Aktif fay hatlarının üzerinde konumlanmış bir ülke olan Türkiye'de deprem, yapı stokunu doğrudan ilgilendiren sürekli bir tehdittir. Yaşını doldurmuş ve dayanımı düşük binalar bu tehdidi katmerlendirmektedir. Depremin yol açacağı yıkımı sınırlamak ve güvenli yaşam alanları oluşturmak amacıyla riskli yapılarda dönüşüm mekanizması hayata geçirilmiş, yenileme sürecini yönetecek hukuki altyapı ayrıca düzenlenmiştir.
Tespit çalışmasından tahliyeye, maliklere tanınan haklardan devletin sağladığı teşviklere kadar uzanan bu süreç, teknik ve hukuki halkaların iç içe geçtiği çok aşamalı bir yapı arz eder. Ortaya çıkan hak ve yükümlülükler yalnızca bina sahiplerini değil, yapıda oturan kiracıları da ilgilendirir.
Bu bilgi notunda dönüşüm sürecinin hukuki çerçevesini, başvuru yollarını ve aşamalarını sırasıyla ele alıyor; her halkada gözden kaçtığında hak kaybına yol açabilecek noktalara ayrıca değiniyoruz.
Riskli Yapı Tespiti ve İlgili Hukuki Süreçler
Riskli yapıların belirlenmesi, boşaltılması ve yeniden inşası 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Dönüşüm, yalnızca fiziki bir yenilenme faaliyeti değildir; her aşamada hukuki usullerin titizlikle izlenmesini gerektiren kademeli bir uygulamadır.
Riskli Yapı Kavramı
Riskli yapı; ekonomik ömrünü doldurmuş ya da ağır hasar görme veya yıkılma tehlikesi taşıdığı ilmî ve teknik verilerle ortaya konulmuş yapıları ifade eder. Bir binanın dönüşüme konu edilebilmesi için şu ölçütlerden en az birinin gerçekleşmesi aranır: yapının ağır hasar görme ya da yıkılma tehlikesi altında bulunması, ekonomik ömrünü tüketmiş olması ve bu hususlardan birinin bilimsel ve teknik verilere dayanılarak saptanmış olması.
Tespit, binaya çıplak gözle bakılarak yapılan bir değerlendirme değildir. Mühendislik raporları, zemin etütleri ve teknik analizler bir arada değerlendirilir. Süreç, mevzuatın öngördüğü usule uygun olarak yetkili kurum ve kuruluşlarca yürütülür.
Tespite Konu Edilebilecek Yapılar
Hangi yapıların tespite konu olabileceği, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 7/1. maddesinde açıkça gösterilmiştir. Düzenleme, tespit yapılabilecek yapıların çerçevesini daraltmıştır. Yönetmeliğe göre tespit; insanların yaşamlarını sürdürdüğü yapılar, hayvanların barındırıldığı yapılar ve eşyaların korunması amacıyla kullanılan yapılar bakımından gerçekleştirilebilir.
Buna karşılık henüz tamamlanmamış olup içinde oturulmayan inşaat halindeki yapılar ile terk edilmiş ve kullanılmayan metruk yapılar tespit kapsamı dışında bırakılmıştır.
Tespiti Talep Etme Yetkisi
Tespit kural olarak yapı malikleri ya da kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamışsa bu yetki arsa payı sahibine geçer.
Süreci başlatabilecek tek merci malikler değildir; yetkili idareler de devreye girebilir. Başkanlık ya da ilgili idare maliklere süre tanıyarak tespiti yaptırmalarını isteyebilir. Tanınan süre içinde malikler harekete geçmezse tespit, Başkanlık veya İdare tarafından resen yapılır. Başkanlığın, ilgili idarelere süre vererek tespiti yerine getirmelerini talep etmesi de mümkündür. Bu düzenlemelerin amacı, sürecin hızlı ve etkin biçimde ilerlemesini güvence altına almaktır.
Tespitin Maliklere Bildirilmesi
Bildirim usulü 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kurallara tabidir ve hak sahiplerinin süreçten haberdar edilmesini amaçlar.
