konumunun nasıl şekillendiğini ve dönüşüm kapsamında hangi haklara sahip olduklarını ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.
Riskli Alan Kavramı ve Yasal Çerçeve
Riskli alanlar, dönüşüm uygulamalarının merkezinde duran bir kategoridir; hukuki çerçevesi ise 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" tarafından belirlenmiştir.
Riskli Alan Ne Anlama Gelir?
Riskli alan; zeminin yapısı veya üzerinde yükselen yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı doğurma tehlikesi bulunan ve Cumhurbaşkanı kararıyla sınırları çizilen bölgeleri ifade eder.
Hangi Bölgeler Riskli Alan İlan Edilebilir?
6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.5/2 uyarınca riskli alan ilanına konu olabilecek bölgeler iki başlıkta toplanmaktadır.
Kamu düzeni veya güvenliğinin bozulduğu bölgeler. Bir yerleşimde kamu düzeni ya da güvenliği, olağan yaşamı durduracak veya kesintiye uğratacak ölçüde bozulmuşsa o alan hakkında riskli alan kararı verilebilir. Bunun için aşağıdaki hallerden en az birinin bulunması aranır:
- Altyapıda veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması
- Planlamanın ya da altyapı hizmetlerinin yetersiz kalması
- İmar mevzuatına aykırı bir yapılaşmanın varlığı
Bu hallerden biri veya birkaçı bir arada bulunuyorsa ilgili bölge için riskli alan dosyası oluşturulur. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, hazırlanan dosyaya dayanarak tespiti yapar ve karar alınması amacıyla konuyu Cumhurbaşkanlığına iletir. Bölgenin resmen riskli alan sayılması, Cumhurbaşkanlığı kararıyla gerçekleşir.
Yapı stokunun %65'ten fazlasının imar mevzuatına aykırı olduğu bölgeler. Bir bölgedeki binaların en az %65'lik kısmı imar mevzuatına aykırı biçimde yapılmışsa ya da ruhsatsız inşa edilip sonradan yapı ve iskân ruhsatına bağlanmışsa, o alan hakkında da riskli alan kararı verilebilir. Bu oranın tespit edilmesi Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görevidir. Başkanlıkça sınırları belirlenen bölge Cumhurbaşkanlığı onayına sunulur ve Cumhurbaşkanının kararıyla resmen riskli alan statüsü kazanır.
Riskli Alanlarda Dönüşümün Planlanması
Bir bölge riskli alan ilan edildikten sonra, o alanın kendine özgü nitelikleri gözetilerek dönüşüm projeleri kurgulanır. Plan teklifleri ya İdare tarafından ya da ilgililerce hazırlanıp Başkanlığa iletilir. Planlama aşamasında; yürürlükteki planlar, bölgenin mevcut durumunu ortaya koyan belgeler ve ilgisi bulunan kurum ile kuruluşlardan alınan görüşler birlikte değerlendirilir.
Başkanlık; uygulama alanının niteliğini, plan ölçeğini ve ihtiyaç analizini dikkate alarak sunulacak planlarda yer alması zorunlu unsurları saptar. Hangi tespit, araştırma ve incelemelerin yapılacağını da belirleyen Başkanlık, uygun bulduğu teklifleri ya aynen ya da gerekli gördüğü değişiklikleri yaparak onaylar.
Tasarruf Yetkisi ve Maliklerin Konumu
Bu bölgelerde tasarruf yetkisi, Başkanlığın, TOKİ'nin ya da İdarenin belirlediği kurallar dahilinde kullanılabilir. Bu kurumlar, hem riskli alanlarda hem de rezerv yapı alanlarında imar ve yapılaşmaya ilişkin bütün işlemleri geçici olarak askıya alma yetkisini haizdir.
Durdurma kararının süresi iki yılı aşamaz; ihtiyaç duyulması halinde bir yıl daha uzatılabilir. Durdurmanın yürürlükte olduğu dönemde ilgili alanda yeni bir yapılaşmaya veya inşaat faaliyetine izin verilmez.
