Riskli yapı, hizmet ömrünü doldurmuş, taşıyıcı sisteminde ciddi zafiyetler barındıran ve doğal afetler karşısında yeterli dayanımı bulunmayan binaları anlatır. Bu nitelikteki yapılar, özellikle deprem anında çökme ihtimali taşıdığından can ve mal güvenliği açısından ağır bir tehdit oluşturur. Riskli yapı tespiti ise bir binanın güvenli olup olmadığının ortaya konulması amacıyla yürütülen, hem teknik hem hukuki boyutu bulunan bir değerlendirmedir. Uzman ekipler bu aşamada yapı üzerinde çeşitli test ve analizler gerçekleştirir. İnceleme sonunda bina riskli bulunursa, mevzuatın öngördüğü çerçevede güçlendirme, yıkım ya da yeniden inşa yollarından biri gündeme gelir.
Türkiye'nin deprem tehlikesi yüksek bir coğrafyada konumlanması, yapı güvenliğini kritik bir başlık haline getirmektedir. Riskli yapılara ilişkin değerlendirme, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ve belirli yasal prosedürler izlenerek yapılmaktadır.
Bu bilgi notunda riskli yapı kavramını ve tespit sürecini hukuki yönleriyle ele alıyor; malik ve hak sahiplerinin bu süreçteki yetki ve yükümlülüklerine yer veriyoruz.
Riskli Yapı Nedir?
"Riskli yapı" kavramının tanımı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 2. maddesinde yer almaktadır. Bu tanıma göre riskli yapı; riskli alanın içinde ya da dışında bulunmakla birlikte ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma yahut ağır hasar görme tehlikesi taşıdığı ilmî ve teknik verilerle ortaya konulan yapıdır.
Bir binanın bu statüye alınabilmesi için aranan ölçütler şunlardır:
- Ekonomik ömrünün sona ermiş olması
- Ağır hasar görme ya da yıkılma tehlikesinin bulunması
- Bu durumun bilimsel ve teknik verilere dayanılarak saptanmış olması
Söz konusu ölçütler, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde ayrıca ayrıntılandırılmıştır.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Tespit işlemi; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile ilgili yönetmelik hükümleri uyarınca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından lisans almış kuruluşlarca yürütülen teknik bir çalışmadır. Bu çalışmada bina; taşıyıcı sistem kontrolleri, malzeme analizleri, zemin etütleri ve mühendislik ölçümleri gibi farklı yöntemlerle incelenir.
Sürecin başlaması için maliklerden yalnızca birinin ya da kanuni temsilcisinin talepte bulunması yeterlidir. Talebin ardından yetkilendirilmiş uzman ekipler binayı yerinde inceleyerek taşıyıcı sistemin durumunu, malzeme kalitesini ve olası bir depremde yapının göstereceği performansı raporlar. Hazırlanan rapor ilgili idareye iletilir; onaylanması durumunda yapı riskli olarak tescil edilir. Bu tescilin ardından bina hakkında güçlendirme, yıkım veya yeniden inşa süreçleri başlatılır.
Hangi Yapılar Hakkında Tespit Yapılabilir?
Tespite konu olabilecek yapılar, 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin 1. fıkrasında açıkça belirlenmiştir:
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 7/1
"Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri; oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etme amaçlarına uygun yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yönelik kullanılan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar, riskli yapı tespitine konu edilemez."
Bu düzenleme, tespit yapılabilecek yapıların sınırını net biçimde çizmektedir. Kapsam içinde kalanlar; barınma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet amacıyla kullanılan yapılar ile hayvanların ya da eşyaların muhafazasına ayrılmış yapılardır.
Buna karşılık aşağıdaki yapılar tespite konu edilemez:
- Statik yönden bütünlüğünü yitirmiş ve kullanılamaz durumdaki yapılar
- İnşaatı sürmekte olup henüz kullanıma açılmamış yapılar
- Terk edilmiş, metruk hale gelmiş ya da herhangi bir amaçla kullanılmayan yapılar
Düzenlemenin önceliği, insanların fiilen yaşam alanı olarak kullandığı yapıların güvenliğinin sağlanmasıdır.
