Kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananın boşaltılmasına yönelik hukuki sürece tahliye denir. Ne var ki bu süreç, kiraya verenin dilediği anda tek taraflı olarak harekete geçirebileceği serbest bir alan değildir. Kira hukukunda tahliye, kanunun önceden belirlediği sebeplere ve şartlara bağlanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı biçimde saymış, bunun yanında sözleşme yoluyla kiracı aleyhine yeni tahliye sebepleri yaratılmasını da yasaklamıştır. Bu nedenle kiraya verenin kanunda yer almayan bir gerekçeyle tahliye istemesi mümkün olmadığı gibi, sözleşmeye konulan her tahliye kaydı da geçerli sayılmaz.
Aşağıda, tahliyede geçerli olan sınırlı sebep ilkesini ve kiracı aleyhine düzenleme yasağını Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesi çerçevesinde inceliyor; hangi sözleşme kayıtlarının hükümsüz sayıldığını ve bu düzenlemenin uygulamaya yansıyan sonuçlarını ele alıyoruz.
Sınırlı Sebep İlkesi
Sınırlı sebep ilkesi, kiracının kiralananı boşaltmasının ancak kanunda açıkça gösterilen hallerde istenebileceği anlamına gelir. Kiraya veren, sözleşmede yazılı olsa bile kanunda düzenlenmemiş bir gerekçeye dayanarak tahliye talep edemez. Dolayısıyla tahliye, tarafların iradesine bırakılmış bir konu olmaktan çıkmış; kanun koyucunun çizdiği sınırlar içinde işleyen bir hukuki süreç haline gelmiştir.
İlkenin Dayanağı: TBK m. 354
İlkenin temelinde Türk Borçlar Kanunu'nun kira ilişkisini düzenleyen hükümleri yer alır. Kanun, kiracının tahliyesine imkân tanıyan halleri tek tek göstermiş olup bu hallerin genişletilmesine ya da yeni tahliye sebepleri türetilmesine olanak tanımaz.
Nitekim 354. madde, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açık biçimde ortaya koymaktadır. Söz konusu düzenleme, kira hukukuna hâkim olan kiracıyı koruma ilkesinin somutlaşmış halidir.
Türk Borçlar Kanunu m. 354 – Dava sebeplerinin sınırlılığı
"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
İlkenin Amacı ve Kapsamı
Tahliye sebeplerinin sayılı tutulmasındaki asıl amaç, kiracının barınma ya da işyeri kullanımına ilişkin hakkını keyfî müdahalelere karşı güvence altına almaktır. İlke sayesinde kira ilişkisinin kiraya verenin tek taraflı iradesiyle sonlandırılmasının önü kesilmekte, taraflar bakımından hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik sağlanmaktadır.
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı ve Kayıtların Hükümsüzlüğü
TBK m. 354 uyarınca kira sözleşmesine kiracı aleyhine kanunda öngörülmeyen yükümlülükler konulması ya da tahliyeyi kolaylaştıracak kayıtlar yerleştirilmesi kural olarak geçersizdir. Sözleşmede yer alan her hükmün hukuken ayakta olduğu varsayılamaz; özellikle tahliyeye ilişkin kanuna aykırı kayıtlar bağlayıcı sonuç doğurmaz.
Kiracının böyle bir kaydı kabul etmiş ya da sözleşmeyi imzalamış olması da geçerliliği sağlamaz. Kanuna aykırı bir sözleşme kaydı baştan itibaren hükümsüzdür ve hukuki sonuç meydana getirmez.
Tahliye Sebeplerinin Sözleşmeyle Genişletilememesi
Tahliye sebeplerinin sözleşmeyle çoğaltılamaması, sınırlı sebep ilkesinin doğal uzantısıdır. Kiraya veren, sözleşmeye yeni sebepler ekleyerek tahliyeyi kolaylaştıran düzenlemeler yapamaz; kanunda bulunmayan bir gerekçeye dayanılarak tahliye istenmesi mümkün değildir.
Bu çerçevede sözleşmeye konulan ve tek başına geçerli bir tahliye sebebi oluşturmayan kayıtlara şunlar örnek verilebilir:
- Kira bedelinin geç ödenmesi durumunda sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğine ilişkin kayıtlar
- Kiracının önceden belirlenmiş bir tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğü altında olduğunu öngören hükümler
- Kiraya verenin herhangi bir ihtiyaç ortaya koymaksızın sözleşmeyi sonlandırabileceğine dair düzenlemeler
Tahliye isteminin karşılanabilmesi için mutlaka kanunda düzenlenmiş bir sebebe dayanılması gerekir.
Uygulamada Geçersiz Sayılan Başlıca Tahliye Kayıtları
Kira sözleşmelerine tahliyeye ilişkin çeşitli hükümler konulabilmekle birlikte bunların tamamı hukuken ayakta değildir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının tahliyesini kolaylaştıran ya da kanunda bulunmayan yeni sebepler yaratan kayıtlar kural olarak hükümsüz sayılır. Bu nedenle sözleşmedeki tahliye kayıtlarının kanuna uygunluğu her somut olayda ayrıca denetlenmelidir.
