Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı önceden kararlaştırılan bir günde boşaltacağını yazılı biçimde üstlendiği, o gün geldiğinde taşınmaz boşaltılmadığında ise kiraya verene tahliye isteme yetkisi sağlayan tek taraflı bir irade açıklamasıdır.
Bu belgeye dayanılarak kiracının çıkarılabilmesi ise başlı başına yeterli değildir; taahhüdün kanunda aranan geçerlilik koşullarını karşılıyor olması şarttır. Elde bir taahhütname bulunması tek başına sonuç doğurmaz. Sürecin doğru zamanlamayla ve usule uygun biçimde yürütülmesi, özellikle hak düşürücü sürenin kaçırılmaması belirleyici olur.
Bu bilgi notunda taahhüdün hangi hallerde geçerli sayıldığını, belgeye dayanılarak icra takibi ya da dava yoluyla tahliyenin nasıl sağlanabileceğini ve uygulamada öne çıkan usulî meseleleri yargı kararları ışığında inceliyoruz.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir günde boşaltma borcunu yazılı olarak üstlenmesi ve söz konusu günde taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya verene tahliye talebinde bulunma yetkisi tanınmasıdır. Bu niteliğiyle taahhüt, kira ilişkisini sona erdiren özel bir tahliye sebebi oluşturur.
Taahhüdün Hukuki Niteliği
Hukuki nitelendirme bakımından tahliye taahhüdü, kiracının kendi iradesiyle bir borç altına girdiği tek taraflı bir beyandır. Bu yönüyle belge, kira sözleşmesinin içinde erimez; ondan ayrı ve bağımsız bir işlem olarak varlık kazanır.
Söz konusu niteliğin iki pratik sonucu vardır. İlk olarak, borç yalnızca kiracının beyanıyla doğduğundan kiraya verenin ayrıca bir kabul açıklamasında bulunması aranmaz. İkinci olarak, belge kira sözleşmesinin bir maddesi olmadığından, sözleşmeden farklı bir tarihte ve müstakil bir metin halinde düzenlenmesi gerekir.
Kanuni Dayanak
Taahhüde dayalı tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasında açık bir düzenlemeye kavuşturulmuştur:
Türk Borçlar Kanunu m. 352/1
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Hükmün sonucu şudur: yazılı olarak üstlenilen boşaltma borcunun kararlaştırılan günde yerine getirilmemesi halinde kiraya verenin önünde iki seçenek açılır. Kanunun tanıdığı süre içinde ya icra dairesinden tahliye talep edilir ya da mahkemeye başvurularak tahliye davası açılır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Taahhüde dayanılarak tahliye kararı alınabilmesi, belgenin kanunda öngörülen koşulları eksiksiz taşımasına bağlıdır. Bu koşullardan birinin dahi bulunmaması halinde belge hukuki sonuç doğurmaz ve kiraya verenin talebi reddedilebilir. Nitekim uygulamada açılan tahliye davalarının kayda değer bir bölümü, taahhüdün şekil veya içerik yönünden sakat olması nedeniyle sonuçsuz kalmaktadır.
Bu tablo, belgenin düzenlendiği aşamada kanuni gerekliliklere titizlikle uyulmasını zorunlu kılar. Aşağıda geçerlilik için aranan temel koşullar tek tek açıklanmaktadır.
Yazılı Şekil Zorunluluğu
Taahhüdün hüküm ifade edebilmesi için yazılı olarak düzenlenmiş olması gerekir. Yazılı şekil kanunda geçerlilik koşulu olarak öngörüldüğünden, sözlü biçimde verilen bir boşaltma sözü hukuken sonuç doğurmaz.
Belgenin noterde düzenlenmesi ise zorunlu tutulmamıştır. Bununla birlikte ispat kolaylığı sağladığı için uygulamada noter aracılığıyla düzenleme yoluna sıkça gidilmektedir. Adi yazılı biçimde hazırlanan bir taahhüt de, kanuni gereklilikleri karşıladığı sürece geçerli kabul edilir.
Boşaltma Gününün Belirli Olması
Kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı, belgede açık ve duraksamaya yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir. Tahliye günü hiç yazılmamışsa ya da belirsiz bırakılmışsa taahhüt geçerli sayılmaz.