Tespiti Kimler Yaptırabilir?
Bir binanın riskli sayılabilmesi için öncelikle bu yönde bir tespit işleminin yapılmış olması gerekir. Tespitin usulü, 6306 Sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Anılan hükme göre tespit, ancak bir talep üzerine yapılabilir. Talep yetkisi şu kişi ve kurumlara tanınmıştır:
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare (belediyeler ya da il özel idareleri)
- Yapı malikleri veya kanuni temsilciler
Başkanlık ve idare, gerekli gördükleri hallerde tespiti resen yaptırma yetkisine de sahiptir.
Tespitin malikler eliyle yaptırılması
Talepte bulunma yetkisi ilk sırada yapı maliklerine aittir. Kanun bu yetkiyi yalnızca maliklere ve idareye tanıdığından; yapı üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hakka sahip olanlar ile kiracılar bu yönde talep ileri süremez.
Malikler, kendilerine ait yapının risk değerlendirmesini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak yaptırabilirler. Tespite ilişkin bütün masraflar maliklerin üzerindedir.
Tespitin idare eliyle yaptırılması
İdare, maliklere tespiti yaptırmaları için belirli bir süre tanıyabilir. Malikler bu süre içinde harekete geçmezse idare tespiti resen yaptırır ve doğan masrafı maliklerden tahsil eder. Tahsilat, maliklerin hisseleri oranında gerçekleştirilir.
Masraflara ilişkin olarak ilgililere idarece tebligat yapılır ve bu tutarların tebligatı izleyen bir ay içinde ödenmesi gerekir. Ödeme yapılmaması halinde idare, tahsil işlemini hukuki yollara başvurarak yürütebilir.
Bu düzenlemeler; tespit sürecinin kimin girişimiyle ve hangi koşullarda başlatılabileceğini belirlemekte, aynı zamanda süreçteki sorumlulukların paylaşımını netleştirmektedir.
Tespit Yapmaya Yetkili Kuruluşlar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 6. maddesi uyarınca riskli yapı tespitine yetkili kurum ve kuruluşlar şu şekilde sayılmıştır:
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- İdare (belediyeler veya il özel idareleri)
- Üniversiteler
- Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar ile kamu kurum ve kuruluşları
- İnşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kurum ve kuruluşlar
- Sermayesinin en az %40'ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler
- Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları
- Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişimine katkı sağlama konularında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları
Lisans sahibi kurum ve kuruluşlar, coğrafi bir sınırlamaya bağlı olmaksızın ülkenin her yerinde tespit yapabilir. Bu yetkinin kapsamı, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin ilgili maddelerinde ayrıntılı olarak gösterilmiştir.
Tespite İlişkin Raporlar
Riskli yapı tespit raporları; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde düzenlenen, lisanslı kuruluşların teknik analiz ve değerlendirmelerini içeren resmî belgelerdir. Bu belgeler hem tespit sürecinin temelini oluşturur hem de sonraki idari ve hukuki işlemlerde belirleyici rol üstlenir.
Raporun içeriği. Yapının risk durumunu ortaya koyan rapor şu bilgileri kapsar:
- Taşıyıcı sistemin mevcut durumu
- Yapının genel tanımı ve teknik özellikleri
- Yapılan risk analizinin sonuçları
- Binanın riskli sayılmasını gerektiren bilimsel ve teknik veriler
- Gerekli görülmesi halinde önerilen müdahale yöntemleri (güçlendirme veya yıkım gibi)
Rapor ilgili idareye sunularak incelemeye alınır; herhangi bir eksiklik saptanmazsa yapının resmen "Riskli Yapı" statüsüne geçirilmesi süreci başlar.