Taşınmaz Değerinin ve Hak Sahipliğinin Belirlenmesi
Riskli alan kararının ardından, bölgedeki taşınmazların değerinin ve maliklerin haklarının saptanması gerekir. Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca ilgili kurum, alandaki taşınmazların sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsini ortaya koyan harita ya da krokiyi bizzat hazırlar veya hazırlatır. Aynı kurum, bu taşınmazların maliklerini ve adres bilgilerini de tespit eder ya da ettirir.
Değer belirleme işi, ilgili kurum bünyesinde oluşturulan ve en az üç üyeden meydana gelen kıymet takdir komisyonlarınca ya da hizmet satın alınması yoluyla yürütülür. Takdir yapılırken taşınmaz değerlemesi konusunda uzmanlaşmış kişi, kurum ve kuruluşlardan sağlanan veriler ile bölgede faaliyet gösteren emlakçılardan derlenen bilgiler de hesaba katılır.
Maliklerin Karar Alma ve Sözleşme Süreçleri
Riskli alanlarda ya da riskli yapıların yer aldığı parsellerde dönüşüm, maliklerin salt çoğunlukla oluşturacağı irade üzerine kurulur. Malikler dönüşümü kamu kurumlarıyla ya da yüklenicilerle anlaşarak gerçekleştirebilir. Sözleşme aşamasında paylaşım oranları, inşaat maliyetleri ve hak sahiplerine tahsis edilecek bağımsız bölümler gibi başlıklar öne çıkar.
Karar Alma Usulü ve Çoğunluk
Riskli alanlarda dönüşüm, ilk elde taşınmaz maliklerinin girişimiyle yürür. Malikler kendi aralarında uzlaşıp bir müteahhit firmayla yola devam edebilecekleri gibi, belediye ya da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) örneğinde olduğu üzere kamu kurumlarıyla da ortak hareket edebilirler.
Maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla oluşturdukları karar bağlayıcıdır. Bu karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir veya ilgili muhtarlıkta on beş gün boyunca ilan edilerek resmen duyurulur. Muhtarlık ilanı yoluna başvurulmuşsa ilanın son günü bildirim tarihi sayılır.
Bildirimin yapıldığı tarihten başlayarak on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da aynı süre içinde kabul edilmemesi durumunda, ilgili maliklere arsa paylarının Kanun kapsamında satışa çıkarılacağının bildirilmesi gerekir.
Karara katılmayan maliklerin hisseleri bakımından izlenecek yol şudur: paylar önce diğer maliklere açık artırma usulüyle teklif edilir. Maliklerden hiçbiri bu payları almazsa, söz konusu hisseler TOKİ veya ilgili idarece saptanan rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.
Maliklerle Yüklenici Arasındaki Sözleşme
Taşınmaz maliklerinin gerekli teknik donanıma ve müteahhitlik için aranan izinlere sahip olmaması, dönüşüm sürecinde bir yüklenici ile çalışmayı hukuken zorunlu kılmaktadır. İş birliğinin koşullarının baştan net biçimde saptanması, sürecin sağlıklı yürümesinin ön şartıdır. Bu nedenle tarafların hak ve borçlarını açıkça ortaya koyan bir sözleşme düzenlenmesi gerekir.
Söz konusu sözleşmeler; inşaat sürecinin nasıl ilerleyeceğini, tarafların sorumluluklarını ve paylaşım esaslarını belirler. Riskli alanlarda maliklerle yüklenici arasında kurulan ilişki esas olarak iki modele dayanır:
- İnşa ve yapım sözleşmesi: İnşaatın bedelini malikler üstlenir; yükleniciden alınan yalnızca inşaat hizmetidir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Yüklenici, maliklere belirli oranda bağımsız bölüm bırakır; geri kalan bölümleri ise kendisi elde tutabilir veya üçüncü kişilere satabilir.