Sözgelimi "kiralanan uygun bir zamanda boşaltılacaktır" veya "ihtiyaç doğduğunda taşınmaz tahliye edilecektir" biçimindeki kayıtlar somut bir tarih içermediklerinden geçerli bir taahhüt meydana getirmez. Tahliye gününün gün, ay ve yıl olarak yazılması gerekir.
Kiracının İmzasını Taşıması
Belgenin geçerliliği, kiracı tarafından imzalanmış olmasına bağlıdır. Kiracı dışındaki bir kişinin imzasıyla oluşturulan taahhüt kural olarak sonuç doğurmaz.
Kira ilişkisinde birden çok kiracı yer alıyorsa imzanın tamamından alınması gerekir. Yalnızca bir kiracının imzasını taşıyan belgeye dayanılarak kiracıların tümü hakkında tahliye kararı verilmesi aksi halde mümkün olmayabilir.
Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Verilmiş Olması
Taahhüdün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesi kurulduktan sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır. Sözleşmeyle aynı gün düzenlenen belgeler, kiracının özgür iradesinin ürünü sayılmadığı gerekçesiyle geçersiz kabul edilebilmektedir.
Bu nedenle uygulamada belgenin, sözleşmenin imzalanmasını izleyen bir aşamada ve mümkünse farklı bir tarih taşıyacak şekilde hazırlanması önem taşır. Yargıtay kararlarında da kira sözleşmesiyle aynı günü taşıyan taahhütlerin geçersiz sayıldığı görülmektedir.
Kiralananın Tereddütsüz Gösterilmesi
Taahhüt metninde, boşaltılacak taşınmazın hangisi olduğu duraksamaya yer bırakmayacak açıklıkta belirtilmelidir. Adresin, bağımsız bölüm numarasının veya taşınmazı diğerlerinden ayıran özelliklerin yazılması geçerlilik bakımından önem taşır.
Kiralananın açıkça gösterilmemesi halinde hangi taşınmazın boşaltılacağı belirsizleşir; bu belirsizlik de belgenin geçersiz sayılması sonucunu doğurabilir.
Beyanın Serbest İradeye Dayanması
Geçerlilik için aranan bir diğer koşul, kiracının belgeyi kendi özgür iradesiyle vermiş olmasıdır. Zorlama, baskı ya da hile ile elde edilen bir taahhüt hukuken sonuç doğurmaz. Uygulamada iradenin sakatlandığı savunması, çoğunlukla şu üç durumda ileri sürülür: belgenin hile veya yanıltma yoluyla alınmış olması, tarih hanelerinin boş bırakılarak imzalatılmış olması ve imzanın baskı ya da zorlama altında atılmış olması.
Bu tür iddialarla karşılaşan mahkeme, somut olayın kendine özgü koşullarını değerlendirerek belgenin hukuken ayakta kalıp kalmayacağına hükmeder.
Kira Sözleşmesiyle Birlikte İmzalanan Boş Tarihli Taahhüt Geçerli Midir?
Uygulamada kiraya verenlerin, kira sözleşmesiyle eş zamanlı olarak kiracıya tanzim ve tahliye tarihleri boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalattığı sıklıkla görülür. Hem konut hem de işyeri kiralarında yaygınlaşan bu yöntem, belgenin geçerliliği yönünden çok sayıda uyuşmazlığa kaynaklık etmektedir.
Kural, taahhüdün sözleşmenin kurulmasının ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinin ardından verilmesi gerektiğidir. Bununla birlikte belgenin sözleşmeden ve teslimden önce alındığını ileri süren kiracı, bu savunmasını kanıtlamakla yükümlüdür.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da, kira sözleşmesi kurulurken tarihleri boş olarak imzalanan taahhütler bakımından ispat yükünün kiracıda olduğunu benimsemiştir. Kurul'un yaklaşımına göre belgenin teslimden önce boş tarihlerle alındığı ve sonradan anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğu iddiasının kiracı tarafından kanıtlanması gerekir; bu kanıtlama başarılamadığında taahhüt geçerli sayılır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu — Esas: 2017/975, Karar: 2021/1108, Karar Tarihi: 28.09.2021
Karardan çıkan sonuç şudur: düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan yazılmış olması, tek başına belgeyi sakatlamaz. Belirleyici olan, bu hanelerin taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunun kiracı tarafından ispat edilip edilemediğidir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Yoluyla Tahliye
Kiracı, belgede gösterilen günde kiralananı boşaltmazsa kiraya veren bu taahhüde dayanarak icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir. Kiraya verenin doğrudan icra dairesine başvurmasıyla işleyen bu yöntem, uygulamada en kısa sürede sonuç alınabilen seçeneklerden biridir.