Tespit Masrafları
Riskli yapı tespitine ilişkin masraflar şehirden şehire değişkenlik gösterebilmektedir. 6306 sayılı Kanun uyarınca bu giderler, tespiti talep eden malikler tarafından üstlenilir. Tespit kat malikleri kurulunun kararıyla yaptırılmışsa masraflar tüm kat malikleri arasında bölüştürülür.
Riskli Yapı Kararı ve Doğurduğu Sonuçlar
Riskli yapı kararı; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda, yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşların düzenlediği teknik raporlara dayanılarak tesis edilen idari bir karardır.
İdarenin Karar Vermesi
İdare, lisanslı kuruluşun sunduğu raporu ayrıntılı biçimde inceleyerek yapının "riskli yapı" kapsamına girip girmediğini değerlendirir. Bu inceleme sırasında denetlenen hususlar şunlardır:
- Raporun mevzuata uygun düzenlenip düzenlenmediği
- Yapının mevcut durumu ile teknik analizlerin isabetli olup olmadığı
- Risk değerlendirmesinin bilimsel ve teknik verilere dayandırılıp dayandırılmadığı
Raporun idarece onaylanması halinde yapı resmen "Riskli Yapı" statüsüne alınır. Bu statü, binanın kanunen riskli kabul edildiğini ve gerekli idari işlemlerin başlatılacağını gösterir.
Maliklere Bildirim
Tespite ilişkin karar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 3. maddesi gereğince yapı maliklerine ve ilgili hak sahiplerine duyurulur.
6306 Sayılı Kanun m. 3
"…ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir."
Kanundaki bu düzenleme uyarınca bildirim iki koldan yürütülür.
Elektronik tebligat:
- Maliklere e-Devlet Kapısı aracılığıyla bildirim yapılır.
İlanen tebligat:
- Yapıya ilişkin bilgiler, Başkanlığın internet sayfasında ayrıca 15 gün boyunca yayımlanır.
- Tespit bilgilerini içeren tutanak doğrudan binaya asılır.
- Aynı içerik, muhtarlıkta 15 günlük süreyle ilana çıkarılır.
Bu ilanların tamamlanmasıyla birlikte, muhtarlıktaki ilanın son günü itibarıyla maliklere ve ayni ile şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış kabul edilir.
Değerlendirme ve dikkat edilmesi gereken noktalar
Riskli yapı tespitine özgü bu tebligat rejimi, genel tebligat usulleriyle karşılaştırıldığında hayli sıra dışı ve sınırlayıcıdır. İlan ve elektronik bildirim yöntemleri hak sahiplerinin bilgilenmesini bir ölçüde sağlasa da, e-Devlet erişimi ve ilanen tebligata ulaşmadaki güçlükler dikkate alındığında hak kaybı doğurma potansiyeli taşımaktadır.
Bu nedenle sürece dahil olan herkesin bildirim usul ve esaslarını yakından izlemesi, yasal süreleri gözden kaçırmaması büyük önem taşır. İtiraz hakkının kullanılabilmesi, bildirimin resmiyet kazandığı anın doğru saptanmasına bağlıdır.
Tapu Kaydına Şerh Konulması
Rapor onaylandıktan sonra yapı, tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü bu bildirim üzerine, ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine yapının "Riskli Yapı" statüsünde olduğuna dair şerhi işler.
Şerhin sağladığı sonuçlar şunlardır:
- Üçüncü kişilerin bilgilendirilmesi. Riskli yapı statüsü, taşınmazı satın almak ya da üzerinde işlem yapmak isteyen üçüncü kişilerce görülebilir hale gelir. Böylece kötü niyetli işlemlerin ve iyiniyet savunmalarının önü kesilir.
- Hak sahiplerine bildirim yapılması. Tapu müdürlüğü, işlediği şerhi taşınmaz üzerinde hak sahibi konumundaki maliklere duyurur.
Bu karar, yapının durumuna somut bir hukuki statü kazandırarak hem mülkiyet haklarının korunmasına hem de güvenli yaşam alanlarının oluşturulmasına hizmet eder.