İlk adımda, yetkili idare veya lisanslı kuruluşça hazırlanan tespit raporu ilgili müdürlüğe gönderilir. Rapor eksiksiz bulunursa onaylanır ve en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğüne işlenir; böylece taşınmazın riskli olduğu resmî kayıtlara geçer. Bunun ardından hak sahiplerinin bilgilendirilmesi aşamasına geçilir.
Tebligat şu yöntemlerle gerçekleştirilir:
- Başkanlığın internet sitesinde konuya ilişkin duyuru yayımlanması
- Maliklere E-Devlet Kapısı üzerinden bildirim gönderilmesi
- Tebligat yerine geçmek üzere Ek-6 tutanağının yapıya asılması
- Konunun muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi
Tespite İtiraz ve Dava Yolu
Alınan tespit raporunun gerçek durumu yansıtmadığı kanaatinde olan hak sahipleri, hem idari itiraz hem de yargı yoluna başvurabilir. Aşağıda bu iki yola ilişkin temel bilgiler yer almakta olup, konunun ayrıntısı "Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası" başlıklı çalışmada ele alınmaktadır.
İdari İtiraz
Bir bina riskli yapı olarak tespit edildiğinde durum tapu kütüğüne işlenir ve maliklere tebliğ edilir. Malikler veya kanunî temsilcileri, tebliğ tarihini izleyen 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz mercii Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'dür; bu müdürlüğün bulunmadığı illerde başvuru Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yapılır. Başkanlık yetki devrinde bulunmuşsa itirazlar belediyelere ya da il özel idarelerine de yöneltilebilir.
İtirazları incelemek üzere Başkanlıkça teknik heyetler kurulur. Heyet, yalnızca itiraz dilekçesinde ileri sürülen gerekçelerle bağlı kalmaz; raporun hukuka ve teknik gerekliliklere uygunluğunu bütünüyle denetler. Gerekli düzeltmelerin ardından yapının riskli olup olmadığı hakkında nihai karar verilir ve sonuç itiraz sahibine bildirilir.
Heyetin verdiği karar kesindir; aynı yapı için başka bir malikin yaptığı ikinci bir itiraz dikkate alınmaz.
İdari Yargıda Dava Açılması
Riskli yapı tespitine ilişkin kararlar idari işlem niteliği taşıdığından yargısal denetime açıktır. T.C. Anayasası'nın 125. maddesi uyarınca malikler, itirazlarının reddi üzerine veya doğrudan tespit raporuna karşı idari dava açabilir.
Dava açma süresi. İtirazın reddedildiği ya da tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması halinde dava hakkı ortadan kalkar.
Dava açabilecek kişiler. Yetki, taşınmazın mülkiyetine sahip maliklere, yasal temsilcilere ve mirasçılara tanınmıştır. Kiracılar ile ayni hak sahiplerinin dava açma imkânı bulunmamaktadır.
Doğrudan dava açma. İtiraz aşamasının sonucu beklenmeden doğrudan dava yoluna gidilebilir. Dava; işlemi yapan idarenin yetkisiz olması, bilimsel dayanakların eksikliği veya işlemin hukuka aykırılığı gerekçeleriyle açılabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme. Tespite ilişkin iptal davalarında görev idare mahkemesine aittir; yetkili mahkeme ise yapının bulunduğu yerin idare mahkemesidir.
Yürütmenin durdurulması. İptal davasıyla birlikte maliklerin yürütmenin durdurulmasını talep etme hakkı vardır. Bu karar, tahliye veya yıkım gibi işlemleri geçici olarak askıya alır. Mahkeme, işlemin hukuka aykırılığı ile telafisi güç zarar koşullarını birlikte değerlendirerek karar verir.
Dönüşüm Kararı ve Maliklerin Ortak İradesi
Süreç, maliklerin birlikte aldığı kararlar doğrultusunda biçimlenir. Aşama, toplantı çağrısıyla başlar ve projeye ilişkin kararların alınmasıyla sürer. Karara katılmayan maliklere resmî tebligat yapılır ve hakları konusunda bilgilendirilirler. Sürecin şeffaf ve hukuka uygun ilerlemesi bakımından tebligat usullerine uyulması belirleyicidir. Yıkım, güçlendirme veya yeniden yapım gibi seçenekler arasında tercih, maliklerin ortak iradesiyle yapılır.