Süreç, icra dairesinde kiracı aleyhine tahliye takibi açılması ve kiracıya tahliye emri tebliğ edilmesiyle başlar. Kiracı yasal süre içinde itiraz etmezse boşaltma işlemi icra dairesince yerine getirilir. Buna karşılık itiraz gelirse takip durur ve uyuşmazlık, itirazın içeriğine göre İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi önünde çözüme kavuşturulur.
İcra Takibinde Hak Düşürücü Süre
Taahhüde dayanılarak icra yoluna gidilebilmesi için kiraya verenin, belgede yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde takip başlatması gerekir. Kanunda hak düşürücü süre olarak öngörülen bu süre kaçırıldığında, taahhüde dayalı olarak icra yoluyla tahliye isteme yetkisi son bulur.
Sürenin işlemeye başladığı an, belgede gösterilen tahliye gününü izleyen gündür. Örneğin taahhütte kiralananın 01.06.2025 tarihinde boşaltılacağı yazılıysa, takip başlatma süresi 02.06.2025 tarihinde işlemeye başlar ve 02.07.2025 tarihinde dolar.
Takibin Açılacağı Yetkili İcra Dairesi
Taahhüde dayalı takipte yetki, kural olarak kiralananın bulunduğu yer icra dairesine aittir. Bunun yanında kiracının yerleşim yerindeki icra dairesinde de takip açılması mümkündür.
Yetkisiz bir dairede takip başlatılırsa kiracı, yasal süresi içinde yetki itirazı ileri sürebilir. Böyle bir itiraz takibi durdurur ve itiraz icra mahkemesince değerlendirilir.
İtiraz Üzerine Görevli Mahkeme
Kiracının takibe itiraz etmesi halinde takip durur; uyuşmazlık, itirazın içeriğine göre İcra Hukuk Mahkemesi ya da Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ele alınır. Bu aşamada kiraya verenin, itirazın kaldırılması veya iptali istemiyle mahkemeye başvurması zorunludur.
Mahkeme, belgenin geçerli olup olmadığını ve tahliye koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini inceleyerek itirazın kaldırılmasına ya da iptaline veya istemin reddine karar verir. İtirazın kaldırılmasına veya iptaline hükmedilmesi halinde boşaltma işlemi icra dairesince tamamlanır.
Dolayısıyla icra yolu tercih edilirken, kiracının itirazı halinde sürecin yargılama aşamasına taşınacağı ve tahliyenin mahkeme kararına bağlı hale geleceği hesaba katılmalıdır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava Yoluyla Tahliye
Kararlaştırılan günde taşınmaz boşaltılmadığında kiraya verenin önündeki ikinci seçenek, taahhüde dayanarak doğrudan tahliye davası açmaktır. Bu yol özellikle kiracının takibe itiraz edeceği öngörüldüğünde ya da belgenin geçerliliği tartışmaya açık olduğunda tercih edilir.
Açılan davada mahkeme ilk olarak taahhüdün kanunda aranan geçerlilik koşullarını taşıyıp taşımadığını denetler. Belgenin geçerli olduğu ve kiracının boşaltma borcunu yerine getirmediği saptanırsa, kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.
Yargılama süreci icra yoluna kıyasla çoğunlukla daha uzun sürer; buna karşılık uyuşmazlığın baştan itibaren mahkeme denetiminde çözülmesini sağladığından bazı hallerde daha güvenli bir tercih oluşturur.
Dava Açma Süresi
Taahhüde dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin, belgede yazılı tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde davasını açması gerekir. Kanunda hak düşürücü süre olarak düzenlenen bu süre geçirildiğinde, taahhüde dayalı dava açma yetkisi ortadan kalkar.
Süre, taahhütte gösterilen tahliye gününün ertesi günü işlemeye başlar. Sözgelimi belgede kiralananın 01.06.2025 tarihinde boşaltılacağı belirtilmişse, dava açma süresi 02.06.2025 tarihinde başlar ve 02.07.2025 tarihinde sona erer.
Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taahhüde dayalı tahliye davasında görev Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. Görev kuralı kamu düzenindendir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.