Maliklerle İdare Arasındaki Paylaşım Sözleşmesi
Riskli alanlarda yürütülen bazı projeler, belediye ya da TOKİ gibi kamu kurumlarının eliyle gerçekleştirilir. Böyle hallerde malikler ile ilgili idarenin taraf olduğu bir paylaşım sözleşmesi kurulur. Sözleşme; hak sahiplerine tahsis edilecek konut ya da iş yerine ilişkin ayrıntıları, paylaşımın esaslarını ve iki tarafın üstlendiği yükümlülükleri belirler.
Paylaşım sözleşmesinde gözetilmesi gereken hususlar
- Ekspertiz ve mahsuplaşma: Maliklerin eski taşınmazına ilişkin ekspertiz değeri bağımsız uzmanlarca saptanmalı ve bu tutar, kendilerine tahsis edilecek yeni konut ya da iş yerinin inşaat maliyetinden düşülmelidir. Takdir edilen değerin güncel piyasa gerçekliğini yansıtması, maliklerin zarar görmemesi bakımından belirleyicidir.
- Aynı alanda inşa önceliği: Yeni yapının kural olarak aynı alanda yükselmesi esastır. Mevcut alan teknik ya da hukuki nedenlerle elverişli değilse dönüşüm, rezerv alanlarda veya başka bölgelerde yapılabilir. Bu ihtimalde maliklerin bilgilendirilmesi, rızalarının alınması ve kendilerine alternatif çözümler sunulması gerekir.
Riskli Alanlarda Tahliye ve Yıkım Aşaması
Riskli alan ve yapı tespitine yöneltilen itirazın reddedilmesi ya da riskli yapı tespitine hiç itiraz edilmemesi halinde tespit kesinleşir. Kesinleşen tespit, kanun ve yönetmelikte gösterilen usullere göre tüm muhataplara resmî tebligatla duyurulur.
Tebligatın ardından maliklere, yapıyı boşaltıp yıkması için en fazla 90 gün süre tanınır. Bu süre içinde yapının malik veya hak sahiplerince tahliye edilmesi ve yıktırılması zorunludur.
Yapı, malik veya hak sahipleri tarafından tahliye edilip yıktırılmazsa; doğal gaz, su ve elektrik gibi temel altyapı hizmetlerinin durdurulması amacıyla ilgili kurum ve kuruluşlara resmî bildirimde bulunulur. Bu aşamadan sonra, tanınan süreye rağmen ayakta kalan yapılar mülki amire bildirilir; tahliye ve yıkım işlemleri mülki amirin sağlayacağı kolluk desteğiyle İdare eliyle yapılır ya da yetkilendirilmiş kişi ve kuruluşlara yaptırılır.
Yıkımın süresinde malikler tarafından gerçekleştirilmemesi halinde, İdarece yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir.
Hak Sahiplerine Sağlanan Yardımlar ve Destekler
Dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin yararlanabileceği çeşitli devlet destekleri bulunmaktadır. Bu destekler kira yardımı, faiz desteği ve alternatif barınma çözümleri gibi farklı başlıklar altında toplanır. Hak sahiplerinin süreçten azami ölçüde yararlanabilmek için bu imkânları ayrıntılı biçimde incelemesi yerinde olur.
Dönüşüm kapsamında sunulan devlet destekleri
Devletin dönüşüm projeleri kapsamında sağladığı desteklerin amacı, hak sahiplerinin mağdur olmasının önüne geçmektir. 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat çerçevesinde sunulan başlıca yardımlar şunlardır:
- Vergi ve harç muafiyetleri: Tapu harcı, noter harcı ve damga vergisi başta olmak üzere pek çok harç ve vergiden muafiyet tanınmaktadır.
- Kira yardımı: Riskli yapılarda ve rezerv yapı alanlarında bulunan maliklere, belirlenen süre ve tutarlarda kira desteği verilmektedir.
- Faiz desteği: Dönüşüm projeleri için kullanılan kredilere, saptanan oranlarda faiz desteği sağlanmaktadır.
- Peşin taşınma yardımı: Kiracılar ile sınırlı ayni hak sahiplerine defaten taşınma yardımı yapılmaktadır.
- Gecekondu sahiplerine yönelik destek: Riskli yapı alanlarında belirlenen süre ve tutarlarda kira yardımı yapılabilmektedir.