Toplantının Yapılması ve Karar Yeter Sayısı
Riskli yapı kararı kesinleşip tapu kütüğüne işlendikten sonra kat maliklerinin bir araya gelerek dönüşümün nasıl yürütüleceğine karar vermesi zorunludur. Karar, maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) ile alınır.
Toplantı Davetinin Usulü
Riskli yapı statüsündeki binalarda süreci başlatmak için kat maliklerinin toplantıya çağrılması gerekir. 6306 sayılı Kanun bu konuda özel bir hüküm getirmemiş olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri kıyasen uygulanabilir.
Çağrı usulüne ilişkin esaslar şöyledir:
- Çağrıya yetkili olanlar: Toplantı çağrısı yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin en az üçte biri tarafından talep edilebilir.
- Bildirimin zamanı ve şekli: Kat maliklerine, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bildirim ulaştırılmalıdır. Bildirim çağrı yoluyla veya taahhütlü mektupla yapılır.
- Gündemin açıklanması: Çağrı metninde toplantının amacı ve görüşülecek gündem maddeleri açıkça gösterilmelidir.
Çağrı usulüne aykırı biçimde yapılan bir toplantının geçerliliği Sulh Hukuk Mahkemesi denetimine tabidir. Davet yazısında, toplantının riskli yapı kararı doğrultusunda yapılacak dönüşüm düzenlemelerini görüşmek üzere düzenlendiği açıkça belirtilmelidir.
Davetin ulaştırılmasında şu üç yöntemden biri kullanılabilir: tüm paydaşlara imza karşılığı verilecek yazılı çağrı, taahhütlü mektupla gönderim veya gerektiğinde noter aracılığıyla bildirim.
Toplantıda Alınabilecek Kararlar
Tespitin kesinleşmesinin ardından binanın geleceği, kat maliklerinin salt çoğunluğuyla (%50 +1) karara bağlanır. Bu toplantı, sürecin seyrini belirleyen en kritik aşamadır. Gündeme gelebilecek kararlar şunlardır:
- Yapının güçlendirilmesi ya da yeniden inşa edilmesi yönünde tercih yapılması,
- Yeni projenin ve kat planlarının şekillendirilmesi,
- Yüklenicinin belirlenmesi ve sözleşme koşullarının kararlaştırılması,
- Finansmanın nasıl sağlanacağı ile devlet desteklerinden yararlanılması,
- Yıkımın planlanması ve geçici barınma düzeninin kurulması,
- Karara katılmayan malikler bakımından yapılacak işlemlerin belirlenmesi,
- Dönüşüme katılmayan maliklerin arsa paylarının satışa çıkarılması.
Karara Katılmayan Maliklere Yapılacak Tebligat
Alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif -ya da teklifin incelenebileceği yer- karara katılmayan maliklere, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesi uyarınca aşağıdaki usullerden biriyle bildirilir:
- Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olan malikler bakımından → elektronik tebligat yoluyla
- Böyle bir adres bildirmemiş malikler bakımından → noter aracılığıyla
- Riskli yapılarda → Ek-8 formu düzenlenerek ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle
- Riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında → Ek-10 formu düzenlenerek ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle
Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satışı
Karar alındıktan sonra, katılmayan maliklere "Ortak Karar Protokolü" biçiminde düzenlenmiş karar tutanağı noter eliyle tebliğ edilir. Tebliğde maliklere 15 günlük süre tanınır ve bu süre içinde kararı benimsemedikleri takdirde arsa paylarının açık artırmaya çıkarılacağı bildirilir.
Yasal 15 günlük süre içinde kararı ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri belirlendikten sonra bu değerin altında kalmamak kaydıyla, anlaşmaya varan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
Açık Artırmanın İşleyişi
Açık artırmanın yeri ve zamanı, Tebligat Kanunu hükümlerine uygun biçimde bütün maliklere duyurulur. Artırmaya yalnızca "Ortak Karar Protokolü"nü imzalamış malikler ya da kanuni temsilcileri katılabilir. Karara katılmamış olan malik, artırma yapılmadan önce protokolü imzalayarak satış sürecinin dışında kalabilir.