- Talep halinde boşaltma yükümlülüğü getiren kayıtlar
Kiraya verenin istemesi üzerine kiracının hiçbir gerekçe gösterilmeksizin kiralananı boşaltacağını öngören hükümler sınırlı sebep ilkesiyle bağdaşmaz. "İstenildiğinde tahliye edilir" biçimindeki kayıtlar bu nedenle geçerli bir tahliye sebebi meydana getirmez.
- Sürenin dolmasına bağlanan kendiliğinden tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, tek başına tahliyeyi haklı kılan bir sebep değildir. Sürenin sona ermesiyle kiracının kiralananı kendiliğinden boşaltacağını düzenleyen kayıtlar bu yüzden kural olarak geçersizdir.
- Ceza koşuluyla tahliyeye zorlayan kayıtlar
Kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa yüksek tutarlı bir ceza koşulunun devreye gireceğini öngören hükümler, kiracıyı tahliyeye zorlayıcı işlev gördükleri ölçüde kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında ele alınır ve çoğu halde hükümsüz sayılır.
- Tahliye taahhüdü niteliği taşımayan beyanlar
Bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi kanunda aranan şartların karşılanmasına bağlıdır. Bu şartları taşımayan beyanlar ile kira sözleşmesiyle birlikte alınan genel içerikli taahhütler, geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz.
TBK m. 354'ün Hukuki ve Usulî Yansımaları
Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesi, kiracı aleyhine düzenleme yapılmasını yasaklayan emredici bir kuraldır. Bu sebeple sözleşmedeki tahliye kayıtlarının geçerliliği, tarafların üzerinde anlaşmış olmasına göre değil kanuna uygunluk ölçütüne göre saptanır. Kanuna aykırı biçimde kaleme alınmış tahliye kayıtları geçerli sayılmaz ve tahliyeye dayanak oluşturmaz.
- Sözleşmedeki her tahliye kaydı geçerli değildir
Bir kaydın sözleşmede bulunması ona kendiliğinden geçerlilik kazandırmaz. Özellikle kanunda düzenlenmeyen bir sebebe dayanan ya da tahliyeyi kolaylaştıran hükümler, yazılı olsalar bile bağlayıcı değildir. Tahliye isteminin kabul görebilmesi, mutlaka kanunda gösterilen bir sebebe dayanmasına bağlıdır.
- Kanunda bulunmayan sebeple dava açılamaz
Kiraya veren, sözleşmede yer alsa dahi kanunda düzenlenmemiş bir gerekçeyle tahliye isteyemez. Böyle bir sebebe dayanılarak açılan tahliye davaları hukuki dayanaktan yoksun olduğundan kabul edilmez. Talebin sonuç verebilmesi için kanunda açıkça düzenlenmiş bir tahliye sebebine dayandırılması zorunludur.
- Mahkeme bu kuralları kendiliğinden gözetir
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı emredici niteliktedir. Bu nedenle mahkeme, taraflarca ileri sürülmese bile kanuna aykırı bir tahliye kaydının geçersizliğini resen dikkate alır. Kiracı bu hususu savunma olarak açıkça dile getirmemiş olsa dahi, hâkim kanuna aykırı bir tahliye kaydına dayanarak hüküm kuramaz.
- Geçersizlik sonradan giderilemez
Kanuna aykırı bir tahliye kaydı, kiracının bunu kabul etmiş olması ya da kaydın uzun süre uygulanmış bulunması nedeniyle sonradan geçerlilik kazanmaz. Hükümsüz bir sözleşme kaydı baştan itibaren sonuç doğurmaz ve kira ilişkisi sürdüğü müddetçe geçersizliğini korur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesiyle yeni bir tahliye sebebi kararlaştırılabilir mi?
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine imkân veren özel tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak gösterilmiştir. TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla tahliye yalnızca kanunda sayılan hallerde mümkündür; kanunda bulunmayan bir sebebe dayanılarak kiracının çıkarılması söz konusu olamaz.
Bu nedenle sözleşmeye yeni bir tahliye sebebi eklenmesi ya da mevcut sebeplerin şartlarının kiracı aleyhine değiştirilmesi hukuken geçerli değildir. Yargıtay'ın yerleşik kararları da tahliye sebeplerinin sayılı olduğu ve sözleşmeyle genişletilemeyeceği yönündedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 19.09.2017 tarihli, 2017/4869 E., 2017/12183 K. sayılı kararında da, taraflarca sözleşmede yeni bir fesih hakkı öngörülmüş olmasına karşın kanunda düzenlenmeyen bu fesih ve tahliye şartının geçerli sayılamayacağı açıkça belirtilmiştir. Kararda konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebeplerinin sınırlı olduğu, kanuna aykırı sözleşme hükümlerinin sonuç doğurmayacağı vurgulanmıştır.