Tespitin Kesinleşmesinden Sonra Alınabilecek Kararlar
Tespit; süresinde itiraz edilmemişse, dava yoluna gidilmemişse ya da yapılan inceleme neticesinde başvuru veyahut dava reddedilmişse kesinlik kazanır. Kesinleşmenin ardından hem maliklerin hem de idarenin belirli kararları alma yetkisi doğar. Mevzuat bu aşamada üç temel karara imkân tanımaktadır.
Maliklerce Alınabilecek Kararlar
Güçlendirme kararı
Güçlendirme, yapının riskli statüye girmesine yol açan sorunların teknik yöntemlerle giderilmesini amaçlar. Kararın hayata geçirilebilmesi, aşağıdaki aşamaların hiçbiri atlanmadan tamamlanmasına bağlıdır:
- Güçlendirmenin teknik açıdan yapılabilir olduğunun saptanması
- Güçlendirme yönünde karar alınması
- Güçlendirme projesinin hazırlanıp ilgili idarenin onayına sunulması
- Aranan ruhsatların temin edilmesi
Bütün aşamalar tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak riskli yapı şerhinin kaldırılması istenebilir.
Yıkım kararı
Riskli statüdeki binalar bakımından asıl kural yıkımdır. Maliklerin yıkım yönünde karar alabilmesi, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun onayına bağlıdır. Yönetmelik m.8/2 uyarınca izlenen yol şudur:
- İdare maliklere 90 günden az olmamak üzere süre tanır.
- Yapının bu süre içinde tahliye edilip yıkılması gerekir.
- Yapının boşaltıldığına ve elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığına ilişkin belgelerin sunulması istenir.
Tanınan süre içinde yıkım yapılmazsa idare yıkımı resen gerçekleştirir ve masrafları maliklerden tahsil eder.
Yeniden inşa kararı
Yapı yıkıldıktan sonra malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla yeniden inşa yönünde karar alabilir. Bu karar iki hususu kapsar:
- Yeniden inşanın kim tarafından üstleneceğinin belirlenmesi
- İnşaat maliyetlerinin nasıl karşılanacağına ilişkin sürecin düzenlenmesi
İdarece Alınabilecek Kararlar
Kamulaştırma kararı
Riskli yapı hakkında idarenin başvurabileceği yollardan biri kamulaştırmadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73/5, dönüşüm alanlarında yer alan yapıların kamulaştırılmasında esas olanın anlaşma yolu olduğunu ortaya koyar. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8/1 hükmü de öncelikle satın alma usulünün işletilmesini öngörmektedir.
Acele kamulaştırma kararı
Riskli yapılar bakımından acele kamulaştırma yoluna da başvurulabilir. 6306 sayılı Kanun m.6/2 uyarınca:
- Binası yıkılmış bir arsada, maliklere tebligat yapılmasından itibaren 30 günlük süre içinde salt çoğunlukla uzlaşma sağlanamamışsa,
- Gerçek kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ ya da idare acele kamulaştırma yoluna gidebilir.
Yıkım kararı
Yıkım yükümlülüğü ilk olarak maliklere aittir. Malikler tanınan süre içinde bu yükümlülüğü yerine getirmezse sorumluluk idareye intikal eder. Riskli binalar kamu güvenliği açısından tehdit oluşturduğundan, tehlikeyi bertaraf etmek idarenin yasal ödevidir.
Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıkım Süreci
Tespitin kesinleşmesi; itiraz süresinin kullanılmaması ya da yapılan itirazın reddedilmesiyle gerçekleşir. Kesinleşmenin ardından, yapının yıkılması yönünde ilgili müdürlükçe idareye talep iletilir ve boşaltma ile yıkım aşaması işlemeye başlar.
- Tanınan süre: İdare, riskli binada oturanlara boşaltma ve yıkım için 90 günden az olmayan bir süre verir. Bu süre yalnızca bir kez tanınır; malikten beklenen, aynı zaman diliminde taşınmazı boşaltıp yıkımı üstlenmesidir. Yönetmelik m.8/2 uyarınca süre dolduğunda tahliye ya da yıkım gerçekleşmemişse, idare yıkımı resen yapma yetkisini kullanabilir.