Satışa Karşı Başvuru Yolları
Sürece katılmayan malik, payının satışına itiraz edebilir. İtirazın dayanakları genellikle iki başlıkta toplanır:
- Bedelin rayicin altında belirlenmesi: Satış bedelinin adil olmayan bir düzeyde saptandığı kanaatindeki malik mahkemeye başvurabilir.
- Satışın usule aykırı yürütülmesi: İşlem hukuka uygun biçimde gerçekleştirilmemişse malik, satışın iptalini talep edebilir.
Bedelin eksik hesaplandığının anlaşılması halinde mahkeme, aradaki farkın eski malike ödenmesine hükmedebileceği gibi satış işlemini iptal de edebilir.
Pay satışına ilişkin başvurular idari işlem niteliği taşıdığından, tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıya taşınabilir. Buna karşılık bedel tespiti gibi işlemler tek başına dava konusu yapılabilecek nitelikte değildir.
Malikler ayrıca üst makama başvurarak idari işlemin değiştirilmesini ya da kaldırılmasını isteyebilir. Bu başvuru, dava açma süresini durdurur.
Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkımı
Tespitin kesinleşmesi; itiraz süresinin kullanılmaması ya da yapılan itirazın reddedilmesiyle gerçekleşir. Kesinleşmenin ardından ilgili müdürlük, yapının yıkılması için idareye talepte bulunur ve tahliye ile yıkım süreci başlar.
Tahliye Süresi ve Maliklerin Yükümlülükleri
İdare, riskli yapıda oturanlara tahliye ve yıkım için en az 90 günlük bir süre verir. Bu süre bir defaya mahsus tanınır; yapı sahiplerinin süre içinde taşınmazı boşaltması ve yıkımı üstlenmesi beklenir. Yönetmelik m.8/3 uyarınca sürenin sonunda tahliye gerçekleşmemiş ya da yıkım yapılmamışsa idare, yıkımı resen yapma yetkisini kullanır.
Tahliye süresi içinde elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi istenebilir; ilgili kamu kurumları bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tahliyeyi engelleyen malikler hakkında suç duyurusunda bulunulması ve cezai yaptırım uygulanması da mümkündür.
Zorla Tahliye Uygulaması
Malikler verilen süre içinde tahliyeyi gerçekleştirmezse zorla tahliye süreci işletilebilir. Mülki idare amiri, kolluk kuvvetinin desteğiyle yapıya girilmesini sağlayabilir; kapalı alanlar açılabilir. Uygulama, gerekli yazılı izinler alınarak ve güvenlik tedbirleri eşliğinde yürütülür.
Tahliyeye direnilmesi halinde engelleyen kişiler hakkında tutanak düzenlenir ve suç duyurusunda bulunulur. Kolluk desteğiyle yürütülen tahliye, kamu güvenliğinin sağlanması bakımından önem taşıyan bir prosedürdür.
Yıkılan Yapının Yerine Yeni Bina Yapılması
Yıkımın tamamlanmasının ardından geriye kalan arsa üzerinde inşaat sözleşmesi kurulması yönünde karar alınabilir. Uygulamada en sık tercih edilen yöntem, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmesidir. Bununla birlikte taraflar, diledikleri koşullarla farklı inşaat sözleşmeleri de kurabilirler.
Yüklenici Seçimi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa sahiplerinin bu aşamadaki en belirleyici tercihi, yüklenicinin seçilmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasıdır. Söz konusu sözleşme yükleniciye, arsa sahibi adına inşa edeceği binadaki bağımsız bölümler karşılığında arsa üzerindeki payları edinme imkânı verir.
Bu sözleşme şekil şartına tabidir; geçerli olabilmesi için noter huzurunda ya da tapuda düzenlenmesi gerekir. Aksi halde sözleşme hukuken geçersiz sayılır.
Sözleşmede yer alması gereken temel yüklenici borçları şunlardır: inşaatın fen ve bilim kurallarına uygun biçimde tamamlanması, inşaat ruhsatının alınıp kat irtifakının kurulması ve bağımsız bölümlerin kararlaştırılan süre içinde teslim edilmesi.