Bu imkânlardan yararlanabilmek için hak sahiplerinin ilgili kurumlara başvuru yapması gerekmektedir.
Dönüşüm Sürecinde Karşılaşılan Hukuki Uyuşmazlıklar
Riskli alanlarda yürütülen dönüşüm, yalnızca fiziki bir yenileme faaliyeti değil aynı zamanda bir hukuk sürecidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde işleyen bu süreç, mülk sahipleri ve diğer hak sahipleri bakımından bir dizi hak ve sorumluluk doğurur. Uygulamada riskli alan kararları ile sürecin diğer idari işlemleri sıklıkla hukuki itiraza konu edilmektedir. Hak kaybı yaşanmaması için her aşamada hukuki önlem alınması ayrıca önem taşır.
Sürecin Hangi Aşamalarında Dava Açılabilir?
- Riskli alan kararlarının hukuka uygunluk zorunluluğu. Cumhurbaşkanınca alınan riskli alan kararlarının yürürlükteki mevzuatla uyumlu olması ve hukuki denetime elverişli biçimde tesis edilmesi gerekir. Yetki, konu, sebep, amaç ve şekil unsurlarından herhangi biri bakımından sakat olan kararlar, hak sahipleri açısından mağduriyet doğurabilir.
- Hukuka aykırılık halinde iptal davası. Karar hukuka aykırı ise; hak sahipleri, karardan etkilenen vatandaşlar ya da ilgili kurumlar Danıştaya başvurup iptal davası açarak işlemin ortadan kaldırılmasını isteyebilir. Bu yolun işletilebilmesi, aykırılığın ortaya konmasına ve dava açma süresine uyulmasına bağlıdır.
- Süreçteki diğer idari işlemler. Dönüşüm sırasında tesis edilen işlemler Cumhurbaşkanı kararıyla sınırlı değildir; TOKİ, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler ve diğer kamu kurumları da karar alabilir. Bu kararların da aynı beş unsur bakımından hukuka uygunluğu aranır.
Hangi Yargı Merciine Başvurulur?
Dönüşüm sürecinde hukuka aykırı bulunan idari işlemler bakımından yetkili yargı yeri, işlemin niteliğine göre değişir:
- Belediyeler, Bakanlık veya diğer kamu kurumlarınca tesis edilen işlemler için İdare Mahkemesi, Bölge İdare Mahkemesi ya da Danıştay nezdinde iptal davası açılabilir.
- Cumhurbaşkanınca alınan riskli alan kararları ise doğrudan Danıştay önünde iptal davasına konu edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli alan nedir ve nasıl belirlenir?
Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen ve zemin özellikleri ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ile mal kaybı tehlikesi barındıran bölgeler riskli alan sayılır. Belirlenmesi için başvuruya; teknik raporlar, koordinatlı sınırlandırma haritaları ve yerbilimsel etütler gibi belgeler eklenir.
Kimler riskli alan tespiti talebinde bulunabilir?
Bu yöndeki talep; Toplu Konut İdaresi (TOKİ), belediyeler ya da taşınmaz maliki sıfatını taşıyan gerçek ve tüzel kişilerce ileri sürülebilir. Başvurular Kentsel Dönüşüm Başkanlığına yöneltilir.
Riskli alan ilanına itiraz edilebilir mi?
Edilebilir. Karara karşı, tebliğ gününden başlayarak 30 gün içinde Danıştayda iptal davası açılabilir. Yargılama sırasında yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.
Riskli alanlarda taşınmaz sahiplerinin hakları nelerdir?
Maliklerin; taşınmazının değeri ölçüsünde yeni yapıda hak sahibi olma, kira yardımı alma ve düşük faizli kredi desteğinden yararlanma imkânı bulunur. Bunun yanında çoğunlukla karar alarak müteahhit seçebilir veya TOKİ ile anlaşma yapabilirler.
Riskli alanda dönüşüm süreci nasıl işler?