Yetki bakımından ise kural, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Kiracının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılması da mümkündür. Ancak yetki itirazıyla karşılaşma ihtimalini bertaraf etmek amacıyla, davanın doğrudan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması uygulamada daha güvenli bir yöntem olarak benimsenmektedir.
İcra Yolu ile Dava Yolu Arasındaki Farklar
Taahhüde dayanan tahliye, hem icra dairesi eliyle hem de mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir. İki yol da hukuken açık olmakla birlikte işleyiş, süre ve sonuç bakımından birbirinden ayrılır. Bu nedenle hangi yolun izleneceği, somut olayın koşulları değerlendirilerek kararlaştırılmalıdır.
Genel eğilim, icra yoluyla tahliyenin dava yoluna kıyasla daha çabuk sonuç verdiği yönündedir. Kiracının takibe itiraz etmediği hallerde boşaltma kısa sürede tamamlanabilir. İtiraz geldiğinde ise süreç uzar ve uyuşmazlığın mahkemede görülmesi gerekir.
Tahliye davası ise baştan sona mahkeme önünde yürüyen bir yargılamadır. Belgenin geçerliliğinin tartışmalı olduğu ya da kiracının itiraz edeceğinin öngörüldüğü durumlarda bu yol öne çıkar. Süreç genellikle daha uzun olsa da, uyuşmazlık ilk andan itibaren mahkemenin denetiminden geçer.
| Karşılaştırma ölçütü | İcra yoluyla tahliye | Dava yoluyla tahliye |
|---|---|---|
| Başvurulan merci | İcra dairesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Başvuru süresi | Tahliye tarihinden itibaren bir ay | Tahliye tarihinden itibaren bir ay |
| Sonuca ulaşma hızı | İtiraz gelmezse kısa | Genellikle daha uzun |
| İtirazın etkisi | Takip durur, uyuşmazlık mahkemeye taşınır | Yargılama zaten mahkemede yürür |
| Tercih edildiği hal | Taahhüdün tartışmasız olduğu dosyalar | Geçerliliğin çekişmeli olduğu dosyalar |
Sonuç olarak, uygulamada çoğunlukla önce icra yoluna başvurulmakta, kiracının itirazı halinde dava yoluna geçilmektedir. Yine de her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğundan, sürecin etkin biçimde yürütülebilmesi için baştan hukuki bir değerlendirme yapılması gerekir.
İlgili Başlıklar
- Ödeme Taahhüdünü İhlal Suçu ve Cezası
- Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
- Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 351)
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 350/1)
Independent Legal Değerlendirmesi
Tahliye taahhüdü, kiraya veren bakımından kira ilişkisini sona erdirmenin en pratik yollarından biri gibi görünse de uygulamadaki başarısızlık oranı düşük değildir. Dosyaların önemli kısmı esasa girilmeden, belgenin şekil yönünden sakat olması ya da bir aylık sürenin kaçırılmış bulunması nedeniyle sonuçsuz kalmaktadır. Bu nedenle taahhüt, imzalandığı anda değil, düzenlenmesi planlandığı anda hukuki denetimden geçirilmelidir.
Kiracı tarafında ise savunmanın merkezinde çoğu zaman iradenin sakatlandığı iddiası yer alır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun benimsediği ispat yükü dağılımı karşısında, salt "tarihler sonradan dolduruldu" savunmasının tek başına yeterli olmadığı, bu iddianın somut delillerle desteklenmesi gerektiği göz önünde bulundurulmalıdır.
Sürecin planlanmasında öncelik verilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Belgenin kira sözleşmesinden ayrı bir metin olarak ve farklı bir tarihte düzenlenmesi
- Tahliye gününün gün, ay ve yıl olarak; taşınmazın ise adres ve bağımsız bölüm bilgisiyle yazılması
- Kira ilişkisinde birden çok kiracı varsa imzanın tamamından alınması
- Bir aylık hak düşürücü sürenin, tahliye gününün ertesi gününden itibaren hesaplanarak takvime işlenmesi
- İcra takibi ile dava arasındaki tercihin, kiracının itiraz ihtimali öngörülerek yapılması
- Takibin veya davanın kural olarak kiralananın bulunduğu yerde açılarak yetki itirazı riskinin azaltılması
Independent Legal, tahliye taahhütnamesinin hazırlanmasından icra takibinin ve tahliye davasının yürütülmesine kadar kira hukukundan doğan uyuşmazlıkların tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.