Yüklenicinin borçları kanuni zorunluluklarla sınırlı değildir. Tarafların anlaşmasıyla sözleşmeye ek taahhütler de eklenebilir.
Kararlaştırılabilecek ek yükümlülükler:
- Teminat ve güvence sağlanması: Yüklenici, inşaatı belirlenen sürede bitirememesi halinde cezai şart ödemeyi üstlenebilir; ayrıca banka teminat mektubu vererek mali güvence sunabilir.
- Barınma desteği: İnşaat boyunca maliklerin mağdur olmaması için geçici konut tahsisi ya da kira yardımı kararlaştırılabilir.
- Malzeme ve kalite şartları: Belirli kalite standartlarını karşılayan malzemelerin kullanılması ve inşaatın teknik şartnameye uygun yürütülmesi sözleşmeye şart olarak konulabilir.
- Mimari tercihlere uyum: Kat planlarının veya daire içi düzenlemelerin maliklerin talepleri doğrultusunda belirli kriterlere göre şekillendirilmesi kararlaştırılabilir.
- Ortak ve sosyal alanlar: Site niteliğindeki projelerde otopark, çocuk oyun alanı, spor salonu ya da sosyal tesis yapımı yükleniciye ek borç olarak yüklenebilir.
- Teslim takvimi ve gecikme yaptırımı: İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilmesi taahhüt edilebilir; gecikme halinde maliklere günlük cezai tazminat ödenmesi öngörülebilir.
- Yapı tamamlama sigortası: İnşaatın bitirilememesi ya da eksik veya ayıplı teslim ihtimallerine karşı sigorta yaptırılması sözleşmeye dahil edilebilir.
- Garanti ve bakım taahhüdü: Yüklenici, teslimden sonra belirli bir süre boyunca yapıda ortaya çıkacak kusurları gidermeyi üstlenebilir.
Bu tür ek taahhütlerin metne yerleştirilmesi, maliklerin haklarını güvence altına alarak projenin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar. Yüklenici seçiminde teknik yeterlilik kadar mali yeterlilik de gözetilmeli, sözleşme hukuki danışmanlık eşliğinde hazırlanmalıdır.
Yeni Proje Karşısında Maliklerin İtiraz Hakları
Dönüşümde maliklerin haklarının korunması ve sürecin adil biçimde yürütülmesi büyük önem taşır. Yeni bir inşaat projesine başlanırken yüklenici ile kurulan sözleşmenin, malikleri koruyacak biçimde titizlikle hazırlanması gerekir. Buna karşın kimi hallerde sözleşme hükümleri malikler bakımından ağır yükler doğurabilir, taraflar arasında eşitsizlik yaratabilir veya hukuka aykırılık taşıyabilir. Bu gibi durumlarda malikler itiraz haklarını kullanarak anlaşmanın yeniden gözden geçirilmesini isteyebilir.
Maliklerin dayanabileceği başlıca itiraz sebepleri:
- Dengesiz ve hakkaniyetsiz hükümler: Malikler aleyhine adaletsiz veya ağır yükümlülükler getiren maddeler, hak kaybına yol açabilecek paylaşım ve ödeme koşulları, yalnızca yükleniciye tek yanlı avantaj sağlayan düzenlemeler.
- Ölçüsüz mali yük getiren maddeler: Maliklerin finansal yükünü makul sınırların ötesine taşıyan ödeme koşulları ile gecikme halinde yükleniciye hiçbir yaptırım uygulanmazken zararı maliklerin üzerinde bırakan hükümler.
- Geçerliliği sakatlayan eksiklikler: Yeterli imza sayısına ulaşılmadan kurulan sözleşmeler, salt çoğunluk (%50+1) sağlanmadan sözleşmeye taraf olunması ve bazı maliklerin iradesi dışında sözleşme kapsamına dahil edilmesi.