Sonuç itibarıyla taraflar sözleşme yoluyla yeni bir tahliye sebebi yaratamaz ve kanundaki sebeplerin kapsamını kiracı aleyhine genişletemez.
Kiracı lehine düzenleme yapılması mümkün müdür?
Tahliye sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaklanmış olmakla birlikte, kiracıyı daha güçlü konuma getiren düzenlemeler yapılabilir. Başka bir deyişle sözleşmeyle kiracının kanundan doğan koruması daraltılamaz; ancak genişletilebilir.
Örneğin kanun, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle sözleşmenin feshine izin verir. Taraflar sözleşmede yalnızca kiraya verenin kendi ihtiyacı halinde fesih yapılabileceğini kararlaştırmışlarsa, ortaya kiracı lehine bir düzenleme çıkmış olur. Böylece tahliye sebeplerinin kapsamı daralır ve kiracı kanunun sağladığından daha geniş bir korumaya kavuşur.
Özetle kiracı lehine değişiklik yapılabilir; buna karşılık kiracı aleyhine yeni sebepler getirilmesi veya mevcut sebeplerin ağırlaştırılması geçerli değildir.
Ev sahibi kiracıyı dilediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Kiralananın boşaltılması ancak Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi halinde istenebilir. Kanunda yer almayan bir gerekçeye dayanılarak tahliye talep edilemez.
Sözleşmedeki her tahliye şartı geçerli midir?
Hayır. Sözleşmeye yazılmış olması bir tahliye kaydını geçerli kılmaz. Özellikle kanunda düzenlenmemiş olan ya da kiracının tahliyesini kolaylaştıran hükümler, metinde yer alsa dahi geçersiz sayılabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yapılabilir mi?
Bu kira türlerinde kiracı aleyhine düzenleme yapılması kural olarak yasaktır. Kiracının haklarını daraltan ya da tahliyesini kolaylaştıran sözleşme kayıtları bu nedenle çoğu halde geçersiz kabul edilir.
Sürenin bitmesiyle kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda mıdır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz. Sözleşmede süre bitiminde kiracının kendiliğinden tahliye edeceği yazılı olsa bile bu kayıt kural olarak geçerli sayılmaz.
Kiracının şartı kabul etmiş olması sonucu değiştirir mi?
Hayır, değiştirmez. Sözleşmenin imzalanmış ya da kaydın kabul edilmiş olması kanuna aykırı bir hükmü geçerli hale getirmez; bu tür düzenlemeler baştan itibaren hükümsüzdür.
Taraflar tahliye sebeplerini genişletebilir mi?
Hayır. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Sözleşmeyle yeni bir sebep yaratılması ya da mevcut sebeplerin kapsamının büyütülmesi mümkün değildir.
Mahkeme geçersizliği kendiliğinden dikkate alır mı?
Evet. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı emredici bir kural olduğundan mahkeme, taraflar ileri sürmese dahi kanuna aykırı bir tahliye kaydının geçersizliğini resen gözetir.
İlgili başlıklar arasında kiracının tahliye sebepleri ve tahliye davaları, kiracının icra takibi yoluyla tahliyesi, yeniden inşa veya esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası (TBK m. 350/2), ihtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK m. 350/1) ile yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası (TBK m. 351) sayılabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Uygulamada kira sözleşmelerine sıklıkla, kiraya vereni rahatlattığı düşünülen tahliye kayıtları yerleştirilmektedir. Bu kayıtların önemli bir bölümü TBK m. 354 karşısında sonuç doğurmaz. Sözleşme hazırlanırken yapılması gereken, kanunun tanımadığı bir sebep icat etmek değil, kanuni tahliye yollarının şartlarını baştan güvence altına almaktır.
Kiracı tarafında tablo tersine işler: sözleşmede ağır bir tahliye kaydı bulunması hakkın yitirildiği anlamına gelmez; emredici hüküm gereği geçersizlik yargılamada resen gözetilir. Her iki taraf için de belirleyici olan, sözleşmenin lafzı değil talebin kanuni bir sebebe oturup oturmadığıdır.
Somut bir uyuşmazlıkta öncelikle şu noktalar netleştirilmelidir:
- Kira ilişkisinin konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında olup olmadığının belirlenmesi
- Tahliye talebinin hangi kanuni sebebe dayandığının ve o sebebin şartlarının karşılanıp karşılanmadığının denetlenmesi
- Sözleşmedeki tahliye kayıtlarının kiracı aleyhine düzenleme yasağı bakımından ayrı ayrı incelenmesi
- Alınmış bir tahliye taahhüdü varsa kanunda aranan şekil ve zaman şartlarını taşıyıp taşımadığının doğrulanması
- Tahliyeye bağlanan ceza koşulu kayıtlarının, kiracıyı zorlayıcı işlev görüp görmediğinin değerlendirilmesi
Independent Legal, kira sözleşmelerinin düzenlenmesi, tahliye kayıtlarının geçerlilik denetimi ve konut ile çatılı işyeri kiralarından doğan tahliye uyuşmazlıklarının yürütülmesinde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.