İlk adım riskli alan ilanıdır. Ardından planlama yapılır, değerler takdir edilir ve maliklerin katılımıyla proje netleşir. Uzlaşma sağlandığında tahliye ile yıkıma geçilir; yeni yapı tamamlanınca hak sahiplerine teslim edilir.
Riskli alandaki taşınmazların değeri nasıl belirlenir?
Değerleme; Kamulaştırma Kanunu ile Sermaye Piyasası Kurulunun öngördüğü standartlar esas alınarak, en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonunca yapılır. Maliklerin hak kaybına uğramaması için bu aşama titizlikle yürütülür.
Dönüşüm sürecinde devlet yardımları nelerdir?
Hak sahiplerinin yararlanabildiği başlıca kalemler; 18-48 ay arasında değişen kira yardımı, faiz desteği, noter ve tapu harcı muafiyeti ile taşınma yardımıdır. Taşınma yardımı kiracılara da yapılır.
Tahliye süresi ne kadardır, zorla tahliye mümkün müdür?
Maliklere tanınan tahliye süresi en az 15 ila 30 gündür. Uzlaşma sağlanamadığında noter bildirimiyle ek süre verilir. Yine de boşaltma yapılmazsa doğalgaz, su ve elektrik kesilerek zorla tahliyeye başvurulabilir.
Yıkımın ardından yeni bina nasıl yapılır?
Yıkımdan sonra malikler, arsa payı karşılığında bir müteahhitle sözleşme kurma ya da TOKİ ile anlaşarak dönüşümü sonuçlandırma yollarından birini seçebilir. Yeni binanın inşaat maliyeti mahsuplaşma esasına göre hesaplanır.
Riskli alan ilanına karşı haklar nasıl korunur?
Hak kaybını önlemek için tapu kayıtlarının güncel tutulması, devlet destekleri hakkında bilgi sahibi olunması ve sözleşmelerin her aşamasında profesyonel hukuki destek alınması gerekir.
İlgili Konular
Kentsel dönüşüm mevzuatının diğer başlıkları için şu konular incelenebilir:
- Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
- Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
- Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları
- Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
- Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı
Independent Legal Değerlendirmesi
Riskli alan uygulamasını yapı bazlı dönüşümden ayıran şey, kararın tek tek binalar yerine bölgenin bütünü hakkında verilmesidir. Bu nedenle malikin hukuki konumu, kendi taşınmazının teknik durumundan bağımsız olarak değişebilir; imar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulması, planlama kararları ve değer takdirleri doğrudan mülkiyet hakkının kullanımını etkiler. Uygulamada en sık görülen hata, sürecin yalnızca müteahhitle yapılacak pazarlıktan ibaret sanılması ve idari aşamaların gözden kaçırılmasıdır.
Riskli alan kararına karşı Danıştay önünde açılacak iptal davasının süreye tabi olduğu, buna karşılık planlama, değer takdiri ve tahliye gibi sonraki işlemlerin ayrı ayrı dava konusu edilebileceği unutulmamalıdır. Sürecin her aşamasında tebligatların ve ilanların tarihlerini kayıt altına almak, ileride ileri sürülecek taleplerin dayanağını oluşturur.
Somut bir dosyada özellikle şu başlıklara öncelik verilmesi yerinde olur:
- Riskli alan kararının yetki, sebep ve şekil unsurları bakımından incelenip dava süresinin hesaplanması
- Kıymet takdir komisyonu raporundaki değerin güncel piyasa verileriyle karşılaştırılması
- Salt çoğunluk kararına ilişkin tebligat ve muhtarlık ilanı sürelerinin belgelenmesi
- Yüklenici veya idare ile imzalanacak sözleşmede mahsuplaşma esaslarının açıkça düzenlenmesi
- Tahliye ve yıkım için tanınan sürelerin takvimlenip yıkım masraflarına ilişkin sorumluluğun izlenmesi
- Kira yardımı, faiz desteği ve harç muafiyeti başvurularının süresinde yapılması
Independent Legal, riskli alan ilanından yeni yapının tesliminde ortaya çıkan uyuşmazlıklara kadar kentsel dönüşüm sürecinin bütün aşamalarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.