Malikler, eşitsiz veya hakkaniyetle bağdaşmayan hükümlerin iptali için Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Mahkeme, hükümlerin adil olup olmadığını ve maliklerin haklarının ihlal edilip edilmediğini inceler. İhlalin varlığı halinde ilgili maddelerin iptaline ya da daha dengeli bir içeriğe kavuşturulmasına karar verilebilir.
İmza sayısı bakımından geçersizlik taşıyan sözleşmelerde ise mahkeme, metnin bütünüyle iptali veya yeniden değerlendirilmesi yönünde hüküm kurabilir.
Hak Sahiplerine Sağlanan Devlet Destekleri
Dönüşüm sürecinde riskli yapı nedeniyle mağduriyet yaşayan hak sahipleri için çeşitli destek ve teşvikler öngörülmüştür. Bu araçlar, hak sahiplerinin yaşam koşullarını iyileştirmeyi ve daha güvenli, sürdürülebilir bir çevrede yaşamalarını sağlamayı amaçlar ve belirli koşullara bağlı olarak kullandırılır. Destek yelpazesi kira yardımından finansal teşviklere, vergi muafiyetlerinden geçici konut ve işyeri tahsisine kadar uzanır. Bu imkânlar, projelerin verimliliğini artırması ve sürecin başarıyla tamamlanmasına katkı sunması bakımından önem taşır.
Kira Yardımı ve Başvuru Usulü
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdan tahliye edilen malikler ile kiracılara sağlanan desteklerin başında kira yardımı gelir. Bu destek, özellikle riskli alanlarda yaşayanların geçici barınma ihtiyacını karşılamaya yöneliktir. Uygulamanın esasları şu şekildedir.
Başvuru süresi ve mercii:
- Başvurunun, tahliye tarihinden ya da yapının yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir.
- Başvurular ilgili Belediye veya Müdürlük aracılığıyla yapılır.
Yardımın süresi:
- Başvurunun kabulü halinde hak sahiplerine 18 aya kadar kira yardımı yapılabilir.
- Riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında bu süre 48 aya kadar uzayabilir.
Aranan koşullar:
- Başvuru sahibinin riskli yapıda ikamet ediyor olması gerekir.
- Başvurunun uygun bulunması ve hak sahipliğinin doğrulanması aranır.
Yararlanabilecek kişiler:
- Malikler, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kapıcı dairesinde oturanlar destekten yararlanabilir.
- Ödenecek tutar ile yardımın süresi, başvuranın hak sahipliği türüne göre farklılaşabilir.
Tutarın belirlenmesi ve ödeme:
- Yardım miktarı, A.R.A.A.D. Bilgi Sistemi üzerinden yürütülen işlemlerle tespit edilir.
- Ödemeler, belirlenen kira tutarı esas alınarak yapılır.
Dönüşüm Kredisi ve Diğer Finansal İmkânlar
Hak sahiplerine sunulan finansal destekler, riskli yapıların yenilenmesinde belirleyici bir rol oynar. Bunlar arasında en yaygın kullanılanı devlet destekli faiz indirimli kredilerdir.
Kredinin niteliği:
- Kentsel dönüşüm kredisi, riskli yapıların yenilenmesi amacıyla kullandırılan devlet destekli bir kredi türüdür.
- Kredi düşük faizle sunulmakta olup başvurular 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi çerçevesinde yapılır.
Başvuru koşulları:
- Öncelikle riskli yapı tespitinin yaptırılmış olması gerekir.
- Başvuru süreci, belirlenen faiz oranları üzerinden finansman sağlanacak şekilde yürütülür.
Vade ve faiz oranları:
Krediye ve faiz desteğine ilişkin esaslar Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenmekte olup her yıl değişebilmektedir. 13.04.2023 tarihli 32162 sayılı ve 7065 karar sayılı Cumhurbaşkanı kararı çerçevesinde azami tutarlar ve oranlar aşağıdaki gibi tespit edilmiştir.
- Vade süresi konutlarda 10 yıl, iş yerlerinde ise 7 yıl olarak uygulanmaktadır.
- Birden çok konutu bulunan hak sahiplerinde ilk konuta yönelik konut yapım ve edinme kredilerinde %8,4 faiz desteği uygulanır; ikinci ve sonraki konutlarda bu oran yıllık %7,2 olarak belirlenmiştir. İşyeri yapım ve edinme kredilerinde ise destek oranı %4,8'dir.