- Altyapı hizmetlerinin durdurulması: Süresi içinde boşaltma veya yıkım yapılmamışsa idare, söz konusu yapılara verilen doğalgaz, su ve elektrik hizmetlerinin kesilmesini ilgili kurumlardan ister. Bu işlem öncesinde yapı üzerindeki hak sahiplerinin görüşü alınır ve kendilerine bilgi verilir.
- Riskli yapı şerhinin kaldırılması: Yapının yıkılıp taşınmazın arsa niteliği kazanmasının ardından, tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilir. İşlem, hak sahiplerinin talebi ya da idarenin bildirimi üzerine yapılır.
Karara İtiraz Yolu Açık mıdır?
Yapılan tespite karşı, malikler ya da kanuni temsilcileri on beş günlük süre içinde itirazda bulunabilir. İtiraz, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne; yetki devri yapılmışsa ilgili idareye (belediye ya da il özel idaresi) yöneltilir.
Süresi geçtikten sonra yapılan itirazlar ile malik sıfatı taşımayan kişilerce ileri sürülen itirazlar reddedilir. İtirazın yerinde görülmesi durumunda karar yeniden ele alınır ve tapu kayıtlarında gereken düzeltmeler yapılır.
İtirazın Reddi Halinde Dava Açılabilir mi?
İdare, riskli yapı kararına yöneltilen itirazı reddederse; malikler ile yasal hak sahiplerine, ret kararının kendilerine tebliğ edildiği günden başlayarak 30 günlük bir dava açma süresi tanınır. Bu süre içinde idari yargı yoluna gidilebilir.
İlgili Konular
Kentsel dönüşüm mevzuatının diğer başlıkları için şu konular incelenebilir:
- Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
- Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları
- Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
- Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı
Independent Legal Değerlendirmesi
Riskli yapı tespitinde uygulamanın en kırılgan noktası, teknik rapordan çok tebligat rejimidir. Tespitin muhtarlık ilanının son günü tebliğ edilmiş sayılması, hak sahibi fiilen haberdar olmasa dahi on beş günlük itiraz süresini işletmeye başlatır. Bu yapı, özellikle taşınmazından uzakta yaşayan veya e-Devlet bildirimlerini düzenli izlemeyen malikler bakımından ciddi bir hak kaybı riski doğurmaktadır. Sürenin kaçırılması yalnızca itiraz imkânını değil, ardından gelen 30 günlük dava hakkını da fiilen etkisiz kılabilir.
İkinci kritik başlık, tespitin sonuçlarının mülkiyet üzerinde yarattığı tasarruf kısıtıdır. Tapu kütüğüne işlenen şerh, taşınmazın devrini hukuken engellemese de değerini ve alıcı nezdindeki konumunu doğrudan etkiler. Bu nedenle tespit süreci, yalnızca yıkım ihtimali açısından değil taşınmazın ekonomik geleceği bakımından da değerlendirilmelidir.
Somut bir dosyada gözetilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Tespit talebinin malik ya da kanuni temsilci sıfatını taşıyan kişilerce yapıldığının doğrulanması
- Muhtarlık ilanının başlangıç ve bitiş tarihlerinin belgelenerek itiraz süresinin hesaplanması
- Lisanslı kuruluş raporundaki ölçüm ve analiz yönteminin teknik yönden denetlenmesi
- Güçlendirme seçeneğinin teknik olarak mümkün olup olmadığının erken aşamada araştırılması
- Yıkım için tanınan 90 günlük sürenin ve resen yıkım masraf sorumluluğunun takip edilmesi
- Yıkım tamamlandığında beyanlar hanesindeki şerhin terkini için başvuruda bulunulması
Independent Legal, riskli yapı tespitinden tespitin kesinleşmesine ve sonrasındaki yıkım, kamulaştırma ile yeniden inşa aşamalarına kadar kentsel dönüşüm sürecinin bütününde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.