- Hak sahibine kullandırılabilecek faiz destekli kredinin üst sınırı 1.250.000.-TL'dir. Birden çok bağımsız bölümü olan hak sahipleri bakımından faiz desteği sağlanacak toplam kredi, her bir bağımsız bölüm için 1.250.000.-TL'yi aşmamak kaydıyla en fazla 3.000.000.-TL olabilir.
Krediden yararlanabilecekler:
- Riskli yapılardaki sınırlı ayni hak sahipleri,
- Konutunu yeniden inşa etmek isteyen hak sahipleri.
Sağlanan muafiyetler:
- Kredi kapsamındaki işlemlerde noter harcı ile banka sigorta muamele vergisi gibi yüklerden muafiyet tanınmaktadır.
Teşviklerden Yararlanmanın Koşulları
Devletçe sağlanan teşvikler, hak sahiplerinin ekonomik yükünü hafifletmeyi amaçlar. Kira yardımı, faiz desteği ve harç muafiyetleri bu kapsamdaki başlıca kolaylıklardır. Ancak bu imkânlardan yararlanabilmek belirli koşulların yerine getirilmesine bağlıdır.
Destek türünün seçimi:
- Kentsel dönüşüm kredisi ile kira yardımı desteklerinden yalnızca biri tercih edilerek kullanılabilir.
- Hangi desteğin seçileceği, başvuranın ihtiyaçları doğrultusunda belirlenir.
Süre ve başvuru koşulları:
- Başvuruların, ilgili mevzuatta öngörülen süreler içinde yapılması gerekir.
- Sözgelimi kira yardımında başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.
- Dönüşüm kredisi başvurularında ise belirlenmiş faiz oranları ve kredi limitleri uygulanır.
Konuyla Bağlantılı Diğer Çalışmalar
Dönüşüm sürecinin farklı halkalarına ilişkin ayrıntılı bilgi için şu başlıklar incelenebilir:
- Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
- Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
- Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci
- Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları
- Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
- Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı
Independent Legal Değerlendirmesi
Riskli yapılarda dönüşüm, birbirini izleyen ve her biri kısa sürelerle sınırlanmış halkalardan oluşur. Uygulamada yaşanan hak kayıplarının büyük bölümü, hukuki bir hatadan değil takvimin gözden kaçmasından doğmaktadır: tespitin tebliğinden itibaren işleyen 15 günlük itiraz süresi, ret kararının ardından açılan 30 günlük dava süresi ve ortak karar protokolüne verilen 15 günlük yanıt süresi bu bakımdan kritik eşiklerdir. Sürecin bir aşamasında sessiz kalmak, sonraki aşamada elde edilebilecek sonucu da daraltmaktadır.
Sürecin ikinci kritik ekseni sözleşme aşamasıdır. Tespit ve tahliye halkaları idari nitelik taşırken, yeniden inşa aşaması bütünüyle özel hukuk ilişkisine dayanır ve maliklerin uzun vadeli menfaati burada belirlenir. Somut bir dosyada şu başlıkların öncelikle ele alınması yerinde olur:
- Tespit raporunun teknik dayanaklarının, itiraz süresi dolmadan bağımsız bir değerlendirmeye tabi tutulması
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığının ve karar yeter sayısının belgelerle doğrulanması
- Karara katılmayan malikler bakımından tebligatın yönetmelikte gösterilen usulle yapılmış olmasının denetlenmesi
- Arsa payı satışında rayiç bedel tespitinin ve açık artırma usulünün ayrıntılı biçimde incelenmesi
- Yüklenici sözleşmesine teminat, gecikme tazminatı ve yapı tamamlama sigortası hükümlerinin baştan yerleştirilmesi
- Kira yardımı ile dönüşüm kredisi arasındaki tercihin, tahliye öncesinde mali analizle yapılması
Independent Legal, riskli yapı tespitine itirazdan yüklenici sözleşmesinin hazırlanmasına ve dönüşümden doğan uyuşmazlıkların takibine kadar sürecin bütün aşamalarında danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktadır.